Eerste topic sinds een tijdje dus! Vriendin en TS hebben een koophuis op de korrel. Een potentiële eerste koopwoning. Eentje die wat ouder is (p.m. 100 jaar), dus ik hoor 'bouwtechnische keuring' vaak voorbij komen. Een term die 3 weken geleden nog niet in mijn vocabulaire zat.
Ik begrijp gezien de leeftijd van het huis dat een soort keuring geen slecht idee is. Maar hoe ga ik zo'n keuring lezen? Heb wat gegoogled, maar krijg mijn vinger er nog niet achter..
Is het een formaliteit of levert het daadwerkelijk wat op?
Wat kan ik er als koper mee?
Welke inzichten geeft het mij?
Heeft het een juridische status?
Wat zijn aanvaardbare prijzen hiervoor?
Ik hoor graag van jullie! Keep you in the loop ook mocht het bod geaccepteerd worden. Verwacht nog wel vaker hier te komen, heb zelf niet zoveel inspiratie wbt interieur namelijk..
De keuring moet uitwijzen wat de korte (binnen 5 jaar) en langere termijn (na 5 jaar) onderhoudspunten zijn. Met een opgave van de kosten.
Je kan in je voorlopige koopcontract op laten nemen een drempelbedrag van binnen 5 jaar als ontbindende voorwaarde. Anders kun je evt de keuring nog gebruiken voor onderhandeling, zeker als er verrassingen uit komen. In dat geval wil je misschien wel stoppen met onderhandelen en verder kijken. Zelf zou ik deze keuring dan ook altijd houden voorafgaand aan tekenen van welk document ook.
[ Bericht 8% gewijzigd door #ANONIEM op 18-12-2020 18:04:48 ]
Juridisch gezien heeft de verkoper ook een plicht om jou goed te informeren. Dus niet al je kennis hoeft te komen uit de bouwkundige keuring.
Een bouwkundige keuring is weer wat anders dan een taxatie: die laat de partij waar je de hypotheek wilt regelen doen om te weten hoe de verhouding is tussen aankoopprijs en hypotheekbedrag.
Ik herinner me een bedrag van 300 euro, een jaar of tien geleden inmiddels.
Ook dit was een oud huis maar dan zonder vaste- of zelfs vliezotrap naar de vliering wat absoluut iets anders is dan een zolder.
Hij heeft daar niet gekeken want "hij had geen trapje bij zich."
Ook had dit huis een zadeldak, dwz een klein puntdak dat overloopt in platte daken (aan elke kant 1) boven de slaapkamers boven.
Maar je raadt het al: Die meneer kwam in pak en, behalve dat hij pen en papier bij zich had, had totaal geen gereedschap of andere middelen zoals een trap of ladder bij zich.
Het leek meer een taxateur dan een bouwkundige maar lekker goedkoop hè?
We hebben er enorm spijt van gehad dat we op prijs iemand uitzochten ipv op kwaliteit want die platte daken hebben echt ENORM veel gezeik, spanning en onkosten opgeleverd.
Dat is iig het belangrijkste wat ik je wil zeggen: Kijk naar kwaliteit, lees recensies. Vraag van tevoren waar hij/zij allemaal op let. De prijs is onbelangrijk. Echt!
Wat ik eruit opmaak is dat we hier niet op moeten besparen maar zeker laten uitvoeren. Het is dus geen synoniem voor een taxatie
.Huis is zoals gezegd oud en moet nog een hoop aan verspijkerd worden. Denk aan keuken, badkamer, vloeren etc.
Gelukkig geen plat dak!
Ooit een bouwkundige keurder voor de koper van ons vorige huis over de vloer gehad toen we dat huis (o.v.) hadden verkocht. Was VEH keurder. Nou, deed heel voorzichtig, en keek niet verder dan de gewoon toegankelijke ruimtes. Wist uiteindelijk toch een ongeschilderd latje aan een dakkapel te vinden. Dat de vloerbalken katsverrot waren en idem het geïsoleerde dak, is ie nooit achter gekomen.quote:Op vrijdag 18 december 2020 21:21 schreef Editeur het volgende:
Dank voor de reacties!
Wat ik eruit opmaak is dat we hier niet op moeten besparen maar zeker laten uitvoeren. Het is dus geen synoniem voor een taxatie
Huis is zoals gezegd oud en moet nog een hoop aan verspijkerd worden. Denk aan keuken, badkamer, vloeren etc.
Gelukkig geen plat dak!
Mijn tip: neem een kennis/familielid mee die aannemer/DHZ-er is en bekijk juist die dingen die niet toegankelijk zijn.
Je kunt toch moeilijk in een woning die niet van jou is maar waar je geïnteresseerd bent in het kader van inspectie een stuk uit de vloer zagen om even de vloerbalken te kunnen investeren ? Dat lijkt mij gekkenwerk !quote:
[..]
Ooit een bouwkundige keurder voor de koper van ons vorige huis over de vloer gehad toen we dat huis (o.v.) hadden verkocht. Was VEH keurder. Nou, deed heel voorzichtig, en keek niet verder dan de gewoon toegankelijke ruimtes. Wist uiteindelijk toch een ongeschilderd latje aan een dakkapel te vinden. Dat de vloerbalken katsverrot waren en idem het geïsoleerde dak, is ie nooit achter gekomen.
Mijn tip: neem een kennis/familielid mee die aannemer/DHZ-er is en bekijk juist die dingen die niet toegankelijk zijn.
Nee, maar je kan het luik openmaken en erin kijken en een paar dakpannen omhoog schuiven zodat je het dakbeschot kunt zien.quote:
[..]
Je kunt toch moeilijk in een woning die niet van jou is maar waar je geïnteresseerd bent in het kader van inspectie een stuk uit de vloer zagen om even de vloerbalken te kunnen investeren ? Dat lijkt mij gekkenwerk !
Wtf.quote:
Ga iig niet voor de goedkoopste bouwtechnische keuring. Heb ik destijds wel gedaan maar dat leverde toch een paar probleempjes op.
Ook dit was een oud huis maar dan zonder vaste- of zelfs vliezotrap naar de vliering wat absoluut iets anders is dan een zolder.
Hij heeft daar niet gekeken want "hij had geen trapje bij zich."
Ook had dit huis een zadeldak, dwz een klein puntdak dat overloopt in platte daken (aan elke kant 1) boven de slaapkamers boven.
Maar je raadt het al: Die meneer kwam in pak en, behalve dat hij pen en papier bij zich had, had totaal geen gereedschap of andere middelen zoals een trap of ladder bij zich.
Het leek meer een taxateur dan een bouwkundige maar lekker goedkoop hè?
We hebben er enorm spijt van gehad dat we op prijs iemand uitzochten ipv op kwaliteit want die platte daken hebben echt ENORM veel gezeik, spanning en onkosten opgeleverd.
Dat is iig het belangrijkste wat ik je wil zeggen: Kijk naar kwaliteit, lees recensies. Vraag van tevoren waar hij/zij allemaal op let. De prijs is onbelangrijk. Echt!
Dan zou ik "m'n portemonnee niet bij me hebben".quote:
Hij heeft daar niet gekeken want "hij had geen trapje bij zich."
Ik heb dit huis laten keuren door iemand van bouwinspecteurs.nl, geregeld door m'n aankoopmakelaar.
Zij hebben een heel uitgebreid plan opgesteld met daarin dingen die op de korte termijn, middellange termijn (na 1-3 jaar) en als optioneel verbeterpunt aangepakt konden worden, inclusief kostenraming.
Op basis van die zaken heb ik sommige klussen eerder uitgevoerd dan ik zelf van plan was, best handig.
Wat hij niet ontdekt had was dat het dak lek was, dat was dan wel weer jammer...
Uhh zoiets hoort toch gewoon bij je informatieplicht als verkoper? Als je daarvan op de hoogte bent?quote:
[..]
Ooit een bouwkundige keurder voor de koper van ons vorige huis over de vloer gehad toen we dat huis (o.v.) hadden verkocht. Was VEH keurder. Nou, deed heel voorzichtig, en keek niet verder dan de gewoon toegankelijke ruimtes. Wist uiteindelijk toch een ongeschilderd latje aan een dakkapel te vinden. Dat de vloerbalken katsverrot waren en idem het geïsoleerde dak, is ie nooit achter gekomen.
Mijn tip: neem een kennis/familielid mee die aannemer/DHZ-er is en bekijk juist die dingen die niet toegankelijk zijn.
Daar zit de cruxquote:
[..]
Uhh zoiets hoort toch gewoon bij je informatieplicht als verkoper? Als je daarvan op de hoogte bent?
als je als verkoper naar eer en geweten gehandeld hebt en je er niet van op de hoogte was. dan ben je als koper kort door de bocht: klaar.
Daarbij zit er voor woningen ouder dan 40 jaar vaak ook een provisie in het koopcontract waarmee een hoop afgedekt wordt. Dat verkoper niet garant staat voor de staat van oa leidingwerk, optrekkend/doorslaand vocht, daken, etc.
Koper heeft aan zijn onderzoeksplicht voldaan. Geen verborgen gebreken, staat in het VEH rapport. Dusssss....wie maakt mij wat??quote:
Uhh zoiets hoort toch gewoon bij je informatieplicht als verkoper? Als je daarvan op de hoogte bent?
De verkoper krijgt dat rapport niet te zien. Het ontslaat hem niet van zijn plicht de koper juist te informeren.quote:
[..]
Koper heeft aan zijn onderzoeksplicht voldaan. Geen verborgen gebreken, staat in het VEH rapport. Dusssss....wie maakt mij wat??
Je koopt een huis van 100 jaar oud, daar zit altijd veel onderhoud en verbetering aan. Kun je zelf niets is dat een behoorlijke kosten post.
Zelf laten doen, belangrijk voor ons was de fundering, droogte van de kruipruimte en de staat van de vloer, de elektra, staat van kozijnen, dak etc. Dat ons huis niet geïsoleerd was, wist ik en daar was de prijs ook naar.
Uit de keuring kwam dat beide schuren verrot waren, omdat te zien hoefde je niet echt ervaring te hebben, dat was bij bezichtiging over duidelijk. Dat heb ik dus zo gelaten. De grootste staat nog steeds en komt deze maand een nieuw dak op.
Wat ik alleen niet goed had gezien en dat kon de keurde ook niet zien is dat het huis zo'n 10 keer is aangepast en dat er een aantal keer mensen in zijn bezig geweest die een verbod op het aanraken van gereedschap zouden moeten krijgen. Echt gevaarlijke stukken elektra. Maar ook 3 gaten in een vijver geprikt en daar grond en puin (en 2 katten) overheen gegooid.
Je weet het nooit met zo'n oud huis, maar je wilt de constructie dingen gewoon weten.
Mijn vader was aannemer, daar had ik achteraf meer aan dan de bouwkundige, ondanks dat mijn vader meer oog had voor de verkoopster.
Klopt.quote:Op zondag 20 december 2020 23:48 schreef Lienekien het volgende:
De verkoper krijgt dat rapport niet te zien. Het ontslaat hem niet van zijn plicht de koper juist te informeren.
Kloptquote:
Volgens mij kun je deze kosten aftrekken bij je inkomsten belasting. Dus of je 300 of 400 betaald scheelt maar zo'n 50 euro.
Kosten voor de hypotheek (zoals taxatierapport en notaris) zijn aftrekbaar. Ik betwijfel (weet verre van zeker) of een bouwkundig rapport die fiscale status heeft; voor de hypotheek is het niet vereist.quote:
Volgens mij kun je deze kosten aftrekken bij je inkomsten belasting. Dus of je 300 of 400 betaald scheelt maar zo'n 50 euro.
De ouderdomsclausule.quote:
Daarbij zit er voor woningen ouder dan 40 jaar vaak ook een provisie in het koopcontract waarmee een hoop afgedekt wordt. Dat verkoper niet garant staat voor de staat van oa leidingwerk, optrekkend/doorslaand vocht, daken
Een hele lelijke clausule, trouwens. Mijn ervaring is ook dat de clausule in bepaalde steden en gebieden sneller wordt toegepast dan andere, en dat sommige makelaars hem standaard gebruiken maar andere makelaars het liever niet willen.. In mijn oude woonplaats zei mijn verkopende makelaar dat 'ie alleen die clausule gebruikte in echte aftandse huizen, en niet bij de eerste het beste huisje, ook al is die meer dan 100 jaar oud.
Maar andere makelaars hebben veel minder moeite om die ouderdomsclause erin te fietsen.
Volgens mij inderdaad niet.quote:
[..]
Kosten voor de hypotheek (zoals taxatierapport en notaris) zijn aftrekbaar. Ik betwijfel (weet verre van zeker) of een bouwkundig rapport die fiscale status heeft; voor de hypotheek is het niet vereist.
Behalve als die nodig is voor je hypotheek, maar dat is in bijna alle gevallen niet zo.
Ik heb mijn huis gekocht en verkocht met die clausule..quote:
[..]
De ouderdomsclausule.
Een hele lelijke clausule, trouwens. Mijn ervaring is ook dat de clausule in bepaalde steden en gebieden sneller wordt toegepast dan andere, en dat sommige makelaars hem standaard gebruiken maar andere makelaars het liever niet willen.. In mijn oude woonplaats zei mijn verkopende makelaar dat 'ie alleen die clausule gebruikte in echte aftandse huizen, en niet bij de eerste het beste huisje, ook al is die meer dan 100 jaar oud.
Maar andere makelaars hebben veel minder moeite om die ouderdomsclause erin te fietsen.
Maar het is wel een 'mooi' vangnet voor de verkopende partij, want er wordt echt heel veel door afgedekt.
maar goed, ik heb zo ook op laten nemen welke muren behandelt zijn tegen optrekkend vocht, maar ook zeer expliciet dat ik daar geen garantie op geef. Los van de ouderdomsclausule. Waren tijdens verkoop ook mensen die steigerden over preventieve behandeling blijkbaar.
Zou zo'n clausule stand houden in een civiele zaak? Want dan zou je dus ook verborgen gebreken mee kunne afdekken (in juridische zin), zo van: "oud huis kan verborgen gebrek hebben, daar kan je mij als verkoper niet op aanspreken na de koop"???quote:
De ouderdomsclausule.
Een hele lelijke clausule, trouwens. Mijn ervaring is ook dat de clausule in bepaalde steden en gebieden sneller wordt toegepast dan andere, en dat sommige makelaars hem standaard gebruiken maar andere makelaars het liever niet willen.. In mijn oude woonplaats zei mijn verkopende makelaar dat 'ie alleen die clausule gebruikte in echte aftandse huizen, en niet bij de eerste het beste huisje, ook al is die meer dan 100 jaar oud.
Maar andere makelaars hebben veel minder moeite om die ouderdomsclause erin te fietsen.
Als de verkoper naar 'eer en geweten' gehandeld heeft houdt dat stand, aldus m'n makelaar. Maar goed, dan is de vraag, hoe bewijs je/wat is naar eer en geweten handelen.quote:
[..]
Zou zo'n clausule stand houden in een civiele zaak? Want dan zou je dus ook verborgen gebreken mee kunne afdekken (in juridische zin), zo van: "oud huis kan verborgen gebrek hebben, daar kan je mij als verkoper niet op aanspreken na de koop"???
Indien de verkoper het gebrek had kunnen of moeten weten, is het al verzwijgen.quote:
Als de verkoper naar 'eer en geweten' gehandeld heeft houdt dat stand, aldus m'n makelaar. Maar goed, dan is de vraag, hoe bewijs je/wat is naar eer en geweten handelen.
Zeker, je doet expliciet afstand van de rechten die het burgelijk wetboek jou geeft. Deze zin staat er dan in zo'n ouderdomsclausule:quote:
[..]
Zou zo'n clausule stand houden in een civiele zaak? Want dan zou je dus ook verborgen gebreken mee kunne afdekken (in juridische zin), zo van: "oud huis kan verborgen gebrek hebben, daar kan je mij als verkoper niet op aanspreken na de koop"???
quote:In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt
het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor
normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderzins niet- beantwoorden van de zaak aan
de overeenkomst voor rekening en risico van koper.
of in gewone mensentaal:quote:
[..]
Zeker, je doet expliciet afstand van de rechten die het burgelijk wetboek jou geeft. Deze zin staat er dan in zo'n ouderdomsclausule:
[..]
quote:Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte (een oudere woning)meer dan veertig jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe panden. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat de verkoper niet in voor vloer, de leidingen voor elektriciteit, gas en water, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. De bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het voormelde voorgenomen (woon)gebruik.
Zou achteraf gezien idd beter zijn geweest.quote:
[..]
Dan zou ik "m'n portemonnee niet bij me hebben".
Maar ter mijn verdediging: Het werd ons 1e koophuis dus we liepen een beetje met ons hoofd in de wolken en zelf had ik voornamelijk oog voor de garage.
Bovendien hadden we bovenmatig vertrouwen in die "expert" en waren we lang niet kritisch genoeg.
Mja, da's allemaal achteraf natuurlijk.
Daarom vind ik het ook verstandig van TS om hier een topic over te openen zodat hij/zij niet dezelfde fouten maakt als sommigen van ons in dit topic.
Herkenbaarquote:
[..]
Zou achteraf gezien idd beter zijn geweest.
Maar ter mijn verdediging: Het werd ons 1e koophuis dus we liepen een beetje met ons hoofd in de wolken en zelf had ik voornamelijk oog voor de garage.
Bovendien hadden we bovenmatig vertrouwen in die "expert" en waren we lang niet kritisch genoeg.
Mja, da's allemaal achteraf natuurlijk.
Daarom vind ik het ook verstandig van TS om hier een topic over te openen zodat hij/zij niet dezelfde fouten maakt als sommigen van ons in dit topic.
Maar dat heeft volgens mij iedereen wel bij z'n 1e huis
Goed ik moet niet klagen gezien waar het voor verkocht is
Herkenbaar, zelf ook meegemaakt. Leer je van.quote:
Het werd ons 1e koophuis dus we liepen een beetje met ons hoofd in de wolken en zelf had ik voornamelijk oog voor de garage.
Bovendien hadden we bovenmatig vertrouwen in die "expert" en waren we lang niet kritisch genoeg.
Mja, da's allemaal achteraf natuurlijk.
Helemaal mee eens! Dat is de kracht van dit forum toch?quote:
[..]
Daarom vind ik het ook verstandig van TS om hier een topic over te openen zodat hij/zij niet dezelfde fouten maakt als sommigen van ons in dit topic.
Ik dacht echt "garage, garage, garage en wat leuk dat mijn vrouw óók in de buurt komt wonen."quote:
[..]
Herkenbaar
Maar dat heeft volgens mij iedereen wel bij z'n 1e huis
Goed ik moet niet klagen gezien waar het voor verkocht is
Achteraf zo enorm dom en té goed van vertrouwen geweest maar achteraf kijk je een koe in de kont, heb je weinig aan.
De garage is me wel goed bevallen trouwens!
Ja precies, het heeft me achteraf zo enorm veel gezeik opgeleverd dat we zelfs rechtsbijstand in hebben moeten schakelen en de buurman op leeftijd een keer door een ambulance werd opgehaald wegen hartinfarct of -stilstand.quote:
[..]
Herkenbaar, zelf ook meegemaakt. Leer je van.
Geen idee wat het precies was, onze relatie was helaas niet zo best meer.
Hoe dan ook, het was te voorkomen en die kans hebben we in al ons enthousiasme volledig gemist.
Ja zekers!quote:
[..]
Helemaal mee eens! Dat is de kracht van dit forum toch?
Hopelijk helpen dit soort verhalen dan ook om itt andere mensen wél een goede beslissing te maken.
Van wat ik heb begrepen uit de reacties van TS komt dat wel goed dus doel bereikt.
Ye, ik heb tijdens het verbouwen ook zoveel gezien wat ik eigenlijk met bezichtigen al had moeten zien. Uiteraard wel allemaal aangepakt tijdens verbouwen, maar ook ik staarde me iets te blind op de garage.quote:
[..]
Ik dacht echt "garage, garage, garage en wat leuk dat mijn vrouw óók in de buurt komt wonen."
Achteraf zo enorm dom en té goed van vertrouwen geweest maar achteraf kijk je een koe in de kont, heb je weinig aan.
De garage is me wel goed bevallen trouwens!
Maarja. Heel goed verkocht, dus mag niet klagen. Extra tijd energie en geld wat erin is gegaan aan verbouwing is er dubbel en dwars uitgekomen. En de wijze lessen geleerd voor de volgende keer zijn natuurlijk onbetaalbaar.
Zit ook wel iets in natuurlijk, ben blij dat ik als ik mijn huis verkoop niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor elk gebrek dat aan het daglicht komt. Bij oude huizen is er in de loop der jaren zoveel verbouwd dat je aardig wat verborgen gebreken tegenkomt.quote:
Wij hebben ook wel iets te licht gedacht over een bouwtechnische keuring overigens, niet dat er echt grote gebreken aan het licht zijn gekomen. Maar we hadden beter na kunnen denken bij een 90 jaar oud pannendak, slecht gemaakt plat dak en kozijnen die rot bleken te zijn. Vooral hoe je bij een oud huis serieus moet nadenken over een meerjarenonderhoudsplan om dat soort grote renovaties te bekostigen.
Maar zou jij van de koop hebben afgezien als die zaken bij de bouwtechnische keuring naar boven zouden zijn gekomen??quote:
Wij hebben ook wel iets te licht gedacht over een bouwtechnische keuring overigens, niet dat er echt grote gebreken aan het licht zijn gekomen. Maar we hadden beter na kunnen denken bij een 90 jaar oud pannendak, slecht gemaakt plat dak en kozijnen die rot bleken te zijn. Vooral hoe je bij een oud huis serieus moet nadenken over een meerjarenonderhoudsplan om dat soort grote renovaties te bekostigen.
Weet ik niet eigenlijk, denk het toch wel. Maar als ik het bij de bezichtiging al beter had ingeschat was ik scherper in de onderhandeling geweest.quote:
[..]
Maar zou jij van de koop hebben afgezien als die zaken bij de bouwtechnische keuring naar boven zouden zijn gekomen??
Update volgt.Voor nu, alvast een mooie jaarwisseling
Insgelijks !quote:
Hoi allen, dank voor de reacties en leesvoer! Steek hier aardig wat van op. De keuring en taxatie staan gepland in de eerste week van 2021, ben benieuwd
Voor nu, alvast een mooie jaarwisseling
De keuring was een must voor dit huis. De vingers werden in alle hoeken en kiertjes gestoken, overal werd op geklopt en geduwd. Gaf ons een goed gevoel. In het rapport kwamen wat onderdelen boven water waardoor we in gesprek konden met de verkopende partij.
Al met al is de de koop rond!
Geen ervaring met klussen, dus tot snel op dit sub.Dank voor jullie input!
