Oversluiten ja/nee ivm mogelijk vervallen HRA

Nee, waarschijnlijk niet.... alhoewel, je moet er wel voor zorgen dat je die 10% extra gebruikt voor aankoop of verbetering van jullie huis, anders is de rente sowieso niet aftrekbaar. En als de HRA wordt afgeschaft, wordt dat via een andere toeslag of belastingverlaging gewoon weer goed gemaakt. De regering kan het zich niet permitteren om miljoenen huishoudens te confronteren met soms wel dubbele maandlasten t.o.v. de huidige rentelast.

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 16:46 schreef jack4ya het volgende:
Okay, lijkt me duidelijk.

We kunnen na 2 jaar al oversluiten en profiteren van de gedaalde rente. We doen dat om de maandelijkse kosten te verlagen. Niet dat het echt nodig is maar een extraatje ivm het nieuwe zorgstelsel is erg welkom aangezien de erg onvoordelig uitpakt voor ons.\

Alsof het nieuwe zorgstelsel zorgt voor hogere lasten (ja, maar daar tegenover staan andere lastenverlagingen.

quote:

Het levert (volgens de oude berekening) een verlichting van 130,- euro per maand op. Dat word waarschijnlijk nog meer want de rente is sinds de 1e berekening al weer gedaald.

De rente is overigens net weer aan het stijgen.

quote:

We kunnen dus onze hypotheek verhogen met bedrag met zo'n 10%. Dat is dan ook zo'n 10% boven de marktwaarde van huis.

En dat is voor?

quote:

Onze adviseur wees ons erop dat je dan niet snel moet verhuizen omdat je dan waarschijnlijk de kosten er niet uit haalt. Nu zijn we dat ook niet van plan.

Maar...

Als die HRA komt te vervallen, werkt dat deze oversluiting dan in ons nadeel? Het bedrag is immers hoger, maar de maandlaasten lager.

Stel dat de HRA komt te vervallen, dan betaal je gewoon je brutorente. Afhankelijk van hoeveel je rente nu is (en je aftrek) is het voor- of nadelig.

quote:

Ik vraag dat binnenkort natuurlijk aan onze adviseur, maar wil ook julle mening wel horen.

En als je adviseur je nu iets anders meldt?

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 17:20 schreef NCC-1701-Q het volgende:
Nee, waarschijnlijk niet.... alhoewel, je moet er wel voor zorgen dat je die 10% extra gebruikt voor aankoop of verbetering van jullie huis, anders is de rente sowieso niet aftrekbaar.

Moet dat nog binnen een bepaalde termijn?
Wij gaan namelijk ook oversluiten en lenen 25% bij voor verbouwing. Wij willen nu oversluiten, maar pas volgend jaar verbouwen.
Dat die 20 000 euro dan nu nog niet aftrekbaar zijn, snap ik. Maar moeten ze binnen een bepaalde tijd aan je huis worden besteed om ze aftrekbaar te maken, of maakt dat niet uit?

niet doen want dan kun je voorlopig niet je huis verkopen!!! zonder een flinke schuld over te houden that is

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 18:42 schreef Gia het volgende:

[..]

Moet dat nog binnen een bepaalde termijn?
Wij gaan namelijk ook oversluiten en lenen 25% bij voor verbouwing. Wij willen nu oversluiten, maar pas volgend jaar verbouwen.
Dat die 20 000 euro dan nu nog niet aftrekbaar zijn, snap ik. Maar moeten ze binnen een bepaalde tijd aan je huis worden besteed om ze aftrekbaar te maken, of maakt dat niet uit?

Dat moet binnen een half jaar na afsluiten van de hypotheek.(al kun je dit eventueel oplossen door een zgn. krediet-hypotheek te nemen en deze later te laten omzetten naar bijvoorbeeld een aflosvrije hypotheek. (krediethypotheken hebben vaak een rentevastduur van 1 jaar)

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 19:17 schreef ozzyat105 het volgende:
niet doen want dan kun je voorlopig niet je huis verkopen!!! zonder een flinke schuld over te houden that is

Erm, dat ligt er maar net aan, eigenlijk....

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 20:24 schreef jack4ya het volgende:
--Alsof het nieuwe zorgstelsel zorgt voor hogere lasten (ja, maar daar tegenover staan andere lastenverlagingen.
•• Nou, mijn vriend hoefde eerst geen premie te betalen, maar door verandering van baan nu wel. Dus dat drukt ineens well, plus we krijgen geen/nauwelijks zorgtoeslag

Andere lasten gaan omlaag, dus dat drukt niet

quote:

--De rente is overigens net weer aan het stijgen.
•• dat klopt maar we hebben nog een geldige offerte op de lagere ;-) verschil is zo'n 160,- p/m inmiddels

Erm. Het verschil is groter geworden

quote:

• We kunnen dus onze hypotheek verhogen met bedrag met zo'n 10%. Dat is dan ook zo'n 10% boven de marktwaarde van huis.
--En dat is voor?
••Dat is ons boetebedrag vanwege vroegtijdig inlossen hypotheek. Verder wat notaris/provisie kosten.

Boeterente is eenmalig aftrekbaar en de rente erover dus niet. (dan wordt het verschil van 130 overigens een stuk kleiner, maar dat zal de adviseur wel niet verteld hebben )

quote:

•Als die HRA komt te vervallen, werkt dat deze oversluiting dan in ons nadeel? Het bedrag is immers hoger, maar de maandlaasten lager.
--Stel dat de HRA komt te vervallen, dan betaal je gewoon je brutorente. Afhankelijk van hoeveel je rente nu is (en je aftrek) is het voor- of nadelig.
•• de bruto lasten dalen ook zo'n 300,- p/m!

Ik bedoel: stel dat de HRA komt te vervallen (wat mij betreft gebeurt dat niet, overigens) en je betaalt nu netto ¤ 400,-- en straks bruto ¤ 500,--, dan ga je er dus ¤ 100,-- op achteruit.

quote:

•Ik vraag dat binnenkort natuurlijk aan onze adviseur, maar wil ook julle mening wel horen.
--En als je adviseur je nu iets anders meldt?
•• Ik ben altijd graag goed geinformeerd, dus ik zou dan nadenken wat het meest logisch is wat zou gebeuren, ik ben niet genoeg op de hoogte van alle ins en out dus ik moet toch altijd een beetje vertrouwen op anderen

Snap ik: laat hem eens berekenen wanneer je de boeterente hebt terugverdiend.(en reken eens na of de boeterente goed in het lastenoverzicht is verwerkt. De gemiddelde adviseur (zo weet ik) verwerkt dat als een aftrekbare post en dat kan dan een stuk afwijken.
Let er ook op of de adviseur rekent met 30 jaar of (in jullie geval, als ik ervanuitga dat het jullie eerste hypotheek is) met 28 jaar.(je hebt 30 jaar HRA)

Over de boeterente: 10.000/130 euro = 76 maanden voordat je het hebt terugverdiend. Dan ga ik er wel vanuit dat dat verschil van 130 netto renteverschil is.

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 20:32 schreef Five_Horizons het volgende:
Ik bedoel: stel dat de HRA komt te vervallen (wat mij betreft gebeurt dat niet, overigens) en je betaalt nu netto ¤ 400,-- en straks bruto ¤ 500,--, dan ga je er dus ¤ 100,-- op achteruit.

Is dit niet wat kort door de bocht?
Indien de HRA komt te vervallen (wat mij betreft gebeurt dit wel ), dan vervalt toch ook die renteaftrek van de huidige ¤400 netto?
Waarom vervalt alleen de overgesloten hypotheek, en niet de reeds bestaande?

Als je je zo druk maakt om het eventueel afgeschaft raken van de aftrek, dan kun je beter om te voorkomen dat je de komende 10 jaar er slechter om slaapt, je huis verkopen en gaan huren.

Voor de rest: het meest waarschijnlijke scenario is een geleidelijke afschaffing, voortbordurend op de reeds geldende aftrekbeperkingen.

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 21:15 schreef jack4ya het volgende:

[..]

•• Welke andere lasten??

Je betaalt nog meer dan alleen ziektekostenpremie, hoor (kijk gewoon eens naar het grotere geheel, zoals daar bijvoorbeeld de OZB is)

quote:

•• Ja, eerste berekening was op 4.2% onze offerte is nu op 3.9% en sindsdien weer gestegen

Oke...

quote:

•• Hier snap ik je niet? Het klopt dat het bedrag waarmee we verhogen (die 10%) niet aftrekbaar is, alleen de oorspronkelijke som. Als je dit bedoeld dan heeft ie het wel goed voorgerekend (denk ik)

De boeterente zelf is in het jaar van betalen eenmalig aftrekbaar. De rente erover uiteraard niet.(en dat van dat berekenen, let daar toch nog even op)

quote:

•• maar onze bruto lasten zijn na oversluiting ook lager, dus beperken we nu de schade enigzins na afschaffing HRA (wat echt wel gaat gebeuren, maar niet in 1 klap denk ik) wat het brutoverschil is 300,- minder

Dan heeft het topic dus geen zin

quote:

De boeterente is pas exact bekend bij passeren... toch?

Klopt. Maar waar ik je voor wil waarschuwen is een te positief plaatje:

Na hoeveel jaar(!) heb je de boeterente terugverdiend?

Hoelang moet je nieuwe hypotheek lopen?

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 21:18 schreef frederik het volgende:

[..]

Is dit niet wat kort door de bocht?
Indien de HRA komt te vervallen (wat mij betreft gebeurt dit wel ), dan vervalt toch ook die renteaftrek van de huidige ¤400 netto?
Waarom vervalt alleen de overgesloten hypotheek, en niet de reeds bestaande?

Waar netto stond moest bruto staan. (wat voor kan komen bij spaarhypotheken met veranderde voorwaarden ed.(dekkingen etc).

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 20:14 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Dat moet binnen een half jaar na afsluiten van de hypotheek.(al kun je dit eventueel oplossen door een zgn. krediet-hypotheek te nemen en deze later te laten omzetten naar bijvoorbeeld een aflosvrije hypotheek. (krediethypotheken hebben vaak een rentevastduur van 1 jaar)

Het is al een aflossingsvrije hypotheek en blijft dat ook. Maakt het dan iets uit?

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 22:33 schreef jack4ya het volgende:

[..]

Och gut OZB die was ik vergeten, die zakt hier wel wat, niet echt veel. (Gemeente net niet onder curatele )

Het gebruikersdeel vervalt. (en nog wel meer zaken, maar da's nu even niet relevant )

quote:

Die nieuwe looptijd is idd weer 30 jaar.

Dat verwachtte ik al: laat het hem eens berekenen op 28 jaar (wederom: ik ga er vanuit dat dit jullie eerste hypotheek is).
Je hebt (nogmaals) maar 30 jaar HRA en daarvan hebben jullie er nu 2 verbruikt.

quote:

Euh... na 13 jaar geloof ik...
Is het nu gelijk niet meer interessant?

Dat weet ik niet, maar ik vind het een behoorlijk lange tijd. Hoelang staat de rente vast? Als dat korter is dan 13 jaar en voor die tijd is er een flink hogere rente, dan duurt het dus wel langer dan die 13 jaar.

quote:

We hadden berekend: zelfs met 20% waardevermindering van de woning, dan kunnen we een deel eigen vermogen wat we hebben (een soort zak met geld, niet vast in constructies zeg maar) als onderpand geven/zetten om het gehele hypotheek bedrag af te dekken.

Als jullie wat achter de hand hebben, dan zou ik de boeterente zelf betalen. (nu financier je het mee en betaal je (bruto) rente....

quote:

Ik snap nog steeds die rente over de boeterente niet. Maar ik begrijp dat dat erg belangrijk is voor het gehele plaatje?

Als je de boeterente meefinanciert (in je voorbeeld ¤ 10.000,--) dan kun je die ¤ 10.000,-- bij je aangifte volgend jaar eenmalig aftrekken (het is immers betaalde rente, net zoals je maandelijks doet).
Je nieuwe rente wordt 4% (ik noem maar wat).
Van de 100.000,-- hypotheek is ¤ 10.000,-- meegefinancierde boeterente.

Dan heb je jaarlijks ¤ 4.000,-- aan (bruto) rentelasten, máár: de rente die je betaalt over de ¤ 10.000,-- kun je niet aftrekken! (dus je kunt maar ¤ 3.600,-- aftrekken).

quote:

Even opsommend:
•voor zolang het duurt lagere netto lasten 160,-
•we krijgen lagere bruto lasten 300,-
•een hogere hypo som, die "lastig" kan worden bij waardevermindering ivm met afschaf HRA, maar we hebben genoeg EV om het een en ander op te vangen

Mis ik nog iets?

Hoe komt het op jou over? Volgens mij wel netjes toch?

In alle eerlijkheid: zonder jullie/jullie situatie te kennen, zou ik nog even doorvragen, want op dit moment ziet het er voor mij uit alsof het niet goed is doordacht. (door de adviseur, in dit geval).
Er wordt een mooi plaatje voorgeschoteld, maar ik zie zat dingen waar (eventueel) iets op aan te merken valt. (30 jaar, boeterente (hoe en wat)).

Ik ben gewoon heel benieuwd waar dat grote verschil in bruto lasten vandaan komt met dezelfde dekkingen ed. (je nieuwe levensverzekering loopt ook weer 30 jaar?, tja, dan zou ik zeker nog even doorkijken....)

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 22:31 schreef Gia het volgende:

[..]

Het is al een aflossingsvrije hypotheek en blijft dat ook. Maakt het dan iets uit?

Ja. Je kan een probleem met de fiscus krijgen.

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 23:09 schreef jack4ya het volgende:

[..]

Over die 28/30 jaar, ik denk dat de HRA tegen die tijd al volledig afgeschafd is, (even daarvan uitgaand) maken die 2 jaar dan nog uit?

Dat weet je niet zeker. Wat mij betreft moet je kijken naar hoe de situatie nu is.(en dat is dus mét HRA).

quote:

De rente staat 10 jaar vast, dat is wel een goed punt. Enig idee hoe te ondervangen (ja langere vasttijd, maar das weer hogere rente)

Ja, zelf betalen. (het is kiezen of delen)

quote:

We hebben wel EV achter de hand, maar daar onttrekken we maandelijks een bedrag uit om de brutolasten wat te drukken. Bovendien mag het doorgroeien (met een gematigd karakter lukt dat "al") naar een relatief klein gat wat we aan het einde van de looptijd over houden. Groeit dat geld niet, dan houden we dus een klein bedrag=hypotheekje over. Dat is zelfs bij hoge rente met een klein loontje op te brengen. Dit "gat" weten we en hebben we akkoord "benoemd"
Dus ik weet niet of het zinvol is om dat EV aan te wenden voor de boeterente...

Als je het hebt: in principe altijd zelf betalen, want de rente op de boeterente (jaarlijks toch weer een halve maand totale rente, gok ik zo, en netto waarschijnlijk zelfs een hele maand)

quote:

Levensverzekering blijft hetzelde,

Dan kan de hypotheek niet 30 jaar lopen (als je dus dezelfde verzekering houdt)
(een kapitaalverzekering eigen woning kan maximaal 30 jaar lopen, ervanuitgaande dat je polis een KEW-polis is, sorry, vakjargon)

quote:

lijfrenteverzekeringen ook,

Die staan los van de hypotheek

quote:

alleen een aangevulde arbeidsongeschiktheid verzekering (hadden we al, maar word dus opgehoogd) dat is zo'n eenmalig bedrag.

Ah, altijd leuk: een koopsom. Meegefinancierd? Ook de rente daarover is niet aftrekbaar, overigens.

quote:

Als ik je vragen zo lees: ik snap dat er punten zijn die anders kunnen/moeten (erg bedabkt voor je uitgebreide hulp trouwens daarmee), maar het lijkt wel of je alléén over 30 jaar kijkt, is het nú ook niet een beetje van belang?

Uiteraard is nú van belang, maar als dat je punt is: waarom kóóp je dan een huis. Dan kun je beter gaan huren .

quote:

(Niet dat ik de lange termijn uit het oog verlies, maar het nú mag ook wel een beetje wegen, toch?)

Uiteraard mag het nu ook "wegen". Als dat voor jou belangrijk is, dan zeker.

Mijn punt is:
Ik heb het idee dat er niet is doorgevraagd door de adviseur (en over bepaalde dingen niet nagedacht). Ik ben nog steeds erg huiverig voor die 300 euro brutolasten die het scheelt.
nu: hyp 175.000, rente 6% = 875,-- premie = 160,-- totaal: ¤ 1035,--(netto: 667,--), straks: hyp 185.000, rente 3,9% = 601,25, premie = 160,--, totaal: ¤ 761,25. (netto= 522,50))

Dan zou je rente dus iets hoger dan die 6% moeten hebben gestaan (de totale hypotheek van ¤ 175.000,-- is uiteraard een voorbeeld). Ik ben benieuwd waar je twee jaar geleden zo'n hoge rente hebt gekregen.


Overigens: als jouw gevoel goed is (ook na dit negatieve verhaal, maar ik maak in mijn werk dagelijks vreselijke dingen mee wat dit betreft), dan moeten jullie het doen.
Er zijn gewoon een hoop valkuilen.

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 22:47 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Ja. Je kan een probleem met de fiscus krijgen.

Hoezo? En waarom zijn ze daar bij de bank dan niet eerlijk over?

Wij willen dus de hypotheek met 20 000 verhogen en meteen oversluiten, omdat we nog een rente hebben van 6,3. Die 20 000 worden dan op de lopende rekening gestort en wij zetten die dan even op de spaarrekening totdat we gaan verbouwen.
Nu vroeg ik dus bij de bank of die verbouwing binnen een bepaalde termijn moest om die 20 000 aftrekbaar te maken. Zij zeiden dat dat niet hoefde. Zo gauw wij met rekeningen konden aantonen dat de verhoogde hypotheekwaarde aan de woning was besteed zou dat bedrag aftrekbaar zijn.

Maar hoe zit dat dan?

quote:

Op woensdag 12 oktober 2005 08:29 schreef jack4ya het volgende:
even een update;
overr de HRA, zeker weten doe ik het idd niet, maar de kans is wel heeeeeeeeeel groot ;-)

We verschillen van mening

quote:

maar dan hebben we zeker een gat over 28 jaar die we nu waarschijnlijk niet hebben. Ik snap wel dat we dan nu meer betalen, maar dat merken we denk ik minder dan over 28 jaar. Ook kiezen of delen denk ik. Of mis ik nu (weer) iets

En nu gewoon eens naar me luisteren :

¤ 10.000,-- kost je gedurende 13 jaar: 10.000 x 3,6% x 13 jaar = ¤ 4.680,-- aan rente.
Volgend jaar krijg je van die ¤ 10.000,-- er al ¤ 4.200,-- terug.(teruggave belastingen).
Als je gedurende die jaren nu eens de rente die je zou betalen over de meegefinancierde boeterente zou storten op die spaarrekening? Dan zit je toch echt niet meer met dat zogenaamde gat, hoor.

quote:

meegefinancieeerd idd en in het extra deel en idd niet aftrekbaar.... Altijd leuk??
Kost omgerekent nog geen 10e in de maand (geloof ik) en levert extra rentekorting op.

Verderop kom ik daarop terug.

quote:

wat betreft die 30 jaar. (en dus looptijd levensverzekering)
het lijkt erop dat ik me heb vergist:

de oorspronkelijke som loopt nu nog 28 jaar. Aftrekbaar

Lijkt me logisch.

quote:

het extra gedeelte (de boeterente, cardiff, notaris etc) loopt 30 jaar. Niet aftrekbaar. (zal even verifieren of ie dat heeft meegerekend of dat de netto berekening nu klopt)

En nu gaan alle alarmbellen bij me rinkelen: Cardiff (voorwaarden ) en de verstrekkers waarvan ik weet dat ze er zaken mee doen, zijn de bedrijven (DSB, BECAM, POSTKREDIET) die ik niet vertouw.

quote:

We hadden destijds idd een wat hogere rente (5,7) omdat we met bepaalde voorwaarden zaten, geloof ik. Bovendien kan je geloof ik op loon (of 1.5 loon in ons geval, geen kinderwens nl) en op EV (overwaarde 1e woning) lenen. Dat was de aantrekkelijkste constructie. Dus gek genoeg hogere rente, maar omdat we het geld niet opnieuw in een woning brachten (kan nu niet meer) hadden we lagere lasten.

Ik merk dat jullie dus al voor 2001 een hypotheek hadden? Dan hebben jullie overigens nog maar 26 jaar HRA over een deel van de hypotheek

quote:

_{overigens komen de bedragen in je rekenvoorbeelden niet eens in de buurt}

Ze moeten dus hoger zijn, anders klopppen de berekeningen niet