Woning verhuren, checklist?

Leegstandswet

Ja hoor, dat gaat vast lukken

quote:

Op maandag 6 juli 2020 11:38 schreef RedFever007 het volgende:
Leegstandswet

Ja hoor, dat gaat vast lukken

Waarom denk je dat TS die toestemming niet zou kunnen krijgen?

Nog een punt: de hypotheek verhuist naar box 3 (gedurende de verhuur) en daarmee vervalt de HRA.

Deze lijst kun je aanhouden wat betreft waar huurder en verhuurder verantwoordelijk voor zijn:
https://www.rijksoverheid(...)onderhoud-huurwoning

Weten ze bij 123wonen.nl ook als het goed is.

Let goed op de inhoud van de huurovereenkomst, met name betreffende de huurperiode. Als je verhuurt voor bepaalde tijd, let er zelf mede op dat je op tijd bevestigt aan huurder dat de huur eindigt. Mocht 123wonen dat namelijk niet op tijd doen, wordt het lastig om ze er nog uit te krijgen.

Mijn hypotheekverstrekker deed het gewoon verbieden. Obvion was dat.

Zonder enkele voorwaarden.
Zonder gesprek.
Gewoon NEE.
Ze wilden ook helemaal niets horen van mijn voorstel en mijn toelichting waarom er geen sprake was van een risico voor hun of voor mij.
Complete desinteresse. Ze volgen hun protocol.

Letterlijk dezelfde dag zag ik nog een reclame van ze op tv: "Obvion denkt met u mee". Met zo'n typisch filmpje erbij van een knus huis met openhaard. En dan de schijn opwekken dat ze geen bank zijn maar een empathisch bedrijf dat waarde hecht aan klanten.

Hoe wil jij trouwens die sjappies/aso's gaan filteren zonder te discrimineren?

quote:

Op maandag 6 juli 2020 12:50 schreef JeOma het volgende:

[..]

Dat is een lastige. Maar ik heb begrepen van mensen die al hun huis verhuren dat je echt wel kunt aangeven wat voor soort huurder je wil. Ook bijvoorbeeld: geen huisdieren. Die komen niet in mijn huis. En prima dat mensen wél huisdieren willen, dan regel je maar een ander huis. Dat is ook een vorm van discriminatie.

Vaag verhaal trouwens van Obvion. Daar ben ik ook wel een klein beetje bang voor. En dan heb je natuurlijk nog de optie om gewoon zonder toestemming te verhuren, maar dat is wel een beetje tricky.

Natuurlijk kun je wel een beetje sturen op aan wie je verhuurt. Je mag financiele voorwaarden stellen (bijvoorbeeld dat ze 3-4 keer de maandhuur als brutoinkomsten moeten hebben), in je huurovereenkomst kun je gewoon opnemen dat huisdieren niet zijn toegestaan, en je kunt er ook wat in opnemen over goed huurderschap en het bespelen van instrumenten bijvoorbeeld.

quote:

Op maandag 6 juli 2020 12:50 schreef JeOma het volgende:

[..]

Dat is een lastige. Maar ik heb begrepen van mensen die al hun huis verhuren dat je echt wel kunt aangeven wat voor soort huurder je wil. Ook bijvoorbeeld: geen huisdieren. Die komen niet in mijn huis. En prima dat mensen wél huisdieren willen, dan regel je maar een ander huis. Dat is ook een vorm van discriminatie.

Vaag verhaal trouwens van Obvion. Daar ben ik ook wel een klein beetje bang voor. En dan heb je natuurlijk nog de optie om gewoon zonder toestemming te verhuren, maar dat is wel een beetje tricky.

Zij willen natuurlijk niet dat er dalijk een of andere huurder in mijn huis zit die niet betaalt.

Ik had ze kunnen aantonen dat ik die dubbele woonlasten makkelijk kon dragen indien dat echt zou gebeuren. Daarnaast had ik de woning al bijna voor de helft afgelost en het resterende deel kon ik voor een groot deel met spaargeld aflossen als ik dat echt gewild had. En zo waren er nog veel meer omstandigheden waardoor er totaal geen risico's waren.

Maar dit hebben ze allemaal nooit gehoord. Ze kapten me al af bij het woord verhuren. Prima dat je zo bent, maar ga dan niet van die reclames maken.

quote:

Op maandag 6 juli 2020 12:53 schreef miss_sly het volgende:

[..]

Natuurlijk kun je wel een beetje sturen op aan wie je verhuurt. Je mag financiele voorwaarden stellen (bijvoorbeeld dat ze 3-4 keer de maandhuur als brutoinkomsten moeten hebben), in je huurovereenkomst kun je gewoon opnemen dat huisdieren niet zijn toegestaan, en je kunt er ook wat in opnemen over goed huurderschap en het bespelen van instrumenten bijvoorbeeld.

Wat zegt dat over sjappies/aso's?

Hoe houd je die buiten met deze regels?

quote:

Op maandag 6 juli 2020 11:38 schreef RedFever007 het volgende:
Leegstandswet

Ja hoor, dat gaat vast lukken

Waarom zou dat niet lukken?

quote:

Op maandag 6 juli 2020 12:58 schreef Ixnay het volgende:

[..]

Wat zegt dat over sjappies/aso's?

Hoe houd je die buiten met deze regels?

Niet per definitie. Maar onder mensen met een lage SES is de kans op aso's een stuk groter dan onder mensen met een hoge SES. Gezond verstand.

quote:

Op maandag 6 juli 2020 11:33 schreef JeOma het volgende:
In eerste instantie het liefst via de leegstandwet.

Ik ben in de vorige crisis precies zo begonnen, toen was de vergunning een formaliteit.. mits je aan de regels voldoet.
Een regel die je nog niet noemt is het feit dat je woning al minimaal 6 maanden te koop staat en te koop moet blijven staan.
Goede verhuur staat wel haaks op de verkoop... t.b.v. de verkoop wil de makelaar ter alletijden in de woning kunnen. Huurders hebben hier geen baat bij, sterker nog hun woning wordt onder hun kont verkocht en mogen dus (weer) verhuizen.
Als jij eenmaal een goede huurder hebt ben je ook niet meer (enorm) geprikkeld om snel te verkopen, mits natuurlijk de huur meer opbrengt dan de hypotheek.

Dit is zeker een spanningsveld waar je ook met de huurders, maar ook met de verkopende makelaar afspraken over zal moeten maken.

Goed vast leggen wat voor wie "onderhoud" is, valt gewoon onder de wet dus is niet anders dan anders. vastleggen heeft dus geen zin.... wel misschien de algemene staat van de woning.... Huurders zijn gemiddeld genomen toch iets minder zuinig op de woning... laat staan dat ze je helpen bij verkoop. (zie ook eerdere punt).

Vanaf de dag dat je je woning verhuurt mag je geen HRA meer doen, maar daar staan dan huur inkomsten tegenover. Ook verhuisd je hypotheek (en de waarde van de woning) naar box 3, dus krijg je bij 40% afgelosde woning wel een flink stukje vermogen in box 3.
Ik ken je hypotheek natuurlijk niet maar als je een ouderwetse spaar of beleggings hypotheek hebt in de vorm van een KEW moet je daar ook goed op letten, zeker als je die hebt doorgezet op je nieuwe woning.

Verhuren zonder toestemming kan, maar is zonder voorbereiding zeker niet aan te raden. Als ... en ik zeg bewust als, niet wanneer de hypotheek nemer er achter komt dan heb jij het contract geschonden, hier staat 99% expliciet in dat verhuur verboden is en de woning voor eigen gebruik is. Hier kan je nog mee sjaggeren als je aan familie verhuurt, maar contract schending betekend dat als ze er achter komen ze per direct de hypotheek kunnen opeisen en dus de woning op een veiling te gaan verkopen (betekend zomaar 20% "verlies" op de woning waarde) mogelijk meer omdat er voorlopig huurders in zitten die je er ook onder de leegstandswet er niet zomaar uit krijgt. Een verhuurhypotheek regel je ook niet zomaar even op stel en sprong, daarnaast is men daar een stuk selectiever en duurder dan een "woon hypotheek".

Huurders zoeken, zeker onder de leegstandswet kan je beter zelf doen dan via via... en zeker ook 2 of 3 maanden borg vragen... dat helpt om de "sjappies" buitenshuis te houden. In de leegstandswet is bovendien vereist dat er een tweede borg is voor de verhuur.... bijvoorbeeld ouders van de huurder... dat maakt dat je al een stuk "veiliger" zit aangezien de huur dubbel verhaalbaar is.

quote:

Op maandag 6 juli 2020 12:56 schreef Ixnay het volgende:
Ze kapten me al af bij het woord verhuren. Prima dat je zo bent, maar ga dan niet van die reclames maken.

Welkom in de financiële wereld. Beleggingsadviseurs beloven al decennia gouden bergen. Heb ik nooit wat van gezien, verder dan een diep dal en een paar molshopen ben ik nooit gekomen.

quote:

Op maandag 6 juli 2020 12:58 schreef Ixnay het volgende:

[..]

Wat zegt dat over sjappies/aso's?

Hoe houd je die buiten met deze regels?

En wat zijn sjappies/aso's in jouw definitie?

Aegon zei tegen mij begin 2019 "nee", ook al had ik 80% van de woning afgelost (hypotheek in 2009 afgesloten, dus in goed tempo).

Nu ging dat niet om leegstandswet maar normale verhuur.
Was geen discussie over mogelijk, het was "nee".

De grap is: je moet dus toestemming vragen maar krijgen is een ander verhaal.

Toen de woning maar in 1x afgelost, was ik van ze af (en alsnog verhuurd).
Had wel de mazzel dat in 2017 de tijdklem voor spaarhypotheken is afgeschaft, anders was het belastingtechnisch vervelend geweest.

Indertijd was Florius niet afwijzend. Ik kreeg in 2014 gewoon toestemming. Het duurde wel een paar maanden om een voorlopige toestemming te krijgen, en de werkelijke toestemming volgde grappig genoeg in de maand voor de overdracht (na een jaar het huis aan de huurder verkocht).

Let op idd dat de juiste extra zinnen in het huurcontract staan (anders kan de huurder een zaak beginnen voor huurbescherming) over tijdelijke verhuur. Die zijn wel op het internet te vinden. Er moest indertijd ook (vraag vanuit de hypotheek-verstekker indertijd) een ontruimingsverklaring worden ondertekend door de huurder (een formulier van de HV waarin zij tekenen voor het verlaten van de woning bij verkoop). Vergeet de OZB niet.

Vraag geen exorbitante huur. Je kan zelf op het internet nakijken wat een redelijke huur is, via https://www.huurcommissie(...)eck-en-puntentelling
Voorkomt een rechtzaak, maar is wel afhankelijk van de markt e.d.

Punt is wel, in 2014 was de markt nog slecht en werkte HV's mee. Kan nu anders zijn en je HV kan misschien redeneren - ik werk niet mee, ze verkopen maar, ze vragen teveel.

Komt wel goed hoor vooral met wat jij al afgelost hebt en vooral onder de leegstandswet. Zelfs als je het pand blijvend gaat verhuren moet dit geen punt zijn daar eisen banken vaak een minimale ltv van 70% uiteraard wel met een hogere rente.

quote:

Op maandag 6 juli 2020 11:33 schreef JeOma het volgende:
Wij hebben onze oude woning (nog) te koop staan en ik vind de (koop)interesse nog wat matig. Ik ben me nu dus alvast aan het voorbereiden om het (tijdelijk) te verhuren. In eerste instantie het liefst via de leegstandwet. Ik heb onderstaande checklist in mijn hoofd waar ik rekening mee moet houden. Vergeet ik nu dingen?

• Leegstandwet duurt max 5 jaar
• Aanvragen moet bij de gemeente
• Hypotheekverstrekker moet akkoord gaan (iemand ervaring hoe moeilijk ze doen? heb ongeveer 40% afgelost)
• Huurders vinden wil ik uitbesteden bij 123wonen.nl
• Geen sjappies / aso's, maar de keuze welke mensen er komen lijkt goed te beínvloeden via 123wonen.nl
• Geld opzij leggen voor onderhoud aan oude woning (cv ketel, schilderwerk, etc)
• Goed vast laten leggen waar huurders verantwoordelijk voor zijn
• Rekening houden met hypotheekrente-aftrek
• Dubbele woonlasten goed in de gaten houden

Iemand nog extra aandachtspunten? Als ik het zo doorreken is het in elk geval wel een stuk lucratiever dan verkopen. Maar goed, ik reken me misschien (te) rijk.

123wonen wil wel graag een HEEL groot stuk van de cake hebben

Even verder zoeken naar een tussenpersoon die wat schappelijkere prijzen rekend.

quote:

Op maandag 6 juli 2020 12:46 schreef Ixnay het volgende:
Hoe wil jij trouwens die sjappies/aso's gaan filteren zonder te discrimineren?

Toen ik ging huren (particulier) moest ik mijn cv mee sturen.

quote:

Op maandag 6 juli 2020 12:46 schreef Ixnay het volgende:
Hoe wil jij trouwens die sjappies/aso's gaan filteren zonder te discrimineren?

Op dezelfde manier hoe banken mensen weigeren als ze een hypotheekaanvraag weigeren. Je voldoet niet aan de eisen.

On topic:
Bij een aanvraag een werkverklaring vragen en het bedrijf bellen met een telefoonnummer die niet op de verklaring staat.
Een verklaring vragen dat de vorige verhuurder geen klachten heeft gekregen. Deze ook bellen met een nummer die niet op de verklaring staat

quote:

Op maandag 6 juli 2020 14:19 schreef Circle.Of.Filth het volgende:

[..]

123wonen wil wel graag een HEEL groot stuk van de cake hebben

Even verder zoeken naar een tussenpersoon die wat schappelijkere prijzen rekend.

Vooral geen partij als bemiddelaar ertussen zetten maar lekker zelf huurders gaan zoeken.
Dan weet je ook exact wat je in huis haalt (letterlijk )

Zo'n bemiddelaar is vooral gebrand om met zo min mogelijk werk, zoveel mogelijk woningen te verhuren. Je kunt wel raden wat dat met de kwaliteit van het proces van het zoeken van huurders doet.

Bovendien zijn ze als bemiddelaar niet verantwoordelijk als het mis gaat. Je draagt dus altijd nog zelf het risico van tokkie huurders, daarom ook gewoon lekker zelf selecteren.