WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Beste mede FOK'kers,
Het verhaal is als volgt.
Sinds 1 november 2018 huur ik een woning, waarvoor ik een bedrag betaal dat boven de sociale huurgrens ligt. (Voor de duidelijkheid, het betreft dus géén sociale huurwoning)
Nu heb ik op 21 november bij de verhuurder gemeld dat er sprake is van een gebrek aan de woning, namelijk een niet juist werkende CV-ketel. Deze ketel maakte lawaai (ongeveer elk halfuur een joelend geluid door de hele woning, met name als de CV-ketel aansloeg voor het warm houden van het warm water.
Verhuurder heeft wel direct actie ondernomen en een installatiebedrijf ingeschakeld. Door die installatiebedrijf zijn verschillende reparaties uitgevoerd, maar deze sorteerden geen effect. Uiteindelijk is pas afgelopen donderdag 24 januari de gehele CV-ketel vervangen en is het probleem opgelost.
Door het fluitende geluid had ik elke nacht 2 opties: Ofwel de gehele CV-ketel uitschakelen waarbij de temperatuur in de woning terug zou lopen tot een graad of 12 of zelfs kouder, ofwel de CV-ketel niet uitschakelen en elk halfuur last hebben van een fluitend geluid. Naar mijn mening is in ieder geval duidelijk sprake van een derving van het woongenot.
Nu blijkt uit bovenstaande dat dit ook redelijk lang heeft geduurd (zeer lang zelfs naar mijn mening), namelijk van 21 november 2018 tot en met 24 januari 2019 (ruim 2 maanden). Naar mijn mening geeft dit mij het recht om, op grond van artikel 7:207 BW huurverlaging te vorderen als gevolg van een gebrek aan de woning. Deze huurverlaging zou dan moeten ingaan op het moment van het melden van het gebrek en eindigen op het moment dat het gebrek is opgelost. (Geen sociale huurwoning, dus geen wachttijd van 6 weken mijns inziens)
Nu is mijn dilemma het volgende. Ik wil natuurlijk niet alles op alles zetten om direct vanaf de start vanaf mijn huurperiode een slechte relatie met de verhuurder te krijgen. Ik wil echter ook niet zomaar geld weggooien, waar ik wellicht op grond van de wet wel recht op heb. Ik betaal meer dan ¤ 800 aan huur maandelijks, en ik durf wel te zeggen dat de ruim 2 maanden in de huurwoning met dit nogal vervelende geluid er wel degelijk voor gezorgd hebben dat ik totaal niet het optimale woongenot heb gehad. Ik vind compensatie dan ook wel op zijn plaats.
Ik heb bij de verhuurder al een balletje opgegooid over het compenseren door middel van het deels restitueren van de betaalde huur tussen 21 november en 24 januari, maar de verhuurder stond hier niet bepaald welwillend tegenover.
Denken jullie dat het verstandig is om hier op mijn strepen te staan en daadwerkelijk een vordering in te stellen? Of wellicht opnieuw met de verhuurder in gesprek gaan over compensatie? Of kan ik het, om de relatie met de verhuurder niet gelijk al te verpesten, maar beter laten lopen? Graag verneem ik jullie mening.
Het verhaal is als volgt.
Sinds 1 november 2018 huur ik een woning, waarvoor ik een bedrag betaal dat boven de sociale huurgrens ligt. (Voor de duidelijkheid, het betreft dus géén sociale huurwoning)
Nu heb ik op 21 november bij de verhuurder gemeld dat er sprake is van een gebrek aan de woning, namelijk een niet juist werkende CV-ketel. Deze ketel maakte lawaai (ongeveer elk halfuur een joelend geluid door de hele woning, met name als de CV-ketel aansloeg voor het warm houden van het warm water.
Verhuurder heeft wel direct actie ondernomen en een installatiebedrijf ingeschakeld. Door die installatiebedrijf zijn verschillende reparaties uitgevoerd, maar deze sorteerden geen effect. Uiteindelijk is pas afgelopen donderdag 24 januari de gehele CV-ketel vervangen en is het probleem opgelost.
Door het fluitende geluid had ik elke nacht 2 opties: Ofwel de gehele CV-ketel uitschakelen waarbij de temperatuur in de woning terug zou lopen tot een graad of 12 of zelfs kouder, ofwel de CV-ketel niet uitschakelen en elk halfuur last hebben van een fluitend geluid. Naar mijn mening is in ieder geval duidelijk sprake van een derving van het woongenot.
Nu blijkt uit bovenstaande dat dit ook redelijk lang heeft geduurd (zeer lang zelfs naar mijn mening), namelijk van 21 november 2018 tot en met 24 januari 2019 (ruim 2 maanden). Naar mijn mening geeft dit mij het recht om, op grond van artikel 7:207 BW huurverlaging te vorderen als gevolg van een gebrek aan de woning. Deze huurverlaging zou dan moeten ingaan op het moment van het melden van het gebrek en eindigen op het moment dat het gebrek is opgelost. (Geen sociale huurwoning, dus geen wachttijd van 6 weken mijns inziens)
Nu is mijn dilemma het volgende. Ik wil natuurlijk niet alles op alles zetten om direct vanaf de start vanaf mijn huurperiode een slechte relatie met de verhuurder te krijgen. Ik wil echter ook niet zomaar geld weggooien, waar ik wellicht op grond van de wet wel recht op heb. Ik betaal meer dan ¤ 800 aan huur maandelijks, en ik durf wel te zeggen dat de ruim 2 maanden in de huurwoning met dit nogal vervelende geluid er wel degelijk voor gezorgd hebben dat ik totaal niet het optimale woongenot heb gehad. Ik vind compensatie dan ook wel op zijn plaats.
Ik heb bij de verhuurder al een balletje opgegooid over het compenseren door middel van het deels restitueren van de betaalde huur tussen 21 november en 24 januari, maar de verhuurder stond hier niet bepaald welwillend tegenover.
Denken jullie dat het verstandig is om hier op mijn strepen te staan en daadwerkelijk een vordering in te stellen? Of wellicht opnieuw met de verhuurder in gesprek gaan over compensatie? Of kan ik het, om de relatie met de verhuurder niet gelijk al te verpesten, maar beter laten lopen? Graag verneem ik jullie mening.
Je hebt het over twee maanden. De verhuurder heeft redelijk vlot er naar laten kijken. Herhaaldelijk. Daarna de hele ketel vervangen. Beetje flauw om dat als in gebreke blijven te zien.
Dit. Dat het gebrek bleef bestaan betekent niet dat de verhuurder in gebreke is gebleven.quote:Op woensdag 30 januari 2019 15:25 schreef nanuk het volgende:
Je hebt het over twee maanden. De verhuurder heeft redelijk vlot er naar laten kijken. Herhaaldelijk. Daarna de hele ketel vervangen. Beetje flauw om dat als in gebreke blijven te zien.
"Pools are perfect for holding water"
Daarnaast, als het echt zo erg was had je met een kacheltje van twee tientjes kunnen bij verwarmen. Dan had je wel iets hogere stroomkosten gehad maar dan was de schade ook nog beperkt gebleven voor je.
Nee.quote:Denken jullie dat het verstandig is om hier op mijn strepen te staan
De verhuurder heeft voldoende pogingen gedaan om het probleem te verhelpen door vlot een installateur in te schakelen en uiteindelijk alsnog te kiezen voor het vervangen van de CV-ketel. Meer kan hij ook niet doen; je kan namelijk niet van hem verwachten dat hij zelf de problemen oplost, daar heeft hij een ander voor nodig.
Daarnaast waren je primaire levensbehoeften (verwarmd huis, dak boven je hoofd, een werkende koelkast, etc.) niet aangetast. Al met al is het allemaal nog redelijk vlot opgelost, dus op je strepen staan? Nee, nee, nee.
Ik begrijp jullie standpunten, echter wellicht ter verduidelijking:quote:
[..]
Nee.
De verhuurder heeft voldoende pogingen gedaan om het probleem te verhelpen door vlot een installateur in te schakelen en uiteindelijk alsnog te kiezen voor het vervangen van de CV-ketel. Meer kan hij ook niet doen; je kan namelijk niet van hem verwachten dat hij zelf de problemen oplost, daar heeft hij een ander voor nodig.
Daarnaast waren je primaire levensbehoeften (verwarmd huis, dak boven je hoofd, een werkende koelkast, etc.) niet aangetast. Al met al is het allemaal nog redelijk vlot opgelost, dus op je strepen staan? Nee, nee, nee.
Ik wil ook niet zeggen dat de verhuurder in gebreke is gebleven. Mijn punt is meer dat ik op grond van de wet recht lijk te hebben op huurverlaging, zolang ik in een huurwoning woon waarin een gebrek aanwezig is. Deze niet juist werkende CV-ketel vertoonde daarbij dusdanige gebreken dat ik elke avond en nacht elk halfuur fluitende geluiden hoort. Mijn punt is meer dat, indien er sprake is van deze gebreken, toch niet van mij verwacht kan worden dat ik wél het volledige bedrag aan huur moet betalen?
(Wellicht te veel) Vanuit mijn perspectief gedacht: Ik betaal een groot bedrag aan huur, daarvoor mag ik verwachting dat deze woning geen gebreken vertoont. Als dit dan wel het geval is, dan is dit toch voor risico van de verhuurder? Zo lijkt ook de wettekst dit te regelen.
Ik heb in de vorige eeuw in mijn studententijd veel kantonrechtzaken gedaan op huurgebied, ook op het terrein van gederfd woongenot. Een fluitende cv-ketel valt daar beslist niet onder. Kansloze zaak !quote:
. Naar mijn mening is in ieder geval duidelijk sprake van een derving van het woongenot.
Een fluitende CV waar vanaf het moment van melden netjes aan gewerkt is gaat je niets opleveren.
Maar probeer het gerust, alleen niet huilen als de huisbaas in de toekomst geen nanometer meer doet dan hetgeen de wet voorschrijft.
Maar probeer het gerust, alleen niet huilen als de huisbaas in de toekomst geen nanometer meer doet dan hetgeen de wet voorschrijft.
Gezien de reacties hier, denk ik dat ik het maar laat rusten ;-)quote:
[..]
Ik heb in de vorige eeuw in mijn studententijd veel kantonrechtzaken gedaan op huurgebied, ook op het terrein van gederfd woongenot. Een fluitende cv-ketel valt daar beslist niet onder. Kansloze zaak !
Toch ben ik wel benieuwd wat er dan wel onder gederfd woongenot valt. In mijn geval gaat het om een fluitende CV-ketel, die dermate lawaai maakte bij het aanslaan dat hij buiten op straat door verschillende buren loeiend te horen is. En dat dan elk halfuur. De slaapkamer bevindt zich direct naast de ruimte waar de CV-ketel staat, ik neem aan dat u allen kan begrijpen dat je hier dan wel een paar keer per nacht dus van wakker schrikt.
Maar nogmaals, zoals ik nu alle reacties lees dus heel vervelend voor mijzelf, maar weinig kans van slagen, dus dan kan ik het beter laten rusten. Toch blijf ik nieuwsgierig naar waarom dit niet zou kwalificeren als gederfd woongenot.
Als alternatief, is je huur wellicht te hoog? Zie https://www.huurcommissie(...)eck-en-puntentelling.
"Met charme kun je je een kwartiertje redden, daarna moet je iets te zeggen hebben."
Volgens:
https://www.huurcommissie(...)versie_juni_2017.pdf
Zou het eventueel onder Cat C [3] vallen als meest extreme voorbeeld.
Je zou dan in het meest gunstigste geval 60% korting per maand vragen MAAR dat geldt alleen:
https://www.huurcommissie(...)versie_juni_2017.pdf
Zou het eventueel onder Cat C [3] vallen als meest extreme voorbeeld.
Je zou dan in het meest gunstigste geval 60% korting per maand vragen MAAR dat geldt alleen:
Enquote:Heeft uw verhuurder de reparatie niet gedaan in uw woning en wilt of kunt u de reparatie of het onderhoud niet voorschieten? Dan kunt u bij de Huurcommissie vragen om een tijdelijke huurverlaging. Dit is dan voor de tijd dat de reparatie niet gemaakt is of het onderhoud niet gedaan wordt.
Hij heeft wel binnen 6 weken geprobeerd het op te lossen en het is uiteindelijk in 8 weken gelukt. dus rechtszaak zal (IANAL) kansloos zijn.quote:Stel uw cv-ketel is kapot en u woont in een sociale (dit is een voorbeeld en geen eis) huurwoning. U moet dan uw verhuurder vragen om de ketel te repareren. Maar wat als hij niet reageert, en het probleem niet wordt opgelost binnen 6 weken? Dan moet u uw zaak melden bij de huurcommissie.
Bedankt voor de info, maar deze info is volgens mij in deze niet van toepassing, aangezien het géén sociale huurwoning betreft.quote:
Volgens:
https://www.huurcommissie(...)versie_juni_2017.pdf
Zou het eventueel onder Cat C [3] vallen als meest extreme voorbeeld.
Je zou dan in het meest gunstigste geval 60% korting per maand vragen MAAR dat geldt alleen:
[..]
En
[..]
Hij heeft wel binnen 6 weken geprobeerd het op te lossen en het is uiteindelijk in 8 weken gelukt. dus rechtszaak zal (IANAL) kansloos zijn.
Waarom zou dat verschil maken?quote:
[..]
Bedankt voor de info, maar deze info is volgens mij in deze niet van toepassing, aangezien het géén sociale huurwoning betreft.
Omdat:quote:
Huurcommissie geeft advies over huurprijs, gebreken, servicekosten en klachten
Naast het toetsen van de aanvangshuurprijs kunnen huurder en verhuurder in de vrije sector ook terecht bij de Huurcommissie voor advies. Dat kan alleen als huurder en verhuurder afgesproken hebben dat ze bij klachten en geschillen de Huurcommissie inschakelen. Deze afspraak kunnen huurder en verhuurder vastleggen met een algemene bepaling in de huurovereenkomst of bij de algemene voorwaarden. Bij zittende huurders kan dat vastgelegd worden met een herziening van de huurovereenkomst. Als er in de huurovereenkomst niets is vastgelegd, kunnen huurder en verhuurder alsnog samen afspreken om deze ene vraag voor advies aan de Huurcommissie voor te leggen.
Als die afspraak vastgelegd is, kunnen huurders en verhuurders in de vrije sector een procedure bij de Huurcommissie starten. De procedure bij de Huurcommissie is vrijwel hetzelfde als een procedure bij sociale huurwoningen, behalve dat de verzoeker bij de start van de procedure de leges betaalt en dat de procedure eindigt met een advies van de Huurcommissie over hoe huurder en verhuurder het beste het conflict kunnen oplossen. Of dit advies bindend is, moeten huurder en verhuurder zelf onderling afspreken.
Echter, in mijn huurcontract is niet opgenomen dat bij geschillen de Huurcommissie ingeschakeld kan worden. En verhuurder is dus sowieso niet bereid om hier aan mee te werken. Vandaar dat ik veronderstel dat ik niet bij de Huurcommissie kan aankloppen. Maar correct me if i'm wrong..
Verhuurder hoeft geen toestemming te geven om naar de huurcommissie te stappen.
Echter, het gaat altijd over redelijkheid. Jij meldt een gebrek, de verhuurder doet er alles aan om het te (laten) verhelpen. Hij gaat zelfs over tot vervanging van de ketel. Daarmee heeft hij in alle redelijkheid getracht je woongenot te borgen.
Je bent heel onredelijk en maakt terecht geen kans als je hiervoor een huurkorting wil.
Echter, het gaat altijd over redelijkheid. Jij meldt een gebrek, de verhuurder doet er alles aan om het te (laten) verhelpen. Hij gaat zelfs over tot vervanging van de ketel. Daarmee heeft hij in alle redelijkheid getracht je woongenot te borgen.
Je bent heel onredelijk en maakt terecht geen kans als je hiervoor een huurkorting wil.
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Nee, maar wellicht wel een structurele verlaging o.b.v. puntenstelsel.quote:
Verhuurder hoeft geen toestemming te geven om naar de huurcommissie te stappen.
Echter, het gaat altijd over redelijkheid. Jij meldt een gebrek, de verhuurder doet er alles aan om het te (laten) verhelpen. Hij gaat zelfs over tot vervanging van de ketel. Daarmee heeft hij in alle redelijkheid getracht je woongenot te borgen.
Je bent heel onredelijk en maakt terecht geen kans als je hiervoor een huurkorting wil.
"Met charme kun je je een kwartiertje redden, daarna moet je iets te zeggen hebben."
Klopt. Dat kan iedereen, altijd, onderzoeken. Heeft verder niets met zijn oorspronkelijke vraag en het gemelde probleem te maken.quote:
[..]
Nee, maar wellicht wel een structurele verlaging o.b.v. puntenstelsel.
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Daarom noem ik het in #11 ook 'alternatief'. De oorspronkelijke vraag had betrekking op een huurverlaging, zij het tijdelijk en wegens verminderd woongenot. Mijn suggestie heeft ook betrekking op een huurverlaging, zij het structureel en wegens een een te hoge huur.quote:Op vrijdag 1 februari 2019 09:29 schreef miss_sly het volgende:
[..]
Klopt. Dat kan iedereen, altijd, onderzoeken. Heeft verder niets met zijn oorspronkelijke vraag en het gemelde probleem te maken.
"Met charme kun je je een kwartiertje redden, daarna moet je iets te zeggen hebben."
En waaruit maak jij op dat er sprake zou zijn van een te hoge huur?quote:
[..]
Daarom noem ik het in #11 ook 'alternatief'. De oorspronkelijke vraag had betrekking op een huurverlaging, zij het tijdelijk en wegens verminderd woongenot. Mijn suggestie heeft ook betrekking op een huurverlaging, zij het structureel en wegens een een te hoge huur.
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Ik verwijs je nogmaals naar post #11:quote:
[..]
En waaruit maak jij op dat er sprake zou zijn van een te hoge huur?
Zie ook https://www.vandale.nl/gr(...)s/betekenis/wellicht.quote:
Als alternatief, is je huur wellicht te hoog? Zie https://www.huurcommissie(...)eck-en-puntentelling.
[ Bericht 7% gewijzigd door baskick op 01-02-2019 11:20:24 ]
"Met charme kun je je een kwartiertje redden, daarna moet je iets te zeggen hebben."
Op deze manier ga ik geen dialoog aan.quote:
[..]
Ik verwijs je nogmaals naar post #11:
[..]
Zie ook https://www.vandale.nl/gr(...)s/betekenis/wellicht.
Ik stel je een normale vraag. Daar kun je een normaal antwoord op geven. Zo niet, dan niet.
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Prima hoor. Je vraagt naar iets wat ik beantwoord had in mijn oorspronkelijke post #11 en waar ik al eerder naar verwezen had in #19. Ik kreeg de indruk dat het niet overkwam, vandaar dat ik het vetgedrukt had. De link naar Van Dale was misschien overbodig.quote:
[..]
Op deze manier ga ik geen dialoog aan.
Ik stel je een normale vraag. Daar kun je een normaal antwoord op geven. Zo niet, dan niet.
"Met charme kun je je een kwartiertje redden, daarna moet je iets te zeggen hebben."
Je geeft geen antwoord op de vraag waaruit jij opmaakt waarom zijn huidige huur structureel te hoog zou zijn.quote:
[..]
Prima hoor. Je vraagt naar iets wat ik beantwoord had in mijn oorspronkelijke post #11 en waar ik al eerder naar verwezen had in #19. Ik kreeg de indruk dat het niet overkwam, vandaar dat ik het vetgedrukt had. De link naar Van Dale was misschien overbodig.
Als daar verder niets over wordt gezegd, is je link overbodig.
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Dat maak ik dus niet op, ik vraag in #11 dus expliciet of z'n huur te hoog is. En als dat zo is, dan geef ik een optie om daar iets aan te doen.quote:
[..]
Je geeft geen antwoord op de vraag waaruit jij opmaakt waarom zijn huidige huur structureel te hoog zou zijn.
Als daar verder niets over wordt gezegd, is je link overbodig.
"Met charme kun je je een kwartiertje redden, daarna moet je iets te zeggen hebben."
Ok. Vreemde zijweg in een dergelijk topic.quote:
[..]
Dat maak ik dus niet op, ik vraag in #11 dus expliciet of z'n huur te hoog is. En als dat zo is, dan geef ik een optie om daar iets aan te doen.
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Dat mag jij vinden. In beide gevallen gaat het om huurverlaging.quote:
[..]
Ok. Vreemde zijweg in een dergelijk topic.
"Met charme kun je je een kwartiertje redden, daarna moet je iets te zeggen hebben."
Als jij mijn huurder zou zijn nadat je hierover om compensatie vraagt, zou ik je er keihard uitgooien als je ook maar een dag te laat je huur betaalt.
Wat een gezanik zeg. De huurder komt direct in actie voor je en jij denkt aan compensatie.
Wat een gezanik zeg. De huurder komt direct in actie voor je en jij denkt aan compensatie.
|
|
