Ik vroeg me dus af of ik niet beter in aandelen kan gaan beleggen.
Iemand ervaring met vastgoed en/of aandelen en zo ja, delen jullie mijn mening hierover of zijn dit soort dingen gewoonweg het gevolg van beunhazerij die je met hulp van een professional of het verbeteren van je eigen kennis kan oplossen?
Het ding is namelijk wel met vastgoed dat je relatief eenvoudig financiering kunt krijgen.
Daarnaast weet ik weliswaar niet veel van vastgoed maar over aandelen weet ik eigenlijk vrijwel niets.
ja klopt, wellicht dat ik daar even naar moet kijken maar heb dat tot nu toe links laten liggen omdat de marges al niet echt groot zijn alhoewel idee heb hoeveel ze voor dit soort diensten vragen. Bovendien dacht ik het zelf wel te kunnen en zette ook vraagtekens bij de belangen van dergelijke tussenpersonen aangezien makelaars ook niet altijd aan het belang van hun klant denken.quote:Op maandag 3 augustus 2020 15:26 schreef Heph844 het volgende:
Veel gedoe kan je uitbesteden natuurlijk. Je hebt bureautjes die huurders selecteren en screenen, bureautjes die de inning voor je regelen, klusjesmannen die het onderhoud voor je doen.. Kost je alleen wel rendement.
ongeveer twee. dat is voor beleggen op de beurs volgens mij minimaal vandaar dat ik eerst begon met vastgoed.quote:
Er is niet echt een minimum. Je kan ook beginnen met 1 euro.quote:
[..]
ongeveer twee. dat is voor beleggen op de beurs volgens mij minimaal vandaar dat ik eerst begon met vastgoed.
Maar je inleg bepaalt wel of je dingen zelf moet doen of dat je het beter kan uitbesteden.
2 ton is te weinig om uit te besteden.
dan zit je een beetje met hetzelfde als dat ik nu met vastgoed heb.quote:
[..]
Er is niet echt een minimum. Je kan ook beginnen met 1 euro.
Maar je inleg bepaalt wel of je dingen zelf moet doen of dat je het beter kan uitbesteden.
2 ton is te weinig om uit te besteden.
je kunt alles uit laten besteden waardoor je geen gedoe hebt maar dan is je rendement relatief weinig.
met als belangrijk verschil dat vastgoed relatief gezien veiliger is en je eenvoudiger financiering kunt krijgen.
als je je echt verdiept in beurshandel heb je echter helemaal geen gedoe met wie dan ook en ben je in dat opzicht volledig vrij.
aangezien ik sowieso niet verder wil met een eigen onderneming met groot personeelsbestand in de huidige vorm en ik me derhalve zal moeten laten omscholen is dit wellicht een idee alhoewel ik eerst aan vastgoed zat te denken gezien de vele verhalen die de ronde doen over ontslagen bij banken.
wat vinden jullie?
Ik spreid graag risicos en kies daarom voor etfs. Ik hou de hold and buy strategie aan met een vaste ratio risicovol en veilig.quote:
[..]
dan zit je een beetje met hetzelfde als dat ik nu met vastgoed heb.
je kunt alles uit laten besteden waardoor je geen gedoe hebt maar dan is je rendement relatief weinig.
met als belangrijk verschil dat vastgoed relatief gezien veiliger is en je eenvoudiger financiering kunt krijgen.
als je je echt verdiept in beurshandel heb je echter helemaal geen gedoe met wie dan ook en ben je in dat opzicht volledig vrij.
aangezien ik sowieso niet verder wil met een eigen onderneming met groot personeelsbestand in de huidige vorm en ik me derhalve zal moeten laten omscholen is dit wellicht een idee alhoewel ik eerst aan vastgoed zat te denken gezien de vele verhalen die de ronde doen over ontslagen bij banken.
wat vinden jullie?
Maar ieder zijn ding.
Als het je bron van inkomsten is dan is 2ton veel en veelst te weinig om dit te doen wat ik doe.
Als je 'passief' geld wil verdienen met aandelen zonder gedoe dan moet je gewoon voor ETF's/Index funds gaan. Dit zijn verzamelingen van bedrijven waar jij in 1x op inkoopt. De SP500 zijn b.v 500 grote Amerikaanse bedrijven die je dan in 1x kan kopen. Bijvoorbeeld: https://www.marketwatch.com/investing/index/spx ik koop zelf altijd deze: https://www.marketwatch.com/investing/fund/spy (onderaan kan je zien welke bedrijven er in zitten).
Uiteraard kleven hier dezelfde risico's aan als elke investering maar, dit is een soort makkelijke manier om je risico's te spreiden. 200k is niet genoeg om van te leven op deze manier maar, het zal wel redelijk rustig blijven groeien.
Ik heb zelf de afgelopen maanden langzaam ingelegd en blijf dit de komende jaren doen, het idee is om over een jaar of 15 te stoppen met werken en dan langzaam te beginnen met verkopen. Ik heb zelf 20% ETF / 50% cash / 30% losse aandelen (voornamelijk werkgever).
Die laatste ben ik dus langzaam aan het verkopen en weer aan het inkopen.
Ik zou lekker bij vastgoed blijven, en vanuit die postie, uitbreiden of langzaam switchen naar beleggen, door maandelijks een x-bedrag (¤1000 of zo) in een fonds of ETF te beleggen.quote:
[..]
ongeveer twee. dat is voor beleggen op de beurs volgens mij minimaal vandaar dat ik eerst begon met vastgoed.
Het woningtekort zal aanhouden , en als er geen forse recessie komt is vastgoed wellicht de beste investering. Als je geen ervaring of feeling met de sector hebt, dan is het tricky
Aandelen (EFT) zou ik alleen aanhouden voor de lange termijn.
Strategie: maandelijks inleggen, risico spreiden.
En waarom niet investeren in EFT die gericht zijn op vastgoedaandelen?
Dus als er veel inflatie komt straks heb ik liever een huis van 300k dan een ETF van 300k. Het lijkt aantrekkelijk omdat het minder 'gedoe' is maar de gouden regel is naar mijn mening dat je iets tastbaars nooit moet ruilen voor lucht.
De prijzen van aandelen en vastgoed zijn de afgelopen enorm opgeblazen door al het geld dat bijgeprint wordt en een bestemming zoekt met nog een beetje rendement nu de rente zo ongeveer op nul staat. Dat kan niet eeuwig goed blijven gaan.
Vroeger kon je nog een waarde op een aandeel plakken door te kijken naar de koers/winstverhouding, maar tegenwoordig is die verhouding helemaal zoek geraakt. De grote (tech)bedrijven worden nu vooral gewaardeerd op groeipotentie, en niet zozeer hoeveel winst er gemaakt wordt.
Vijf jaar geleden heb ik ook index-ETF's gekocht en verder wat Facebook/Takeaway/Amazon-achtige bedrijven. Die hebben het heel goed gedaan, maar ik ben er nu weer uitgestapt. Ik zit nog wel in de crypto.
Het passieve inkomen uit aandelen of vastgoed hoeft niet per se gelijk m'n enige inkomstenbron te worden waardoor je de facto aan het rentenieren bent maar het zou wel mooi zijn als je er over een lange termijn gemeten mooi rendement op behaald want alle kleine beetjes bij elkaar zijn over een lange termijn gemeten toch behoorlijk wat.quote:
Geen financieel advies maar:
Als je 'passief' geld wil verdienen met aandelen zonder gedoe dan moet je gewoon voor ETF's/Index funds gaan. Dit zijn verzamelingen van bedrijven waar jij in 1x op inkoopt. De SP500 zijn b.v 500 grote Amerikaanse bedrijven die je dan in 1x kan kopen. Bijvoorbeeld: https://www.marketwatch.com/investing/index/spx ik koop zelf altijd deze: https://www.marketwatch.com/investing/fund/spy (onderaan kan je zien welke bedrijven er in zitten).
Uiteraard kleven hier dezelfde risico's aan als elke investering maar, dit is een soort makkelijke manier om je risico's te spreiden. 200k is niet genoeg om van te leven op deze manier maar, het zal wel redelijk rustig blijven groeien.
Ik heb zelf de afgelopen maanden langzaam ingelegd en blijf dit de komende jaren doen, het idee is om over een jaar of 15 te stoppen met werken en dan langzaam te beginnen met verkopen. Ik heb zelf 20% ETF / 50% cash / 30% losse aandelen (voornamelijk werkgever).
Die laatste ben ik dus langzaam aan het verkopen en weer aan het inkopen.
Van de inkomsten uit twee ton geïnvesteerd in vastgoed verspreid over drie of vier panden bijvoorbeeld kun je niet gelijk leven omdat er nog een hypotheek op zit maar afgezien van de rente zijn dat kosten die je na verkoop weer terugkrijgt, los van eventuele overwaarde dus op lange termijn heb je toch behoorlijk wat erop kunnen verdienen.
Het is wel van belang om te vertellen dat de keuze voor vastgoed of aandelen voor mij ook samenhangt met de keuze voor omscholing. Aandelen vind ik net iets interessanter maar hoe zit het met al die ontslagrondes bij banken?
Dat gezegd hebbende, kun je bij aandelen beter spreiden, is het gemiddelde rendement zonder hefboom hoger bij aandelen dan bij vastgoed en is het inderdaad 'minder gedoe'. Kun je niet 50% van je vastgoed in aandelen stoppen, dus een lening aangaan op ¤100k eigen vermogen en het andere deel in breedgespreide indexfondsen stoppen? Je moet bij ¤100k op de beurs wel zo'n ¤2,5k aan dividend per jaar kunnen trekken, los van de waardestijging van zo'n ¤3,5-5,5k en dan heb je ook veel minder concentratierisico.
Omdat je voor vastgoed eenvoudiger externe financiering kunt aantrekken en zodoende je rendement kunstmatig hoger is?quote:
[..]
Ik zou lekker bij vastgoed blijven, en vanuit die postie, uitbreiden of langzaam switchen naar beleggen, door maandelijks een x-bedrag (¤1000 of zo) in een fonds of ETF te beleggen.
Eens, was ook een van de redenen dat ik initieel voor vastgoed koos maar historisch gezien over lange termijn, verschillen de rendementen van vastgoed en aandelen dan echt zoveel van elkaar en is vastgoed dan ook echt zoveel veiliger gebleken?quote:
Ik zou nooit overstappen. Vastgoed is tastbaar en heeft voor veel mensen daadwerkelijke waaarde. Een aandeel kun je niet in wonen.
Dus als er veel inflatie komt straks heb ik liever een huis van 300k dan een ETF van 300k. Het lijkt aantrekkelijk omdat het minder 'gedoe' is maar de gouden regel is naar mijn mening dat je iets tastbaars nooit moet ruilen voor lucht.
Bedankt voor je reactie. Alle andere reageerders ook bedankt.quote:Op maandag 3 augustus 2020 20:07 schreef GSbrder het volgende:
Vastgoed of aandelen zijn natuurlijk totaal verschillend in termen van risico/rendement. Ik weet niet hoeveel financiering je op ¤200k eigen vermogen wil nemen, maar over het algemeen kun je bij vastgoed wat meer leverage nemen dan op de beurs. Een beurscorrectie van 30% is niet zo heel bijzonder (dat hadden we in maart 2020 al) maar dat vastgoed 30% in waarde keldert duurt vaak wel een paar kwartalen.
Dat gezegd hebbende, kun je bij aandelen beter spreiden, is het gemiddelde rendement zonder hefboom hoger bij aandelen dan bij vastgoed en is het inderdaad 'minder gedoe'. Kun je niet 50% van je vastgoed in aandelen stoppen, dus een lening aangaan op ¤100k eigen vermogen en het andere deel in breedgespreide indexfondsen stoppen? Je moet bij ¤100k op de beurs wel zo'n ¤2,5k aan dividend per jaar kunnen trekken, los van de waardestijging van zo'n ¤3,5-5,5k en dan heb je ook veel minder concentratierisico.
Kun je op de beurs überhaupt leverage nemen als kleine belegger?
Beurs is inderdaad op korte termijn volatieler maar is dat ook zo gebleken voor lange termijn?
Gemiddelde hoger rendement zonder hefboom is in deze casus niet helemaal relevant toch? Omdat ik externe financiering heb weten aan te trekken en dus gebruik maak van een hefboom.
Bedoel je met lening aangaan voor 100k externe financiering aantrekken om te beleggen in vastgoed en de overige 100k dus in indexfondsen?
Met minder concentratierisico doel je dan ten opzichte van alles beleggen in aandelen of ook ten opzichte van alles beleggen in vastgoed?
Onder andere, en wat al eerder gezegd: het rendement plus de waardevastheid.quote:
Omdat je voor vastgoed eenvoudiger externe financiering kunt aantrekken en zodoende je rendement kunstmatig hoger is?
Maar goed, mijn onderbuikgevoel zegt dat de huizenprijzen nu in een bubbel zitten onder druk van de absurd lage rente, en tekort aan woningen/overbevolking. Alleen schiet je daar niks mee op.
Plus de lol van het spelen met opties (not).quote:
Dat gezegd hebbende, kun je bij aandelen beter spreiden, is het gemiddelde rendement zonder hefboom hoger bij aandelen dan bij vastgoed en is het inderdaad 'minder gedoe'. Kun je niet 50% van je vastgoed in aandelen stoppen, dus een lening aangaan op ¤100k eigen vermogen en het andere deel in breedgespreide indexfondsen stoppen? Je moet bij ¤100k op de beurs wel zo'n ¤2,5k aan dividend per jaar kunnen trekken, los van de waardestijging van zo'n ¤3,5-5,5k en dan heb je ook veel minder concentratierisico.
Een eventuele bubbel is toch alleen relevant als je er inzit voor de korte termijn?quote:
[..]
Onder andere, en wat al eerder gezegd: het rendement plus de waardevastheid.
Maar goed, mijn onderbuikgevoel zegt dat de huizenprijzen nu in een bubbel zitten onder druk van de absurd lage rente, en tekort aan woningen/overbevolking. Alleen schiet je daar niks mee op.
Je argumenten voor vastgoed zijn duidelijk maar waarom dan überhaupt uitbreiden of overstappen naar aandelen? Puur vanwege minder gedoe?
Je kan in Turbo's/Sprinters gaan.quote:
Kun je op de beurs überhaupt leverage nemen als kleine belegger?
Ik vind m'n eigen huis al een gedoe. Aandelen leveren en rendement en zijn makkelijk te verkopen ook met verlies). Die flexibiliteit plus de mogelijkheid met opties extra rendement te genereren, zijn voor mij aanleiding in aandelen/opties te gaan. Grotendeels ETF's en Beleggingsfoondsen….quote:
Niet lullig bedoeld hoor, maar als dit je kennisniveau is, moet je echt eerst een paar goede boeken gaan lezen over beleggen, voordat je er twee ton in gooitquote:
[..]
Kun je op de beurs überhaupt leverage nemen als kleine belegger?
Beurs is inderdaad op korte termijn volatieler maar is dat ook zo gebleken voor lange termijn?
[ Bericht 0% gewijzigd door #ANONIEM op 03-08-2020 21:06:33 ]
absoluut maar zoals gezegd hangt de keuze voor een van de twee ook samen met de keuze van in welke richting ik me wil omscholen dus dat sowieso eerst, dit heeft geen haast.quote:Op maandag 3 augustus 2020 21:06 schreef Heph844 het volgende:
[..]
Niet lullig bedoeld hoor, maar als dit je kennisniveau is, moet je echt eerst een paar goede boeken gaan lezen over beleggen, voordat je er twee ton in gooit
Dat kan, bij zowel de reguliere banken als bij online brokers kun je op margin handelen. Voor buy and hold misschien minder geschikt en zeker minder geschikt dan wanneer je een lening hebt met vastgoed als onderpand, want dat wordt niet gecalled als de waarde een beetje fluctueert.quote:
[..]
Bedankt voor je reactie. Alle andere reageerders ook bedankt.
Kun je op de beurs überhaupt leverage nemen als kleine belegger?
Op de lange termijn verwacht je een hoger rendement voor aandelen dan voor vastgoed.quote:Beurs is inderdaad op korte termijn volatieler maar is dat ook zo gebleken voor lange termijn?
Het maakt niet uit waar je die hefboom voor inzet. Als je meer eigen vermogen in het vastgoed laat zitten ‘verlies’ je rendement dan wanneer je dat geld in aandelen zou stoppen.quote:Gemiddelde hoger rendement zonder hefboom is in deze casus niet helemaal relevant toch? Omdat ik externe financiering heb weten aan te trekken en dus gebruik maak van een hefboom.
Ik neem aan dat je huidige vermogen nu in vastgoed zit. Als je dit wil herfinancieren, dan kun je geld vrijspelen om in indexfondsen te stoppen, net zoals je zou herfinancieren wanneer je extra geld nodig zou hebben voor een nieuw vastgoedobject.quote:Bedoel je met lening aangaan voor 100k externe financiering aantrekken om te beleggen in vastgoed en de overige 100k dus in indexfondsen?
Allebei. Aandelen hebben intrinsiek een betere diversificatie omdat je met een breedgespreide index in >2000 bedrijven aandeelhouder bent. Met onroerend goed heb je vaak maar één gebouw, dus als er onderhoud nodig is of je huurder doet moeilijk is dat meteen een grotere concentratie. Door aandelen én vastgoed te combineren kun je nog wat meer voordeel pakken, omdat je vermogen dan niet alleen in >2000 bedrijven zit, maar ook in iets dat beperkt gecorreleerd is met de aandelenkoersen en andersom.quote:Met minder concentratierisico doel je dan ten opzichte van alles beleggen in aandelen of ook ten opzichte van alles beleggen in vastgoed?
Historisch gezien zijn aandelen over het algemeen rendabeler dan vastgoed verhuren (over het gemiddelde bekeken). Zullen natuurlijk uitzonderingen in zitten kwa locaties maar mensen onderschatten vaak het werk/kosten wat je aan vastgoed hebt zoals onderhoud en administratie.quote:
[..]
Eens, was ook een van de redenen dat ik initieel voor vastgoed koos maar historisch gezien over lange termijn, verschillen de rendementen van vastgoed en aandelen dan echt zoveel van elkaar en is vastgoed dan ook echt zoveel veiliger gebleken?
Met vastgoed heb je ook meer vermogen nodig om te spreiden. Als je huurder niet betaald ben je zo een paar maanden verder voordat je hem er uit hebt. Met een paar pandjes is dat een grote aanslag op je rendement. Heb je 100 pandjes zal je dit minder voelen.
Met aandelen kan je makkelijker spreiden. Je kan met 100k makkelijk je geld verspreiden over verschillende sectoren/landen. Dat gaat je met vastgoed niet lukken. Daarnaast kan je aandelen relatief makkelijk om zetten naar geld vergeleken met vastgoed.
Zit zelf al een tijd in dit nederlandse hedgefonds https://minttowercapital.com/ en zij hebben zich al lang bewezen, en vooral dit jaar, om geen tot weinig last te hebben van grote schokken. Mikken op 4-7% p.j. onafhankelijk van de richting van de beurs. Hebben zo'n 400 mln onder beheer. Dit is wel iets waar je minimaal 3-4 jaar in moet blijven om het goed tot zijn recht te laten komen maar je hoeft in ieder geval niet wakker te liggen als de beurzen onderuit gaan.
Behoorlijk duur is het wel, de fondsmanager verdient 2,45% + 20% prestatievergoeding boven de 5% rendement. En toetreden vanaf ¤100k.quote:
Als je 0 kennis hebt op de beurs is dit echt niet een heel lekkere tijd om zelf eens te beginnen, ja je kunt lekkere ritjes hebben maar verwacht vooral veel beweging.
Zit zelf al een tijd in dit nederlandse hedgefonds https://minttowercapital.com/ en zij hebben zich al lang bewezen, en vooral dit jaar, om geen tot weinig last te hebben van grote schokken. Mikken op 4-7% p.j. onafhankelijk van de richting van de beurs. Hebben zo'n 400 mln onder beheer. Dit is wel iets waar je minimaal 3-4 jaar in moet blijven om het goed tot zijn recht te laten komen maar je hoeft in ieder geval niet wakker te liggen als de beurzen onderuit gaan.
Waar haal je die vandaan? Ik keek het net na en is 1.8% beheersvergoeding en prestatievergoeding van 20% v/h gehele rendement. Maar ze zijn het waard.. als ik daar over 10 jaar periode 5% gemiddeld p/j heb gehaald ben ik tevreden.quote:
[..]
Behoorlijk duur is het wel, de fondsmanager verdient 2,45% + 20% prestatievergoeding boven de 5% rendement. En toetreden vanaf ¤100k.
Van de EBI: https://minttowercapital.(...)-Fund-Lead-jun20.pdfquote:
[..]
Waar haal je die vandaan? Ik keek het net na en is 1.8% beheersvergoeding en prestatievergoeding van 20% v/h gehele rendement. Maar ze zijn het waard.. als ik daar over 10 jaar periode 5% gemiddeld p/j heb gehaald ben ik tevreden.
Dan heb je dus gemiddeld 8% rendement nodig (om 5% rendement te hebben zelf, en dan ga ik er van uit dat je inflatie niet meeneemt)quote:
[..]
Waar haal je die vandaan? Ik keek het net na en is 1.8% beheersvergoeding en prestatievergoeding van 20% v/h gehele rendement. Maar ze zijn het waard.. als ik daar over 10 jaar periode 5% gemiddeld p/j heb gehaald ben ik tevreden.
Als je 5% na inflatie wilt dan zit je al op ~10% rendement die ze gemiddeld moeten halen
en die beheersvergoeding is in goede en slechte tijden dus kan bij aantal slechte jaren best pijnlijk zijn (en moet de + erna een hoger % zijn om goed te maken)
Ben benieuwd of ze inderdaad structureel de markt verslaan
Ja natuurlijk moet er wel structureel goed verdiend worden om netto wat te verdienen. Ben zelf in 2016 ingestapt (ken het team ook zelf) en is prima om erbij te hebben. Het is ook niet 'de markt verslaan' maar goed weten waar de kansen liggen met opzetten van posities.quote:
[..]
Dan heb je dus gemiddeld 8% rendement nodig (om 5% rendement te hebben zelf, en dan ga ik er van uit dat je inflatie niet meeneemt)
Als je 5% na inflatie wilt dan zit je al op ~10% rendement die ze gemiddeld moeten halen
en die beheersvergoeding is in goede en slechte tijden dus kan bij aantal slechte jaren best pijnlijk zijn (en moet de + erna een hoger % zijn om goed te maken)
Ben benieuwd of ze inderdaad structureel de markt verslaan
@GSbrder is max 2.45% maar als je in de prospectus kijkt zie je de 1.8%.
Het is aardig om eens te vergelijken hoe je het zelf doet (met bijvoorbeeld rustig en maandelijks investeren in EFT's die breed georienteerd zijn) en zo'n fonds beheerder.quote:
Ja natuurlijk moet er wel structureel goed verdiend worden om netto wat te verdienen. Ben zelf in 2016 ingestapt (ken het team ook zelf) en is prima om erbij te hebben. Het is ook niet 'de markt verslaan' maar goed weten waar de kansen liggen met opzetten van posities.
@GSbrder is max 2.45% maar als je in de prospectus kijkt zie je de 1.8%.
Dus zelf een bedrag investeren en een bedrag uitbesteden aan de beheerder. En dan na verloop van tijd te kijken wat het beste rendeert / meest safe is.
Je kunt daarvan schrikken. Ik heb het zelf jaren geleden gedaan en kwam tot de conclusie dat een beheerder een dure variant is van wat je zelf met wat gezond verstand ook zelf kunt.
Oké, als je het kunt missen en de goede performance in slechte jaren voor jou zo’n actieve premie waard is, kan dit het overwegen waard zijn. Idem voor private equity. Toch blijkt het in de praktijk best lastig te zijn om consistent te outperformen en de correlatie duurzaam laag te houden met andere beleggingen. De grote winsten zijn dan voor de fondsbeheerder, niet dat dit erg is voor de meeste mensen die een ton stoppen in één beleggingsregel. De afgelopen jaren hebben ze stevig underperformance geleverd ten opzichte van aandelen en obligaties.quote:
[..]
Ja natuurlijk moet er wel structureel goed verdiend worden om netto wat te verdienen. Ben zelf in 2016 ingestapt (ken het team ook zelf) en is prima om erbij te hebben. Het is ook niet 'de markt verslaan' maar goed weten waar de kansen liggen met opzetten van posities.
@:GSbrder is max 2.45% maar als je in de prospectus kijkt zie je de 1.8%.
Probleem in dit geval is dat je wat zij doen niet te vergelijken is met zelf beleggen / cq ook niet zelf kan doen.quote:
[..]
Het is aardig om eens te vergelijken hoe je het zelf doet (met bijvoorbeeld rustig en maandelijks investeren in EFT's die breed georienteerd zijn) en zo'n fonds beheerder.
Dus zelf een bedrag investeren en een bedrag uitbesteden aan de beheerder. En dan na verloop van tijd te kijken wat het beste rendeert / meest safe is.
Je kunt daarvan schrikken. Ik heb het zelf jaren geleden gedaan en kwam tot de conclusie dat een beheerder een dure variant is van wat je zelf met wat gezond verstand ook zelf kunt.
Oh en ik kon toen nog rechtstreeks instappen voor 25k ipv 100k. Dit fonds kun je trouwens ook via HJCO aanschaffen voor min 10k.
Ik ga ook een paar tonbeleggen
Kijk even op: https://www.reddit.com/r/DutchFIRE en: https://www.indexfondsenvergelijken.nl/, wat hier voor "advies" wordt gegeven is niet echt nuttig en vaak zelfs heel slecht.quote:
Ik ben hier even een leecher.
Ik ga ook een paar tonbeleggen
In een gespreid index fonds zoals Northern Trust World beleggen is het algemeen advies. Dit is fiscaal het meest aantrekkelijk en heeft relatief lage kosten.
https://fondsen.abnamro.nl/nieuw/fund/NL0011225305 (dit fonds kan je ook bij andere banken aanschaffen)
https://www.morningstar.n(...)px%3Fid%3DF00000VSM9
Aandelen/opties kost je veel leestijd als je actief wil beleggen plus risicovol..
Passief beleggen kun je met minder leestijd doen en is minder risicovol.
Verhuren kan passief maar dan is imho het rendement te laag indien je geen tientallen panden aan kunt kopen.
wij hebben een paar panden en doen (bijna) alles zelf.
En ja ik ben kapot moe nu omdat we in een pand aan het verbouwen zijn.
Ja dat kan uitbesteed worden maar dat hakt weer fors in op je rendement.
Dus je moet er veel tijd en energie voor overhebben.
Grote voordeel is imho mogelijke waardestijging en als het eenmaal loopt dan loopt het lekker op af en toe klein onderhoud na.
--> en je moet de mazzel hebben om geen huurder from Hell te treffen want dan ben je goed de sjaak.
Huurders managen kan absoluut veel gedoe zijn, maar zoals gezegd kan je daar tegen vrij goedkope tarieven bedrijven voor inhuren die dat allemaal voor je regelen. Maar goed, dit hangt uiteraard ook af van het type pand, het type huurders, de staat van het pand, etc. Investeer je in een oud pand in Amsterdam centrum en verhuur je aan studenten dan... ja, dat is echt fucking veel werk en gedoe. Moderne gezinswoning in een rustige woonwijk, amper omkijken naar. Dat maakt nogal verschil.
Aandelen fluctueren veel meer dan de waarde van vastgoed. Huidige Corona crisis is een goed voorbeeld. Beleggingen flikkerde begin dit jaar als een kaartenhuis in elkaar en zijn eigenlijk pas sinds een week weer een beetje op het niveau van februari/maart. Maar huizenprijzen zijn ondanks de crisis alleen maar gestegen sinds begin dit jaar.quote:
Waarom zou vastgoed (altijd) meer waard worden en aandelen niet?
Als je net op het verkeerde moment koopt, zoals vlak voor de 2008 crisis een pand kopen voor de hoofdprijs (ja, dat is mij gebeurt
) dan kan je natuurlijk net pech hebben, maar als je voor een lange termijn investering gaat zal het vrijwel altijd stabieler zijn dan aandelen, maar op die zelfde termijn uiteraard ook minder (wel wel stabiel) rendement opleveren.Die volatiliteit komt vooral doordat aandelen elk moment van de handelsdag worden verhandeld, terwijl vastgoed met een beetje geluk eens in de 5-10 jaar wordt verkocht. Dat wil niet zeggen dat over de lange termijn aandelen niet opwaarts bewegen, net zoals vastgoed.quote:
[..]
Aandelen fluctueren veel meer dan de waarde van vastgoed. Huidige Corona crisis is een goed voorbeeld.
Een half jaar is dan ook een te korte periode voor een belegging. Dan is het handelen/traden en niet beleggen. Kijk ook wat vastgoedprijzen van hotels en winkels hebben gedaan tussen maart en november 2020.quote:Beleggingen flikkerde begin dit jaar als een kaartenhuis in elkaar en zijn eigenlijk pas sinds een week weer een beetje op het niveau van februari/maart. Maar huizenprijzen zijn ondanks de crisis alleen maar gestegen sinds begin dit jaar.
De panden die ik bezit maken nu tussen de 12 en 18% rendement, terwijl toen ik ze kocht dit rond de 7% lag. Dit betreft het directe rendement (huurstroom), daarnaast is er ook indirect rendement (waardestijging), in mijn geval ruim 50% sinds 3-4 jaar geleden.
Dat moet je ook meenemen denk ik als invalshoeken. Als blijft beleggen en investeren een lastige vergelijken als het gaat om keuzes maken.
Ik zou beide doen (ben zelf ook met die switch van een deel van mijn vermogen bezig (uit huurstroom)).
Nee rendement wordt niet steeds hoger. Rendement bereken je natuurlijk niet over je oorspronkelijke investering, maar over de huidige waarde van je investering. Je behaald alleen nu ook een rendement over je eerder behaalde rendement(waarde stijging).quote:
De rendementen van vastgoed op langere termijn worden ook steeds hoger. Dat is ook een invalshoek die meegenomen moet worden.
De panden die ik bezit maken nu tussen de 12 en 18% rendement, terwijl toen ik ze kocht dit rond de 7% lag. Dit betreft het directe rendement (huurstroom), daarnaast is er ook indirect rendement (waardestijging), in mijn geval ruim 50% sinds 3-4 jaar geleden.
Dat moet je ook meenemen denk ik als invalshoeken. Als blijft beleggen en investeren een lastige vergelijken als het gaat om keuzes maken.
Ik zou beide doen (ben zelf ook met die switch van een deel van mijn vermogen bezig (uit huurstroom)).
.Ja en nee.quote:
[..]
Nee rendement wordt niet steeds hoger. Rendement bereken je natuurlijk niet over je oorspronkelijke investering, maar over de huidige waarde van je investering. Je behaald alleen nu ook een rendement over je eerder behaalde rendement(waarde stijging).
Je investering was ooit bedrag X dus wordt je rendement hoger tov de originele investering.
Nee want de belastingsdienst kijkt ook naar de woz waarde en ja die stijgt dus ook mee.
Dus ja en nee
Terugrekenen naar de oorspronkelijke investering (historische kostprijs) is echter steeds minder gebruikelijk ten opzichte van rendement op marktwaarde. Zowel bij aandelen als vastgoed geldt eigenlijk de meest recente waarde als het uitgangspunt en niet waarvoor je het gekocht hebt. Dat het overgrote deel van de particuliere vastgoedinvesteerders hun woningbelegging niet periodiek taxeren zorgt niet voor hogere rendementen dan wanneer ze dat wel zouden doen.quote:Op donderdag 19 november 2020 15:40 schreef Circle.Of.Filth het volgende:
[..]
Ja en nee.
Je investering was ooit bedrag X dus wordt je rendement hoger tov de originele investering.
Dat de marktwaarde toeneemt is indirect rendement. Het is onjuist de huurstroom te delen door de actuele marktwaarde om het rendement te bepalen, temeer omdat de huurstroom gekapitaliseerd wordt om de markthuur te bepalen. De huurstroom bepaalt de marktwaarde, dat is een ander begrip.
In de kern is rendement altijd de opbrengsten gedeeld door de initiële investering.
Belastingdruk is niet zo heel erg schokkend hoor. Om te beginnen blijft de WOZ (ver) achter bij de marktwaarde in verhuurde staat. Vaak hebben de huurders recht op huurbescherming, en daarmee mag je een lagere WOZ waarde opgeven voor je BOX3.quote:
[..]
Ja en nee.
Je investering was ooit bedrag X dus wordt je rendement hoger tov de originele investering.
Nee want de belastingsdienst kijkt ook naar de woz waarde en ja die stijgt dus ook mee.
Dus ja en nee
Daar mag je dan nog je financiering vanaf halen. Dan moet je daarna al een hele grote vastgoedbezitter zijn wil je boven de vrijstellingsgrenzen uitkomen in de schalen waar je fors moet betalen. Of je moet bewust een lage LTV op je panden hanteren.
Ik kan gerust een rekenvoorbeeld maken obv een bestaand pand (geef er maar eentje door).
Is bekendquote:
[..]
Belastingdruk is niet zo heel erg schokkend hoor. Om te beginnen blijft de WOZ (ver) achter bij de marktwaarde in verhuurde staat. Vaak hebben de huurders recht op huurbescherming, en daarmee mag je een lagere WOZ waarde opgeven voor je BOX3.
Daar mag je dan nog je financiering vanaf halen. Dan moet je daarna al een hele grote vastgoedbezitter zijn wil je boven de vrijstellingsgrenzen uitkomen in de schalen waar je fors moet betalen. Of je moet bewust een lage LTV op je panden hanteren.
Ik kan gerust een rekenvoorbeeld maken obv een bestaand pand (geef er maar eentje door).
BAR/NAR berekeningen doe je pre-aankoop. Als je een BAR/NAR of een DCF uitvoert op een bestaande asset dan ga je niet uit van een waarde van 5 of 10 jaar geleden. Je kunt namelijk ook moeilijk volhouden dat je de kasstroom van nu neemt met de prijs van 2015. Dus als je nu een object waardeert met de BAR/NAR methode neem je een andere prijs dan de initiële investering. Bron: IFRS boekhoudkundige regels voor vastgoedbeleggingsfondsen.quote:
Rendementen in het vastgoed worden berekend adhv BAR/NAR berekeningen. Die berekening beredeneert het rendement op de initiële investering, minus de aankoopkosten, vrij op naam.
Als dat onjuist is, mag ik dan een pand van jou kopen voor de marktwaarde en dat jij het terugrekent naar de oorspronkelijke waarde? Maak jij 18% rendement met het ding en koop ik het voor 6%. Ik ben benieuwd welke waarde kan worden ondersteund door een taxatie.quote:Dat de marktwaarde toeneemt is indirect rendement. Het is onjuist de huurstroom te delen door de actuele marktwaarde om het rendement te bepalen, temeer omdat de huurstroom gekapitaliseerd wordt om de markthuur te bepalen. De huurstroom bepaalt de marktwaarde, dat is een ander begrip.
Feit blijft dat als ik ¤ 500.000 investeer met een huurstroom van ¤ 35.000 en die huurstroom stijgt naar ¤ 50.000, mijn investering niet veranderd is maar de huurstroom daarmee 10% bedraagt van mijn investering.
Of wij doen het allemaal fout in het vastgoed, dat kan natuurlijk ;-).
Enigszins offtopic maar moet je je als vastgoedbeleggingsadviseur/acquisiteur met dit soort dingen (berekeningen inclusief alle boekhoudkundige aspecten) bezighouden en dat de hele dag?quote:
BAR/NAR berekeningen doe je pre-aankoop. Als je een BAR/NAR of een DCF uitvoert op een bestaande asset dan ga je niet uit van een waarde van 5 of 10 jaar geleden. Je kunt namelijk ook moeilijk volhouden dat je de kasstroom van nu neemt met de prijs van 2015. Dus als je nu een object waardeert met de BAR/NAR methode neem je een andere prijs dan de initiële investering. Bron: IFRS boekhoudkundige regels voor vastgoedbeleggingsfondsen.
Kan me namelijk moeilijk voorstellen dat iemand als Trump daar de aandachtsspanne voor heeft
Hij was dan weliswaar in eerste instantie een ontwikkelaar maar is het niet zo dat iedere ontwikkelaar ook een belegger is (maar niet iedere belegger is een ontwikkelaar uiteraard)?
Vastgoed is bovendien sowieso toch een branche waar veel cowbois zich in begeven, gaan die lui serieus allemaal bar-berekeningen maken, ook in deze tijd waarin er maar weinig onderhandelingsruimte en tijd is?
Geen idee, “wij” doen het in het vastgoed anders. Dat ik inmiddels $2.03 dividend ontvang voor elk aandeel Microsoft wil ook niet zeggen dat ik 4,5% cashrendement heb omdat ik het voor $46 per aandeel in 2016 heb gekocht. Met een DCF-berekening ga je ook uit van de tijdswaarde van geld, waardoor ¤50k op ¤500k in 2020 gelijk kan staan aan ¤35k op ¤350k in 2015. Ik vergelijk die euro huur nu met de waarde van het vastgoed van nu, want dan kan ik een goede verkoopafweging maken. Anders lijken beleggingen die je in het (verre) verleden hebt gekocht altijd beter te presteren dan recente acquisities.quote:
Boekhoudkundig zul je misschien best gelijk hebben. Maar boekhoudig is niet altijd realistisch.
Feit blijft dat als ik ¤ 500.000 investeer met een huurstroom van ¤ 35.000 en die huurstroom stijgt naar ¤ 50.000, mijn investering niet veranderd is maar de huurstroom daarmee 10% bedraagt van mijn investering.
Of wij doen het allemaal fout in het vastgoed, dat kan natuurlijk ;-).
Particulieren niet, institutionele beleggers en investment banks wel. Trump mag elke bierviltjesberekening geloven die hij wil, maar als je geld van anderen moet beheren zul je met Excelmodellen moeten komen en de modellen periodiek updaten, zodra de cijfers van de aankoop veranderen. Cowboys zijn er nog steeds, maar net als in andere vakgebieden met veel geld is er een hoop gereguleerd en geen enkele deal is zodanig beperkt in de tijd dat je niet een stel analisten een nachtje kunt laten doorhalen.quote:
[..]
Enigszins offtopic maar moet je je als vastgoedbeleggingsadviseur/acquisiteur met dit soort dingen (berekeningen inclusief alle boekhoudkundige aspecten) bezighouden en dat de hele dag?
Kan me namelijk moeilijk voorstellen dat iemand als Trump daar de aandachtsspanne voor heeft
Hij was dan weliswaar in eerste instantie een ontwikkelaar maar is het niet zo dat iedere ontwikkelaar ook een belegger is (maar niet iedere belegger is een ontwikkelaar uiteraard)?
Vastgoed is bovendien sowieso toch een branche waar veel cowbois zich in begeven, gaan die lui serieus allemaal bar-berekeningen maken, ook in deze tijd waarin er maar weinig onderhandelingsruimte en tijd is?
Oké, we hebben het hier wel over deals van een hele andere orde maar moest toch wel gniffelen om die zin over analisten een nachtje laten doorhalenquote:
[..]
Particulieren niet, institutionele beleggers en investment banks wel. Trump mag elke bierviltjesberekening geloven die hij wil, maar als je geld van anderen moet beheren zul je met Excelmodellen moeten komen en de modellen periodiek updaten, zodra de cijfers van de aankoop veranderen. Cowboys zijn er nog steeds, maar net als in andere vakgebieden met veel geld is er een hoop gereguleerd en geen enkele deal is zodanig beperkt in de tijd dat je niet een stel analisten een nachtje kunt laten doorhalen.
. Om eerlijk met je te zijn ben ik gewoon een simpel boertje dat particulier actief is in met name residentieel vastgoed en heb daar wel eens meegemaakt dat er op een open dag binnen twee uur zestig mensen afkomen dus gewoon een bod gedaan waarvan ik wist dat dat een paar duizend boven een redelijke prijs ligt. Die redelijke prijs baseer ik overigens op gevoel dat word ingegeven door ervaring. Ik zou op basis van bar-berekeningen die deal niet aangegaan moeten zijn maar wat is het alternatief? Maanden wachten waardoor je in de tussentijd huurinkomsten mis loopt en de prijzen waarschijnlijk gestegen zijn en je verder niet verzekerd bent van een echt betere deal? De waarde van dat pand is in anderhalf jaar met 40% gestegen.
Een anekdote, ik weet het maar heb er zo nog tien die ik op kan noemen. En al dat soort situaties zijn de reden dat ik dit zo tof vind.
Een totaal andere wereld dan vastgoedbeleggingen in loondienst voor institutionele beleggers. Is het fair to say dat de werkzaamheden van 'de grote jongens' veel meer lijken op dat van bijvoorbeeld accountants dan dat van huisjesmelkers? En lijkt de wereld van de projectontwikkeling in die zin wel op dat van huisjesmelkers?
2020 afgesloten met een mooie +11.61%.:) .quote:
[..]
Oké, als je het kunt missen en de goede performance in slechte jaren voor jou zo’n actieve premie waard is, kan dit het overwegen waard zijn. Idem voor private equity. Toch blijkt het in de praktijk best lastig te zijn om consistent te outperformen en de correlatie duurzaam laag te houden met andere beleggingen. De grote winsten zijn dan voor de fondsbeheerder, niet dat dit erg is voor de meeste mensen die een ton stoppen in één beleggingsregel. De afgelopen jaren hebben ze stevig underperformance geleverd ten opzichte van aandelen en obligaties.
Netjes! Ik heb +9.56% aangetikt in 2020.quote:
[..]
2020 afgesloten met een mooie +11.61%.:) .
In mei kunnen we lezen waar de institutionele beleggers op geëindigd zijn, als de jaarverslagen worden gepubliceerd. In 2017 t/m 2019 maakten pensioenfondsen en verzekeraars op Nederlands woningvastgoed zo’n 13-17%.
Ook prima. Maar mijn mooiste deal was toch de aankoop van de huurwoning waar ik woon, zeer lage huur = lage waarde in verhuurde staat en particuliere eigenaar wilde er opeens van af vanwege persoonlijke omstandigheden. Deal binnen 2 dagen rond en op papier meteen een 70% profit afgaande op taxatiewaardequote:
[..]
Netjes! Ik heb +9.56% aangetikt in 2020.
In mei kunnen we lezen waar de institutionele beleggers op geëindigd zijn, als de jaarverslagen worden gepubliceerd. In 2017 t/m 2019 maakten pensioenfondsen en verzekeraars op Nederlands woningvastgoed zo’n 13-17%.
ja het kan echt. Buiten dat gewoon heel blij want op supermooie locatie op 15 trein-minuten naar Amsterdam Centraal.TS, heb je al een beslissing genomen?quote:
[..]
Oké, we hebben het hier wel over deals van een hele andere orde maar moest toch wel gniffelen om die zin over analisten een nachtje laten doorhalen
Om eerlijk met je te zijn ben ik gewoon een simpel boertje dat particulier actief is in met name residentieel vastgoed en heb daar wel eens meegemaakt dat er op een open dag binnen twee uur zestig mensen afkomen dus gewoon een bod gedaan waarvan ik wist dat dat een paar duizend boven een redelijke prijs ligt. Die redelijke prijs baseer ik overigens op gevoel dat word ingegeven door ervaring. Ik zou op basis van bar-berekeningen die deal niet aangegaan moeten zijn maar wat is het alternatief? Maanden wachten waardoor je in de tussentijd huurinkomsten mis loopt en de prijzen waarschijnlijk gestegen zijn en je verder niet verzekerd bent van een echt betere deal? De waarde van dat pand is in anderhalf jaar met 40% gestegen.
Een anekdote, ik weet het maar heb er zo nog tien die ik op kan noemen. En al dat soort situaties zijn de reden dat ik dit zo tof vind.
Een totaal andere wereld dan vastgoedbeleggingen in loondienst voor institutionele beleggers. Is het fair to say dat de werkzaamheden van 'de grote jongens' veel meer lijken op dat van bijvoorbeeld accountants dan dat van huisjesmelkers? En lijkt de wereld van de projectontwikkeling in die zin wel op dat van huisjesmelkers?
Ik vond een aantal van de reacties hier wat te positief over vastgoed, zeker over gefinancierd vastgoed. Doet me denken aan de documentaire 'schone schijn' van een paar jaar geleden. De daarin gevolgde ondernemer kwam door gefinancierd vastgoed in de problemen.
https://mtsprout.nl/start(...)houdt-een-steengoede
Totaal niet te vergelijken. Meneer van de docu leefde ver boven zijn stand.quote:
[..]
TS, heb je al een beslissing genomen?
Ik vond een aantal van de reacties hier wat te positief over vastgoed, zeker over gefinancierd vastgoed. Doet me denken aan de documentaire 'schone schijn' van een paar jaar geleden. De daarin gevolgde ondernemer kwam door gefinancierd vastgoed in de problemen.
https://mtsprout.nl/start(...)houdt-een-steengoede
Scheelt wel aanzienlijk in je belasting. Alles zelf doen kan je jezelf mooi in box 1 plaatsen tegen het toptarief.quote:
Veel gedoe kan je uitbesteden natuurlijk. Je hebt bureautjes die huurders selecteren en screenen, bureautjes die de inning voor je regelen, klusjesmannen die het onderhoud voor je doen.. Kost je alleen wel rendement.