NWS Nieuws & Achtergronden
Discussieer hier diepgaander over de actualiteiten.
Maar er is geen splitsing! Dus ook geen vergunning nodig...quote:Op maandag 6 oktober 2025 09:27 schreef recursief het volgende:
[..]
Dat is niet hoe zorgvuldige wetgeving tot stand komt. En natuurlijk moet de overheid hier handhaven, anders staan ze straks voor de rechter bij iedere geweigerde splitsingsvergunning.
Er zijn gewoon VvE's die niet zien op appartementsrechten. Die hebben we een andere status overigens. Je ziet zoiets b.v. wel eens bij een recreatiepark, waar iedereen samen eigenaar is van het park, de wegen, de voorzieningen, etc. Gaat prima.quote:Op maandag 6 oktober 2025 09:34 schreef miss_sly het volgende:
[..]
Andere problemen bijvoorbeeld als er een lekkage is, of problemen met het dak, de fundering? Wie is dan de eigenaar van het probleem en dient dat op te lossen? Wat zegt de verzekering in een dergelijk geval? Is er een VvE verzekering, is dat mogelijk als er geen splitsingsakte is? Is de VvE notarieel opgericht?
En als het een kwestie blijkt te zijn van vier ouders die gezamenlijk een woning kopen voor hun kinderen, is het woningdelen en komen op dat gebied vergunningen en/of regels om de hoek kijken.
Fiscaal is er niets ingewikkelds aan. Niets anders dan een appartement kopen en daar je studerende kinderen in laten wonen.quote:
Voor je het weet gaat de belastingdienst dat zien als bijvoorbeeld schenkingen of dienstverlening waarover dan weer andere belastingen geheven worden. Ik vind dit met mijn geinformeerdelekenbril op een riskante constructie.
Je kunt een kamer niet verkopen zoals je een appartement verkoopt, want het is geen zelfstandig kadastraal object. Daarvoor moet gesplitst zijn.quote:Op maandag 6 oktober 2025 10:10 schreef VEM2012 het volgende:
[..]
Fiscaal is er niets ingewikkelds aan. Niets anders dan een appartement kopen en daar je studerende kinderen in laten wonen.
Wat zouo kunnen, is het economisch eigendom verkopen. Daarmee verkoop je het recht op het gebruik van een kamer, maar het juridisch eigendom van het huis ligt bij de oorspronkelijke eigenaar. Hier zitten wel wat haken en ogen aan.
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Dat schreef ik al eerder. Stel je hebt een studentenwoning met 4 gelijkwaardige kamers. Dan kun je 4 keer 25% van het geheel verkopen en daar een gebruiksrecht aan hangen.quote:
[..]
Je kunt een kamer niet verkopen zoals je een appartement verkoopt, want het is geen zelfstandig kadastraal object. Daarvoor moet gesplitst zijn.
Wat zouo kunnen, is het economisch eigendom verkopen. Daarmee verkoop je het recht op het gebruik van een kamer, maar het juridisch eigendom van het huis ligt bij de oorspronkelijke eigenaar. Hier zitten wel wat haken en ogen aan.
Bij ongelijkwaardige kamers kun je pro rato het eigendom verdelen.
Er zitten echter best nog wat haken en ogen aan economisch eigendom. Je wordt dan als koper niete ingeschreven in hete kadaster, dus je hebt geen harde eigendomsrechten. Bij overlijden, faillisement of ruzie is het jurifische nogal lastig om waarde te bepalen of eigendom op te eisen. Je kunt het deel wat je gekocht hebt niet zomaar verkopen of verhuren aan iemand anders, wederom omdat het officieel geen eigendom is. Als je het huis wil verkopen, kan het zijn dat je het economisch eigendom weer moet terugkopen, wat je een hoop geld kan kosten dat je niet per se voorhanden hebt.quote:
[..]
Dat schreef ik al eerder. Stel je hebt een studentenwoning met 4 gelijkwaardige kamers. Dan kun je 4 keer 25% van het geheel verkopen en daar een gebruiksrecht aan hangen.
Bij ongelijkwaardige kamers kun je pro rato het eigendom verdelen.
In jouw geval van vier ouders een woning met vier kamers, is er nog wat voor te zeggen. Maar het verkopen van het economisch eigendom van een aantal kamers in een huis aan willekeurige mensen maakt de risico's groter.
En alsnog lijkt me dat een woningdeelvergunning van toepassing is. Die moet de gemeente ook maar af willen geven.
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Ik begrijp niet helemaal waarom jij blijft hangen op economisch eigendom, terwijl ik het gewoon heb over vol eigendom. Je kan gewoon 3,5% van jouw woning verkopen aan iemand. En dan komt dat netjes in het kadaster te staan.quote:
[..]
Er zitten echter best nog wat haken en ogen aan economisch eigendom. Je wordt dan als koper niete ingeschreven in hete kadaster, dus je hebt geen harde eigendomsrechten. Bij overlijden, faillisement of ruzie is het jurifische nogal lastig om waarde te bepalen of eigendom op te eisen. Je kunt het deel wat je gekocht hebt niet zomaar verkopen of verhuren aan iemand anders, wederom omdat het officieel geen eigendom is. Als je het huis wil verkopen, kan het zijn dat je het economisch eigendom weer moet terugkopen, wat je een hoop geld kan kosten dat je niet per se voorhanden hebt.
In jouw geval van vier ouders een woning met vier kamers, is er nog wat voor te zeggen. Maar het verkopen van het economisch eigendom van een aantal kamers in een huis aan willekeurige mensen maakt de risico's groter.
En alsnog lijkt me dat een woningdeelvergunning van toepassing is. Die moet de gemeente ook maar af willen geven.
Ten aanzien van de omgevingsvergunning: van wat ik begrijp is die in orde (ik neem dus aan dat het om bestaande vergunde studentenwoningen gaat), aangezien in het artikel niet wordt gemeld dat op het ontbreken daarvan wordt gehandhaafd. Want daar kun je natuurlijk wel op handhaven, alleen staat dat dan weer helemaal los van deze constructie.
Als zonder kadastrale splitsing een deel van een pand zou worden verkocht, dan ontstaat er fiscaal veel onduidelijkheid. Want de kadastrale splitsing is bepalend voor de WOZ en daarmee voor het eigenwoningforfait en de ozb. Maar als die kadastrale splitsing er niet is, komen die dus ten laste van de "verkoper".quote:
[..]
Weet je zeker dat niet ook een deel van de woning wordt verkocht? Het hoeft natuurlijk niet, maar dat lijkt mij voor de kopers een extra risico wat je voor dat geld niet wil nemen.
Bij mijn weten gaat het bij ovb om het verkrijgen van eigendom, niet van een gebruiksrecht. Als daar onduidelijkheid over bestaat kan ik niet voorspellen wat er gebeurt. Wellihct dat de fiscus naar de feitelijke situatie kijkt.quote:Verder is er gewoon ovb verschuldigd, want je verkrijgt een recht op een onroerende zaak.
Als er geen eigen woning is, dan is er ook geen eigendom en dus geen ovb. Als je ovb hebt betaalt en je gaat er zelf wonen dan is er een eigen woning. Als je ouders ovb hebben betaald dan inderdaad box 3.quote:Er is geen eigen woning in deze constructie, dus geen eigen woning forfait. Gewoon box 3.
De grondslag voor de Ozb is de WOZ-waarde. Wie is de eigenaar als een pand niet kadastraal is gesplitst?quote:Ozb naar eigenaar. Net als alle andere gemeentelijke lasten.
Vrijheid van overeenkomst is niet onbegrensd. In gereguleerde markten kun je bijvoorbeeld niet onderling zomaar overeenkomen je van die regulering niets aan te trekken.quote:Verder is dit juridisch helemaal niet zo lastig en volstrekt legaal (vrijheid van overeenkomst). Jij mag ook een gebruiksrecht verkopen op een kamer in jouw huis (mits je eigenaar bent natuurlijk).
Dat is het punt ook niet. Het punt is dat wel dat soms, en dat is bijvoorbeeld het geval in de woningmarkt, dat soort rechten aan bepaalde voorwaarden moeten voldoen. Als het gaat om wonen heb je te maken met wetgeving en andere regels. Stel bijvoorbeeld dat je een woning hebt waar de gemeente toestemming voor gegeven heeft om die in drie appartementen te splitsen. Dan denk ik dat het voor de rechter geen stand houdt als je vervolgens die drie appartementen ieder weer in delen gaat verkopen.quote:Afgeleide rechten zijn doodnormaal. Denk aan b.v. vruchtgebruik. Of een woonrecht om niet op een woning voor de partner die niet erft (zie je nog wel eens bij tweede huwelijken, waarbij de kinderen dan erven).
Hier wordt bovendien de ene keer gesproken over eigendom, de andere keer over gebruiksrechten. Dat levert een hoop onduidelijkheid op.
Ik ben een kl ⭕⭕n van deze user
Maar zonder kadastrale splitsing staat er niet vermeld welk deel van de woning dan van jou is. Het is ook niet voor niets dat hypotheekverstrekkers voor deze constructie passen, terwijl als je gezamenlijk een woning koopt ze wel met je in zee willen gaan.quote:
[..]
Ik begrijp niet helemaal waarom jij blijft hangen op economisch eigendom, terwijl ik het gewoon heb over vol eigendom. Je kan gewoon 3,5% van jouw woning verkopen aan iemand. En dan komt dat netjes in het kadaster te staan.
Ik ben een kl ⭕⭕n van deze user
En ik begrijp niet waarom jij vol blijft houden dat je gewoon vol kadastraal eigendom zou kunnen verkrijgen over een stukje van een woning dat niet is gesplitst en waarvan dus niet is vastgelegd wat het nou precies is dat je hebt gekocht.quote:
[..]
Ik begrijp niet helemaal waarom jij blijft hangen op economisch eigendom, terwijl ik het gewoon heb over vol eigendom. Je kan gewoon 3,5% van jouw woning verkopen aan iemand. En dan komt dat netjes in het kadaster te staan.
Ten aanzien van de omgevingsvergunning: van wat ik begrijp is die in orde (ik neem dus aan dat het om bestaande vergunde studentenwoningen gaat), aangezien in het artikel niet wordt gemeld dat op het ontbreken daarvan wordt gehandhaafd. Want daar kun je natuurlijk wel op handhaven, alleen staat dat dan weer helemaal los van deze constructie.
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Sorry, maar het hebben van meerdere eigenaren per woning is eerder regel dan uitzondering. Dus hoezo is dat lastig? De OZB kan gewoon naar ieder van de eigenaren gestuurd worden en die verhaalt dat dan maar bij de andere eigenaren.quote:
[..]
Als zonder kadastrale splitsing een deel van een pand zou worden verkocht, dan ontstaat er fiscaal veel onduidelijkheid. Want de kadastrale splitsing is bepalend voor de WOZ en daarmee voor het eigenwoningforfait en de ozb. Maar als die kadastrale splitsing er niet is, komen die dus ten laste van de "verkoper".
[..]
Bij mijn weten gaat het bij ovb om het verkrijgen van eigendom, niet van een gebruiksrecht. Als daar onduidelijkheid over bestaat kan ik niet voorspellen wat er gebeurt. Wellihct dat de fiscus naar de feitelijke situatie kijkt.
[..]
Als er geen eigen woning is, dan is er ook geen eigendom en dus geen ovb. Als je ovb hebt betaalt en je gaat er zelf wonen dan is er een eigen woning. Als je ouders ovb hebben betaald dan inderdaad box 3.
[..]
De grondslag voor de Ozb is de WOZ-waarde. Wie is de eigenaar als een pand niet kadastraal is gesplitst?
[..]
Vrijheid van overeenkomst is niet onbegrensd. In gereguleerde markten kun je bijvoorbeeld niet onderling zomaar overeenkomen je van die regulering niets aan te trekken.
[..]
Dat is het punt ook niet. Het punt is dat wel dat soms, en dat is bijvoorbeeld het geval in de woningmarkt, dat soort rechten aan bepaalde voorwaarden moeten voldoen. Als het gaat om wonen heb je te maken met wetgeving en andere regels. Stel bijvoorbeeld dat je een woning hebt waar de gemeente toestemming voor gegeven heeft om die in drie appartementen te splitsen. Dan denk ik dat het voor de rechter geen stand houdt als je vervolgens die drie appartementen ieder weer in delen gaat verkopen.
Hier wordt bovendien de ene keer gesproken over eigendom, de andere keer over gebruiksrechten. Dat levert een hoop onduidelijkheid op.
Ewf is niet van toepassen als je als ouders een kamer koopt voor zoon of dochter. Box 3!
Art 2, lid 1 WBR: belasting ter zake van verkrijging van in Nederland gelegen OZ, of van rechten waaraan deze zijn onderworpen.
Eigen woning is een fiscale term voor een hoofdverblijf in eigendom. Koop je een woning om te verhuren is het geen eigen woning en valt die in box 3.
Dat er bepaalde begrenzingen kunnen zijn aan vrijheid van overeenkomst klopt, maar die moeten dan wel wettelijk verankerd zijn en overigens kan de overheid die beperkingen niet zomaar opleggen. In dezen is er geen wettelijke beperking en geldt dus de vrijheid van overeenkomst.
Verder lijkt mij de onduidelijk die jij ziet geen juridische onduidelijkheid, maar onduidelijk voor jou omdat je niet weet hoe e.e.a. in Nederland wettelijk is geregeld.
Nogmaals: het is allemaal niet onduidelijk. De wet voorziet al heel lang in meerdere eigenaren per onroerend goed. Het is niet nieuw (sterker nog: veruit de meeste koopwoningen hebben meerdere eigenaren), het is niet raar, het is niet ongewenst.
Nee, daarom is er ook een tweetrapsraket: verkoop van een deel van het geheel en daarnaast een gebruiksrecht. Dat kan gewoon. In principe is een verhuurovereenkomst ook een soort van gebruiksrecht, waar je maandelijks voor aftikt.quote:
[..]
Maar zonder kadastrale splitsing staat er niet vermeld welk deel van de woning dan van jou is. Het is ook niet voor niets dat hypotheekverstrekkers voor deze constructie passen, terwijl als je gezamenlijk een woning koopt ze wel met je in zee willen gaan.
Dat schrijf ik dan ook niet. Ik schrijf dat je b.v. 25% van het geheel kan kopen.quote:
[..]
En ik begrijp niet waarom jij vol blijft houden dat je gewoon vol kadastraal eigendom zou kunnen verkrijgen over een stukje van een woning dat niet is gesplitst en waarvan dus niet is vastgelegd wat het nou precies is dat je hebt gekocht.
Zo onduidelijk ben ik toch echt niet...
Ja gemeenschappelijk eigendom. En dan is ieder hoofdelijk aansprakelijk voor het geheel. Prima als je getrouwd bent, maar met een heleboel onbekenden nogal een risico. In zo een geval kun je ook gewoon een hypothecaire lening afsluiten. Dat dat in dit geval niet kan is al een teken aan de wand.quote:
[..]
Sorry, maar het hebben van meerdere eigenaren per woning is eerder regel dan uitzondering. Dus hoezo is dat lastig? De OZB kan gewoon naar ieder van de eigenaren gestuurd worden en die verhaalt dat dan maar bij de andere eigenaren.
Ik ben een kl ⭕⭕n van deze user
Dat moet je wel verdomd goed aftimmeren. Ik zie de juridische procedures met belangstelling tegemoet.quote:
[..]
Nee, daarom is er ook een tweetrapsraket: verkoop van een deel van het geheel en daarnaast een gebruiksrecht. Dat kan gewoon. In principe is een verhuurovereenkomst ook een soort van gebruiksrecht, waar je maandelijks voor aftikt.
Ik ben een kl ⭕⭕n van deze user
Daarom wordt het ook gewoon zonder hypotheek afgetikt. Als iedereen inlegt en het juridisch goed op papier heeft staan, lijkt het me geen probleem.quote:
[..]
Ja gemeenschappelijk eigendom. En dan is ieder hoofdelijk aansprakelijk voor het geheel. Prima als je getrouwd bent, maar met een heleboel onbekenden nogal een risico.
Ik vraag me trouwens af wat voor consequentie BW boek 3 artikel 226 4e lid heeft:
quote:BW 3:226
1. Op een recht van gebruik en een recht van bewoning vinden de regels betreffende vruchtgebruik overeenkomstige toepassing, behoudens de navolgende bepalingen.
2. Indien enkel het recht van gebruik is verleend, heeft de rechthebbende de bevoegdheid de aan zijn recht onderworpen zaken te gebruiken en er de vruchten van te genieten, die hij voor zich en zijn gezin behoeft.
3. Indien enkel het recht van bewoning is verleend, heeft de rechthebbende de bevoegdheid de aan zijn recht onderworpen woning met zijn gezin te bewonen.
4. Hij die een der in dit artikel omschreven rechten heeft, kan zijn recht niet vervreemden of bezwaren, noch de zaak door een ander laten gebruiken of de woning door een ander laten bewonen.
Ik ben een kl ⭕⭕n van deze user
Bij gemeenschappelijk eigendom is een ieder hoofdelijk aansprakelijk voor het geheel. Daar kun je onderling wel afspraken over maken, maar daar gaan derden zich niets van aantrekken.quote:
[..]
Daarom wordt het ook gewoon zonder hypotheek afgetikt. Als iedereen inlegt en het juridisch goed op papier heeft staan, lijkt het me geen probleem.
Ik ben een kl ⭕⭕n van deze user
Niemand die zich druk maakt over de bevolkingsgroei?quote:
Behalve meer bouwen is "minder mensen" ook een oplossing.
En dan heb ik het met name over de 1 miljoen(!) arbeidsmigranten die zijn binnengehaald: dat trekt een enorme wissel op de woningmarkt.
Natuurlijk valt dat wel op te lossen. Denk gewoon wat meer in mogelijkheden ipv problemen.quote:
[..]
Bij gemeenschappelijk eigendom is een ieder hoofdelijk aansprakelijk voor het geheel. Daar kun je onderling wel afspraken over maken, maar daar gaan derden zich niets van aantrekken.
Je richt een rechtspersoon op (een stichting of iets dergelijks).
En iedere deelnemende ouder stort daar het bedrag in. Stichting koopt huis. Stichting ontvangt huur. Stichting is aansprakelijk.
Stichting koopt huis, stichting ontvangt huur? Dat kan, maar dan is het geen koop meer. Waarom zou je een kamer van 10m2 voor ¤125.000 kopen, en iedere maand ¤217 aan een VvE aftikken als vervolgens een stichting de eigenaar wordt en die kamer aan jou gaat verhuren?quote:
[..]
Natuurlijk valt dat wel op te lossen. Denk gewoon wat meer in mogelijkheden ipv problemen.
Je richt een rechtspersoon op (een stichting of iets dergelijks).
En iedere deelnemende ouder stort daar het bedrag in. Stichting koopt huis. Stichting ontvangt huur. Stichting is aansprakelijk.
Ik ben een kl ⭕⭕n van deze user
Gewoon een beetje denken in mogelijkheden dus.quote:
[..]
Stichting koopt huis, stichting ontvangt huur? Dat kan, maar dan is het geen koop meer. Waarom zou je een kamer van 10m2 voor ¤125.000 kopen, en iedere maand ¤217 aan een VvE aftikken als vervolgens een stichting de eigenaar wordt en die kamer aan jou gaat verhuren?
En een eventuele huur is vaak ook alleen op papier.
Wordt namelijk binnen de vrijstelling geschonken aan het kind.
Ik heb echt al zoveel constructies voorbij zien komen. 😄
Zo rijk zijn die ouders dus niet als ze alleen maar een kamer kunnen kopen lol
Iemand die haat heeft tegen Elon Musk gunt succesvolle Afrikanen het licht niet in de ogen en is een racist bigot.
|
|
