Huis kopen: wat bied je?

Volgens mij gelijk opnoemen!!
Kan allemaal maar duidelijk genoeg zijn...

quote:

Op dinsdag 15 augustus 2006 13:30 schreef Dynia het volgende:
Hoe zit het eigenlijk met huizen waar al huurders in zitten? Ik zie namelijk een leuk groot huis, maar daar zitten ook al huurders in....Het is zo'n dubbelwoning die in een keer te koop wordt aangeboden. Op zich wel leuk natuurlijk, maar ik wil wel het hele huis, en niet met huurders erin...kun je die er zonder meer uitgooien? Of gaat dat veel centen kosten? Ik heb geen idee hoe dat werkt eigenlijk

Je kunt de huurders er neit zomaar uitgooien (in NL). Tenzij je kunt aantonen dat je het zelf gaat bewonen.

quote:

Op dinsdag 15 augustus 2006 18:10 schreef Gert het volgende:
Nog een vraag, sorry:

Ga je bij een eerste bod ook meteen al voorwaarden noemen (bijvoorbeeld: we bieden 219.000, inclusief de zonwering en de vloerbedekking moet verwijderd worden)?

Of worden dergelijke puntjes op de i gezet nadat je een bedrag bent overeengekomen?

Ja, dat hoort er allemaal bij. Je zegt: voor bedrag x wil ik huis + <vul hier roerende zaken in>. Daarnaast specificeer je de gewenste opleverdatum, en eventuele voorbehouden (financiering, bouwtechnische keuring). Daarna onderhandel je niet alleen over de prijs, maar evt. ook over de voorwaarden (bijv: je krijgt een hoger tegenbod, maar een gunstigere opleverdatum).

quote:

Op dinsdag 15 augustus 2006 20:34 schreef THM het volgende:

[..]

Ja, dat hoort er allemaal bij. Je zegt: voor bedrag x wil ik huis + <vul hier roerende zaken in>. Daarnaast specificeer je de gewenste opleverdatum, en eventuele voorbehouden (financiering, bouwtechnische keuring). Daarna onderhandel je niet alleen over de prijs, maar evt. ook over de voorwaarden (bijv: je krijgt een hoger tegenbod, maar een gunstigere opleverdatum).

Hmm.. dus je moet dat echt al allemaal noemen in je e-mail met je bod?
Dus er moet expliciet bijstaan: onder voorbehoud van financiering en technische keuring?

Ik heb al gezocht op internet naar een lijstje met punten die bij het doen van een eerste bod moeten worden genoemd, maar kan niets vinden. Wél zijn er allemaal tips over waar je op moet letten bij het opmaken van een voorlopig koopcontract, maar dat is alweer een stapje verder..

quote:

Op dinsdag 15 augustus 2006 23:39 schreef Gert het volgende:

[..]

Hmm.. dus je moet dat echt al allemaal noemen in je e-mail met je bod?
Dus er moet expliciet bijstaan: onder voorbehoud van financiering en technische keuring?

Dat hoeft helemaal niet. E.e.a. komt pas in het voorlopige koopcontract te staan. Het kan wel, maar is zeker niet gebruikelijk.

quote:

Op dinsdag 15 augustus 2006 20:34 schreef THM het volgende:

[..]

Ja, dat hoort er allemaal bij. Je zegt: voor bedrag x wil ik huis + <vul hier roerende zaken in>. Daarnaast specificeer je de gewenste opleverdatum, en eventuele voorbehouden (financiering, bouwtechnische keuring). Daarna onderhandel je niet alleen over de prijs, maar evt. ook over de voorwaarden (bijv: je krijgt een hoger tegenbod, maar een gunstigere opleverdatum).

Tenminste,zo gaat het bij ons wel

Formeel hoort het er gewoon allemaal bij. Je zegt tegen welke prijs en welke voorwaarden je het huis wilt hebben. Dat het over het algemeen geen probleem is wanneer je bv het voorbehoud van financiering later noemt (dus bij opmaak voorlopig koopcontract), wil niet zeggen dat dat dus ook de beste manier is; juist bij dit soort zaken lijkt het me verstandig dat je zo snel mogelijk duidelijkheid schept.

Opleverdatum en roerende zaken specificeren lijkt me sowieso essentieel om direct te noemen.

quote:

Op dinsdag 15 augustus 2006 13:30 schreef Dynia het volgende:
Hoe zit het eigenlijk met huizen waar al huurders in zitten? Ik zie namelijk een leuk groot huis, maar daar zitten ook al huurders in....Het is zo'n dubbelwoning die in een keer te koop wordt aangeboden. Op zich wel leuk natuurlijk, maar ik wil wel het hele huis, en niet met huurders erin...kun je die er zonder meer uitgooien? Of gaat dat veel centen kosten? Ik heb geen idee hoe dat werkt eigenlijk

Je kan huurders er niet zomaar uitgooien. Uitkopen kan wel, maar dan moeten ze wel willen en het gaat je kosten. Je kan ze de huur wel opzeggen, als je het huis opeist voor eigen gebruik, maar in sommige gevallen moet je daarvoor toestemming hebben van de gemeente én de tijd die huurders dan hebben om te vertrekken is lang. Drie jaar dacht ik.

Het is bovendien niet eenvoudig een hypotheek te krijgen op een (deels) verhuurd huis, je krijgt sowieso een hoger rente-percentage en je mag de rente over de hypotheeksom van het verhuurde deel niet aftrekken van de belasting. Voordeel is natuurlijk dat dankzij al deze nadelen een (deels) verhuurd huis goedkoop is in aanschaf.

quote:

Op woensdag 16 augustus 2006 08:20 schreef THM het volgende:
Formeel hoort het er gewoon allemaal bij. Je zegt tegen welke prijs en welke voorwaarden je het huis wilt hebben. Dat het over het algemeen geen probleem is wanneer je bv het voorbehoud van financiering later noemt (dus bij opmaak voorlopig koopcontract), wil niet zeggen dat dat dus ook de beste manier is; juist bij dit soort zaken lijkt het me verstandig dat je zo snel mogelijk duidelijkheid schept.

Opleverdatum en roerende zaken specificeren lijkt me sowieso essentieel om direct te noemen.

Lijkt mij ook

Hoi, wij zijn momenteel ook in onderhandeling. We doen het zelf.
Op een huis van 193K hebben we 179K geboden.
Nu belde de makelaar net dat ze een tegenbod doen van 188K.

Wat is wijsheid??????

We hadden gedacht om het huis voor 185 a 186 te kunnen gaan kopen maar volgens ons zit er nu wle meer in het vat!!!

We zitten te denken aan een verhoging met 2,5K, dus 1818,5K bieden.
Om dan uiteindelijk uit te komen op 184K

Wat vinden jullie?

Je kunt het altijd proberen natuurlijk. Als ze het te weinig vinden laten ze dat wel weten door oftewel geen tegenbod te doen (tegenvoorstel opnieuw uitbrengen), oftewel maar een heel klein beetje van hun voorstel af te doen. Je bent in ieder geval serieus in onderhandeling. Maar laat het vooral niet stuklopen op 1000 euro als het verder een goede prijs.

quote:

Op vrijdag 4 augustus 2006 12:50 schreef mikieee1 het volgende:
Ik hoorde net van de verkopend makelaar dat de huidige bewoners in het hypotheek wereldje zitten, en we korting krijgen op de provisie als we bij hun een hypotheek nemen

Wat zijn we weer gul

Dan moet je die korting ook bij een ander kunnen krijgen dus!

quote:

Op woensdag 16 augustus 2006 09:06 schreef sigme het volgende:

[..]

Je kan huurders er niet zomaar uitgooien. Uitkopen kan wel, maar dan moeten ze wel willen en het gaat je kosten. Je kan ze de huur wel opzeggen, als je het huis opeist voor eigen gebruik, maar in sommige gevallen moet je daarvoor toestemming hebben van de gemeente én de tijd die huurders dan hebben om te vertrekken is lang. Drie jaar dacht ik.

Het is bovendien niet eenvoudig een hypotheek te krijgen op een (deels) verhuurd huis, je krijgt sowieso een hoger rente-percentage en je mag de rente over de hypotheeksom van het verhuurde deel niet aftrekken van de belasting. Voordeel is natuurlijk dat dankzij al deze nadelen een (deels) verhuurd huis goedkoop is in aanschaf.

vandaar dat zo'n huis al zo lang te koop staat...tis 200m2, 10 kamers, en kost "maar" 195k....maar ja..huurders he...

quote:

Op donderdag 17 augustus 2006 14:43 schreef Dynia het volgende:

[..]

vandaar dat zo'n huis al zo lang te koop staat...tis 200m2, 10 kamers, en kost "maar" 195k....maar ja..huurders he...

Tsja. Het voordeel is ook dat het dan vermoedelijk nog wel even te koop blijft. Dat geeft je de tijd e.e.a. uit te zoeken:

heb je toestemming van de gemeente nodig om de boel aan de huurmarkt te onttrekken

praat eens met de huurders: willen ze zich laten uitkopen / op afzienbare termijn vertrekken

wat is de opzegtermijn precies

zou je er een tijdje kunnen wonen terwijl de huurders nog niet weg zijn

danwel brengen ze zoveel geld op dat je ze zonder dat het geld kost je ze er gedurende de opzegtermijn kan laten wonen terwijl jij elders woont.
Etc etc.

Niet geschoten is altijd mis.. Als het een goed huis is voor een goeie prijs.. Het is ná speculatie met bouwgrond de beste speculatie met woningen die er is: in verhuurde staat kopen, in lege staat verkopen. In jouw geval in de tussentijd zelf wonen, natuurlijk.

quote:

Op donderdag 17 augustus 2006 14:43 schreef Dynia het volgende:

[..]

vandaar dat zo'n huis al zo lang te koop staat...tis 200m2, 10 kamers, en kost "maar" 195k....maar ja..huurders he...

Nou, als alle 10 de kamers verhuurbaar zijn, voor een mooie prijs dan is het wel interessant wat je per maand binnen krijgt lijkt me.

Als ik het goed zie zijn het 3 woningen, waarvan er 1 onverhuurd opgeleverd wordt. dus zelf wonen zou kunnen, maar ja, dat lijkt em ook niks. Als ik het koop wil ik wel graag dat die huurders er binnen niet al te lange tijd uit zijn. Maar ik ben bang dat dat niet het geval is. Indien ik zelf de woning wil betrekken zou het toch zo moeten zijn dat de huurder eruit moeten? maar ja...ook daaar weer haken en ogen....de woning is in principe in 3-en gedeeld, dus betrek ik niet alles...:(

quote:

Op vrijdag 18 augustus 2006 08:43 schreef Dynia het volgende:
Als ik het goed zie zijn het 3 woningen, waarvan er 1 onverhuurd opgeleverd wordt. dus zelf wonen zou kunnen, maar ja, dat lijkt em ook niks. Als ik het koop wil ik wel graag dat die huurders er binnen niet al te lange tijd uit zijn. Maar ik ben bang dat dat niet het geval is. Indien ik zelf de woning wil betrekken zou het toch zo moeten zijn dat de huurder eruit moeten? maar ja...ook daaar weer haken en ogen....de woning is in principe in 3-en gedeeld, dus betrek ik niet alles...:(

Ook als je de woning zelf gaat betrekken hoeft de huurder er niet altijd uit.

Waarom wil je de huurders er eigenlijk uit hebben?

kleine berekening:

Je koopt 3 woningen voor 180k
De lege woning voor eigen bewoning waardeer je op 100k
De overige 2 op 40k per stuk (dit wordt geaccepteerd omdat deze woningen bewoont zijn)
Je neemt een hypo voor 180k+kk
Je vangt HRA over 100k (eigen bewoning)
Netto hypo zal ca. 500-550 per maand bedragen
De te ontvangen huur (viz puntensysteem!) zal ca. 400 per woning bedragen

Conclusie: je woont zelf gratis! Zet je de hypo vast voor de langere termijn dan amak je steeds meer winst. Je mag immers ieder jaar de huur verhogen volgens de index (ca. 2-2,5% per jaar).

Je maakt op deze manier ca. ¤ 350 winst per maand EN hebt zelf geen woonlasten!

De ¤ 500+¤350 = ¤ 850 per maand kun je dan apart zetten op aparte rekening om onderhoud te betalen bijvoorbeeld. Of als je een paar duizend hebt kun je proberen de huurders uit te kopen. De meeste happen toe bij een vergoeding van ca. 3000 euro.

[ Bericht 20% gewijzigd door sanger op 18-08-2006 09:00:32 ]

quote:

Op vrijdag 18 augustus 2006 08:43 schreef Dynia het volgende:
Indien ik zelf de woning wil betrekken zou het toch zo moeten zijn dat de huurder eruit moeten? maar ja...ook daaar weer haken en ogen...

Zoek die haken en ogen even uit, dat lijkt me de moeite waard.

En wat sanger zegt, voor een mille of 3 laten de meeste huurders zich uitkopen. Zo niet: huur opzeggen - het kost tijd maar uiteindelijk moeten ze eruit, meestal gaan ze vóór de laatst-mogelijke datum, en dan ben je geen uitkoopsom kwijt. En jaarlijks maximaal verhogen, natuurlijk.

quote:

Op vrijdag 18 augustus 2006 09:11 schreef sigme het volgende:

[..]

Zoek die haken en ogen even uit, dat lijkt me de moeite waard.

En wat sanger zegt, voor een mille of 3 laten de meeste huurders zich uitkopen. Zo niet: huur opzeggen - het kost tijd maar uiteindelijk moeten ze eruit, meestal gaan ze vóór de laatst-mogelijke datum, en dan ben je geen uitkoopsom kwijt. En jaarlijks maximaal verhogen, natuurlijk.

Bij het opzeggen v/d huur is het wel van belang dat het onderhuurders zijn, en niet via een woningstichting of e.d.

Wij hebben een voormalig huurwoning op het oog, die nu 3 maanden te koop staat. De vraagprijs is 182.500, maar bij bieden op een huurhuis, kan je dan nog wat van de prijs afknabbelen? Hoe werkt het precies als je een huurwoning koopt?

Het is niet onze eigen huurwoning, maar eentje in een andere stad.

quote:

Op vrijdag 18 augustus 2006 11:25 schreef katlief het volgende:
Wij hebben een voormalig huurwoning op het oog, die nu 3 maanden te koop staat. De vraagprijs is 182.500, maar bij bieden op een huurhuis, kan je dan nog wat van de prijs afknabbelen? Hoe werkt het precies als je een huurwoning koopt?

Het is niet onze eigen huurwoning, maar eentje in een andere stad.

Als ik het goed begrijp wordt het huis nu niet meer verhuurd?

Verder is het gelijk aan het kopen van een willekeurig ander huis: als het een vraagprijs is kan erover onderhandeld worden.

quote:

Op vrijdag 18 augustus 2006 11:25 schreef katlief het volgende:
Wij hebben een voormalig huurwoning op het oog, die nu 3 maanden te koop staat. De vraagprijs is 182.500, maar bij bieden op een huurhuis, kan je dan nog wat van de prijs afknabbelen? Hoe werkt het precies als je een huurwoning koopt?

Het is niet onze eigen huurwoning, maar eentje in een andere stad.

Pas wel op de huurgrens voor sociale huurwoningen. Die grens is dacht ik ca. 600 aan huur. Als de huur hieronder valt meot je het aanmelden bij de gemeente, ook al is het voor eigen bewoning. Dit kan per gemeente verschillen overigens.

Oke, dat zijn al twee tips, een koophuis kopen leek me weer anders dan een voormalig huurhuis kopen. Het staat nu 3 maanden leeg. Waarop wordt eigenlijk de prijs van een huurhuis dat te koop wordt aangeboden, gebaseerd? Taxatierapport? Want verderop staat eenzelfde woning erg afgemat achtergelaten, voor dezelfde vraagprijs.

quote:

Op vrijdag 18 augustus 2006 11:37 schreef katlief het volgende:
Oke, dat zijn al twee tips, een koophuis kopen leek me weer anders dan een voormalig huurhuis kopen. Het staat nu 3 maanden leeg. Waarop wordt eigenlijk de prijs van een huurhuis dat te koop wordt aangeboden, gebaseerd? Taxatierapport? Want verderop staat eenzelfde woning erg afgemat achtergelaten, voor dezelfde vraagprijs.

Is het opnieuw bestemd voor verhuur? (Verplicht misschien wel?) Dan zal de prijs gebaseerd zijn op onderhoud & met verwachte huuropbrengst & executiewaarde in verhuurde staat.

Let op dat laatste: als je het van de hand moet doen op een moment dat er nog huurders inzitten is het heel veel minder waard dan leeg.

Oh ja, denk aan de rente die je eventueel betaalt om het te kunnen kopen, en die ligt hoger dan de gewone hypotheekrente. Rond de 6% schat ik. En geen hypotheekrenteaftrek bij verhuur.

Ojee, nu raak ik de draad kwijt

Even ter verduidelijking: het was een huurwoning, maar nu in de verkoop gegaan. Iedereen is er uit, op de familie spin na.

Vraagprijs: 182.500.

Mijn vraag: waar moet ik o.a. rekening mee houden met het bieden.
Mijn tweede vraag: graag zo simpel mogelijke antwoorden, heb een aankomende blonde weekend bui