Nieuwe woning en oude aanhouden voor verhuur i.c.m. hypothee

Op basis van je fictieve voorbeeld zou volgens mij meest logische uitwerking zijn:

Financiering nieuwe woning: 500k (/taxatiewaarde)
Blijft over financiering op je huidige woning 125k + eventuele kosten die je ook nog gefinancierd wil hebben als ovedrachtsbelasting, advieskosten etc.

Je hypotheek op je eigen woning wordt dan wel, uitgaande van de 350k waarde, deels box 3 vanwege het niet inbrengen van de overwaarde:
150k (500-350) nieuwe annuitaire lening
125k (bestaande leningen op oude woning verhuizen naar de nieuwe woning)
225k box 3 lening (vanwege niet inbrengen overwaarde huidige woning)

huidige woning 125k verplaatst ook naar box 3, dus totaal heb je dan voor 350k een box 3 lening. Dat maakt de leencapaciteit wel anders (anderzijds kan je ook de huurinkomsten mogelijk meenemen als inkomen..).

Advies: laat je voorlichten door een financieel adviseur of het plaatje passend te maken is, want dit is niet standaardwerk.

quote:

Op maandag 25 januari 2021 11:04 schreef soepkoe het volgende:
Op basis van je fictieve voorbeeld zou volgens mij meest logische uitwerking zijn:

Hoe had je bedacht dat TS meer dan 100% van zijn nieuwe woning gefinancierd krijgt joh, dat doet men sinds 2018 al niet meer.

quote:

Op maandag 25 januari 2021 11:14 schreef Itam het volgende:

[..]

Hoe had je bedacht dat TS meer dan 100% van zijn nieuwe woning gefinancierd krijgt joh, dat doet men sinds 2018 al niet meer.

Klopt dat gebeurd in mijn uitwerking toch ook niet? Op de nieuwe woning zet ik 500/taxatiewaarde, de rest zal (blijven) rusten op de huidige woning.

Een tip.. ga uit van de huidige marktwaarde ipv je resterende hypotheek.. stel het rendement uit verhuur is <4% per jaar (dat vermoed ik), dan houd je na aftrek kosten en "gezeur" bijna niks over..
Stel dat over 10 jaar de rente stijgt en daardoor de waarde van je verhuurappartement daalt zit je met gebakken peren..

Als je dan zo graag wil beleggen met vreemd vermogen, neem dan een stukje overwaarde op en koop daar ETFs van. Veel minder risico, rendement nagenoeg gelijk en geen gezeur van huurders.

quote:

Op zondag 24 januari 2021 18:42 schreef nosuchthing het volgende:

[..]

Even met fictieve en versimpelde cijfers...

Huidige woning
Aanschaf: 250k (en oorspronkelijk 250k hypotheek)
Restant hypotheek: 125k
Verwachte verkoopwaarde: 350k
Overwaarde: 225k

Toekomstige woning
Aanschaf: 500k (en vermoedelijk ook 500k taxatie)
Eigen vermogen: 225k (inbreng overwaarde)
Hypotheek: 275k (55% markwaarde)

(verkoopkosten en k.k. even geheel buiten beschouwing gelaten)

Ik speelde met het idee om de huidige woning aan te houden en te verhuren en zocht naar manieren om dat te financieren. Bijvoorbeeld door die 125k aan extra hypotheek op de toekomstige woning te nemen en daar de huidige woning mee af te lossen.
• Dan heb ik geen verhuurhypotheek nodig, toch?
• De te verhuren woning is dan hypotheekvrij, toch? Hypotheek rust dan op de nieuwe woning.
• Ik heb dan geen toestemming nodig van de bank, toch?

Ik verwacht dat ik 100% van de woningwaarde (o.b.v. taxatie) van de toekomstige woning mag financieren. Op basis van bovenstaande zou ik dan op 80% uitkomen.

Kan deze constructie?
[..]

Dit is dus wat ik wel beoogde; zelf in het toekomstige huis gaan wonen.

Je overwaarde en eigen vermogen staan beide precies op 225k, volgens mij gaat het hier fout. ( want dit zit in steen en niet in je bankrekening )

Je kunt een nieuwe verhuur hypotheek nemen, en deze maximaal opnemen dit kan meer zijn als de hypotheek die je nu hebt. ( vaak ligt de waarde lager, en word er 75 tot 90 % gefinancierd rente verschild nogal )

Dit kun je weer in je nieuwe woning stoppen, maar is niet aftrekbaar en hoge rente. ( dus altijd zoveel mogelijk op je nieuwe huidige woning lenen tegen lage rente die aftrekbaar is )

Zie niet hoe je de andere woning hypotheek vrij krijgt mits ik het fout heb kwa eigen vermogen.

quote:

Op dinsdag 26 januari 2021 09:23 schreef meethenoob het volgende:
Je overwaarde en eigen vermogen staan beide precies op 225k, volgens mij gaat het hier fout. ( want dit zit in steen en niet in je bankrekening )

Die overwaarde is toch gewoon eigen vermogen? Fictief, weliswaar, en inderdaad in steen, maar wel vermogen. Alleen lastig in te brengen zonder te verzilveren

quote:

Op dinsdag 26 januari 2021 11:26 schreef baskick het volgende:

[..]

Die overwaarde is toch gewoon eigen vermogen? Fictief, weliswaar, en inderdaad in steen, maar wel vermogen. Alleen lastig in te brengen zonder te verzilveren

Deels ja en nee..

De overwaarde is lager ivm verhuurde woning.

Ook mag hij niet de complete overwaarde berekenen voor een hypotheek, max 90 % tegen hoge rente.

Als je vermogen voor meerendeel "vast" zit in je huidige woning zal je dus een eventuele nieuwe woning in zijn geheel moeten financieren. Als je voldoende inkomen hebt zal dat mogelijk lukken, maar dan ga je wel veel rente en aflossing betalen. Echter, je oude woning heeft dan nog steeds een hypotheek die verhuur niet toestaat. Die zou je om kunnen zetten naar een verhuur-hypotheek, maar dan ga je wel meer rente betalen. En die rente is niet aftrekbaar. Tevens gaat de belastingdienst dan ook de rente-aftrek van 225K niet meer accepteren, dus ga je netto meer betalen voor je hypotheek op dat nieuwe huis.

Je bent jezelf rijk aan het rekenen. Wat je beter kan doen is gewoon je huis verkopen en het nieuwe huis maar voor een gedeelte financieren. Want met 500K zit je boven de NHG grens, en dus is de rente die je betaald afhankelijk van de loan-to-value. En dan ga je nu een stuk minder rente betelen. Met het geld dat je dan elke maand overhoudt of de hypotheek nog meer verlagen of belegen en dan later een huis als belegging kopen. Niet nu je rijk rekenen met veel risico.

quote:

Op woensdag 27 januari 2021 09:42 schreef HMS het volgende:
Als je vermogen voor meerendeel "vast" zit in je huidige woning zal je dus een eventuele nieuwe woning in zijn geheel moeten financieren. Als je voldoende inkomen hebt zal dat mogelijk lukken, maar dan ga je wel veel rente en aflossing betalen. Echter, je oude woning heeft dan nog steeds een hypotheek die verhuur niet toestaat. Die zou je om kunnen zetten naar een verhuur-hypotheek, maar dan ga je wel meer rente betalen. En die rente is niet aftrekbaar.

Het is niet ondenkbaar dat oversluiten van de bestaande hypotheek naar een verhuurhypotheek tot een lager (bruto)hypotheekbedrag leidt. Ja, de rente op een verhuurhypotheek is hoger dan de actuele 'reguliere' hypotheekrente, maar misschien zit TS nu nog wel op meer dan 3% of zelfs meer dan 4%, afhankelijk van wanneer de rente eventueel vastgezet is. En met een LTV van < 50% zit je doorgaans in de laagste categorie bij verhuurhypotheken en is 2,5% (voor 10-15 jaar vast) opeen reëel.

quote:

Tevens gaat de belastingdienst dan ook de rente-aftrek van 225K niet meer accepteren, dus ga je netto meer betalen voor je hypotheek op dat nieuwe huis.

Of de maandlasten voor de nieuwe woning hoger worden, hangt ook af van de huidige rente en de rentevaste periode is het niet?

quote:

Op woensdag 27 januari 2021 16:04 schreef baskick het volgende:

[..]

Of de maandlasten voor de nieuwe woning hoger worden, hangt ook af van de huidige rente en de rentevaste periode is het niet?

klopt, we hebben niet alle informatie wat het gaat kosten. Zoals met elke hypotheek zijn er veel keuzes te maken. Ging hier over welke invloed de keuzes hebben, de cijfertjes zal de TO zelf een keer moeten invullen.

Op dit gebied zijn er gewoon velen op FoK die denken zo meer te profiteren van de stijgende huizenmarkt, maar die weg is echt niet "simpel" en niet altijd zonder risico's

Ook voor later. Je zal niet de eerste zijn die na x jaar ineens anders in het leven staat en dan pakken dingen toch anders uit. Dan heb je een huis verhuurd, met huurders erin, wil je zelf groter gaan wonen omdat je dat gezin toch gaat beginnen en krijg je je droom niet financierd omdat je al een hypotheek heb en dat huis wil je niet verkopen omdat dat verhuurd minder oplevert.

"Doe maar normaal" kan soms een goed advies zijn. En soms is het "fortune favors the bold". Ieder zijn keuze.