WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Vraag over erfdienstbaarheid met betrekking tot ramen bij erfgrens
Hallo allemaal,
Met veel plezier wonen wij 2 jaar in ons eerste huis, wat een twee-onder-een kap is. Naast ons woont een lief bejaard echtpaar waar we heel goed contact mee hebben. Aan de hand van het onderstaande plaatje zou ik graag even de situatie zo duidelijk mogelijk willen schetsen. Mochten er onduidelijkheden zijn, dan hoor ik dat graag en dan pas ik daar deze openingspost op aan.
In het bovenstaande plaatje is het paarse perceel die van onze buren, en het grijze perceel die van ons. Het perceel van de buren heeft een bedrijfsbestemming. De buurman heeft hier jarenlang een garage gehad, totdat (in zijn woorden) al het gedoe met electronica hem tegen begon te staan, en hij met pension is gegaan. (Ik geef hem groot gelijk
)
Het bedrijfsgedeelte bevat de begaande grond van het geel gearceerde pand. Daarboven zijn 3 woonruimtes, een grote zelfstandige woonruimte (op de eerste verdieping) en 2 kleinere woonruimtes op de tweede (bovenste) verdieping met gedeelde voorzieningen. Deze woonruimtes worden verhuurd, momenteel zit er nog 1 huurder. Zelf wonen zij in het huis (de twee-onder-een kap) rechts op het plaatje.
Op ons perceel grenst onze tuin aan het bedrijfspand. Dit is in feite een bakstenen muur van 5 meter hoog met daarboven schuine dakconstructies die de 2e woonlaag vormen. In deze muur zitten geen ramen, en voor de aankleding groeit hier een voegvriendelijke klimmer tegenaan, waarin elke lente/zomer tientallen, misschien wel honderd huismussen broeden. Een prima situatie wat ons allen betreft.
Nu gaat mijn vraag over het volgende:
Er staat een bepaling in de hypotheekakte die het recht (van onze buren) beschrijft om ramen met doorzichtig glas te plaatsen in het aangebouwde pand (geel) dat over de gehele lengte van onze achtertuin grenst. Op dit moment zitten hier dus geen ramen in, waardoor wij in onze tuin van onze privacy kunnen genieten. Zij willen zelf ook geen kozijnen in dit pand, dus de situatie is prima zoals die is. Sterker nog: Laatst gaven zij aan dat zij van mening zijn dat hier geen ramen in mógen van de gemeente, wat ik dus betwist gezien de onderstaande bepaling in de hypotheekakte:
Met veel plezier wonen wij 2 jaar in ons eerste huis, wat een twee-onder-een kap is. Naast ons woont een lief bejaard echtpaar waar we heel goed contact mee hebben. Aan de hand van het onderstaande plaatje zou ik graag even de situatie zo duidelijk mogelijk willen schetsen. Mochten er onduidelijkheden zijn, dan hoor ik dat graag en dan pas ik daar deze openingspost op aan.
In het bovenstaande plaatje is het paarse perceel die van onze buren, en het grijze perceel die van ons. Het perceel van de buren heeft een bedrijfsbestemming. De buurman heeft hier jarenlang een garage gehad, totdat (in zijn woorden) al het gedoe met electronica hem tegen begon te staan, en hij met pension is gegaan. (Ik geef hem groot gelijk
)Het bedrijfsgedeelte bevat de begaande grond van het geel gearceerde pand. Daarboven zijn 3 woonruimtes, een grote zelfstandige woonruimte (op de eerste verdieping) en 2 kleinere woonruimtes op de tweede (bovenste) verdieping met gedeelde voorzieningen. Deze woonruimtes worden verhuurd, momenteel zit er nog 1 huurder. Zelf wonen zij in het huis (de twee-onder-een kap) rechts op het plaatje.
Op ons perceel grenst onze tuin aan het bedrijfspand. Dit is in feite een bakstenen muur van 5 meter hoog met daarboven schuine dakconstructies die de 2e woonlaag vormen. In deze muur zitten geen ramen, en voor de aankleding groeit hier een voegvriendelijke klimmer tegenaan, waarin elke lente/zomer tientallen, misschien wel honderd huismussen broeden. Een prima situatie wat ons allen betreft.
Nu gaat mijn vraag over het volgende:
Er staat een bepaling in de hypotheekakte die het recht (van onze buren) beschrijft om ramen met doorzichtig glas te plaatsen in het aangebouwde pand (geel) dat over de gehele lengte van onze achtertuin grenst. Op dit moment zitten hier dus geen ramen in, waardoor wij in onze tuin van onze privacy kunnen genieten. Zij willen zelf ook geen kozijnen in dit pand, dus de situatie is prima zoals die is. Sterker nog: Laatst gaven zij aan dat zij van mening zijn dat hier geen ramen in mógen van de gemeente, wat ik dus betwist gezien de onderstaande bepaling in de hypotheekakte:
SPOILEROm spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.Nu is het zo dat zij de bestemming van het geel gearceerde pand graag willen veranderen naar een woonbestemming, zodat zij dit pand kunnen gaan verkopen. Met de eventuele verkoop van dit pand, komt ook onze onrust naar boven, namelijk dat de volgende eigenaar van dit pand kozijnen wil gaan plaatsen, waardoor wij onze privacy in de tuin geheel kwijt zijn.
Nu kwam dit vorige week ter sprake, en hebben we het hierover gehad. Nu hebben wij uiteraard het liefst dat er in de toekomst helemaal géén ramen in komen, zodat de situatie blijft zoals die nu is. Tegelijkertijd hebben wij (denk ik?) op basis van de bovenstaande bepaling helemaal niets te willen. Tegelijkertijd zijn onze buren in de veronderstelling dat het überhaupt niet zou mogen waardoor zij ook niets te verliezen hebben met dit aan te passen. Immers zitten er aan de andere kant over de gehele gevel kozijnen. Het punt is alleen: Als het geel gearceerde pand een andere eigenaar krijgt, gaat dit geheid veranderen.
Logischerwijs is mijn insteek dus om deze bepaling samen te laten wijzigen. Maar wat is nu wijsheid? Hoe zouden jullie dit aanpakken? En belangrijk: Waar kan ik het stuk opvragen bij het kadaster waar deze bepaling kennelijk staat beschreven? Want ik weet eerlijk gezegd niet zeker welk stuk ik daarvoor moet downloaden.
Voorop gesteld: Onze goede verstandhouding met onze buren is goud waard, en dat is wederzijds. Wij zouden wel graag willen dat de situatie (zwart-op-wit vastgelegd) blijft zoals die is, tegelijkertijd zou het kunnen dat zij dan tóch graag kozijnen in het pand willen hebben, in verband met een hogere verkoopwaarde (ik noem maar wat?). Een oplossing zou wat ons betreft dan bijvoorbeeld melkglas kozijn zijn dat niet open kan, of een uitzet-kozijn dat voor de ventilatie wel open kan, maar dan bijvoorbeeld (vanuit binnen gezien) op 1,80 hoog zit en dan heel breed is. Dan kun je wel uitstekend ventileren, maar dan behouden wij wel onze privacy.
Nogmaals: Wij kunnen van alles willen, maar feitelijk hebben we volgens mij niets te willen, of mis ik iets? Dus bovenstaand verhaal gaat alleen op als zij bereid zijn hierin mee te denken, en op zich denk ik wel dat zij daarvoor open staan.
Nouja, kort samengevat dus:
- Wat zijn hun rechten, en onze rechten? Zijn die zoals ik de bepaling interpreteer?
- Waar kan ik het stuk opvragen waarnaar in de bepaling hierboven wordt verwezen?
- Hoe zouden jullie deze situatie aanvliegen?
- Zijn de oplossingen die ik hierboven noem gangbaar? Hebben jullie nog andere creative oplossingen die ik over het hoofd zie?
Ik kijk heel erg uit naar wat extra kennis en feedback, zodat we uiteindelijk met een werkbaar plan kunnen komen dat we kunnen voorleggen en bespreken.
Alvast heel erg bedankt!
Toevoeging:
Mijn vriendin vraagt zich zojuist hardop af: Momenteel staat in de hypotheekakte dat het gaat om een bepaling voor het bedrijfspand. Wanneer de bestemming wijzigt naar woonbestemming, maakt dit de bepaling dan nietig, omdat er heel specifiek [een] bedrijfspand wordt benoemd?quote:"(...) tot het hebben van ramen met doorzichtig glas binnen de bij de wet verboden afstand in de werkplaats [geel gearceerd in het plaatje hierboven] (...)"
[ Bericht 0% gewijzigd door 2172619626795 op 06-04-2025 21:24:42 ]
Je kan ook eens informeren of een erfdienstbaarheid waar bijna zeventig jaar geen beroep op is gedaan nog wel van toepassing is.
Verstand is eerlijk verdeeld, iedereen heeft er zat van.
Zet je de toch lekker een schutting/struiken vlak voor de ramen?
It ain't what you don't know that gets you into trouble. It's what you know for sure that just ain't so - Mark Twain
Bedankt voor het delen. Dit is niet mijn kennisgebied maar als ik het zo lees dan zou het in het ergste geval neerkomen op een oplossing die ik hierboven noemde: vaste kozijnen met melkglas.quote:Op zondag 6 april 2025 20:15 schreef KrekelJapie het volgende:
https://www.juridisch-adv(...)g%20hebben%20gegeven.
Zie ik dat goed? Of zie ik iets over het hoofd?
Dat is wel een goeie. Ik heb er nooit bij stilgestaan dat zoiets kan “verjaren”. Ga ik ff noterenquote:
Je kan ook eens informeren of een erfdienstbaarheid waar bijna zeventig jaar geen beroep op is gedaan nog wel van toepassing is.
Dat zou wel kunnen inderdaad. Je zit dan wel aan een hoogte van maximaal 2 meter, 2,5 meter als het een pergola is en je de stam van de begroeiing >50cm vanaf de erfgrens hebt staan. Opzich geen verkeerde oplossing, maar hopelijk is het niet nodig om het zo ver te laten komen.quote:
Zet je de toch lekker een schutting/struiken vlak voor de ramen?
Voorop gesteld: leven en laten leven, dus als een eventuele nieuwe eigenaar ,,iets” wilt om meer licht te creëren in de woonruimtes, dan zullen wij dat niemand misgunnen. We vinden het alleen wel belangrijk dat dit in harmonie gaat met onze privacy in de tuin en de vogeltjes die in onze tuin broeden.
[ Bericht 0% gewijzigd door 2172619626795 op 06-04-2025 21:23:16 ]
Bekijk deze YouTube-videoquote:
Zet je de toch lekker een schutting/struiken vlak voor de ramen?
Ik moest even aan deze denken. Niet nuttig voor TS maar wel een geweldig verhaal.
Verstand is eerlijk verdeeld, iedereen heeft er zat van.
quote:
[..]
Bekijk deze YouTube-video
Ik moest even aan deze denken. Niet nuttig voor TS maar wel een geweldig verhaal.
Ik heb hier nog naar gekeken, maar ik kan hier niets concreets over vinden. Kan iemand met de juiste kennis hier misschien meer over zeggen?quote:
Je kan ook eens informeren of een erfdienstbaarheid waar bijna zeventig jaar geen beroep op is gedaan nog wel van toepassing is.
Weet iemand of dit klopt? Als ik hier informatie over opzoek kom ik toch wel snel uit op dat dit verschil in begrip (werkplaats =/= woonruimte) uit maakt. Maar nogmaals het is niet mijn kennisgebied, dus ik hoop eigenlijk dat iemand met meer kennis hier wat meer over kan vertellen.quote:Op zondag 6 april 2025 19:17 schreef 2172619626795 het volgende:
Mijn vriendin vraagt zich zojuist hardop af: Momenteel staat in de hypotheekakte dat het gaat om een bepaling voor het bedrijfspand. Wanneer de bestemming wijzigt naar woonbestemming, maakt dit de bepaling dan nietig, omdat er heel specifiek [een] bedrijfspand wordt benoemd?
[..]
1. Wat zijn hun rechten en jullie rechten?
Je hebt het goed door: als er in de hypotheekakte expliciet staat dat het recht op het plaatsen van doorzichtige ramen is toegekend aan het naastgelegen (bedrijfs)pand, dan hebben jullie in principe daar juridisch niets over te zeggen zolang:
het pand dezelfde functie houdt (bedrijfsmatig), én
die bepaling geldig blijft bij eventuele verkoop.
Als de bestemming verandert van bedrijf naar wonen, dan is het inderdaad de vraag of die bepaling nog van toepassing is. Want: als in de formulering expliciet staat "bedrijfsruimte" of "bedrijfspand", dan zou je kunnen betogen dat die bepaling alleen op die functie slaat. Dit is een grijs juridisch gebied en waarschijnlijk iets dat een notaris of jurist goed zou moeten bekijken.
Daarnaast: het recht op het plaatsen van ramen zegt op zichzelf nog niet dat het altijd zomaar is toegestaan om ramen te maken in een erfgrensmuur. De gemeente (via het bestemmingsplan en het Bouwbesluit) én het omgevingsrecht (bijv. recht van privacy/inkijk) spelen hier ook een rol. Dus ook al mogen ze op papier volgens de akte ramen plaatsen, betekent dat niet automatisch dat ze ook een vergunning krijgen.
2. Waar kun je dit stuk opvragen bij het Kadaster?
Bij het Kadaster kun je de volgende stukken opvragen:
Hypotheekakte (als je die niet al hebt — je kunt via de originele notaris of via Kadaster.nl de akte van levering of hypotheekakte downloaden).
Kadastrale kaart met perceelinformatie – geeft aan hoe de percelen precies grenzen.
Zakelijke rechten of erfdienstbaarheden – dat is het stuk dat je zoekt waarin vermeld staat dat het recht op het plaatsen van ramen is vastgelegd.
Op Kadaster.nl kun je via “Mijn Kadaster” of via “Publiek kadaster” deze stukken opvragen door het perceelnummer in te voeren. Je kunt ook een samenvatting van de eigendomsakte opvragen, daar staat vaak al of er bijzondere bepalingen zoals erfdienstbaarheden zijn opgenomen.
3. Hoe deze situatie aanvliegen?
Jullie doen het eigenlijk al heel goed:
Je erkent het juridische aspect én de menselijke relatie.
Je denkt in oplossingen in plaats van alleen problemen.
Je kijkt vooruit en wil iets vastleggen vóórdat er nieuwe eigenaren komen.
Mijn advies:
Ga (liefst samen met je buren) naar een notaris en leg de situatie voor. Vraag of er een akte van wijziging kan worden opgesteld waarin vastgelegd wordt wat jullie beide willen: bijvoorbeeld géén ramen, of alleen op bepaalde voorwaarden (melkglas, hoogte, niet-openend etc.).
Overweeg om dit via een erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting vast te leggen, zodat dit recht (of verbod) ook geldt voor toekomstige eigenaren.
Laat ook de buren juridisch laten toetsen of een functiewijziging de bestaande bepaling ongeldig maakt. Misschien helpt dit zelfs bij hun aanvraag van de bestemmingswijziging, als ze meteen kunnen aantonen dat het geen privacyconflict oplevert met de buren.
4. Zijn jullie voorgestelde oplossingen gangbaar?
Ja, absoluut. Dingen als:
Melkglas (matglas)
Hoge ramen (>1.80 m)
Niet te openen ramen
Horizontale, smalle ramen hoog in de muur (strookramen)
Vaste ventilatieroosters zonder zicht
...worden vaker gebruikt bij conflicterende zichtlijnen, met name in steden of bij rijwoningen die dicht op elkaar staan.
Zolang jullie samen tot een compromis kunnen komen, is vrijwel alles mogelijk om vast te leggen — ook technische voorwaarden zoals "alleen X-type glas" of "niet-draaiend" kun je juridisch borgen.
Antwoord op de vraag van je vriendin:
In juridische zin kan de formulering “bedrijfspand” inderdaad een beperkende factor zijn. Als de akte specifiek het recht koppelt aan een pand met een bedrijfsbestemming, zou je kunnen stellen dat bij functiewijziging dat recht komt te vervallen. Maar dat is niet automatisch zo. Daarom: laat dit zeker checken bij een juridisch deskundige, want hier speelt het verschil tussen de letter van de bepaling en de uitleg daarvan (juridische interpretatie).
Je hebt het goed door: als er in de hypotheekakte expliciet staat dat het recht op het plaatsen van doorzichtige ramen is toegekend aan het naastgelegen (bedrijfs)pand, dan hebben jullie in principe daar juridisch niets over te zeggen zolang:
het pand dezelfde functie houdt (bedrijfsmatig), én
die bepaling geldig blijft bij eventuele verkoop.
Als de bestemming verandert van bedrijf naar wonen, dan is het inderdaad de vraag of die bepaling nog van toepassing is. Want: als in de formulering expliciet staat "bedrijfsruimte" of "bedrijfspand", dan zou je kunnen betogen dat die bepaling alleen op die functie slaat. Dit is een grijs juridisch gebied en waarschijnlijk iets dat een notaris of jurist goed zou moeten bekijken.
Daarnaast: het recht op het plaatsen van ramen zegt op zichzelf nog niet dat het altijd zomaar is toegestaan om ramen te maken in een erfgrensmuur. De gemeente (via het bestemmingsplan en het Bouwbesluit) én het omgevingsrecht (bijv. recht van privacy/inkijk) spelen hier ook een rol. Dus ook al mogen ze op papier volgens de akte ramen plaatsen, betekent dat niet automatisch dat ze ook een vergunning krijgen.
2. Waar kun je dit stuk opvragen bij het Kadaster?
Bij het Kadaster kun je de volgende stukken opvragen:
Hypotheekakte (als je die niet al hebt — je kunt via de originele notaris of via Kadaster.nl de akte van levering of hypotheekakte downloaden).
Kadastrale kaart met perceelinformatie – geeft aan hoe de percelen precies grenzen.
Zakelijke rechten of erfdienstbaarheden – dat is het stuk dat je zoekt waarin vermeld staat dat het recht op het plaatsen van ramen is vastgelegd.
Op Kadaster.nl kun je via “Mijn Kadaster” of via “Publiek kadaster” deze stukken opvragen door het perceelnummer in te voeren. Je kunt ook een samenvatting van de eigendomsakte opvragen, daar staat vaak al of er bijzondere bepalingen zoals erfdienstbaarheden zijn opgenomen.
3. Hoe deze situatie aanvliegen?
Jullie doen het eigenlijk al heel goed:
Je erkent het juridische aspect én de menselijke relatie.
Je denkt in oplossingen in plaats van alleen problemen.
Je kijkt vooruit en wil iets vastleggen vóórdat er nieuwe eigenaren komen.
Mijn advies:
Ga (liefst samen met je buren) naar een notaris en leg de situatie voor. Vraag of er een akte van wijziging kan worden opgesteld waarin vastgelegd wordt wat jullie beide willen: bijvoorbeeld géén ramen, of alleen op bepaalde voorwaarden (melkglas, hoogte, niet-openend etc.).
Overweeg om dit via een erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting vast te leggen, zodat dit recht (of verbod) ook geldt voor toekomstige eigenaren.
Laat ook de buren juridisch laten toetsen of een functiewijziging de bestaande bepaling ongeldig maakt. Misschien helpt dit zelfs bij hun aanvraag van de bestemmingswijziging, als ze meteen kunnen aantonen dat het geen privacyconflict oplevert met de buren.
4. Zijn jullie voorgestelde oplossingen gangbaar?
Ja, absoluut. Dingen als:
Melkglas (matglas)
Hoge ramen (>1.80 m)
Niet te openen ramen
Horizontale, smalle ramen hoog in de muur (strookramen)
Vaste ventilatieroosters zonder zicht
...worden vaker gebruikt bij conflicterende zichtlijnen, met name in steden of bij rijwoningen die dicht op elkaar staan.
Zolang jullie samen tot een compromis kunnen komen, is vrijwel alles mogelijk om vast te leggen — ook technische voorwaarden zoals "alleen X-type glas" of "niet-draaiend" kun je juridisch borgen.
Antwoord op de vraag van je vriendin:
In juridische zin kan de formulering “bedrijfspand” inderdaad een beperkende factor zijn. Als de akte specifiek het recht koppelt aan een pand met een bedrijfsbestemming, zou je kunnen stellen dat bij functiewijziging dat recht komt te vervallen. Maar dat is niet automatisch zo. Daarom: laat dit zeker checken bij een juridisch deskundige, want hier speelt het verschil tussen de letter van de bepaling en de uitleg daarvan (juridische interpretatie).
Ik denk dat het inderdaad verandert als de bestemming verandert van werken naar wonen. Over het algemeen mogen zich, bij woningen, namelijk geen ramen binnen 2 meter van de erfgrens bevinden. Of ze moeten geblindeerd/ondoorzichtig zijn en niet open kunnen.
Overigens lijkt het op de tekening dat het gele niet grenst aan de ergrens. Klopt dat? Hoever staat dat pand van de erfgrens af? Want als dat 2 meter is, dan mogen er gewoon sowieso doorzichtige en te openen ramen in. In dat geval zou ik een schutting van 2 meter hoog zetten.
Als de buitenmuur letterlijk op de erfgrens staat, dan hoef je, bij bewoning daarvan, geen ramen te dulden in dat pand. Zou ook raar zijn, want dat is in dan in de achtermuur van die woningen. Stel dat jij er tegenaan bouwt, dan is het een tussenmuur.
[ Bericht 51% gewijzigd door Gia op 09-04-2025 12:12:12 ]
Overigens lijkt het op de tekening dat het gele niet grenst aan de ergrens. Klopt dat? Hoever staat dat pand van de erfgrens af? Want als dat 2 meter is, dan mogen er gewoon sowieso doorzichtige en te openen ramen in. In dat geval zou ik een schutting van 2 meter hoog zetten.
Als de buitenmuur letterlijk op de erfgrens staat, dan hoef je, bij bewoning daarvan, geen ramen te dulden in dat pand. Zou ook raar zijn, want dat is in dan in de achtermuur van die woningen. Stel dat jij er tegenaan bouwt, dan is het een tussenmuur.
[ Bericht 51% gewijzigd door Gia op 09-04-2025 12:12:12 ]
En heel andere vraag: wil de gemeente meewerken aan het wijzigen van de bestemming? En hebben de buren al uitgezocht of er geen planologische beperkingen zijn waardoor dat problematisch is?
En let op met huismussen, die zijn beschermd dus als je buren broedplaatsen gaan verstoren krijg je te maken met de WNb en moet je mogelijk maatregelen nemen om het leefgebied van de mussen te beschermen.
Opheffing is mogelijk indien de uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk is geworden of indien de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang bij de uitoefening heeft.
Op <a href="https://forum.fok.nl/topic/2677908/2/25#p208861847" target="_blank" >zaterdag 22 april 2023 13:43</a> schreef <a href="https://forum.fok.nl/user/profile/62881" target="_blank" >r_one</a> het volgende:
En ik zeg je dat je op zaterdagmiddag van 2 tot 4 in je poedelnaakie de horlepiep moet dansen op het marktplein.
En ik zeg je dat je op zaterdagmiddag van 2 tot 4 in je poedelnaakie de horlepiep moet dansen op het marktplein.
|
|
Vraag over erfdienstbaarheid met betrekking tot ramen bij erfgrens
| Forum Opties | |
|---|---|
| Forumhop: | |
| Hop naar: | |