Ik koop nog een huis #25 - Genoeg = Genoeg

quote:

Op donderdag 9 september 2021 07:34 schreef el-blanchito het volgende:
Mijn vriendin en ik (25 & 23) huren nu nog in de stad, hebben mazzel met de huurprijs (800 inclusief, 62m2). Zelf heb ik het gevoel dat we hier prima zitten en kunnen sparen tot de huizenprijzen weer in zwaarder weer komen. Hoe zien jullie dit?

Volgt er idd altijd weer een “crisis” na de hoogtijdagen zoals dat nu is?

Ik vermoed dat de crisis al aan de gang is maar dat niet zo merkbaar is.

Mooi dat mijn voorspelling die ik deed toen corona uitbrak de waarheid is geworden: zolang de rente laag staat, zakken de huizenprijzen niet zomaar in.

Terwijl de banken meteen dachten aan prijsdalingen. Snappen ze bij de banken de huizenmarkt wel?

quote:

Op donderdag 9 september 2021 07:34 schreef el-blanchito het volgende:
Mijn vriendin en ik (25 & 23) huren nu nog in de stad, hebben mazzel met de huurprijs (800 inclusief, 62m2). Zelf heb ik het gevoel dat we hier prima zitten en kunnen sparen tot de huizenprijzen weer in zwaarder weer komen. Hoe zien jullie dit?

Volgt er idd altijd weer een “crisis” na de hoogtijdagen zoals dat nu is?

Er komt er weer een crisis, alleen weet niemand wanneer. Als er één iemand was die dat consequent goed zou kunnen voorspellen, zou die persoon steenrijk zijn (en een Self-fulfilling prophecy worden).

quote:

Op donderdag 9 september 2021 07:37 schreef hoechst het volgende:

[..]
Ik vermoed dat de crisis al aan de gang is maar dat niet zo merkbaar is.

Geheel ononderbouwd zou het me niet heel erg verbazen. Anekdotisch en zonder kwantitatief bewijs. : Hier in het hogere segment in de wijk (Utrecht-Oost, prijsklasse ~7 à 9 ton) heb ik de indruk dat huizen ineens wat moeilijker weggaan. Van een collega in Amsterdam hoorde ik ook al dat haar huis moeilijker verkocht werd dan verwacht. De grote steden in de Randstad lopen meestal vooruit op de woningmarkt elders in het land.

[ Bericht 16% gewijzigd door stavromulabeta op 09-09-2021 07:50:47 ]

Ik merk daar in Utrecht Zuidoost niks van. Maar dat is wel weer een hele andere prijsklasse.

quote:

Op donderdag 9 september 2021 07:43 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]
Er komt er weer een crisis, alleen weet niemand wanneer. Als er één iemand was die dat consequent goed zou kunnen voorspellen, zou die persoon steenrijk zijn (en een Self-fulfilling prophecy worden).
[..]
Geheel ononderbouwd zou het me niet heel erg verbazen. Anekdotisch en zonder kwantitatief bewijs. : Hier in het hogere segment in de wijk (Utrecht-Oost, prijsklasse ~7 à 9 ton) heb ik de indruk dat huizen ineens wat moeilijker weggaan. Van een collega in Amsterdam hoorde ik ook al dat haar huis moeilijker verkocht werd dan verwacht. De grote steden in de Randstad lopen meestal vooruit op de woningmarkt elders in het land.

Het maakt mij ook niet per se uit wanneer de crisis komt, voorlopig zitten we hier prima.

Kan wel maar hier in de provincie kon je 3 jaar terug nog prima een huis kopen onder vraagprijs. Pas na 2018 gingen de prijzen hard omhoog.

Dus ik ben wat voorzichtig te uiten dat prijzen zomaar gaan dalen.

quote:

Op donderdag 9 september 2021 07:57 schreef Scorpie het volgende:

[..]
Waarom denk je dat?

Er wordt toch ook heel veel geld bijgedrukt.

Voorlopig wordt de rente door de ECB nog laag gehouden. Significante dalingen in het lagere en middensegment zie ik daarom voorlopig niet gebeuren, want voor mensen die duur huren blijft kopen tot een bepaalde prijs heel aantrekkelijk. Dat ze wellicht 'te duur' kopen schrikt mensen dan minder af.

Interessant artikel in dit licht: ‘Alle kraantjes moeten dicht’

quote:

Schoenmaker is er niet zo’n fan van om modellen die ‘in het verleden toevallig gelijk bleken te hebben’ op de huidige tijd te projecteren, maar hij onderschrijft de waarschuwing wel. De vraag is niet zozeer of er een correctie op de huizenprijzen komt, zegt hij, maar of we die daling zelf inzetten met goed beleid of dat we wachten op een crisis die het – ongecontroleerd – voor ons doet. ‘De verstandige keuze is om het zelf te doen, maar het lijkt een crash te worden. Dan zal het onbeheerst gebeuren en kan het de markt verder doen instorten. Veel mensen zullen daaronder lijden en dat mag je beleidsmakers kwalijk nemen.’

quote:

Op woensdag 8 september 2021 08:26 schreef investeerdertje het volgende:

[..]
Dit klinkt ook niet als recent ervaring

Wij hebben ons huis 2 maanden gekocht. Lijkt me redelijk recent...

[ Bericht 4% gewijzigd door Kiid op 09-09-2021 08:30:02 ]

quote:

Op donderdag 9 september 2021 08:24 schreef Kiid het volgende:

[..]
2 maanden geleden is redelijk recent anders

Idem. En ik heb dus wel een woning gezocht in oververhit Midden-Nederland in het starterssegment en ons bod is incl. financieringsvoorbehoud geaccepteerd anno 2021. Ondertussen wel een paar maanden geleden, maar de verkopers stonden er gewoon nuchter in (wilden bijv. ook geen bieden op inschrijving), dus daar had een later moment niets aan verandert.

De verkopers van ons huis vonden een bouwtechnische keuring zelf ook een fijn idee trouwens en gewoon iets dat er standaard bij hoort. Daarvoor was in onze situatie overigens geen voorbehoud opgenomen, omdat die zo was gepland dat de uitkomst ten tijde van de drie dagen bedenktijd bekend was.

quote:

Op donderdag 9 september 2021 09:32 schreef potjecreme het volgende:

[..]
Men dacht dat de werkeloosheid zou gaan stijgen. Die klap gaat nog wel komen zodra de steun wordt opgeheven. En de overheid redelijk inflexibel terugbetaald moet gaan worden.

Ja, en toen zei ik: niet elke recessie en stijging van werkloosheid leidt tot dalende huizenprijzen. De stijging is dan minder snel, maar dalen gaan ze niet zo snel. De banken vergeten hoeveel potentie er in de huizenmarkt zit, puur omdat de rente laag is.

Iedereen tot 2015 gaat erop vooruit door te verhuizen omdat hun afgesloten rentes zo hoog zijn. Dat is een enorme driver voor de huizenmarkt: de doorstromers. Als doorstromers worden geconfronteerd met hogere rentes dan hun afgeloten rentes, is het feestje snel ten einde.

Ik ziet het niet snel gebeuren tenzij rentes toenemen. Dat kan een gevolg zijn van de corona-crisis.

quote:

Op donderdag 9 september 2021 07:43 schreef stavromulabeta het volgende:
Geheel ononderbouwd zou het me niet heel erg verbazen. Anekdotisch en zonder kwantitatief bewijs. : Hier in het hogere segment in de wijk (Utrecht-Oost, prijsklasse ~7 à 9 ton) heb ik de indruk dat huizen ineens wat moeilijker weggaan. Van een collega in Amsterdam hoorde ik ook al dat haar huis moeilijker verkocht werd dan verwacht. De grote steden in de Randstad lopen meestal vooruit op de woningmarkt elders in het land.

Ik verwacht ook wel dat het ongeveer klaar is nu; op een gegeven moment gaat, kan en wil niemand toch meer gaan betalen voor een rijtjeshuis hier in de stad?

Bij mij in de buurt (Noord-Oost) gaat het nog wel hard, dit huis stond echt maar een paar dagen te koop:

https://www.funda.nl/koop(...)erard-noodtstraat-7/

Ik verwacht een verkoopprijs van ~750.000,-

Deze vond ik interessant want ik heb zelf het huis bekeken toen het de vorige keer te koop stond en kan vertellen dat er vrijwel niets aan verbeterd is in de tussentijd. In 2015 was de vraagprijs 349.000,- euro....

Aangezien het boven nogal krap was en er een rioollucht hing, heb ik het toen maar laten zitten... .zo dachten we toen nog...

quote:

Op donderdag 9 september 2021 09:41 schreef skrn het volgende:

[..]

Ik ziet het niet snel gebeuren tenzij rentes toenemen. Dat kan een gevolg zijn van de corona-crisis.

Tja, en dat gaat ook niet gebeuren. Zuid-Europa is technisch failliet, zeker na de oplopende staatsschulden voor Corona-pakketten. Een verhoging van de rente door de ECB naar 2% is een ramp voor de euro. dat gaat nog jaren duren voordat dat opgelost is.

quote:

Op donderdag 9 september 2021 09:38 schreef potjecreme het volgende:

[..]
Kan natuurlijk ook dat alle bieders dat als voorbehoud hadden.

Er waren geen anderen. Waren de enige die dezelfde avond nog geboden hadden en door Koningsdag er tussen kon de rest van de bezichtigingen nog makkelijk worden afgezegd. We hebben geboft met verkopers die gewoon een reële prijs voor hun huis wilden en liever geen bieden op inschrijving.

Wilde gewoon even aangeven dat niet elke verkoper zoiets als nadeel ziet. Onze verkopers kennen wij ondertussen ook een beetje doordat we daar de afgelopen maanden al een paar keer over de vloer zijn geweest (bijv. voor laten inmeten keuken) en dergelijke.

quote:

Op donderdag 9 september 2021 09:41 schreef skrn het volgende:
Iedereen tot 2015 gaat erop vooruit door te verhuizen omdat hun afgesloten rentes zo hoog zijn. Dat is een enorme driver voor de huizenmarkt: de doorstromers. Als doorstromers worden geconfronteerd met hogere rentes dan hun afgeloten rentes, is het feestje snel ten einde.

Gelet op het aantal te koop staande huizen (historisch laag) stokt die doorstroom al in vergelijking met eerst. En het aanbod neemt elke maand af.

Mensen die tevreden zijn met waar ze wonen gaan volgens mij vaker voor een combinatie van verbouwen en hypotheek oversluiten. Zulke dingen vang ik iig op van collega's die niet verhuizen.

quote:

Op donderdag 9 september 2021 07:59 schreef el-blanchito het volgende:

[..]
Het maakt mij ook niet per se uit wanneer de crisis komt, voorlopig zitten we hier prima.

Het punt is: als de crisis komt dan zal de rente hoger zijn.
Plus, stel dat de prijzen eerst nog 30% stijgen voor de crisis komt, dus een huis dat nu 300K moet opleveren zit dan op 400K, en laat de prijzen eens heel wild 40% dalen in de crisis (waarschijnlijk minder), dan kost dat huis dan 240K.
Dan kost dat huis met 300K hypotheek tegen 1.75% nu bruto ¤ 1.072 per maand.
Dat huis dat ooit, als het sprookje uitkomt, weer 240K kost maar waar je een hypotheek tegen 5% (langjarig gemiddelde) voor moet afsluiten kost bruto ¤ 1.288 per maand.

De netto bedragen zijn ¤ 941 voor de 300K hypotheek en 906 voor de 240K hypotheek.
Maar eerlijk gezegd verwacht ik dat we over X jaar alleen nog maar bruto hypotheekbedragen hebben en dat de HRA nagenoeg vervalt.

Dat op een gegeven moment de rek er uit is zal denk ik niet heel lang meer duren. Op een gegeven moment is bij de doorsnee koper de financiële ruimte voor nog hogere hypotheken en/of nog grotere inleg van eigen geld er gewoon niet meer. Dat begint bij starters, waardoor de prijzen van starterswoningen niet meer explosief toenemen. Maar dat sijpelt dan vanzelf door naar doorstromers die hun starterswoning verlaten. Immers groeit hun overwaarde niet meer, omdat de starters niet nog meer kunnen betalen.

Maar dit hoeft niet tot een crisis te leiden. Het kan er ook toe leiden dat huizenprijzen jarenlang ongeveer gelijk met de gemiddelde loonstijgingen omhoog gaan.

Wanneer de rente omhoog gaat, dan verwacht ik wel een dip in de huizenprijzen. Hogere rente is immers van grote invloed op de maandelijkse betaalbaarheid. Daarnaast verwacht ik dat stijgende rente ook voor problemen in het bedrijfsleven gaat zorgen (financieringen), waardoor een algehele economische crisis kan volgen met meer baan-onzekerheid, hogere werkloosheid etc. Dan kan een beeld als wat we in 2008-2012 hadden zich weer herhalen.

quote:

Op donderdag 9 september 2021 10:32 schreef Dimachaerus het volgende:

[..]
Wat een afgetrapt huis.

Afgetrapt? Ziet er toch best netjes uit? Zou er alleen geen 700k voor over hebben...

quote:

Op donderdag 9 september 2021 10:33 schreef Ivo1985 het volgende:
Dat op een gegeven moment de rek er uit is zal denk ik niet heel lang meer duren. Op een gegeven moment is bij de doorsnee koper de financiële ruimte voor nog hogere hypotheken en/of nog grotere inleg van eigen geld er gewoon niet meer. Dat begint bij starters, waardoor de prijzen van starterswoningen niet meer explosief toenemen. Maar dat sijpelt dan vanzelf door naar doorstromers die hun starterswoning verlaten. Immers groeit hun overwaarde niet meer, omdat de starters niet nog meer kunnen betalen.

Maar dit hoeft niet tot een crisis te leiden. Het kan er ook toe leiden dat huizenprijzen jarenlang ongeveer gelijk met de gemiddelde loonstijgingen omhoog gaan.

Wanneer de rente omhoog gaat, dan verwacht ik wel een dip in de huizenprijzen. Hogere rente is immers van grote invloed op de maandelijkse betaalbaarheid. Daarnaast verwacht ik dat stijgende rente ook voor problemen in het bedrijfsleven gaat zorgen (financieringen), waardoor een algehele economische crisis kan volgen met meer baan-onzekerheid, hogere werkloosheid etc. Dan kan een beeld als wat we in 2008-2012 hadden zich weer herhalen.

Maar zo'n herhaling kost over het algemeen wat meer tijd, persoonlijk verwacht ik dat die ingeluid wordt met het einde van de HRA voor grote groepen, in 2031 dus.