Hypotheek oversluiten, voor en nadelen?

Ga je echt goedkoper uit zijn of niet. Dat is de enige echte vraag die je moet beantwoorden. Daar zijn mooie berekeningen voor te vinden. Meestal kost het meer dan het oplevert.

Wellicht is versneld maximaal aflossen handiger? Meestal is 10% per jaar toegestaan. Minder ingewikkeld en bespaart zonder gedoe met alle bijkomende kosten.

Hoeveel is boeterente en nieuwe taxatie bij elkaar en weeg dat af tegen de lagere lasten die je netto hebt.

Als je extra wil aflossen is het volgens mij per kalendjaar dat je minimaal 10% mag aflossen. Dan kun je beter nu 10% aflossen en dan volgend jaar ook nog 10%.

quote:

Wat zou een goede reden kunnen zijn om het niet te doen?

Bijv. als je verwacht dat de rente nog verder zakt.

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

quote:

Op zaterdag 20 september 2025 21:07 schreef Anton91 het volgende:
Als je extra wil aflossen is het volgens mij per kalendjaar dat je minimaal 10% mag aflossen. Dan kun je beter nu 10% aflossen en dan volgend jaar ook nog 10%.

Hu? Mis ik iets?

De OP gaat over oversluiten, niet over extra aflossen dus ik snap je reactie even niet waarom dit relevant zou zijn (en waarom je toch nog duimpjes krijgt).

quote:

Op zaterdag 20 september 2025 20:37 schreef mcmlxiv het volgende:
Ga je echt goedkoper uit zijn of niet. Dat is de enige echte vraag die je moet beantwoorden. Daar zijn mooie berekeningen voor te vinden. Meestal kost het meer dan het oplevert.

Wellicht is versneld maximaal aflossen handiger? Meestal is 10% per jaar toegestaan. Minder ingewikkeld en bespaart zonder gedoe met alle bijkomende kosten.

Je geld beleggen levert in principe meer op dan dat laatste dus ‘bezint voor u begint’.

quote:

Op zaterdag 20 september 2025 22:05 schreef embedguy het volgende:

[..]
Je geld beleggen levert in principe meer op dan dat laatste dus ‘bezint voor u begint’.

Klopt, maar voor veel mensen net wat risicovol. Aflossen is binnen de bandbreedte die TS beschrijft waarschijnlijk voordeliger dan oversluiten.

quote:

Op zaterdag 20 september 2025 19:58 schreef Wantie het volgende:

Mijn vraag: is het een goed idee om over te sluiten?

Hangt helemaal af van de huidige hypotheek: hoogte, looptijd, RVP en boete. Meestal is de boete gelijk aan het verschil tussen de nieuwe en de oude hypotheekrente, minus het deel van de RVP dat al verlopen is. Minus een bepaald % boetevrij af te lossen (meestal 10%).

quote:

Op zaterdag 20 september 2025 19:58 schreef Wantie het volgende:
Ik zou dan op 3,46% rente komen.

De rente ligt dan voor 10 jaar vast.
Wat zou een goede reden kunnen zijn om het niet te doen?

Dan leg je je voor 10 jaar vast op een rel. hoog %. Best kans dat de rente de komende tijd gaat dalen; hangt natuurlijk van je huidige RVP af, of je daar voordeel uit gaat halen.

Überhaupt heb je altijd de mogelijkheid de aflosboete mee te financieren in de nieuwe hypotheek, de boete is dan ook fiscaal aftrekbaar .

[ Bericht 1% gewijzigd door blomke op 21-09-2025 09:08:48 ]

quote:

Op zaterdag 20 september 2025 22:01 schreef embedguy het volgende:

[..]
Bijv. als je verwacht dat de rente nog verder zakt.

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Dat lezen we hier al langere tijd. En ook dat spaarrentes zouden stijgen....

quote:

Op zaterdag 20 september 2025 22:03 schreef embedguy het volgende:

[..]
Hu? Mis ik iets?

De OP gaat over oversluiten, niet over extra aflossen dus ik snap je reactie even niet waarom dit relevant zou zijn (en waarom je toch nog duimpjes krijgt).

Net zoveel als je volgende post over beleggen

quote:

Op zaterdag 20 september 2025 23:47 schreef investeerdertje het volgende:

[..]
Dat lezen we hier al langere tijd. En ook dat spaarrentes zouden stijgen....

Ben je een korte termijn investeerdertje? 😋

Zoals benoemt is er sowieso wel geduld nodig ja. Kan zeker nog jaren duren. Als je dat geduld niet hebt moet je andere keuzes maken (en zou ik ook zeker niet gaan beleggen, dan is aflossen een betere optie zoals anderen benoemen).

quote:

Op zaterdag 20 september 2025 21:07 schreef Anton91 het volgende:
Als je extra wil aflossen is het volgens mij per kalendjaar dat je minimaal 10% mag aflossen. Dan kun je beter nu 10% aflossen en dan volgend jaar ook nog 10%.

Maximaal toch? Verschilt ook per hypotheekverstrekker, ik mag onbeperkt boetevrij extra aflossen vanuit eigen geld.

[ Bericht 7% gewijzigd door FlippingCoin op 21-09-2025 09:04:03 ]

quote:

Op zaterdag 20 september 2025 21:07 schreef Anton91 het volgende:
Als je extra wil aflossen is het volgens mij per kalendjaar dat je minimaal 10% mag aflossen. Dan kun je beter nu 10% aflossen en dan volgend jaar ook nog 10%.

Maximaal, maar het verschilt; kan ook 15% zijn. En als de rente voor een vergelijkende hypotheek qua resterende RVP, hoger is, mag je geheel boetevrij aflossen.

Beter ga je met deze vraag gewoon even naar je financieel adviseur.

Hoe hoog is de boete.
Hoe lang is de resterende tijd?
Hoe lang verwacht je hier te wonen?

quote:

Op zaterdag 20 september 2025 19:58 schreef Wantie het volgende:
Hallo allemaal,

Ik heb een vraag: we hebben nu 2 jaar een hypotheek, met 4,36% rente.

Nu heb ik een financiële meevaller, en die zou ik kunnen gebruiken voor het betalen van de boeterente om de hypotheek over te sluiten naar een lagere rente.
Ik zou dan op 3,46% rente komen.

De rente ligt dan voor 10 jaar vast.

Mijn vraag: is het een goed idee om over te sluiten?

Wat zou een goede reden kunnen zijn om het niet te doen?

Hoewel de werkelijkheid altijd iets moeilijker ligt, de boeterente is grosso modo het verschil tussen die oude rente en de nieuwe rente over de resterende looptijd van de huidige rentevaste periode. De moeilijkere werkelijkheid zit vaak in dat je 10% boetevrij mag aflossen (dus daar wordt de boete niet over berekend) en er wordt nog gebruik gemaakt van een verwacht inflatiecijfer om de toekomstige rente naar nu contant te maken.

Bovenstaande komt er grofweg op neer dat je er eigenlijk niets mee opschiet om over te sluiten - doordat je het rente voordeel wat je haalt eigenlijk nu gewoon direct aftikt. Het wordt in mijn ogen eigenlijk pas interessant als je er ook een andere looptijd aan vast koppelt voor die rentevaste periode of dat je een andere verstrekker kan vinden die een wezenlijk andere rente kan bieden. Voor die andere rentevaste periode waarschijnlijk loopt je huidige looptijd dan nu nog 8 jaar en ga je naar 10 jaar - niet echt een verschil. Qua andere strekker dan komt er weer notariskosten bij kijken voor het doorhalen en overschrijven.

In mijn ogen is het dus maar de vraag of het je echt veel geld gaat opleveren. Ik vermoed zomaar dat het deel wat het je wel oplevert juist komt vanuit die 10% gratis aflossing die je mag doen en niet uit het verschil in de rentestanden.

Als je echt iets aan je maandlasten zou willen doen, dan zou een aflossing misschien nuttiger kunnen zijn. Mijn tip is om zo'n aflossing te overwegen wanneer je ook kijkt naar de woningwaarde die je hebt. Veel verstrekkers gebruiken klassen voor rentetarieven op basis van de loan-to-value (LTV). Je woning wordt vermoedelijk meer waard (dit kan je gratis zien aan je WOZ-waarde, en sommige banken gebruiken zo'n elektronische vergelijking zoals calcasa). Wanneer je naar zo'n andere klasse zou overstappen, dan zal de risico-opslag op je rente dalen. Dit is vaak met tienden van procenten, dus bijv naar 4,16%.

In mijn post zitten veel aannames die vooral gebaseerd zijn op de gemiddelde verstrekker. Wat ik vooral wil aangeven is dat je vraag over of het slim is om over te sluiten eigenlijk alleen beantwoord kan worden wanneer je echt een diepere berekening maakt. Staar je niet blind op de maandelijkse betaling maar maak bijv in Excel een echt overzicht voor jezelf:
In A2 zet je het aantal resterende termijnen - dus als je 2 jaar loopt dan is het 360maanden-24=336 maanden. Zorg dat deze 1 afloopt voor elke regel naar beneden.
In B2 zet je de maanden dus bijv 1-9-2025
In C2 zet je de hoofdsom. (formule voor C3 is: =C2+D2-E2-F2)
In D2 zet je de formule voor de rente: Kolom D =Afronden(C2*0,0436/12;2) (dus je rente delen door 12 maanden)
In E2 zet je de formule voor je reguliere aflossing. Als je een Annuitair deel hebt dan wordt de formule: =BET(0,0436/12;A2;-C2) -- dus het is de rente/12, dan het aantal resterende termijnen en de reguliere aflossing moet een - krijgen zodat het ook echt kleiner wordt.
In F2 zet je een aanvullende aflossing. Dus geen formule maar bijvoorbeeld je financiële meevaller.

Als je dit doortrekt naar beneden dan zie je gelijk wat je maandelijkse betalingen worden na bijv een aflossing. En doordat je ook de rente daar ziet wijzigen na je aflossing kan je direct zien hoeveel "voordeel" je haalt uit zo'n aflossing over de tijd heen. Dan heb je zelf zicht op wat je maandbedrag zou zijn en zicht op wat je rente doet gedurende de tijd en heb je vergelijkingsmateriaal voor de situatie na oversluiten.

quote:

Op zondag 21 september 2025 09:49 schreef snabbi het volgende:

Bovenstaande komt er grofweg op neer dat je er eigenlijk niets mee opschiet om over te sluiten - doordat je het rente voordeel wat je haalt eigenlijk nu gewoon direct aftikt. Het wordt in mijn ogen eigenlijk pas interessant als je er ook een andere looptijd aan vast koppelt voor die rentevaste periode of dat je een andere verstrekker kan vinden die een wezenlijk andere rente kan bieden. Voor die andere rentevaste periode waarschijnlijk loopt je huidige looptijd dan nu nog 8 jaar en ga je naar 10 jaar - niet echt een verschil. Qua andere strekker dan komt er weer notariskosten bij kijken voor het doorhalen en overschrijven.

Het zou in dit geval interessant kunnen zijn om naar een RVP van 5 jaar te gaan;? De rente bij ING (bijv.), is dan
0,4% lager.

quote:

Op zondag 21 september 2025 09:56 schreef blomke het volgende:

[..]
Het zou in dit geval interessant kunnen zijn om naar een RVP van 5 jaar te gaan;? De rente bij ING (bijv.), is dan
0,4% lager.

Ja eens - de TS geeft alleen aan dat de nieuwe looptijd voor de rentevaste periode 10 jaar zou zijn. In dat geval denk ik dat het niet veel oplevert, ga je naar een kortere of langere periode dan wijzig je in mijn ogen echt iets aan de lening. Dan kan oversluiten nuttig worden.
Als je niet iets wezenlijks wijzigt, dan is het in mijn ogen vaak alleen maar "het naar voren halen" van een betaling. En dat "naar voren halen van de betaling" kan wel nuttig zijn, belasting technisch bijv - maar voor de lening zelf wijzigt het niet veel. Ondanks dat dit met lagere maandlasten vaak wel zo verkocht wordt.

quote:

Op zondag 21 september 2025 10:01 schreef snabbi het volgende:

Ja eens - de TS geeft alleen aan dat de nieuwe looptijd voor de rentevaste periode 10 jaar zou zijn. In dat geval denk ik dat het niet veel oplevert, ga je naar een kortere of langere periode dan wijzig je in mijn ogen echt iets aan de lening. Dan kan oversluiten nuttig worden.

Denk vooral als je zeker weet wat de hypotheekrente is aan het einde van die kortere of langere periode.

quote:

Op zaterdag 20 september 2025 19:58 schreef Wantie het volgende:
Hallo allemaal,

Ik heb een vraag: we hebben nu 2 jaar een hypotheek, met 4,36% rente.

Nu heb ik een financiële meevaller, en die zou ik kunnen gebruiken voor het betalen van de boeterente om de hypotheek over te sluiten naar een lagere rente.
Ik zou dan op 3,46% rente komen.

De rente ligt dan voor 10 jaar vast.


Mijn vraag: is het een goed idee om over te sluiten?

Wat zou een goede reden kunnen zijn om het niet te doen?

Ga je dat over 2 jaar weer doen ALS de rente dan op 2,46 staat?
Mijn advies, niet zo lang vastzetten die rente.

quote:

Op zondag 21 september 2025 09:11 schreef blomke het volgende:

[..]
Maximaal, maar het verschilt; kan ook 15% zijn. En als de rente voor een vergelijkende hypotheek qua resterende RVP, hoger is, mag je geheel boetevrij aflossen.

Het staat er een beetje krom maar ik bedoel dat 10% het minimale is wat je per kalendaar maximaal kunt aflossen. Bij sommige banken kun je meer per jaar aflossen.

quote:

Op zondag 21 september 2025 11:05 schreef Anton91 het volgende:

[..]
Het staat er een beetje krom maar ik bedoel dat 10% het minimale is wat je per kalendaar maximaal kunt aflossen. Bij sommige banken kun je meer per jaar aflossen.

Contradictio in Terminis.

Wij hebben destijds 10% afgelost.

Bijkomend voordeel destijds: de bijbehorende overlijdensrisico verzekering kan dan ook naar beneden.
Onze maandlast daalde om de volgende 3 redenen:
- 10% minder bruto rente
- 10% minder maandelijkse aflossingen
- lagere overlijdens risicoverzekering

Nadelen:
- je geld zit in de stenen: je kan er niet zo bij.
- minder hypotheekrente aftrek.

Nadeel voor de adviseur: oversluiten verdient een adviseur een leuke provisie. Aan extra aflossen verdient hij niks.

quote:

Op zondag 21 september 2025 12:07 schreef Crowdyfunder het volgende:
Wij hebben destijds 10% afgelost.

Bijkomend voordeel destijds: de bijbehorende overlijdensrisico verzekering kan dan ook naar beneden.
Onze maandlast daalde om de volgende 3 redenen:
- 10% minder bruto rente
- 10% minder maandelijkse aflossingen
- lagere overlijdens risicoverzekering

Nadelen:
- je geld zit in de stenen: je kan er niet zo bij.
- minder hypotheekrente aftrek.

Nadeel voor de adviseur: oversluiten verdient een adviseur een leuke provisie. Aan extra aflossen verdient hij niks.

Als je daarnaast een voldoende buffer hebt voor onverwachte tegenvallers / uitgaven en de maandelijkse inkomsten/uitgaven verhouding OKE is. Is een keer 10% aflossen geen slecht idee. Zoals eerder hier opgemerkt kun je voor de resterende looptijd globaal uitrekenen hetgeen je bespaart. Zeker als dit nog een tijd is gaat het in de ¤ lopen. Lagere maandlasten = in beginsel meer ruimte voor een hogere spaarcapaciteit, als je dit gebruikt voor bijv (ETF of fondsbeleggen (zeker als de looptijd vd hypo nog lang is) bouw je ook gewoon extra vermogen op.dat vrij te besteden indien gewenst / nodig.

Zelf meerdere keren dit gedaan, de mnd hypo lasten zijn nu een lachertje aan de andere kant hierdoor meer vrij vermogen kunnen opbouwen waardoor het leven nu easy en relax is.
Ja, zit nu meer ¤ in de stenen dan indien niet gedaan, maar ja als de hypo na 30jr afgelost is zit het er ook in.

[ Bericht 0% gewijzigd door peterc op 21-09-2025 15:24:28 ]

quote:

Op zaterdag 20 september 2025 23:53 schreef embedguy het volgende:

[..]
Ben je een korte termijn investeerdertje? 😋

Zoals benoemt is er sowieso wel geduld nodig ja. Kan zeker nog jaren duren. Als je dat geduld niet hebt moet je andere keuzes maken (en zou ik ook zeker niet gaan beleggen, dan is aflossen een betere optie zoals anderen benoemen).

lol, wat een inzicht.
dan kan ik ook nog wel wat voorspellingen doen.
-Nederland gaat een vrouwelijke premier krijgen
-de spaarrente gaat boven de 2 procent komen
-de spaarrente gaat ook negatief worden
-de hypotheekrente gaat boven de 6 procent komen
-de hypotheekrente aftrek gaat verdwijnen

allemaal voorspellingen die op termijn vast waarheid zullen worden maar waar TS geen ene moer aan heeft de komende maanden