Het is een geweldig leuk en mooi opgeknapt huis wat ik in gedachte al aan het inrichten ben...
De verkopers hebben een bouwkundige keuring laten uitvoeren die ik zojuist heb zitten bekijken.
Wat kleinere dingetjes staan erin (een keukenkastdeurtje dat opnieuw gesteld moet worden etc.) en een balkon dat niet meer ok is maar wat we al gezien hadden waar ik me niet druk over maak maar ik schrok toch wel van het volgende:
"Bij een binnenmuur in de woonkamer vocht waargenomen, te hoog vochtpercentage gemeten (50-80%), optrekkend vocht , vochtbestrijding noodzakelijk. Grotendeels voorzien van voorzetwanden, achterliggende bouwmuren zijn niet controleerbaar"
Vloer kruipruimte: Door aanwezige Tonzon folie zeer beperkt te controleren. Houtwormaantasting waargenomen, mogelijk oud (reeds behandeld)
Meerdere rotte vloerbalken waargenomen als gevolg van optrekkend vocht in de bouwmuren, na verwijderen van de isolatiefolie nader onderzoek uitvoeren (directe kosten), houd rekening met vervangen gehele vloer.
Kelder: Doorslaand vocht wanden en vloer
Door het aanwezige tegelwerk zijn eventueel aanwezige lekkagepunten niet waarneembaar
De keldertrap en plafond zijn aangetast door vocht."
Voor sommige zaken is meer onderzoek nodig, waardoor de kosten dus onduidelijk zijn.
Wij zijn matige klussers dus een hoop zal door professionals gedaan moeten worden.
We gaan uiteraard wel gewoon ook kijken maar wat vinden jullie van zo'n rapport? Gaan echt alle alarmbellen rinkelen of valt dit nog te overzien?
Liever een gevaarlijk balkon waar ik 20 ruggen renovatie voor moet gaan neerleggen dan deze moeilijk te definieren vochtproblemen.
Je gaat in ieder geval niet 3 weken na de overdracht verhuizen.
Ik zou altijd uitgaan van het ergste scenario, dus complete vloer vervangen en het aanpakken van serieuze vochtproblemen op meerdere plekken met bijbehorende schade. Vooral dat laatste kan erg in de papieren lopen, oorzaak en omvang zijn onbekend. Als je dat laat aanpakken met de aannemersprijzen van nu moet je ver in de 5 cijfers gaan denken en er rekening mee houden dat je een tijd niet in je woning kan.
Als je het ervoor over hebt vooral doen, maar vergis je er niet in. Je kunt ook kijken of je een bouwdepot kunt krijgen bij je hypotheek.
Als het echt jullie droomhuis is en je bereid bent om te investeren en waar mogelijk zelf aan te pakken dan zou ik een second opinion laten doen waarbij heel specifiek naar de problemen gekeken wordt. Misschien zelfs direct met een aannemer die een serieuze offerte kan neerleggen zodat je weet waar je aan toe gaat zijn.
Ja, maar dat lijkt me best logisch bij een huis uit 1910...quote:Op dinsdag 8 april 2025 12:29 schreef Jippo het volgende:
Gaan echt alle alarmbellen rinkelen of valt dit nog te overzien?
Wat had jij verwacht.
In de eerste plaats heb je dus amper wat aan zo'n rapport. Als een vochtmeting aangeeft 50 - 80% heb je dus een slechte meter. Wat is het goede % en onder welke condities? Daalt het vocht-% bij stoken&ventileren, bij droog weer buiten, bij daling grondwaterstand?quote:
Wij hebben volgende week een bezichtiging bij een huis van 1910. Vraagprijs bijna 7 ton.
Het is een geweldig leuk en mooi opgeknapt huis wat ik in gedachte al aan het inrichten ben...
De verkopers hebben een bouwkundige keuring laten uitvoeren die ik zojuist heb zitten bekijken.
Wat kleinere dingetjes staan erin (een keukenkastdeurtje dat opnieuw gesteld moet worden etc.) en een balkon dat niet meer ok is maar wat we al gezien hadden waar ik me niet druk over maak maar ik schrok toch wel van het volgende:
"Bij een binnenmuur in de woonkamer vocht waargenomen, te hoog vochtpercentage gemeten (50-80%), optrekkend vocht , vochtbestrijding noodzakelijk. Grotendeels voorzien van voorzetwanden, achterliggende bouwmuren zijn niet controleerbaar"
Vloer kruipruimte: Door aanwezige Tonzon folie zeer beperkt te controleren. Houtwormaantasting waargenomen, mogelijk oud (reeds behandeld)
Meerdere rotte vloerbalken waargenomen als gevolg van optrekkend vocht in de bouwmuren, na verwijderen van de isolatiefolie nader onderzoek uitvoeren (directe kosten), houd rekening met vervangen gehele vloer.
Kelder: Doorslaand vocht wanden en vloer
Door het aanwezige tegelwerk zijn eventueel aanwezige lekkagepunten niet waarneembaar
De keldertrap en plafond zijn aangetast door vocht."
Voor sommige zaken is meer onderzoek nodig, waardoor de kosten dus onduidelijk zijn.
Wij zijn matige klussers dus een hoop zal door professionals gedaan moeten worden.
We gaan uiteraard wel gewoon ook kijken maar wat vinden jullie van zo'n rapport? Gaan echt alle alarmbellen rinkelen of valt dit nog te overzien?
Wat zie je aan de buitenmuren qua vocht?
In de tweede plaats: zijn de muren 1-steensmuren? Zo ja, dan heb je een degelijk uitgangspunt.
Hoe is het dak, de gordingen, de spanten? Hoe zijn de kozijnen?
Rotte balkkoppen (staat dat specifiek in het rapport vermeld?), kan je prima opvangen met een stapeltje trottoirtegels eronder. Op wat voor grond (zand/klei/veen) staat het huis en hoe is het gefundeerd (op staal)?
Impregneren tegen optrekkend vocht uit de grond is een hele toer, het is wat anders dan vochtdoorslag door regen tegen de buitenmuur.
Maar wat ik als ik jou was zou dan als je wil kopen, dat nog onder voorbehoud van bouwkundige keuring doen en dan er een nieuw iemand doorheen laten lopen waarmee je ook kunt overleggen wat de kosten zullen zijn. Of is dat hier al opgenomen? Toen ik 5 jaar geleden een huis bezocht waar er een bouwkundig rapport lag, stonden daar ook prijzen bij (huis van 2 ton met een potentiële reparatie van de fundering van 2,5 ton, wij gingen er weer vandoor...).
Aan jezelf om in te schatten of de vloer vervangen nadelige gevolgen heeft. Wil je bijvoorbeeld de keuken behouden of niet?
quote:
[..]
In de eerste plaats heb je dus amper wat aan zo'n rapport. Als een vochtmeting aangeeft 50 - 80% heb je dus een slechte meter. Wat is het goede % en onder welke condities? Daalt het vocht-% bij stoken&ventileren, bij droog weer buiten, bij daling grondwaterstand?
Wat zie je aan de buitenmuren qua vocht?
In de tweede plaats: zijn de muren 1-steensmuren? Zo ja, dan heb je een degelijk uitgangspunt.
Hoe is het dak, de gordingen, de spanten? Hoe zijn de kozijnen?
Rotte balkkoppen (staat dat specifiek in het rapport vermeld?), kan je prima opvangen met een stapeltje trottoirtegels eronder. Op wat voor grond (zand/klei/veen) staat het huis en hoe is het gefundeerd (op staal)?
Impregneren tegen optrekkend vocht uit de grond is een hele toer, het is wat anders dan vochtdoorslag door regen tegen de buitenmuur.
Nuttige opmerking.quote:
[..]
Ja, maar dat lijkt me best logisch bij een huis uit 1910...
Wat had jij verwacht.
Ik zou sowieso wel 7x nadenken voor ik aan zo'n oude woning begon.
Energieprijzen worden hoger, vaste lasten voor gas gaan volgend jaar fors omhoog.
En zo'n oude woning gasvrij maken is mogelijk maar wel een grotere uitdaging.
Het is "romantisch", zo'n oude woning maar doe mij maar een goed geïsoleerde spouwmuur, dak, vloer en HR++ glas.
Diverse kosten zijn opgenomen maar juist bij de vochtproblemen wordt er expliciet gesteld dat er geen indicatie wordt gegeven ondermeer omdat de oorzaak onduidelijk is en omdat de inspecteur het niet verder kan bekijken vanwege folies en voorzetwanden. Wel worden er directe kosten genoemd van het verder inspecteren.quote:
Een huis van 1910 van deze prijs en dus waarschijnlijk enige omvang, dan moet je inderdaad altijd een pot geld onvoorzien hebben liggen. Huizen van die leeftijd vragen enorm veel onderhoud (of in 1 keer ontzettend veel onderhoud). Als je zelf niet heel erg handig bent kan zo'n huis een enorme geldput worden.
Maar wat ik als ik jou was zou dan als je wil kopen, dat nog onder voorbehoud van bouwkundige keuring doen en dan er een nieuw iemand doorheen laten lopen waarmee je ook kunt overleggen wat de kosten zullen zijn. Of is dat hier al opgenomen? Toen ik 5 jaar geleden een huis bezocht waar er een bouwkundig rapport lag, stonden daar ook prijzen bij (huis van 2 ton met een potentiële reparatie van de fundering van 2,5 ton, wij gingen er weer vandoor...).
Ik denk dat ik het allemaal net wat te veel onzekerheden vind.
Bij het balkon en andere kleinere dingen is duidelijk wat het probleem is en dat het eenvoudig te verhelpen is maar dit zie ik niet zo zitten geloof ik. Als ik nou heel veel verstand had van deze zaken maar dat hebben wij beiden gewoon onvoldoende.
We doen het inderdaad niet...quote:
Bij twijfel: niet doen.
Ik zou sowieso wel 7x nadenken voor ik aan zo'n oude woning begon.
Energieprijzen worden hoger, vaste lasten voor gas gaan volgend jaar fors omhoog.
En zo'n oude woning gasvrij maken is mogelijk maar wel een grotere uitdaging.
Het is "romantisch", zo'n oude woning maar doe mij maar een goed geïsoleerde spouwmuur, dak, vloer en HR++ glas.
Overigens is er verder wel overal dubbel glas (excl. de glas-in-lood ramen) en de energie/stookkosten vielen mij ook erg mee (voor zover je daarop kunt vertrouwen uiteraard). Maar klein beetje meer dan onze huidige woning (2001)
[ Bericht 0% gewijzigd door Jippo op 08-04-2025 17:19:01 ]
https://www.funda.nl/detail/koop/lisse/huis-heereweg-57/43960489
Snap wel dat je het ontzettend leuk vindt, maar dit is inderdaad denk ik wel een huis dat nog heel veel geld gaat kosten.quote:
Aangezien we het waarschijnlijk toch niet gaan doen, het huis:
https://www.funda.nl/detail/koop/lisse/huis-heereweg-57/43960489
Ik snap wel dat je je daartoe aangetrokken voelt, ziet er prima afgewerkt uit, passend bij de stijl.quote:
Aangezien we het waarschijnlijk toch niet gaan doen, het huis:
https://www.funda.nl/detail/koop/lisse/huis-heereweg-57/43960489
1. Geen idee.quote:
Wat zijn de zwarte vlekken op de vloer bij de eettafel? En ik zou enorm afknappen op de achtertuin.
2. Als er iets is wat ik wèl kan is hier een groene oase van maken.
Dacht ik ook al, leuk huis maar van die tuin krijg ik een instant slappequote:
Wat zijn de zwarte vlekken op de vloer bij de eettafel? En ik zou enorm afknappen op de achtertuin.
Schaduw.quote:
Wat zijn de zwarte vlekken op de vloer bij de eettafel? En ik zou enorm afknappen op de achtertuin.
Hoezo?quote:
En ik zou enorm afknappen op de achtertuin.
Mijn gedachte.quote:
Ergens tegels uit trekken en er wat groens van maken is natuurlijk enorm simpel, een volledig betegelde tuin zou ik echt totaal negeren als je een huis zoekt. Eerlijk gezegd liever volledig betegeld, dan vol coniferen die je weg wil halen oid. Dat is veel ingewikkelder dan een paar tegels er uit trekken, wat uitgraven en wat aarde in het gat gooien om er planten op te zetten.
Dat is ook zeker zo, vind dat gewoon zonde en een beetje opvallend omdat het huis verder zo leuk isquote:
Ergens tegels uit trekken en er wat groens van maken is natuurlijk enorm simpel, een volledig betegelde tuin zou ik echt totaal negeren als je een huis zoekt. Eerlijk gezegd liever volledig betegeld, dan vol coniferen die je weg wil halen oid. Dat is veel ingewikkelder dan een paar tegels er uit trekken, wat uitgraven en wat aarde in het gat gooien om er planten op te zetten.
quote:
Dit is toch geen schaduw? Rechtsonder op de foto.
Oh die. Geen idee.quote:
[..]
[ afbeelding ]
Dit is toch geen schaduw? Rechtsonder op de foto.
Buitenkans! Ziet er gewoon goed uit. Ik ken die streek als m'n broekzak; dat is op zandgrond. Een m2-prijs van 4446 is gewoon laag in de markt voor die locatie.quote:
Aangezien we het waarschijnlijk toch niet gaan doen, het huis:
https://www.funda.nl/detail/koop/lisse/huis-heereweg-57/43960489
[ Bericht 1% gewijzigd door blomke op 08-04-2025 18:15:53 ]
Ja dat leek ons ook! 😍quote:
[..]
Buitenkans! Ziet er gewoon goed uit. Ik ken die streek als m'n broekzak; dat is op zandgrond. Een m2-prijs van 4446 is gewoon laag in de markt voor die locatie.
Tot we het rapport lazen...
Vooral de onduidelijkheid over hoeveel werk/kosten dit gaan worden houdt ons nu eigenlijk tegen.
Ik wil best een ander ernaar laten kijken maar die kan toch moeilijk breekwerk gaan doen als het nog niet gekocht is.
Ik hou van oude huizen en een beetje meer of meer klussen hoort daar vaak wel bij. Maar bij bezichtigingen met vage vochtproblemen ben ik omgedraaid. De omvang kan echt enorm zijn, en als je er geen duidelijk beeld van kunt vormen loop je een serieus risico dat je grote delen van je huis opnieuw kunt doen. Misschien enkel een nieuw verfje, misschien wel een heel nieuwe fundering.
Dit dus. Alle mooie afwerkingen slopen, vloeren volledig vervangen voor ene geisloeerde betonvloer en alle muren doorslijpen en voorzien van folie om vocht tegen te houden.quote:Op dinsdag 8 april 2025 13:05 schreef fluitbekzeenaald2.0 het volgende:
Zo mooi opgeknapt is het dan niet, ja voor het aanzicht dan.
Ik zou altijd uitgaan van het ergste scenario, dus complete vloer vervangen en het aanpakken van serieuze vochtproblemen op meerdere plekken met bijbehorende schade. Vooral dat laatste kan erg in de papieren lopen, oorzaak en omvang zijn onbekend. Als je dat laat aanpakken met de aannemersprijzen van nu moet je ver in de 5 cijfers gaan denken en er rekening mee houden dat je een tijd niet in je woning kan.
Als je het ervoor over hebt vooral doen, maar vergis je er niet in. Je kunt ook kijken of je een bouwdepot kunt krijgen bij je hypotheek.
Moet je de klus aan professionals overlaten dan kost 1 werkmannetje gemiddeld al ¤ 3000 per week aan manuren. Dit los je niet met 2 mannetjes in een weekje op... Dan komen er nog materiaal bij...
En wat zeggen de verkopers dan zelf na het lezen van dit rapport?
Wat er in het rapport staat, zijn niet alleen kleine mankementen. Vooral het optrekkend vocht in de woonkamer en de rotte vloerbalken zijn serieuze signalen. Optrekkend vocht is lastig en vaak kostbaar om goed te verhelpen, zeker als het al schade heeft veroorzaakt aan de constructie. Het vervangen van vloerbalken betekent in veel gevallen dat de hele vloer eruit moet. Dat is geen simpele klus, en zeker niet als je veel door professionals moet laten doen.
De houtworm is misschien oud en al behandeld, maar dat weet je pas zeker na verder onderzoek. Dat geldt ook voor wat er achter de voorzetwanden zit — daar kan nog meer verborgen schade zitten, en dat weet je nu gewoon niet.
De kelder is een ander aandachtspunt. In oudere huizen komt keldervocht vaak voor, maar als het ook de trap en het plafond aantast, zit je met structureel vochtprobleem. Dat los je meestal niet op met een beetje ventilatie.
Verder: je betaalt bijna zeven ton, dus je mag verwachten dat het huis technisch in redelijke staat is, of dat je in ieder geval duidelijk inzicht hebt in wat je nog moet investeren. En op dit moment zijn de kosten niet helder. Dat maakt het een risico.
Kortom: het huis kan nog steeds de moeite waard zijn, maar het rapport zegt wél dat je goed moet opletten. Laat eventueel iemand extra meekijken, stel kritische vragen tijdens de bezichtiging, en laat je zeker niet alleen leiden door hoe mooi het eruitziet. Als het echt tegenvalt, kun je altijd overwegen om met deze info een lager bod te doen of het toch te laten schieten.
Leuk huis wel. Maar het wekt de verwachting instapklaar te zijn en dat is het verre van. Ik snap wel dat je verder kijkt.quote:
Aangezien we het waarschijnlijk toch niet gaan doen, het huis:
https://www.funda.nl/detail/koop/lisse/huis-heereweg-57/43960489