Huurbeleid wringt zich langs Kamer

quote:

Op maandag 2 mei 2005 20:10 schreef chairman.fx het volgende:
De woningnood bestaat al veel langer, je kan het moeilijk op het bord van een minister schuiven. Zoals gezegd moet kwaliteit niet worden verwaarloosd om kwantiteit na te streven. We moeten inderdaad het woningtekort oplossen, dat is echter geen reden om het vernieuwen van verpauperende woningen te stoppen.

Dat er al langer woningnood bestaat ontslaat de minister niet van de plicht om er voor te zorgen dat dit probleem wordt aangepakt. Zeker gezien het feit dat de woningnood inmiddels een naoorlogs dieptepunt heeft bereikt zou je van de verantwoordelijke minister toch een passend beleid met bijbehorende maatregelen mogen verwachten. Maar in plaats daarvan hebben de gemeenten vrij spel en kunnen zij doorgaan met het plannen en bouwen van hun luchtkastelen.

quote:

De woningcooperaties kunnen gewoon nergens heen met het geld wat ze hebben, simpelweg omdat ze nergens kunnen bouwen. De overheid houdt de grond schaars. De echte oplossing van het kwanititatieve woningprobleem schuilt in dit beleid, niet in de vernieuwing van woningen.

Dat er te weinig bouwgrond wordt vrijgemaakt door de overheid staat als een paal boven water. Maar helaas is de situatie nu zo dat vrijwel alle potentiële bouwgrond inmiddels in handen is van projectontwikkelaars die, omdat zij grondeigenaar zijn, zelf de regie over de te ontwikkelen nieuwbouw kunnen voeren. Het beschikbaar stellen van meer grond ten behoeve van woningbouw zal dus maar een beperkt effect hebben.
Er zijn veel meer maatregelen nodig om de problemen die zich nu voordoen op de woningmarkt aan te pakken. Maar bovenal is een helder en doelgericht overheidsbeleid een eerste vereiste, en dat is nou net punt dat ontbreekt.

quote:

Op maandag 2 mei 2005 21:01 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Gebruik toch eens wat normale termen ipv de woning te emotionaliseren en ze deze denigrerende naam te geven. Zo denk je mischien wat meer mensen achter je punt te krijgen maar daar trap ik dus niet in.

Het zijn wat simpelere woningen, of te wel de zogenaamde arbeiders woningen. Zonder die arbeiders was nederland nu nog geen fractie van wat het nu is.

Ik zeg ook niet dat we nog meer van deze woningen moeten bouwen ik zeg alleen dat het kapitaalvernietiging van de hoogste plank is om deze wijk plat te gooien.

Zo bedoelde ik het niet. Ik doelde op 'arbeiderswoningen' in de zin van hele blokken eentonig huizen die makkelijk massaal gebouwd kunnen worden. Diversiteit komt kwaliteit ten goede.

quote:

Op maandag 2 mei 2005 21:35 schreef NewOrder het volgende:

[..]

Dat er te weinig bouwgrond wordt vrijgemaakt door de overheid staat als een paal boven water. Maar helaas is de situatie nu zo dat vrijwel alle potentiële bouwgrond inmiddels in handen is van projectontwikkelaars die, omdat zij grondeigenaar zijn, zelf de regie over de te ontwikkelen nieuwbouw kunnen voeren. Het beschikbaar stellen van meer grond ten behoeve van woningbouw zal dus maar een beperkt effect hebben.
Er zijn veel meer maatregelen nodig om de problemen die zich nu voordoen op de woningmarkt aan te pakken. Maar bovenal is een helder en doelgericht overheidsbeleid een eerste vereiste, en dat is nou net punt dat ontbreekt.

Ik denk niet dat dit waar is. Volgens mij -ergens gelezen- heeft de overheid het grootste deel van de Nederlandse grond in handen. De machtspositie van projectontwikkelaars komt juist voort uit de schaarse grond. Wat voor ander beleid zou jij nodig achten?

quote:

Op maandag 2 mei 2005 23:17 schreef chairman.fx het volgende:
Zo bedoelde ik het niet. Ik doelde op 'arbeiderswoningen' in de zin van hele blokken eentonig huizen die makkelijk massaal gebouwd kunnen worden. Diversiteit komt kwaliteit ten goede.

Het is alleen jammer dat de door jou zo geroemde "diversiteit" er voor zorgt dat de prijzen verdubbelen....

quote:

Op maandag 2 mei 2005 23:20 schreef chairman.fx het volgende:
Ik denk niet dat dit waar is. Volgens mij -ergens gelezen- heeft de overheid het grootste deel van de Nederlandse grond in handen. De machtspositie van projectontwikkelaars komt juist voort uit de schaarse grond. Wat voor ander beleid zou jij nodig achten?

Wat dacht je van het direct toewijzen van bouwgrond aan woningbouw verenigingen, in plaats van het in de vrije verkoop te gooien?

De vrije verkoop brengt zoveel geld binnen omdat de project ontwikkelaar weet dat hij grove bedragen voor luxe huizen kan vragen. Het is voor de woningbouw vereniging op dat moment niet interessant om de grond te kopen voor instap woningen. Door de grond rechtstreeks toe te wijzen aan een woningbouw vereniging, en deze te dwingen er instap woningen te bouwen, kan de schaarste zonder problemen worden terug gedrongen.

Maar helaas past dit niet in de excel sheets van Premier Zalm.....

quote:

Op maandag 2 mei 2005 23:17 schreef chairman.fx het volgende:

[..]

Zo bedoelde ik het niet. Ik doelde op 'arbeiderswoningen' in de zin van hele blokken eentonig huizen die makkelijk massaal gebouwd kunnen worden. Diversiteit komt kwaliteit ten goede.

Dan moet ik toch de tot de conclusie komen dat bij veel van de de huidige vinex locaties niet veel diversiteit is. Dus op die manier in ieder geval geen kwalitatieve meerwaarde heeft.

Als we het echt over diversitiet zouden hebben, zouden ze een gedeelte van de arbeiderswoningen moeten laten staan en daaromheen andere dingen bouwen.

quote:

Op dinsdag 3 mei 2005 08:17 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Dan moet ik toch de tot de conclusie komen dat bij veel van de de huidige vinex locaties niet veel diversiteit is. Dus op die manier in ieder geval geen kwalitatieve meerwaarde heeft.

Als we het echt over diversitiet zouden hebben, zouden ze een gedeelte van de arbeiderswoningen moeten laten staan en daaromheen andere dingen bouwen.

Ja, de VINEX wijken zijn dan ook massale projecten door de overheid geplanned. Walgelijk inderdaad. De oplossing ligt volgens mij in de mogelijk om zelf grond te kunnen bemachtigen en hiermee naar een projectontwikkelaar te stappen om een woning te laten bouwen. De macht van centrale partijen moet worden teniet gedaan. In het kader van zelf grond bemachtigen om deze te kunnen bebouwen is vrije verkoop erg belangrijk. Het toewijzen van de grond aan projectonwikkelaars of cooperaties zorgt enkel voor meer eentonigheid.

quote:

Op dinsdag 3 mei 2005 08:13 schreef Croga het volgende:

[..]

Het is alleen jammer dat de door jou zo geroemde "diversiteit" er voor zorgt dat de prijzen verdubbelen....
[..]

Wat dacht je van het direct toewijzen van bouwgrond aan woningbouw verenigingen, in plaats van het in de vrije verkoop te gooien?

De vrije verkoop brengt zoveel geld binnen omdat de project ontwikkelaar weet dat hij grove bedragen voor luxe huizen kan vragen. Het is voor de woningbouw vereniging op dat moment niet interessant om de grond te kopen voor instap woningen. Door de grond rechtstreeks toe te wijzen aan een woningbouw vereniging, en deze te dwingen er instap woningen te bouwen, kan de schaarste zonder problemen worden terug gedrongen.

Maar helaas past dit niet in de excel sheets van Premier Zalm.....

Een huis is een huis. Of het nou hoog of laag in de markt ligt. Door het anders toewijzen van de grond los je de schaarste niet op. De schaarste wordt opgelost door meer grond vrij te geven en ook in landelijke gebieden de mogelijkheid te geven om een stuk grond te kopen en zelf een huis te laten bouwen. Nederland is leeg, er is ruimte zat. De overheid zal de restricties moeten opheffen.

quote:

Op dinsdag 3 mei 2005 13:48 schreef chairman.fx het volgende:
...
De overheid zal de restricties moeten opheffen.

Waar wacht het kabinet op?

quote:

Op dinsdag 3 mei 2005 13:46 schreef chairman.fx het volgende:

[..]

Ja, de VINEX wijken zijn dan ook massale projecten door de overheid geplanned. Walgelijk inderdaad. De oplossing ligt volgens mij in de mogelijk om zelf grond te kunnen bemachtigen en hiermee naar een projectontwikkelaar te stappen om een woning te laten bouwen. De macht van centrale partijen moet worden teniet gedaan. In het kader van zelf grond bemachtigen om deze te kunnen bebouwen is vrije verkoop erg belangrijk. Het toewijzen van de grond aan projectonwikkelaars of cooperaties zorgt enkel voor meer eentonigheid.

Ow ik dacht toch echt de vinex locaties door projectontwikkelaars gemaakt en ontworpen worden. Alleen de overheid heeft in de 4e nota ruimtelijke ordening aangegeven waar de woningen kwamen te staan.

En eentoningheid hoeft helemaal niet, een heel mooi voorbeeld is wel de wijk brandevoort in helmond.

Ja als we allemaal geodkope grond hebben kunnen we hier door goedkope polen de boel laten bebouwen. Ook de matrialen kunnen hun veel geodkoper vanuit polen meenemen, dan krijgen we tenminste weer betaalbare wongingen. Helaas wel een grote werkeloosheid onder de bouwvakkers, maar dat maakt niet uit, we zijn toch 1 europa. ! klein probleem is nog wel om je tekeningen minstens 8 * door de welstandscommise te laten keuren, en de ander onzinnige bouwregels welke de overheid heeft bedacht.

quote:

Op dinsdag 3 mei 2005 13:48 schreef chairman.fx het volgende:
Een huis is een huis. Of het nou hoog of laag in de markt ligt. Door het anders toewijzen van de grond los je de schaarste niet op.

Met het verschil dat:
- Er nauwelijks schaarste is in de duurdere woningen, te zien aan het feit dat deze op dit moment minder waard worden terwijl de gemiddelde huizenprijs nog steeds stijgt
- Op een stuk grond 3 tot 10 keer zoveel goedkope woningen als dure woningen gebouwd kunnen worden.

Grond is in nederland nou eenmaal schaars. We hebben de hoogste bevolkingsdichtheid van Europa, en er zijn bar weinig landen in de wereld waar deze hoger ligt. Door dure woningen te bouwen maak je dat alleen maar erger.... "Er is ruimte zat" is onzin....

quote:

Op dinsdag 3 mei 2005 16:22 schreef Croga het volgende:
Grond is in nederland nou eenmaal schaars. We hebben de hoogste bevolkingsdichtheid van Europa, en er zijn bar weinig landen in de wereld waar deze hoger ligt. Door dure woningen te bouwen maak je dat alleen maar erger.... "Er is ruimte zat" is onzin....

Grond is totaal niet schaars alleen zouden we wat aan de inrichting van nederland moeten doen, 80% van de nederlandse grond wordt gebruikt voor landbouw. Waarbij we weten dat in de komende jaren veel landbouwers met pensioen gaan en geen opvolgers hebben.

http://www.omroep.nl/nps/geweest/welcome.html?http://sites.nps.nl/jerome/index.cfm/site/Geweest/pageid/9D4C0900-508B-E1CA-3A66148E69B4DCF3/index.cfm~contentright

En dan even de documataires nederland is leeg kijken.

Betaalbare woonruimte is schaars. Maar verklap mij ook eens waarom een gemiddeld appartement zo duur moet zijn want dat is niets anders als betonstapelen. En qua grond neem je bijna geen oppervlakte in beslag.

quote:

Op maandag 2 mei 2005 23:20 schreef chairman.fx het volgende:
Ik denk niet dat dit waar is. Volgens mij -ergens gelezen- heeft de overheid het grootste deel van de Nederlandse grond in handen. De machtspositie van projectontwikkelaars komt juist voort uit de schaarse grond. Wat voor ander beleid zou jij nodig achten?

Ongetwijfeld heeft de overheid de meeste grond in handen, maar de strategische plekken, waar vermoedelijk in de (nabije) toekomst wordt gebouwd, zijn in handen van de projectontwikkelaars en grondspeculanten. En zolang het eigenaarschap van de grond gekoppeld is aan het bouwrecht, wordt er automatisch een monopolie gecreëerd voor de grondeigenaren. Daardoor ontbreekt iedere vorm van concurrentie met alle negatieve gevolgen van dien. Een van de eerste zaken die moet worden aangepakt is dus het bouwrecht van de grondeigenaar, maar helaas is de minister daar geen voorstander van.

Ook de ontwikkeltijd van de nieuwbouw kan een stuk omlaag. Nu ben je van bouwplan tot woning al gauw 10 jaar verder en dat is in deze tijd absoluut ongewenst. Om het ontwikkelproces te versnellen zal er drastisch in de regelgeving geschrapt moeten worden. Dat dit ten koste gaat van banen bij de gemeenten is natuurlijk vervelend, maar de regelgeving is een eigen leven gaan leiden en de controle op het naleven van de regels is een doel op zich geworden.

Om de huidige woningnood aan te pakken zijn bovenstaande maatregelen onvoldoende en zal er ook gekeken moeten worden naar de bestaande woningvoorraad. Het slopen van woningen en deze vervangen door nieuwe woningen draagt niet bij tot het terugdringen van het woningtekort. Men zal dus kritischer moeten zijn bij de beoordeling of de sloop van woningen ook werkelijk noodzakelijk is.

Op termijn zal er ook iets aan de subsidies in de vorm van hypotheekrenteaftrek en huursubsidie moeten worden gedaan. In principe zijn dergelijke subsidies onwenselijk voor een gebalanceerde woningmarkt. Helaas zijn er inmiddels zoveel mensen economisch afhankelijk van deze subsidies dat het haast ondoenlijk is om nu al een begin te maken met matigen.

quote:

Op dinsdag 3 mei 2005 22:33 schreef NewOrder het volgende:

[..]

Ongetwijfeld heeft de overheid de meeste grond in handen, maar de strategische plekken, waar vermoedelijk in de (nabije) toekomst wordt gebouwd, zijn in handen van de projectontwikkelaars en grondspeculanten. En zolang het eigenaarschap van de grond gekoppeld is aan het bouwrecht, wordt er automatisch een monopolie gecreëerd voor de grondeigenaren. Daardoor ontbreekt iedere vorm van concurrentie met alle negatieve gevolgen van dien. Een van de eerste zaken die moet worden aangepakt is dus het bouwrecht van de grondeigenaar, maar helaas is de minister daar geen voorstander van.

Daar ben ik het niet mee eens. De waarde van de grond welke in handen is van grondspeculanten en ontwikkelaars hangt juist af van de schaarste. Wanneer er op veel meer locaties gebouwd kan worden neemt de waarde van deze strategische posities sterk af. Dit probleem kan dus opgelost worden door veel meer grond vrij te geven; de mogelijkheid geven om op veel meer plekken te bouwen ipv alleen in stedelijke kernen zoals nu het geval is.

quote:

Ook de ontwikkeltijd van de nieuwbouw kan een stuk omlaag. Nu ben je van bouwplan tot woning al gauw 10 jaar verder en dat is in deze tijd absoluut ongewenst. Om het ontwikkelproces te versnellen zal er drastisch in de regelgeving geschrapt moeten worden. Dat dit ten koste gaat van banen bij de gemeenten is natuurlijk vervelend, maar de regelgeving is een eigen leven gaan leiden en de controle op het naleven van de regels is een doel op zich geworden.

eens.

quote:

Om de huidige woningnood aan te pakken zijn bovenstaande maatregelen onvoldoende en zal er ook gekeken moeten worden naar de bestaande woningvoorraad. Het slopen van woningen en deze vervangen door nieuwe woningen draagt niet bij tot het terugdringen van het woningtekort. Men zal dus kritischer moeten zijn bij de beoordeling of de sloop van woningen ook werkelijk noodzakelijk is.

Ik zie dit als een andere discussie. Het slopen van woningen kan misschien een metale barriere zijn, het is enkel een rationele afweging. Renoveren kost in zulke gevallen gewoon veel meer geld dan slopen/bouwen. Er verdwijnen niet echt woningen wanneer gesloopt wordt, de kwaliteit wordt enkel verbetert wat moet blijven gebeuren.

quote:

Op termijn zal er ook iets aan de subsidies in de vorm van hypotheekrenteaftrek en huursubsidie moeten worden gedaan. In principe zijn dergelijke subsidies onwenselijk voor een gebalanceerde woningmarkt. Helaas zijn er inmiddels zoveel mensen economisch afhankelijk van deze subsidies dat het haast ondoenlijk is om nu al een begin te maken met matigen.

Ja, het is eigenlijk alleen maar gebruikt om de woningnood weg te stoppen. Door de subsidies werd het probleem weggedaan. Lekker dan