Huis verkopen, terug verhuren aan de eigenaar #Familiekwestie

Hallo allemaal,

Heb een vraag waarmee jullie mij wellicht kunnen helpen. Even een korte inleiding. We hebben in de familie een behoorlijke discussie om geld. We hebben dit vooraf altijd al voorspeld omdat de andere kant van de familie nogal harteloze geldwolven zijn. Dat blijkt bij het geen ze nu willen doen. Dus even de casus.

Mijn oma is 90 jaar en woont in een appartement van 300.000 euro zonder hypotheek. Ze ontvangt een AOW en dat is voor nu alles wat er binnenkomt. Ze heeft 15 jaar geleden een erfenis op papier gezet waarbij ze nu ieder jaar 2000 euro rente betaald. De rente van de erfenis wordt nu ieder jaar uitgekeerd aan kinderen en kleinkinderen.

Dit werd betaald van haar spaarcenten en schijnbaar zijn die nu na wat tegenvallers op. Ze heeft geld geleend van mijn oom om nu in haar levensonderhoud te voorzien maar dat kan nu niet meer.

Nu is mijn oom met de volgende optie gekomen.

Hij betaald het appartement voor 280.000 euro (zijn 3e huis dus hij moet 8% overdracht betalen). Hij wil dat oma de 8% overdracht betaald. Na de onderhandelingen (dat deze uberhaubt nodig zijn....) is hij akkoord gegaan dat het verschil wat hij in principe "krijgt" ook naar mijn vader gaat.

De bedoeling is dat mijn oom eigenaar van het appartement wordt en dat oma gaat huren van mijn oom. Wettelijk moet hij dan schijnbaar minimaal 6% van het aankoopbedrag aan huur vragen omdat het anders als gift gezien wordt door de belasting. Dus dat is 1200 euro per maand aan huur. (wtf?) Daarbovenop wil hij de gemeentebelasting en de gas water en licht terugkrijgen. Dat komt bovenop de 1200 euro per maand.

Oma ontvangt een AOW dus dat gaat eigenlijk allemaal rechtstreeks naar mijn oom. Hij wil daar niet vanaf zien en eigenlijk wordt oma op die manier financieel helemaal uitgekleed.

Optie 1
Nu wil ik eigenlijk een andere optie gaan bekijken waarbij als uitgangspunt is dat oma in het appartement kan blijven wonen. Schijnbaar is dat onbespreekbaar. Er schijnen investeringsmaatschappijen te zijn die voor 80% van het aankoopbedrag het direct terug verhuren en daarna een acceptabele huur vragen. Kennen jullie dat en zo ja, heb je daar meer informatie over?

Optie 2
Ik zat te denken om maar gewoon een lening aan te gaan om ieder jaar die rente van 2000 euro te betalen zolang oma leeft. Op die manier kan ze blijven wonen en wordt het geld wat vrijkomt als oma komt te overlijden gebruikt om die lening af te betalen. Kan dit? Sluiten ze leningen af voor 90 jarige oma'tjes?

Optie 3
Natuurlijk dat mijn oom geen geld moet willen verdienen over de rug van zijn levende moeder. Maarja die optie lijkt mij vrij onwaarschijnlijk.

Andere opties?
Hopelijk heeft iemand anders nog een goed idee om ervoor te zorgen dat oma in het appartement kan blijven wonen maar toch zolang ze leeft die extra kostenpost kan blijven betalen. Onze instelling is dat al het geld wat van oma is, in principe in de rest van haar leven opgemaakt kan worden. We hebben recht op 0 euro. Het is niet ons geld. Dus een optie waarin er nog geld overblijft is prima wat ons betreft. Al gaat oma zelf niet akkoord met het stopzetten van van de erfenis die ze destijds is aangegaan. Dat is weer een ander potje geld volgens mij.

Ik zal jullie de verdere details besparen, want die zijn er nog genoeg. Dit is niet het hele verhaal want als je alle details weet op financieel gebied dan draait je buik om.

Ik hoor graag van jullie!

quote:

Op zondag 21 februari 2021 19:55 schreef jeroen25 het volgende:

[..]

Een nieuwe hypotheek afsluiten?
[..]

Wat is dat precies voor constructie?

Geen idee. Alle kinderen en kleinkinderen krijgen jaarlijks een bedrag wat opgeteld 2000 euro is. Dit is schijnbaar 15 jaar geleden afgesproken bij een notaris. Ieder jaar krijgen wij een stukje van de erfenis zodat daar waarschijnlijk minder belasting over betaald hoeft te worden als oma overlijdt. De details weet ik er niet van.

Ik heb voorgesteld om al dat geld ieder jaar gewoon terug te boeken maar schijnbaar was dat te simpel gedacht?? Dus het fijne weet ik er niet van.

quote:

Op zondag 21 februari 2021 20:06 schreef Godfried_met_den_baard het volgende:

[..]

Worden er nog hypotheken verstrekt aan 90 jarige mensen?

Schijnbaar niet boven de 74 jaar lees ik net

quote:

Op zondag 21 februari 2021 20:03 schreef Godfried_met_den_baard het volgende:
Gezellige man, jouw oom.

Even een paar dingen die mij zo als leek te binnen schieten:
- Ik zou nog eens goed doorvragen en info achterhalen over die 'verplichte' 1200 euro huur. Volgens mij mag je gewoon een lagere huur afspreken.

- Je oma kan niet zo maar de overdrachtsbelasting voldoen. Ze is het al helemaal niet verplicht maar als omaatje een hoog bedrag uitdeelt aan 1 van haar kinderen mag ze niet zonder meer het andere kind overslaan. Dit geldt ook bij verkoop voor een lagere prijs dan marktconform.

- jouw oom kan belastingvrij wat geld terugschenken aan je oma (rond de 3000 euro) om de huurprijs wat te drukken. Evt ook nog aan je pa en je pa naar je oma. (Want hij wil dit natuurlijk doen om zijn moeder een fijn leven te geven ipv zo veel mogelijk geld uit haar te persen )

- hoe zitten die afspraken precies in elkaar van 2000 euro rente betalen etc. Ik ken zo'n construct niet maar staan daar geen clausules in dat oma niet hoeft te betalen als er geen geld is?

- Die verplicht huur ga ik ook even bekijken. Schijnbaar moet hij iets bij de belasting opgeven omdat het niet zijn hoofdwoning is en hij het dus per definitie verhuurd. Daarover moet hij belasting betalen. Zoiets. Maar hier ga ik verder induiken.

- Die overdrachtsbelasting wordt nu betaald als gift maar hij wilde dan uiteindelijk akkoord gaan dat de overige kinderen hetzelfde bedrag kregen.

- Ja, dat terug schenken had mijn vader al voorgesteld maar dat was schijnbaar onbespreekbaar. Als je toch 1200 huur vraag op papier en oma maakt dat over en hij maakt er weer 1000 euro terug over dan is het probleem opgelost. Nee hij wil meer meer meer.

- Die 2000 euro weet ik ook nog niet het fijne van. Maar alle kinderen en kleinkinderen krijgen jaarlijks een bedrag overgemaakt (2000 euro opgeteld) dat bedrag betaald oma als "rente" die betaald moet worden over de belasting van een erfenis of zoiets. Nogmaals ik weet niet hoe dit zit.

quote:

Op zondag 21 februari 2021 20:31 schreef Godfried_met_den_baard het volgende:

[..]

Dat hij wat meer belasting zou moeten betalen is mogelijk maar hoe dat zit weet ik niet. Ik dacht dat huurinning juist belastingvrij was. Hoe dan ook is dat dan zijn probleem en wordt dat niet naar oma verlegd.
[..]

Kan zijn dat je pa over die gift een schenkingsbelasting moet betalen.

20k van de taxatiewaarde af kan ook als gift gezien worden waarbij dus en jouw pa evenredig mag ontvangen en er opnieuw kans is op schenkingsbelasting.
[..]

Dit zaakje stinkt aan alle kanten. Is er niet een optie dat jullie hier allemaal gewoon niet mee akkoord gaan? Wat gebeurd er dan? Dan komt er een vordering op je oma die ze kan voldoen als ze sterft en het huis wordt verkocht. Dat lijkt mij een wat gezondere situatie dan dit construct met je oom. Want waar is het einde? Moet oma 3x maandhuur aan borg betalen? Jaarlijkse huurverhoging die steevast worden doorgevoerd? Ook nog oma die voor het onderhoud moet gaan opdraaien?
[..]

Kun je daar wel achter komen? Kan mij namelijk voorstellen dat hier dergelijke constructies in staan als ik hierboven schrijf (vordering op oma die met de erfenis straks wordt verrekend). Desnoods gaat je pa ff praten met een notaris over de opties. Maar zoals je zelf ook al aanvoelt is het voorstel van jouw oom vooral goed voor jouw oom en lijkt hier van menselijkheid weinig sprake te zijn. Persoonlijk zou ik daar ver van weg willen blijven.

Thnx voor je uitgebreide reactie. Ik ben niet van alle afspraken die zij 15 jaar geleden gemaakt hebben op de hoogte. Aangezien ik vandaag deze onzin allemaal te horen heb gekregen ga ik mij er nu in verdiepen. Mijn vader wil alles eerlijk regelen en als mensen geld krijgen, dan iedereen evenveel of allemaal niks en oma alles op laten maken. Mijn oom denkt in investeren, rendement, bla bla bla.

Dus de optie dat mijn oma huur moet betalen vind ik bij voorbaat een slechte optie.

De constructie dat oma die 2000 euro niet betaald. Daar ga ik uiteraard mij in verdiepen als ik überhaupt iets in te lezen krijg. Ben benieuwd naar de kleine lettertje van dat stuk.

Even om de twee families te vergelijken met elkaar, dan snap je de verhoudingen. We hebben allemaal een prima baan en inkomen. Niemand komt iets te kort.

Mijn oma had een nieuwe TV nodig want dat beeldbuis ding ging kapot. Ik had nog een flatscreen/smart tv over. Dus oma krijgt van mij die tv want ik gebruik de mijne toch niet.

Mijn neefje rijdt oma 2x naar een afspraak ergens 50km van haar woning en om haar met de taxi terug te laten komen op haar kosten en vraagt daarna reiskosten vergoeding aan oma. Hij zelf verdiend misschien wel 70k per jaar als broekie na zijn opleiding. Maar goed, ik moet niet teveel afgeven op mijn familie. Ben op zoek naar alternatieven om die geldwolven te bestrijden.

quote:

Op zondag 21 februari 2021 20:38 schreef Godfried_met_den_baard het volgende:

[..]

Dit. En mogelijk is er een andere investeerder te vinden die het huis mag kopen onder voorwaarde dat er lage huur wordt gevraagd.

Ohja en er is ook zo'n constructie dat je het te koop zet en de koper de inwoner gratis laat wonen tot het overlijden.

https://www.baxenvanbeek.(...)om-te-blijven-wonen/

Goeie! Dit lijkt mij wel een prima optie eerlijk gezegd. De bank ontvangt een deel wanneer oma overlijdt. Op die manier zouden we dan van de hele constructie met mijn oom af zijn.

quote:

Op zondag 21 februari 2021 20:54 schreef namliam het volgende:
Die rente lijkt me 2 mogelijke oorzaken te hebben,
1) Erfenis van Opa, die bij Oma als vruchtgebruik is gebleven.
Is heel goed mogelijk als je de waarde 15 jaar terug rekent, deelt op 2 etc.
2) Schenking op papier ter (voor)verdeling van de erfenis van 300.000 euro te weten het appartement waar ze in woont. Mogelijk zit bij zo een schenking een mogelijkheid tot het terug draaien van de schenking zonder reden, wat het probleem direct op zou lossen.

Die 6% huur is volgens de belastingdienst reëel maar wel van de WOZ waarde, die ligt vaak toch al wat lager dan de vrije waarde. Dat zou ongeveer overeen kunnen komen met die 1200 euro per maand, de kosten rondom G&L is gebruikelijk dat dit voor de huurder is en OZB is maar een schijntje in dit verhaal maar ook dat betaalde je Oma natuurlijk al. Pijnlijk is natuurlijk dat je met alleen AOW niet heel ver richting 1200 euro huur kan betalen, al komt je Oma wel weer in aanmerking voor Huur Toeslag.
En als ze 280k krijgt en dan 15k per jaar aan huur gaat betalen is dat 20 jaar huur, met alle respect voor je Oma maar gaat ze dat halen?

Er zijn tegenwoordig tientallen, mogelijk honderden partijen die een constructie aanbieden om een huis / appartement te verkopen en direct terug te huren.
Een interessante link:
https://dynamiccredit.nl/(...)kopen-terug-verhuren

Overigens kan je natuurlijk prima Oma vanuit "de goede kant van de familie" 5k per jaar lenen, goed op papier zetten etc., zodat de rente van alle spullenboel gewoon normaal betaald kan worden. De leningen zijn dan bij een toekomstige erfenis weer preferent of wel moeten eerst worden betaald voor de erfenis verdeeld wordt.

Is overigens voor je oom ook interessant volgens mij, overdracht in erfenis is als ik het goed heb vrij van overdrachtsbelasting... Is toch 24k belasting die je in je zak steekt.

1: Dit zou zomaar eens kunnen kloppen.
2: Ik ga mij hier in verdiepen.

Ze zal 1230 euro huur moeten betalen exclusief gas/water/licht en gemeentebelasting. Dat komt per maand neer op 1400/1500 euro die aan mijn oom betaald worden.

Dat hij "recht" heeft op 6% van de woz waarde snap ik op papier vanwege erfbelasting etc. Dat is inherent aan de verkoop en het terughuren. Daardoor slokt hij direct al het geld op wat oma iedere maand krijgt. Hij heeft totaal geen recht om ons oma op die manier leeg te plukken, terwijl hij natuurlijk voor de wet die 6% moet beuren om geen aanslag van de belastingdienst te krijgen.

Hier wringt de schoen bij mij. Iemand die zwemt in het geld, ontvangt eigenlijk alles wat oma heeft die daardoor op haar geld en uitgaven moet letten. Terwijl zoals ik lees die 6% verplicht is.

Geld lenen: Dit zijn de delen die ik niet vermeld heb. Er is al best veel geld aan oma geleend door veel mensen in de familie door de jaren heen. Zolang de geldkraan open heeft gedaan was alles schijnbaar goed. Nu wordt de geldkraan dicht gedraaid en blijkt dat ze eigenlijk alles al op gemaakt en uitgedeeld heeft door de jaren.

Fout van mijn vader en oom om dat niet beter in de gaten te houden. Maar goed. Mijn vader heeft het geld niet liggen om het te lenen en mijn oom wil niet nog meer geld lenen. (al heeft hij aan mijn oma een goede investering voor zijn spaargeld. Want ze betaald meer rente dan wanneer hij het geld op de bankrekening had gezet)

quote:

Op zondag 21 februari 2021 23:18 schreef Fred het volgende:
Niemand die zoveel van oma houdt dat ze oma in huis willen nemen?

Dat is het probleem. Oma wil niet verkassen. Als ze gewoon naar een kleine huurwoning in de buurt van het zorgcentrum zou gaan is dit probleem er niet. Maar ze is eigenwijs en wil perse in dit appartement blijven.