Help!
Ik heb in juni een appartement gekocht met een kozijn met houtrot. Dit was bekend bij de verkoop. Na aankoop kwam ik erachter dat 1) de houtrot veel erger was dan zichtbaar was en 2) dat de VvE aansprakelijk is voor de buitenkozijnen (incl. binnenzijde). Hartstikke mooi, ik een reparatieverzoek aangemaakt (deze is goedgekeurd) en binnen een week is er een afspraak geregeld met het bouwbedrijf. Inmiddels ben ik meer dan drie maanden verder en is er nog geen ruk gebeurd.
Zonder al te veel details te benoemen: ik ben helemaal klaar met het bouwbedrijf in kwestie. Ze komen afspraken niet na, sturen verkeerde mensen, sturen mensen die niet op komen dagen en vervolgens liegen dat ze wel zijn geweest, verschaffen onjuiste informatie (meermaals), nemen geen initiatief en ook geen verantwoordelijkheid voor hun fouten. Heb ze wel twintig keer aan de telefoon gehad en ook mailcontact. Ik kan helaas niet weg bij dat bedrijf omdat de VvE contracten heeft met hen. Ook betaal ik uiteindelijk de rekening niet (de VvE) waardoor ik (vermoedelijk) niet echt serieus wordt genomen.
Nu begin ik te twijfelen of ik het niet helemaal verkeerd heb aangepakt, i.p.v. bouwbedrijf constant bellen had ik de VvE moeten lastigvallen? Ik heb wel mijn beklag bij de VvE gedaan, 1 of 2 keer.
De huidige status is dat de offerte bij de VvE ligt ter accordering. Ik heb direct de VvE gebeld (de opzichter, vve is namelijk uit handen gegeven) of ze het z.s.m. kunnen doorzetten. Opzichter zei dat offerte moet worden goedgekeurd door de voorzitter, en hij is een medebewoner. Daarnaast liet hij merken dat hij nog niet vaak heeft meegemaakt dat een kozijn zondermeer wordt vervangen op kosten van de VvE omdat het geen gevolgschade is maar schade door nalatigheid van de bewoner. Oftewel: na al dit gezeik kan de offerte dus alsnog worden afgekeurd ondanks dat de VvE heeft toegezegd dat het kozijn zou worden vervangen. Ik heb hierop gezegd dat ik dat raar vind aangezien de houtrot er al zat toen ik het kocht (en de verkopende partij is dezelfde partij als aan wie de vve diensten zijn uitbesteed). De woning heeft een half jaar leeg gestaan en is hiervoor bewoond door iemand die de woning heeft gekocht en verkocht volgens een terugkoopconstructie. De opzichter zei dat de schade dan zou moeten worden verhaald op de vorige bewoner. Dat lijkt mij onzin, aangezien de verkopende partij geen actie heeft ondernomen t.a.v. het houtrot en dus in mijn ogen aansprakelijk is voor 'nalatigheid'. En anders moet zij de vorige bewoner aansprakelijk stellen.
Al met al heb ik dus al aardig wat vertraging opgelopen met verbouwen waardoor ik er niet kan wonen terwijl mijn lasten gewoon doorlopen.
Samenvattend:
- appartement gekocht wat half jaar leeg heeft gestaan, met daarvoor een bewoner volgens een terugkoopconstructie (dus geen huurder, woning wel gekocht van een woningcorporatie)
- houtrot in kozijnen (geen verborgen gebrek) , vve (= zelfde partij als verkopende partij cq woningbouw) heeft toegezegd dat dit gemaakt wordt op kosten van vve (heb ik zwart op wit)
- ingehuurd bouwbedrijf door vve doet werk niet goed, meerdere malen gebeld en gemaild, wacht al meer dan 3 maanden
- offerte ingediend bij vve door bouwbedrijf (wacht nog op akkoord)
- mogelijkheid bestaat dat ze offerte afwijzen op grond van nalatigheid van 'de bewoner'
Mijn vragen:
1. Indien offerte wordt afgewezen, is de reden dan gegrond? Wat zijn mijn rechten? Moet ik dan de vorige eigenaar (dus de verkoper cq vve diensten) aansprakelijk stellen of de vorige bewoner? Of moet de vve de vorige bewoner aansprakelijk stellen? Of is de vve cq verkoper zelf gewoon aansprakelijk?
2. Wie kan ik evt. aansprakelijk stellen voor het niet nakomen van afspraken etc. van het bouwbedrijf? De vve of het bouwbedrijf? Is het redelijk een aangetekende brief te sturen met eisen om op redelijke termijn te zorgen dat mijn kozijn is vervangen en een schadevergoeding te eisen voor opgelopen schade?
Ik ben echt ten einde raad...
Althans, dat hangt van je reglement af. Voor het gemak heb ik het (meest recente) Modelreglement uit 2006 erbij gepakt:
https://www.eigenhuis.nl/(...)nt-2006.pdf?sfvrsn=7
Zie artikel 16 lid 1 en 17 lid 1 sub d.
quote:Artikel 16
1. De vereniging voert het beheer over - en draagt de zorg voor het onderhoud van - de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
Kan dus zijn dat in jouw (huishoudelijk) reglement anders is bepaald, maar dat lijkt me stug.quote:Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer
gerekend, voor zover aanwezig:
[..]
d. zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen [..] die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels [..];
ik zit zelf ook in het bestuur van een VVE, dat goedkeuren van de offerte is meestal een formaliteit - het bestuur zal zoiets niet zonder hele goede reden afwijzen.
Als je niet tevreden ben over het onderhoudsbedrijf kan je de voorzitter ook vragen om een tweede offerte bij een ander bedrijf te regelen (via het beheersbedrijf/opzichter). Die opzichter heeft trouwens verder niets te vertellen: als het VVE bestuur (=bewoners) iets vraagt dan hebben zij dat te doen.
Verder is er idd sprake van standaardmodelregelement. Maar dat de vve het dan maar moet verhalen bij de vorige bewoner is dus geen gek idee?
Miss idd maar rechtsbijstand inschakelen...
. Ik baal er voornamelijk van dat ik uit m'n plaat moet gaan voordat ik überhaupt serieus wordt genomen. Ik hou helemaal niet van boos worden . Opzichter en andere medewerker die ik eerder had gesproken zeiden allebei dat offertes opvragen bij andere bedrijven echt niet mogelijk is Een normale geiser-afvoer smelt niet, de jouwe is wel gemolten dus ik durf wel te zeggen dat de monteur gelijkheeft.quote:Op woensdag 18 oktober 2017 21:43 schreef Captein het volgende:
Geiserafvoer had ik uiteindelijk ook maar gelaten voor wat het was (luchttoevoerbuis was gesmolten, niet de gasrookafvoer volgens een monteur), alleen nu is naar boven gekomen dat de afvoer naar het dak waar de geiserafvoerbuis op is aangesloten waarschijnlijk niet geschikt is voor gasrook (maar voor ventilatie/afzuiging) en dat het daardoor is gesmolten. Alleen niemand kan me vertellen of dit echt zo is.
Maar eh, geiser. Het is waarschijnlijk geen nieuwbouw woning.
Heb je een bouwkundige keuring laten doen bij de aankoop?
@Speekselklier nou, de huismeester zegt dus dat de afvoer naar het dak voor afzuiging is en niet geiser (bij meeste woningen gaat de geiserafvoer via de voorgevel), de opzichter kon me niet vertellen hoe het zit, monteur 1 die langs is geweest wist het niet/vermoedt dat huismeester gelijk heeft en monteur 2 zegt dat de afvoer naar het dak wel geschikt is, maar niet snapt waarom het gesmolten is. Het is idd een wat oudere woning (jaren 70), maar wel redelijk nieuwe geiser. Geiserafvoer zat achter een koof dus bouwkundige keuring had niets uitgehaald, dit heeft iemand in de familie die al twintig jaar bouwkundige keuringen doet bevestigd (ik heb geen bouwkundige keuring laten doen).
Ik ben vandaag gebeld met de mededeling dat onderhoud van kitranden aan binnenkant voor de bewoner zijn en dat de kosten wss niet voor vve komen. Opzichter ging in overleg met verkopende partij als zijnde de vorige eigenaar aangezien ik niet te wijten ben. Maar ik zie het somber in...
wijsmaken staat in dit geval zwart op wit.quote:
Leidend is wat er in de splitsingsakte staat, niet wat men zegt/wijsmaakt hè?
nu blijkt dat het geen vve onderdeel is moetf de verkoper er toch iets mee.
Op basis waarvan?quote:Op donderdag 19 oktober 2017 21:07 schreef Captein het volgende:
Ik ben vandaag gebeld met de mededeling dat onderhoud van kitranden aan binnenkant voor de bewoner zijn en dat de kosten wss niet voor vve komen. Opzichter ging in overleg met verkopende partij als zijnde de vorige eigenaar aangezien ik niet te wijten ben. Maar ik zie het somber in...
Volgens het Modelreglement zijn de kozijnen gemeenschappelijke zaken en als die verrot zijn moeten zij die dus ook gewoon vervangen. Kitranden hebben daar niets mee te maken. Dat geeft hooguit aan dat de VvE verhaalrecht heeft op de vorige bewoner vanwege achterstallig onderhoud.
Dat de kitranden privé zijn (als dat al het geval is) maakt daarbij niet uit; dat geeft enkel aan dat jij dan nieuwe kitranden moet (laten) plaatsen, maar de kosten voor vervanging van verrotte kozijnen komen alsnog voor rekening van de VvE.
(Maargoed, hangt natuurlijk ook van je daadwerkelijke reglement af.)
- Wat heeft een slechte kitrand aan de binnenzijde van de woning te maken met houtrot? Of betreft het hier een kozijn in de badkamer nabij een kraan?
- De VvE is verantwoordelijk voor het goed laten onderhouden van de 'buitenboel', waaronder de kozijnen. Als een door de VvE ingeschakeld onderhoudsbedrijf het werk niet naar behoren uitvoert, moet iemand die vanuit de VvE gemachtigd is om het onderhoud te regelen achter het bedrijf aan zitten. In jouw geval is dat de VvE beheerder. Als de VvE beheerder ook zijn werk niet goed doet, meld je je met je klachten bij het VvE bestuur.
- De VvE dat ben jij samen met alle andere woningeigenaren in het complex. Als jij en je medebewoners ontevreden zijn over de VvE beheerder en/of het huidige VvE bestuur, kun je een vergadering bijeen roepen. In de statuten kun je lezen hoe je een rechtsgeldige vergadering bijeen kunt roepen en hoe je op die vergadering rechtsgeldige besluiten kunt nemen. Jullie kunnen dan kiezen voor nieuwe bestuursleden en voor het aanstellen van een nieuwe VvE beheerder. Let bij dat laatste wel even op hoe het contract is opgesteld met de huidige beheerder (minimaal contractduur, opzegtermijn).
- Met de vorige bewoners heb jij niets te maken. Je hebt de woning immers niet van hen gekocht. Jij hebt alleen te maken met de woningcorporatie waarvan jij de woning hebt gekocht. Als de woningcorporatie vervolgens van mening is dat toch de vorige bewoners verantwoordelijk zijn, is dat een zaak tussen de vorige bewoners en de woningcorporatie waar jijzelf niets mee te maken hebt.
@Ivo1985 ja ik heb dus in mijn reparatieomschrijving gezet dat houtrot zit in het kozijn door verrotte kitranden bij het raam, dit heeft hij voor waar aangenomen. Ik weet niet of dit echt zo is, ik heb gezegd dat ik wil dat er iemand naar kijkt of dit echt zo is als ze moeilijk blijven doen.
De rookgasafvoer is gedeeltelijk van platic en gedeeltelijk metaal (dubbelwandig), het plastic gedeelte is gesmolten.
Dus als de vve het niet wil betalen, moeten zij dus de vorige eigenaar aansprakelijk stellen (dus ik moet hen aanschrijven) en niet ik de vorige eigenaar (dus makelaarverhaal slaat nergens op)?
quote:
@Waterdrinker het is gewoon het standaardmodelregelement. Heb vandaag de opzichter weer gesproken en gediscussieerd over of het nou wel of niet verantwoordelijkheid is van de VvE maar hij zegt van niet omdat het bouwbedrijf dat is langsgeweest heeft gezegd dat het schade is door toedoen bewoners is van binnen uit het appartement, en dus is de vve niet aansprakelijk en zou ik dus aansprakelijk zijn, maar aangezien het duidelijk van een lange periode is, wist hij wel dat het niet mijn schuld is. De woningbouw wil de kosten niet voor hun rekening nemen (verrassend...), als ik er een probleem mee heb moest ik maar naar de makelaar toe. Wat ik bullshit vindt, maargoed. Hij ging nog het eea overleggen en hoor volgende week meer.
@Ivo1985 ja ik heb dus in mijn reparatieomschrijving gezet dat houtrot zit in het kozijn door verrotte kitranden bij het raam, dit heeft hij voor waar aangenomen. Ik weet niet of dit echt zo is, ik heb gezegd dat ik wil dat er iemand naar kijkt of dit echt zo is als ze moeilijk blijven doen.
De rookgasafvoer is gedeeltelijk van platic en gedeeltelijk metaal (dubbelwandig), het plastic gedeelte is gesmolten.
Dus als de vve het niet wil betalen, moeten zij dus de vorige eigenaar aansprakelijk stellen (dus ik moet hen aanschrijven) en niet ik de vorige eigenaar (dus makelaarverhaal slaat nergens op)?
Ga er maar vanuit dat hij probeert om de kosten in jouw schoenen te schuiven. Echt, ik kan er wel boos om maken.
De vorige eigenaar heeft, als het goed is, periodieke bijdragen bijgedragen (en jij ook), en daaruit moet er o.a. dit van worden bekostigd. Woont die opzichter bij jou in de VvE? Als hij een daklekkage heeft, is het ineens geen probleem zeker hè?
Het makelaarsverhaal is sowieso bullshit.
Kan je niet ergens een juridisch advies inwinnen?
Maar je hebt toch al zwart op wit dat de VvE het zou betalen?quote:
@Waterdrinker het is gewoon het standaardmodelregelement. Heb vandaag de opzichter weer gesproken en gediscussieerd over of het nou wel of niet verantwoordelijkheid is van de VvE maar hij zegt van niet omdat het bouwbedrijf dat is langsgeweest heeft gezegd dat het schade is door toedoen bewoners is van binnen uit het appartement, en dus is de vve niet aansprakelijk en zou ik dus aansprakelijk zijn, maar aangezien het duidelijk van een lange periode is, wist hij wel dat het niet mijn schuld is. De woningbouw wil de kosten niet voor hun rekening nemen (verrassend...), als ik er een probleem mee heb moest ik maar naar de makelaar toe. Wat ik bullshit vindt, maargoed. Hij ging nog het eea overleggen en hoor volgende week meer.
@Ivo1985 ja ik heb dus in mijn reparatieomschrijving gezet dat houtrot zit in het kozijn door verrotte kitranden bij het raam, dit heeft hij voor waar aangenomen. Ik weet niet of dit echt zo is, ik heb gezegd dat ik wil dat er iemand naar kijkt of dit echt zo is als ze moeilijk blijven doen.
De rookgasafvoer is gedeeltelijk van platic en gedeeltelijk metaal (dubbelwandig), het plastic gedeelte is gesmolten.
Dus als de vve het niet wil betalen, moeten zij dus de vorige eigenaar aansprakelijk stellen (dus ik moet hen aanschrijven) en niet ik de vorige eigenaar (dus makelaarverhaal slaat nergens op)?
@madam-april ik heb ook tegen die man gezegd dat ik niet snap hoe dit 'probleem' niet eerder is geconstateerd (ik heb al eerder mailcontact gehad of de binnenkant van de buitenkozijnen onder de vve vallen). Toen is gezegd dat ik het niet zelf moest repareren. Maar nu is het verhaal ineens (na ontvangen van de offerte
) dat schade is ontstaan door nalatigheid van de bewoner dus niet voor rekening van de vve . En ik heb al vanaf het begin gezegd dat het nalatigheid is van de vorige bewoner. Dat staat ook in het reparatieverzoek.In dit soort complexen waar een deel verkocht is en een deel verhuurd, wordt het groot onderhoud en renovatiewerk heel vaak uitgesteld totdat zo veel mogelijk/alle appartementen verkocht zijn. Simpelweg omdat de verkopende woningcorporatie er geen geld meer in wil steken en de VvE bijdrage zo laag mogelijk houdt zolang ze nog eigenaar zijn van een aantal woningen. En dat terwijl er vaak juist op redelijk korte termijn hoge kosten aan zitten te komen.
Het complex waar ik huurder was, kampte met een versleten lift, verouderde blokverwarming en verouderde elektrische installatie, moest het schilderwerk hoognodig gedaan worden en de entreehal vernieuwd. Kosten duizenden euro's per woning. De VvE bijdrage voor periodiek onderhoud was slechts 50 euro per woning per maand. Veel te laag dus voor alles wat er nodig was. De rest van de VvE bijdrage ging op aan schoonmaak, elektra, tuinonderhoud, VvE beheerder etc, dus de dagelijkse uitgaven.
Complex waar mijn broer woont een soortgelijk verhaal. Ook dringend schilderwerk nodig, dakbedekking aan het eind van de levensduur etc en voorlopig een lage maandelijkse bijdrage.
En om de maandelijkse bijdrage omhoog te krijgen moet je een meerderheid aan stemmen hebben op de VVE vergadering. Dat is altijd lastig (want centjes) maar helemaal als 1 tegen-stemmer al 30% of meer van al het stemrecht heeft. Dan moet maar een klein deel van de eigenaar-bewoners tegen een kostenverhoging te zijn om verhoging naar een reëel bedrag tegen te houden. En er zijn altijd mensen tegen, omdat simpelweg vrijwel niemand zin heeft om ineens structureel 50-100 euro per maand extra te betalen. En niet iedereen ziet er de noodzaak van in.
Meld het VvE bestuur (dus niet de beheerder!) nogmaals dat je verwacht dat je probleem op korte termijn opgelost wordt en dat je genoodzaakt bent verdere stappen te ondernemen als de boel door de VvE niet hersteld wordt.
Ik zou als ik jou was zsm rechtsbijstand inschakelen, iig om de situatie en je opties te bespreken.quote:
@Jahnoo de opzichter is in dienst van de vve diensten, dus woont niet in het complex. Hij kan de offerte ook niet goedkeuren (kan t/m bepaald bedrag). Het bedrag van de offerte is zodanig hoog dat er een vergadering moet komen om het goed te keuren (de voorzitter kan dit blijkbaar ook niet). Ik kan wel rechtsbijstand inschakelen, maar dat doe ik pas als het niet anders meer kan... maar mijn geluk kennende zal het wel moeten...
@madam-april ik heb ook tegen die man gezegd dat ik niet snap hoe dit 'probleem' niet eerder is geconstateerd (ik heb al eerder mailcontact gehad of de binnenkant van de buitenkozijnen onder de vve vallen). Toen is gezegd dat ik het niet zelf moest repareren. Maar nu is het verhaal ineens (na ontvangen van de offerte
@Ivo1985 de vve bijdage is niet eens laag (zon 120 euro voor mij voor 60m2), en er zijn ook ruim voldoende reserves aanwezig. Dankjewel voor je toelichting!
Update:
Er wordt een bijzondere ledenvergadering ingepland over 3 weken voor de accordering van de offerte. 2/3e moet aanwezig zijn en 2/3e van aanwezigen moet voor stemmen
. Laat de woningbouw nou net meer dan de helft van de stemrechten bezitten . Ik heb er een zwaar hoofd in... Verder kreeg ik het verzoek van de opzichter van de woningbouw om de verkopend makelaar ingebreke te stellen (ja, de makelaar en niet de verkopende partij). Ik snap er niks meer van ik ga deze week maar eens rechtsbijstand bellen.De verkopend makelaar is niets meer en niets minder dan een woordvoerder die namens de verkopende partij handelt. Jij hebt zaken gedaan met de verkopende partij. Weliswaar via die woordvoerder, maar als die woordvoerder zijn werk niet goed heeft gedaan is dat een zaak tussen de verkopende partij en de makelaar.
Overigens is er vaak ook nog een uitweg in de statuten opgenomen voor als de vereiste hoeveelheid stemgerechtigden niet komt opdagen. Vaak moet er dan een tweede vergadering bijeen worden geroepen, waarbij het niet uitmaakt hoeveel stemgerechtigden er komen opdagen. De stemming op die tweede vergadering is dan gewoon geldig, ook als er maar 1 persoon is.
Los daarvan, heeft de VvE gewoon een verplichting. Deze specifieke offerte mag worden afgewezen, maar dat neemt niet weg dat er gezorgd moet worden voor deugdelijk onderhoud. Als het noodzakelijk onderhoud betreft wat het woongenot negatief beïnvloed, zal zo'n afwijzing van een offerte samen moeten gaan met de opdracht aan het VvE bestuur om meer offertes op te vragen en/of alternatieven te zoeken die leiden tot herstel en behoud van het woongenot.
In hoeverre je in het stadium zit dat een en ander kan worden afgedwongen, is moeilijk te bepalen. Er zijn nogal wat definities van 'een rot kozijn'. Een rotte plek die behandeld moet worden om erger te voorkomen of gaten die er in vallen waardoor het kozijn niet meer wind- en waterdicht is, is natuurlijk niet hetzelfde. In dat laatste geval moet er hoe dan ook actie worden ondernomen is valt dat prima af te dwingen bij de rechter. Is de woning nog wind- en waterdicht, dan maak je juridisch minder kans om actie af te dwingen.
Ik zal meerdere offertes zeker afdwingen mocht het zo ver komen
, en wat betreft het houtrot: het is wel vrij ernstig maar in mijn ogen wel te repareren. Het bouwbedrijf kwam ineens met het verhaal dat het helemaal moet worden vervangen (ook al in verleden houtrot gehad in hetzelfde kozijn). Verder weet ik dat het dieper zit dan alleen de binnenkant, maar ik heb er verder de ballen verstand van...Ik heb advies gehad van de rechtsbijstand. Zij zeggen dat ik niks te maken heb (lees: niet aansprakelijk kan stellen) met de verkopend makelaar of de vorige eigenaar, omdat er geen sprake is van verborgen gebreken of onjuist verschafte informatie. Daarnaast is er sprake van een niet-zelfbewoningsclausule. Ik kan ook niet namens de vve de vorige eigenaar aansprakelijk stellen. De vve moet dus zelf de vorige bewoner aansprakelijk stellen als zijnde rechtspersoon, maar ik kan dit natuurlijk niet afdwingen. Daarnaast is de vorige eigenaar voor bijna 50% in de vve (tegenstrijdig belang). Als de vve besluit de vorige eigenaar niet aansprakelijk te stellen en mijn kozijnen op grond van bewonersschade of kosten niet wil repareren, dan moet ik juridische stappen ondernemen of de vve haar eigen reglement naleeft (daarnaast heb ik schriftelijk akkoord op reparatieverzoek met uitdrukkelijk benoeming van bewonersschade).
Ik ben nog niet 100% overtuigd dat ik niet zelf de vorige eigenaar aansprakelijk zou moeten stellen, ondanks dat ik dat waarschijnlijk niet eens kan (geen verborgen gebrek of verkeerde informatie van makelaar).
De vergadering is volgende week dinsdag. Nog tips hiervoor?
Een paar dingen; ongetwijfeld zal de tegenpartij proberen te notuleren, uiteraard in hun voordeelquote:
De vergadering is volgende week dinsdag. Nog tips hiervoor?
dus neem iemand mee die de audio opneemt en/of notuleert. Zodra de vergadering dreigt geopend te worden, zeg je zelf: "zal ik even notuleren?" Als de notulen toch door hen worden rondgemaild, en er staat iets in dat je niet bevalt, meteen tegenspreken.Bepaal je standpunt van tevoren. Onderbouw het zeer goed. Houd er rekening mee dat de tegenpartij stemming gaat maken. Als er voldoende geld in het spel is, stellen ze een goed verhaal op, met mooie emotionele aanknopingspunten zodat mensen tegenstemmen. Dat moet jij ook doen. Flink zielig doen dus, zonder boos te worden.
Als ze sowieso een meerderheid hebben, aanwezig zijn, en dus de stemming een farce is, dan benoem je dat direct. Lachend zeggen wat ze willen bereiken met stemmen, en dat je stemt onder protest vanwege belangenverstrengeling. En dat je sowieso niet akkoord gaat met een negatieve uitkomst.
Dankjewel!quote:
[..]
Een paar dingen; ongetwijfeld zal de tegenpartij proberen te notuleren, uiteraard in hun voordeel
Bepaal je standpunt van tevoren. Onderbouw het zeer goed. Houd er rekening mee dat de tegenpartij stemming gaat maken. Als er voldoende geld in het spel is, stellen ze een goed verhaal op, met mooie emotionele aanknopingspunten zodat mensen tegenstemmen. Dat moet jij ook doen. Flink zielig doen dus, zonder boos te worden.
Als ze sowieso een meerderheid hebben, aanwezig zijn, en dus de stemming een farce is, dan benoem je dat direct. Lachend zeggen wat ze willen bereiken met stemmen, en dat je stemt onder protest vanwege belangenverstrengeling. En dat je sowieso niet akkoord gaat met een negatieve uitkomst.
En als ik niet akkoord ga met een negatieve uitkomst, moet ik juridische stappen gaan nemen, neem ik aan. Het laten beoordelen of de VvE zich houdt aan haar regelement en dat er geen sprake is van belangenverstrengeling?
Yep.quote:
En als ik niet akkoord ga met een negatieve uitkomst, moet ik juridische stappen gaan nemen, neem ik aan.
Kan best lonen als het een paar duizend euro is. Maar dan moet je wel zeker zijn van je zaak, en wat voor jou heel logisch lijkt, hoeft voor een jurist beslist geen gesneden koek te zijn.
Dus tsja, kwestie van advocaat in de arm nemen denk ik dan. Maar met dat traject heb ik geen ervaring mee, behalve dat het duurbetaalde huursoldaten zijn.
Dankje, helemaal helderquote:
[..]
Yep.
Kan best lonen als het een paar duizend euro is. Maar dan moet je wel zeker zijn van je zaak, en wat voor jou heel logisch lijkt, hoeft voor een jurist beslist geen gesneden koek te zijn.
Dus tsja, kwestie van advocaat in de arm nemen denk ik dan. Maar met dat traject heb ik geen ervaring mee, behalve dat het duurbetaalde huursoldaten zijn.
Ik ben nog steeds niet over uit hoe het zit met aansprakelijkheidsstelling. Ik heb de rechtsbijstand gesproken, en zij zeggen dat ik niemand aansprakelijk kan stellen (niet de verkoper en niet de makelaar), de vve zou dit moeten doen. Ik begin hieraan wel te twijfelen.
In het modelregelement staat dat de bewoner cq eigenaar zorg draagt voor behoorlijk onderhoud van de gemeenschappelijke zaken (=kozijn) die zich in privégedeelten bevinden (=binnenkant buitenkozijn). Dit is niet gebeurd. VvE kan kosten dus verhalen op de eigenaar, en die eigenaar ben ik. De schade is echter ontstaan door de vorige bewoner (twee eigenaren terug, want de woning heeft leeg gestaan in de tijd dat de woningbouw eigenaar was). Hier is begrip voor. Ik moet de vorige eigenaar aansprakelijk stellen (of nja, de makelaar).
Zouden ze niet bedoelen dat ze de kosten op mij verhalen, en dat ik de kosten moet verhalen op de vorige eigenaar en dat de vorig eigenaar weer de eigenaar daarvoor aansprakelijk stelt? Is dit houdbaar? Op grond van wat kan ik dit doen? Nogmaals, er is geen sprake van een gebrek.
Je koopt namelijk een appartementsrecht, en niet een huis. En de spltsingsakte en het HR zijn daarin duidelijk. Het kozijn maakt deel uit (zoals alle buitendelen) van wat de VVE verantwoordelijk voor is. Dat zorgt ervoor dat de integriteit van het gebouw als geheel niet afhangt van een eigenaar die zijn zaken niet wil regelen. Dus, dat er een goed genoeg kozijn in zit, dat is een verantwoordelijkheid van de VVE. Daar kan de VVE zich niet onderuit werken. Houd ook in dat de VVE de opdrachtgever van de herstelwerkzaamheden is.
Nu claimt de VVE dat het een schade is die komt omdat de eigenaar van het betreffende appartementsrecht niet zijn onderhoudsverplichting is nagekomen. Dat kan. Echter dat onderhoud was dus de verantwoordelijkheid van de toenmalige eigenaar. Zodoende heeft jouw VVE een conflict over schade veroorzaakt door een voormalige eigenaar. Jij hebt de schade technisch niet, dus jij bent geen eiser. Het is ook geen verborgen gebrek, het was al bekend bij verkoop. Dat de VVE daar toen nog niet van op de hoogte was, dat is vervelend voor de VVE, maar niet jouw probleem. Het gebrek is gemeld in de verkoop aan jou. En jij hebt het teruggebriefd naar de VVE. Als er nu een lange periode tussen zit, dan komt de VVE terecht bij jou. Dus de vraag is of het op een redelijke termijn is gemeld bij de VVE na verkrijgen van het appertement.
Technisch gezien ben jij dus geen partij die wat te eisen hebt van een vorige eigenaar van een appartementsrecht. Dat is diegene die de schade werkelijk heeft en dat is de VVE. Jij hebt wel wat te eisen van de VVE. Namelijk dat zij hun verplichting nakomen om het defect te repareren. het is immers iets wat jij niet eens mag laten repareren.
Dus, gewoon de rechtbijstand bij alles betrekken, en met hun een brief gaan opstellen naar de VVE ,als nodig is,om ze in gebreke te stellen, mocht er geen reparatie worden uitgevoerd. Hoe goed of hoe slecht die wordt uitgevoerd, dat is ook weer aan de VVE. Jij kan alleen eisen dat deze tijdig wordt uitgevoerd en kan schade claimen voor gedorven woongenot, als dat er is. Maar het is uiteindelijk een beslissing van de VVE om bijvoorbeeld het kozijn compleet te vervangen of het te laten maken op een andere manier.
Maar het klinkt ernaar dat de VVE van hun probleem jouw probleem wil maken.....maar zo werkt het niet.
Thanks, jouw verhaal is heel duidelijk. Ik had op internet ook iets gevonden over dat de schade over gaat op de nieuwe eigenaar (ik dus), maar dat lijkt dus idd niet aan de orde. Verder heb ik de schade gemeld na 1,5 week bij de beheerder en nog 2 dagen later heb ik een reparatieverzoek ingediend bij de vve incl. vermelding van bewonersschade (2x dus, naar de beheerder en de vve zelf, en niemand die me hierop wees), dus lijkt me wel op tijdquote:
Volgens mij klopt het verhaal van je rechtsbijstand prima.
Je koopt namelijk een appartementsrecht, en niet een huis. En de spltsingsakte en het HR zijn daarin duidelijk. Het kozijn maakt deel uit (zoals alle buitendelen) van wat de VVE verantwoordelijk voor is. Dat zorgt ervoor dat de integriteit van het gebouw als geheel niet afhangt van een eigenaar die zijn zaken niet wil regelen. Dus, dat er een goed genoeg kozijn in zit, dat is een verantwoordelijkheid van de VVE. Daar kan de VVE zich niet onderuit werken. Houd ook in dat de VVE de opdrachtgever van de herstelwerkzaamheden is.
Nu claimt de VVE dat het een schade is die komt omdat de eigenaar van het betreffende appartementsrecht niet zijn onderhoudsverplichting is nagekomen. Dat kan. Echter dat onderhoud was dus de verantwoordelijkheid van de toenmalige eigenaar. Zodoende heeft jouw VVE een conflict over schade veroorzaakt door een voormalige eigenaar. Jij hebt de schade technisch niet, dus jij bent geen eiser. Het is ook geen verborgen gebrek, het was al bekend bij verkoop. Dat de VVE daar toen nog niet van op de hoogte was, dat is vervelend voor de VVE, maar niet jouw probleem. Het gebrek is gemeld in de verkoop aan jou. En jij hebt het teruggebriefd naar de VVE. Als er nu een lange periode tussen zit, dan komt de VVE terecht bij jou. Dus de vraag is of het op een redelijke termijn is gemeld bij de VVE na verkrijgen van het appertement.
Technisch gezien ben jij dus geen partij die wat te eisen hebt van een vorige eigenaar van een appartementsrecht. Dat is diegene die de schade werkelijk heeft en dat is de VVE. Jij hebt wel wat te eisen van de VVE. Namelijk dat zij hun verplichting nakomen om het defect te repareren. het is immers iets wat jij niet eens mag laten repareren.
Dus, gewoon de rechtbijstand bij alles betrekken, en met hun een brief gaan opstellen naar de VVE ,als nodig is,om ze in gebreke te stellen, mocht er geen reparatie worden uitgevoerd. Hoe goed of hoe slecht die wordt uitgevoerd, dat is ook weer aan de VVE. Jij kan alleen eisen dat deze tijdig wordt uitgevoerd en kan schade claimen voor gedorven woongenot, als dat er is. Maar het is uiteindelijk een beslissing van de VVE om bijvoorbeeld het kozijn compleet te vervangen of het te laten maken op een andere manier.
Maar het klinkt ernaar dat de VVE van hun probleem jouw probleem wil maken.....maar zo werkt het niet.
. Die 1,5 week is trouwens incl. twee weekenden. Ik laat wel weten hoe het is gegaan!