Taxatie woning: "welk bedrag moet erop staan?"

quote:

Op zaterdag 13 juni 2020 12:41 schreef blomke het volgende:
I.m.o. zou een taxatie ook een 95% BI moeten bevatten, maar daar zijn wat meer grijze hersencellen bij nodig.

BI?

quote:

Op zaterdag 13 juni 2020 15:41 schreef jeroen25 het volgende:

[..]

BI?

BetrouwbaarheidsInterval. Een term uit de statistiek om de variatie van een meting rond de gemiddelde weer te geven. Ik dacht dat bij een normaalverdeling, ± 2 standaarddeviatie (sigma) rond het gemiddelde, het 95% BI interval is.

In dit geval: als 100 taxateurs het huis taxeren, zal 95% van de taxaties in het interval rond het gemiddelde plus 2sigma en -2sigma liggen.

quote:

Op zaterdag 13 juni 2020 12:41 schreef blomke het volgende:

[..]
Maar een paar duizend ¤ op een modale woning, is gewoon "ruis". I.m.o. zou een taxatie ook een 95% BI moeten bevatten, maar daar zijn wat meer grijze hersencellen bij nodig.

Doe persoonlijk liever andere dingen met dat geld....

en uhm 95% wat?

quote:

Op zaterdag 13 juni 2020 23:39 schreef namliam het volgende:

[..]

Doe persoonlijk liever andere dingen met dat geld....

en uhm 95% wat?

quote:

Op zaterdag 13 juni 2020 15:51 schreef blomke het volgende:
BetrouwbaarheidsInterval. Een term uit de statistiek om de variatie van een meting rond de gemiddelde weer te geven. Ik dacht dat bij een normaalverdeling, ± 2 standaarddeviatie (sigma) rond het gemiddelde, het 95% BI interval is.

In dit geval: als 100 taxateurs het huis taxeren, zal 95% van de taxaties in het interval rond het gemiddelde plus 2sigma en -2sigma liggen.

quote:

Op vrijdag 12 juni 2020 16:48 schreef RealRS het volgende:

De gemiddelde koper in Nederland wil namelijk maximaal lenen met minimaal eigen geld en dus is een paar 1000 al vaak niet haalbaar meer. Je kan je ook afvragen of je dan wel een huis moet kopen maar dat terzijde.

Heb je hier ook een bron van?

quote:

Op vrijdag 12 juni 2020 17:04 schreef Mousemat030 het volgende:

Het is daarom niet vreemd (wel enigzins verboden) als de taxateur je vraagt naar de koopsom en, mits deze redelijkerwijs is, in die richting taxeert.

Is het verboden om het te vragen of niet? Enigzins zegt helemaal niets.
Bij mij werd het wel gevraagd overigens, en is de waarde 10k hoger getaxeerd dan het aankoopbedrag (375k - 385k).

Pakte in mijn geval goed uit voor de risico opslag.

[ Bericht 3% gewijzigd door leolinedance op 14-06-2020 01:15:53 ]

quote:

Op zondag 14 juni 2020 01:10 schreef leolinedance het volgende:
Is het verboden om het te vragen of niet? Enigzins zegt helemaal niets.

Er zullen regels zijn omtrent integriteit, onafhankelijkheid en objectiviteit.
Als de taxateur dan weet wat de klant graag als uitkomst wil en hij taxeert het huis vervolgens ook dicht bij dat bedrag dan kun je je afvragen of eerlijk heeft getaxeerd of dat hij de klant ter wille is geweest.
Zou hij tot dezelfde uitkomst zijn gekomen als hij het bedrag niet had geweten?
Als hij het aankoopbedrag niet weet dan is die twijfel er niet.

https://www.nrvt.nl/regelgeving/kamer-en-reglementen/

quote:

Op zondag 14 juni 2020 01:33 schreef jeroen25 het volgende:

[..]

Er zullen regels zijn omtrent integriteit, onafhankelijkheid en objectiviteit.
Als de taxateur dan weet wat de klant graag als uitkomst wil en hij taxeert het huis vervolgens ook dicht bij dat bedrag dan kun je je afvragen of eerlijk heeft getaxeerd of dat hij de klant ter wille is geweest.
Zou hij tot dezelfde uitkomst zijn gekomen als hij het bedrag niet had geweten?
Als hij het aankoopbedrag niet weet dan is die twijfel er niet.

https://www.nrvt.nl/regelgeving/kamer-en-reglementen/

Dus conclusie; Taxateur mag het aankoopbedrag niet weten en het gewenste bedrag niet vragen?

quote:

Op zaterdag 13 juni 2020 15:51 schreef blomke het volgende:

[..]

BetrouwbaarheidsInterval. Een term uit de statistiek om de variatie van een meting rond de gemiddelde weer te geven. Ik dacht dat bij een normaalverdeling, ± 2 standaarddeviatie (sigma) rond het gemiddelde, het 95% BI interval is.

In dit geval: als 100 taxateurs het huis taxeren, zal 95% van de taxaties in het interval rond het gemiddelde plus 2sigma en -2sigma liggen.

Dan zul je toch eerst een regressiemodel moeten maken met een enorm hoge verklarende werking op 10+ variabelen die de woningwaarde bepalen. In de praktijk gaat dit een gemiddelde taxateur nooit lukken en plakken ze er standaard een bandbreedte op als percentage van de woningwaarde.

quote:

Op zaterdag 13 juni 2020 15:51 schreef blomke het volgende:

[..]

BetrouwbaarheidsInterval. Een term uit de statistiek om de variatie van een meting rond de gemiddelde weer te geven.

Ah, ja die ken ik ook natuurlijk, gebruik de afkorting BI ergens anders voor. Maar ik denk dat ik zelf met dezelfde accuratesse een schatting kan doen van de waarde van mijn woning. Als er 10 woningen al dan niet vergelijkbaar om me heen voor ongeveer 2000 euro de vierkante meter staan en mijn huis 200 vierkante meter is dan kom je op 400.000 euro uit.
Beetje afhankelijk van een paar dingen als staat van onderhoud en nog een paar plussen en minnen.
+ we hebben zonnepanelen
+ relatieve nieuwbouw in een wijk waar de meeste bouw uit 1960 stampt
+ eengezin woning, dus geen VVE (veel meer appartementen te koop)
- Ik heb er in gewoond

Ik kan me voorstellen dat een taxateur nog enigszins "in voordeel van de klant" kan schuiven afhankelijk van de situatie.... Bij aanschaf kan het makkelijk iets hoger aangenomen dat de prijs toch wel wordt ingehaald met een paar jaar... (tenzij je net voor een huizen crisis zit maar dat weet je nooit echt)
Wil je echter taxatie om te verkopen, zal dat iets "strakker" aan de prijs moeten, immers als de "echte" waarde 400.000 euro is en je er een prijs op zet van 450.000 euro komt er geen hond kijken laat staan dat je biedingen krijgt.

Aan de andere kant is natuurlijk ook je inkomen een beperkende factor. Verdien je 20.000 euro bruto op jaar basis maakt het verschil niet of de woning 400.000 of 500.000 waard is, wel een beetje i.v.m. LTV... maar kopen ga je het dan niet.

quote:

Op zondag 14 juni 2020 01:00 schreef jeroen25 het volgende:

[..]

[..]

[ afbeelding ]

Dank voor de toelichting, een plaatje zegt meer dan 10³ woorden.

quote:

Op vrijdag 12 juni 2020 16:48 schreef RealRS het volgende:

De gemiddelde koper in Nederland wil namelijk maximaal lenen met minimaal eigen geld en …..

Als dat al zo is, zal dat vooral op instigatie van de hypotheekadviseur zijn.

quote:

Op zondag 14 juni 2020 08:10 schreef namliam het volgende:

Beetje afhankelijk van een paar dingen als staat van onderhoud en nog een paar plussen en minnen.
+ we hebben zonnepanelen
+ relatieve nieuwbouw in een wijk waar de meeste bouw uit 1960 stampt
+ eengezin woning, dus geen VVE (veel meer appartementen te koop)
- Ik heb er in gewoond

Ik kan me voorstellen dat een taxateur nog enigszins "in voordeel van de klant" kan schuiven afhankelijk van de situatie.... Bij aanschaf kan het makkelijk iets hoger aangenomen dat de prijs toch wel wordt ingehaald met een paar jaar... (tenzij je net voor een huizen crisis zit maar dat weet je nooit echt)

Vergeet je niet een paar belangrijke zaken:

1) De ligging: uitzicht op een betonmuur of over het vrije veld
2) De buurt: tokkies of mede woningeigenaren
3) De grondoppervlak waar het pand op staat: postzegel of een 20 x 30 m achtertuin.

quote:

Op zondag 14 juni 2020 01:07 schreef leolinedance het volgende:

[..]

Heb je hier ook een bron van?

Ik zie het dagelijks gebeuren. Ik kan niet de exacte getallen, achterhalen omdat je met diverse factoren te maken hebt. Dit artikel geeft wel aan wat eraan de hand is:
https://www.dnb.nl/binari(...)iet_tcm46-322569.pdf

Ik heb het voornamelijk over de aankoop van een woning en de financiering ervan.

Factoren:

- De afgelopen jaren zijn er maatregelen genomen tot verplicht aflossen -> zorgt voor een lagere hypotheekschuld door de jaren heen en daardoor meer eigen geld bij doorstroom. Feit blijft wel dat er ook met 10% eigen geld, voor bijvoorbeeld een lagere rente klasse, ook een hoge taxatiewaarde van belang is.
- Jongeren hebben in een hoop gevallen niet eens het aan te kopen bedrag en krijgen een schenking dus dat is eigenlijk min getal.
- Randstad + Brabant wijkt weer af t.o.v. de rest van Nederland.
- De huizenmarkt prijzen stijgen de afgelopen jaarlijks aanzienlijk, de kans dat je dan overwaarde meeneemt is weer hoger dan een neergaande markt, waar veel mensen met een restschuld blijven zitten (2008 tot 2013/2014).

quote:

Op zondag 14 juni 2020 11:36 schreef RealRS het volgende:

Ik zie het dagelijks gebeuren. Ik kan niet de exacte getallen, achterhalen omdat je met diverse factoren te maken hebt. Dit artikel geeft wel aan wat eraan de hand is:
https://www.dnb.nl/binari(...)iet_tcm46-322569.pdf

Ik heb het voornamelijk over de aankoop van een woning en de financiering ervan.

Goeie link! Geeft veel inzicht in het berekenen van huizenprijzen e.d. Overigens is het rapport uit 2015 en op pag. 38 t/m 40 staat inderdaad de grafiek die aangeeft dat de LTV voor starters stijgt, maar daar staat ook dat vanaf 2014 een andere trend mogelijk is door gewijzigd fiscaal regime.

Wat een hoop open deuren en onzin is daar bij elkaar geschreven zeg.

Als iemand een huis koopt voor 200.000 euro.
En een jaar later is dit huis nog maar 180.000 euro waard.

Stel deze had een hypotheek van 200.000 euro (LTV = 100%), dan staat deze woning 20.000 euro "onder water" en dat is "slecht".

Stel nu met de nieuwe regels heb je een hypotheek van 180.000 euro (LTV = 90%) maar nu staat het huis ondanks de waarde daling de woning dus niet meer "onder water" en dat is dus "goed".

In beide situaties is er gewoon 20.000 euro verdwenen omdat de huizen markt in elkaar is gezakt en dat doet in beide gevallen net zo veel pijn voor de nieuwbakken huiseigenaren. Die er in beide gevallen geen last van zullen hebben zolang ze niet verplicht worden om ad-hoc af te lossen of te verkopen. Het enige dat er beter van wordt is de schuld/lening verhouding en daarmee de dekkingsgraden van hypotheek nemers (ik haal ze altijd door elkaar, banken en verzekeraars bedoel ik hiermee).
Het feit dat deze bedrijven hierdoor minder risico lopen bij grootschalige verplichte verkoop, is voor de consument nou ook niet bepaald per definitie een goed ding. De bank zal eerder zijn geld terug krijgen bij verplichte verkoop, dus niet perse meer zich gedwongen voelen om mee te helpen met een oplossing bij betalingsachterstanden....

quote:

Op vrijdag 12 juni 2020 14:42 schreef skrn het volgende:
Ik heb niks verteld maar toch kwam precies mijn aankoopbedrag erop staan. Grote hulde aan mijn taxateur die zo precies het object op de juiste waarde weet te waarderen.

Die belt gewoon even met de makelaar die het verkocht heeft hoor. Dat is heel normaal. Die kennen elkaar allemaal.

quote:

Op zondag 14 juni 2020 12:50 schreef Fisherman het volgende:

[..]

Die belt gewoon even met de makelaar die het verkocht heeft hoor. Dat is heel normaal. Die kennen elkaar allemaal.

Het was dan ook spottend bedoeld.

quote:

Op zondag 14 juni 2020 11:36 schreef RealRS het volgende:

[..]

Ik zie het dagelijks gebeuren.

Daar kopen we helemaal niets voor. Ik zie precies het tegenovergestelde gebeuren nl.

quote:

Op vrijdag 12 juni 2020 12:26 schreef JeOma het volgende:
Ok, het is dus standaard een vraag?

het mag niet, maar ze komen er altijd achter... Bij mij was het precies de prijs die de verkoper wou hebben, maar ik heb het zelf naar beneden gepraat.

quote:

Op maandag 29 juni 2020 13:52 schreef JeOma het volgende:
Ondertussen, twee weken later... blijkt toch dat het een issue kan zijn. Taxateur is onder de indruk van de woning, maar kan geen 9 (?) referentie-objecten vinden die de koopsom rechtvaardigen. Het NWWI kijkt volgens de taxateur alleen naar de harde feiten (woonopp. en koopsom) en niet naar verzachtende omstandigheden (zoals de staat van de woning). Vreemd vind ik, maar okay... rare situatie. We wachten af.

Raar, ik zag hier op het taxatierapport zaken als 'betere ligging" en "ondanks hetzelfde energielabel (A) is het getaxeerde veel zuiniger".

De taxatiewaarde lag overigens keurig binnen de 15% range ten opzichte van de referentiewoningen.

quote:

Op dinsdag 30 juni 2020 08:41 schreef JeOma het volgende:

[..]

Hoeveel referentie-objecten staan er in jouw rapport? (deze vraag geldt voor iedereen hier die een recent NWWI gevalideerd rapport heeft liggen trouwens!)

Op de site van NWWI (https://site.nwwi.nl/referentieobjecten/) zie ik alleen iets staan over 3 objecten. Onze taxateur schermt met 9 objecten (die hij niet kan vinden). Ik ben wel benieuwd waar dat getal 9 vandaan komt...

Bij L. Onderbouwing waardeoordeel
Onder marktwaarde na realisatie deel 3 referentiewoningen (bouwjaren 2010, 2010 en 2007)
Bij N. Nadere mededelingen
3 vergelijkbare kavels in dezelfde wijk.
Bij P. Modelmatige rapporten
3 referentiewoningen waarvan 1 ook in L voorkwam, de andere 2 komen meer overeen met ons te bouwen huis qua type dan in het andere lijstje de nieuwere woningen maar zijn nog iets ouder (2006/2007)