RABO-Topman waarschuwt "Links", over Hypotheekrente

quote:

Op dinsdag 14 maart 2006 20:29 schreef simmu het volgende:

[..]
helaas zijn er zat trucs waardoor je met je inkomen een zo hoog mogelijke hypotheek kan nemen (diverse vrienden van me hebben dat gedaan; er zijn wel redelijk makkelijke methodes voor) wat zeker *nu* gewoon een erg slecht plan is. 1% renteverhoging kan gemakkelijk een stijging van ¤250 in de maandlasten beteken namelijk, en je kan lullen wat je wilt, maar dat hakt er in

quote:

Op dinsdag 14 maart 2006 20:29 schreef simmu het volgende:

[..]

ik snap de discussie niet; volgens mij hebben we het over hetzelfde.
tuurlijk: niet iedereen met een tophypotheek zit ook aan zn max betreffende inkomen, maar de term 'tophypotheek' wordt wel in het algemeen gebruikt om aan te duiden dat iemand het maximale uit zijn een maximaal huis voor zijn maximale inkomen neemt. en we zijn het erover eens dat dat niet zo'n goed idee is om nu te doen (of ooit wat mij betreft)

helaas zijn er zat trucs waardoor je met je inkomen een zo hoog mogelijke hypotheek kan nemen (diverse vrienden van me hebben dat gedaan; er zijn wel redelijk makkelijke methodes voor) wat zeker *nu* gewoon een erg slecht plan is. 1% renteverhoging kan gemakkelijk een stijging van ¤250 in de maandlasten beteken namelijk, en je kan lullen wat je wilt, maar dat hakt er in

quote:

Op woensdag 15 maart 2006 01:11 schreef Slayage het volgende:
Zembla had een tijdje terug hier een stuk over. Het was echt schrikbarend hoe met name grote bedrijven hun zakken vullen met het systeem.

quote:

Op woensdag 15 maart 2006 01:15 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Kun je even enkele (evt. in Zembla besproken) voorbeelden noemen?

Of heb je een link met meer informatie hierover?

quote:

Op woensdag 15 maart 2006 01:11 schreef Slayage het volgende:
Zembla had een tijdje terug hier een stuk over. Het was echt schrikbarend hoe met name grote bedrijven hun zakken vullen met het systeem.

quote:

Op woensdag 15 maart 2006 00:04 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Het is geen discussie. Ik wil alleen misverstanden en langs elkaar heen praten voorkomen. En tophypotheek wordt niet in het algemeen gebruikt als verwijzing naar max onderpand EN max inkomen, dat is een misvatting bij sommigen, maar goed, verder niet relevant. We hebben het nu in ieder geval over hetzelfde .

Waar het mij om draaide, en waarom ik ook om verduidelijking aan je vroeg, is omdat ik niet zeker wist of jij nu probeerde te zeggen dat mensen die bijvoorbeeld boven de executiewaarde lenen, geheid in de problemen komen. Of dat je wellicht iets anders bedoelde.

Waar ik nu nog heel benieuwd naar ben is naar de zat trucs waardoor je met je inkomen een zo hoog mogelijke hypotheek kan nemen. Of doelde je hierbij op een aanvraag indienen bij de 'louche' hypotheekverstrekkers?

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 17:47 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Volgens mij zal een rentestijging ertoe leiden dat de markt nog meer op slot komt te zitten omdat mensen blijven zitten waar ze nu zitten

quote:

Op woensdag 15 maart 2006 00:04 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Het is geen discussie. Ik wil alleen misverstanden en langs elkaar heen praten voorkomen. En tophypotheek wordt niet in het algemeen gebruikt als verwijzing naar max onderpand EN max inkomen, dat is een misvatting bij sommigen, maar goed, verder niet relevant. We hebben het nu in ieder geval over hetzelfde .

Waar het mij om draaide, en waarom ik ook om verduidelijking aan je vroeg, is omdat ik niet zeker wist of jij nu probeerde te zeggen dat mensen die bijvoorbeeld boven de executiewaarde lenen, geheid in de problemen komen. Of dat je wellicht iets anders bedoelde.

Waar ik nu nog heel benieuwd naar ben is naar de zat trucs waardoor je met je inkomen een zo hoog mogelijke hypotheek kan nemen. Of doelde je hierbij op een aanvraag indienen bij de 'louche' hypotheekverstrekkers?

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 18:05 schreef simmu het volgende:

[..]

neej, ze moeten hun huis te koop gaan zetten tegen prijzen die geen mens kan betalen

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 18:05 schreef simmu het volgende:

[..]

neej, ze moeten hun huis te koop gaan zetten tegen prijzen die geen mens kan betalen

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 21:15 schreef CherrymoonTraxx het volgende:

[..]

Dan kunnen ze het net zo goed niet te koop zetten.

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 18:32 schreef simmu het volgende:

[..]

kan jij me uitleggen hoe je boven de 'executiewaarde leent?
sowieso denk ik dat een uitleg over de executiewaarde wel handig is; ik heb altijd begrepen dat de waarde is van het object als je het *dan* verkoopt.

[edit] vooralsnog zeg ik de dingen die ik zeg vanuit mijn gezonde verstand: ik heb nog nooit een huis gekocht

quote:

Op dinsdag 20 december 2005 23:59 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Om het even wat concreter te maken:

Twee peilers zijn van belang: inkomen (icm financiele verplichtingen) en onderpand. Onderpand zal ik hieronder toelichten. En let op, ik ga hier uit van een aanvraag ZONDER Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met NHG wordt weer anders gerekend.

We kennen meerdere waarden van een woning, waarvan twee veel voorkomende:

De Vrije Onderhandse Verkoopwaarde (VOV) - waarde die de woning op zou brengen op de vrije markt.
De Executiewaarde (EW) - waarde bij gedwongen verkoop (meestal rond 90% vov).

Stel, jij hebt een hypotheek en kan de lasten niet dragen? In het uiterste geval moet men dan overgaan tot verkoop van het onderpand... Op de vrije markt kan het soms wel 3 jaar duren voor de woning het geld gelijk aan de Vrije Onderhandse Verkoopwaarde opbrengt. Vandaar dat de taxateur ook nog een andere waarde inschat, namelijk, de waarde bij gedwongen verkoop, oftewel de executiewaarde (EW)

De EW is dus de waarde waarvan de geldverstrekker enigszins zeker is dat hij dit terugkrijgt en om die reden zal een geldverstrekker bij het uitrekenen van het maximaal te lenen bedrag rekenen met de EW.

In een taxatierapport zal een taxateur zowel de VOV als de EW inschatten.

Echter, wanneer jij een woning koopt zal je (afhankelijk v/d specifieke situatie en van jouw onderhandelingskills ) vaak een bedrag betalen dat rond de VOV zit en niet rond de EW.
Daarnaast heb je vaak nog bijkomende kosten zoals:

- overdrachtsbelasting (6%) (tenminste bij kosten koper)
- makelaarscourtage
- notariskosten
- afsluitprovisie
Bij elkaar opgeteld vaak toch wel rond de 9% v/d koopprijs.

Oftewel, hoe krijg je dan genoeg geld bij elkaar?

Gelukkig is het ook mogelijk om boven de EW te lenen. Echter dit betekent wel meer risico voor de geldverstrekker. Om die reden zal het rentepercentage in zo'n geval wat hoger zijn.

Er zijn verschillende risicocategorieen, en deze zullen enigszins varieren per verstrekker. Maar om je een voorbeeld te geven (ga ik uit van mijn eigen situatie), we kennen o.a.:

- 75% beneden executiewaarde. (Basis verstrekking). Weinig risico voor de geldverstrekker, dus geen opslagen op het rentepercentage.

- Tussen de 75 - 100% executiewaarde (Top hypotheek). Wat meer risico, dus een opslag op het rente percentage, waardoor dit bijv 0,2% hoger wordt.

- Tussen de 100 - 125% executiewaarde (Top extra hypotheek). Bij deze hypotheek loopt de geldverstrekker dus een grote kans dat deze, zeker in de beginperiode, bij gedwongen verkoop het geld niet terugkrijgt. Oftewel, een nog hoger rente percentage. Denk bijv. aan 0,3% renteopslag in totaal.

Oftewel, wanneer je geen eigen geld inbrengt zul je om de verkoopprijs van de woning te kunnen betalen vaak boven de executiewaarde moeten lenen. Wat dus meer risico voor de geldverstrekker (en voor jou) betekent, waardoor deze een hoger percentage zal rekenen.

Nationale Hypotheek Garantie dekt dit risico in voor de verstrekker. En om die reden zal het percentage daardoor vaak een stuk lager zijn. Onder NHG kun je overigens niet consumptief lenen. Daarnaast betaal je ook 0,28% borgtocht provisie aan de stichting. Verder gelden er sowieso andere criteria, maar daar ga ik nu even niet op in.

Met hypotheek huis kopen en schuld aflossen?

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 21:49 schreef Richie_Rich het volgende:

[..]

Maar dan kunnen ze het niet betalen (ervan uitgaande dat ze de rente opnieuw moeten afsluiten danwel variabele rente hebben)

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 22:17 schreef CherrymoonTraxx het volgende:

[..]

Dan moeten ze het dus goedkoop verkopen, wat kan betekenen dat ze met een restantschuld blijven zitten.

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 22:59 schreef CherrymoonTraxx het volgende:
Het heeft er wel mee te maken natuurlijk.

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 23:02 schreef Richie_Rich het volgende:

[..]

Zeker,

Ik was in de veronderstelling dat het ging om het eventueel vastraken van de markt

Dat hoeft imho dus niet zo te zijn