WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
De eerste schijf van het nieuwe SiG project Aristotelesstraat 71quote:
gaat snel, nog maar 1640 euro open. Ik heb hem ook mee gepakt.
Ik dacht trouwens dat SiG er bij zou gaan zetten dat de aflossing van de tweede schijf gebaseerd is op een aflossing in 30 jaar. Helaas staat het er weer niet bij wat voor sommige investeerders erg onduidelijk is.
Ik dacht ook dat ze dit er bij project Dorpsweg 178 C er bij hadden gezet maar ik kan er nu niets meer van vinden, of kijk ik nou niet goed?
Als je de investeringsknop klikt dan krijg je het wel te zien hoor:quote:Op woensdag 17 mei 2017 21:47 schreef Horsemen het volgende:
[..]
De eerste schijf van het nieuwe SiG project Aristotelesstraat 71
gaat snel, nog maar 1640 euro open. Ik heb hem ook mee gepakt.
Ik dacht trouwens dat SiG er bij zou gaan zetten dat de aflossing van de tweede schijf gebaseerd is op een aflossing in 30 jaar. Helaas staat het er weer niet bij wat voor sommige investeerders erg onduidelijk is.
Ik dacht ook dat ze dit er bij project Dorpsweg 178 C er bij hadden gezet maar ik kan er nu niets meer van vinden, of kijk ik nou niet goed?
quote:Aristotelesstraat 71 te Rotterdam
Investeer hier in schijf 2: 5,3%
Schijf 2 – een annuitaire hypothecaire lening van ¤ 20.860,00 gedekt door de vestiging van een tweede hypotheek. Schijf 2 beloopt het deel van 55% tot 80% van de waarde van het te financieren pand in verhuurde staat. De lening heeft een looptijd van 5 jaar. De rente is 5,30% over de rentevast periode van 60 maanden. U ontvangt tijdens de hele rentevast periode een vast maandbedrag dat bestaat uit rente en aflossing. De annuitaire aflossing is berekend alsof de lening 30 jaar zou lopen
quote:Dorpsweg 178 C te Rotterdam
Investeer hier in schijf 2: 5,3%
Schijf 2 – een annuitaire hypothecaire lening van ¤ 18.750,00 gedekt door de vestiging van een tweede hypotheek. Schijf 2 beloopt het deel van 55% tot 80% van de waarde van het te financieren pand in verhuurde staat. De lening heeft een looptijd van 5 jaar. De rente is 5,30% over de rentevast periode van 60 maanden. U ontvangt tijdens de hele rentevast periode een vast maandbedrag dat bestaat uit rente en aflossing. De annuitaire aflossing is berekend alsof de lening 30 jaar zou lopen.
Ja oké inderdaad. Daar druk ik niet op omdat ik de eerst schijf heb gedaan.quote:Op woensdag 17 mei 2017 21:53 schreef fok321 het volgende:
[..]
Als je de investeringsknop klikt dan krijg je het wel te zien hoor:
[..]
[..]
Blijft toch over dat naar mijn mening het in de pitch en/of de financiële analyse zou moeten staan. Nieuwe investeerders worden nu nog steeds op het verkeerde been gezet terwijl dit niet nodig is.
En schijf 1 is nu vol, nou ja op 140 euro na maar die kan je niet investeren.
Blijkbaar hadden heel veel investeerders niet goed door dat de aflossing over 30 jaar berekend werd ipv 5 jaar.
Sinds we daar op FOK afgelopen week een discussie over hadden en dit verduidelijkt is, loopt de 2e schijf ineens voor geen meter meer.
Ik moet eerlijk zeggen dat ik het dus ook verkeerd had. Ik zit nu bij een aantal vorige projecten in de 2e schijf, maar zou dat met de kennis van nu niet gedaan hebben.
Vraag is dus of de 2e schijf nu wel een goede risico / beloning verhouding heeft. Aan de crowd te zien niet.
Wanneer de 2e schijf aflost over 5 jaar, wordt er veel meer afgelost, wat het risico verlaagd gedurende de looptijd. Nu met een berekening over 30 jaar, wordt er maar zo minimaal afgelost dat het risico vrijwel gelijk blijft.
Sinds we daar op FOK afgelopen week een discussie over hadden en dit verduidelijkt is, loopt de 2e schijf ineens voor geen meter meer.
Ik moet eerlijk zeggen dat ik het dus ook verkeerd had. Ik zit nu bij een aantal vorige projecten in de 2e schijf, maar zou dat met de kennis van nu niet gedaan hebben.
Vraag is dus of de 2e schijf nu wel een goede risico / beloning verhouding heeft. Aan de crowd te zien niet.
Wanneer de 2e schijf aflost over 5 jaar, wordt er veel meer afgelost, wat het risico verlaagd gedurende de looptijd. Nu met een berekening over 30 jaar, wordt er maar zo minimaal afgelost dat het risico vrijwel gelijk blijft.
https://investeren.sameni(...)g-178-c-te-rotterdamquote:
[..]
En schijf 1 is nu vol, nou ja op 140 euro na maar die kan je niet investeren.
mist trouwens nog 75 euro.
Hoe gaat deze nou vol komen?
Daar staat tegenover een half procent rente extra.quote:
Vraag is dus of de 2e schijf nu wel een goede risico / beloning verhouding heeft. Aan de crowd te zien niet.
Wanneer de 2e schijf aflost over 5 jaar, wordt er veel meer afgelost, wat het risico verlaagd gedurende de looptijd. Nu met een berekening over 30 jaar, wordt er maar zo minimaal afgelost dat het risico vrijwel gelijk blijft.
De aflossing is ongeveer 20% van de 2e schijf dus dat tikt op het totaal inderdaad niet echt aan.
Pecunia non olet
Aflossing in 5 jaar past niet in het verdienmodel van de verhuurder. Ze zouden dan de 1e 5 jaar verlies maken. Zowel bij SiG als BaD wordt er afgelost, maar een heel klein deel. Zo is het verdienmodel op orde.quote:
Blijkbaar hadden heel veel investeerders niet goed door dat de aflossing over 30 jaar berekend werd ipv 5 jaar.
Wanneer de 2e schijf aflost over 5 jaar, wordt er veel meer afgelost, wat het risico verlaagd gedurende de looptijd. Nu met een berekening over 30 jaar, wordt er maar zo minimaal afgelost dat het risico vrijwel gelijk blijft.
Mee eens, dat gaat niet anders in deze constructie.quote:Op donderdag 18 mei 2017 05:18 schreef djh77 het volgende:
[..]
Aflossing in 5 jaar past niet in het verdienmodel van de verhuurder. Ze zouden dan de 1e 5 jaar verlies maken. Zowel bij SiG als BaD wordt er afgelost, maar een heel klein deel. Zo is het verdienmodel op orde.
Keerzijde is dat het project nu voorlopig niet vol komt dus dat schiet ook niet op. Ik denk dat ze de rente verhouding nog iets moeten aanpassen naar bijvoorbeeld 4,7% / 5,6%. De totale rente kosten voor geldnemer blijven dan nagenoeg gelijk. Nog verder zakken met de schijf 1 rente gaat denk ik ook niet want dan zal schijf 1 ook niet meer vollopen aangezien je ook nog de fee moet betalen.
Ik vraag me eigenlijk ook af hoe het proces verloopt in geval van default. De funders van schijf 1 hebben het 1e hypotheekrecht ter waarde van 55%. Mogen zij dan het huis per opbod laten verkopen tegen elk bod? Of moeten ze er het maximale uit laten halen zodat er ook wat overblijft voor de mensen met het 2e hypotheekrecht? Of moet dit via de curator?quote:
Blijkbaar hadden heel veel investeerders niet goed door dat de aflossing over 30 jaar berekend werd ipv 5 jaar.
Sinds we daar op FOK afgelopen week een discussie over hadden en dit verduidelijkt is, loopt de 2e schijf ineens voor geen meter meer.
Ik moet eerlijk zeggen dat ik het dus ook verkeerd had. Ik zit nu bij een aantal vorige projecten in de 2e schijf, maar zou dat met de kennis van nu niet gedaan hebben.
Vraag is dus of de 2e schijf nu wel een goede risico / beloning verhouding heeft. Aan de crowd te zien niet.
Wanneer de 2e schijf aflost over 5 jaar, wordt er veel meer afgelost, wat het risico verlaagd gedurende de looptijd. Nu met een berekening over 30 jaar, wordt er maar zo minimaal afgelost dat het risico vrijwel gelijk blijft.
Er zijn nog wel wat meer knoppen waar men aan kan draaien. Ik zou zelf van die 4.8% rente in schijf 1 afblijven dat heb je nodig en die schijf is succesvol.quote:
[..]
Mee eens, dat gaat niet anders in deze constructie.
Keerzijde is dat het project nu voorlopig niet vol komt dus dat schiet ook niet op. Ik denk dat ze de rente verhouding nog iets moeten aanpassen naar bijvoorbeeld 4,7% / 5,6%. De totale rente kosten voor geldnemer blijven dan nagenoeg gelijk. Nog verder zakken met de schijf 1 rente gaat denk ik ook niet want dan zal schijf 1 ook niet meer vollopen aangezien je ook nog de fee moet betalen.
Je zou om schijf 2 aantrekkelijker te maken kunnen spelen met de annuďteit niet over 30 jaar maar over bijvoorbeeld 15 jaar te berekenen. Dan heeft de investeerder na 5 jaar zo'n 50 % van zijn inleg terug wat het risico beperkt.
Waar je ook aan kan denken is de rente in schijf 2 gewoon domweg met 1 a 2% te verhogen. Per 1% kost dat de lener ongeveer 12.50 euro in de maand extra bij dit soort kleine leningbedragen in schijf 2.
Bij Box 3 belegging gaat die x maal 12.50 rechtstreeks van het netto rendement maar bij een zakelijke belegging betaalt de belasting mee en gaat het van het bruto rendement af. kortom als de leningnemer echt wil dat het project volloopt zal hij in actie moeten komen door de rente in schijf 2 gewoon met 1 of 2 % te verhogen. En met het geval van de planten boer op GVE in het achterhoofd zou ik gewoon 2%verhogen om schijf 2 uit het slop te trekken.
Dat laatste lijkt mij dus de beste oplossing en kost de lener naar verhouding niet eens zoveel. Na een jaar reguliere huurverhoging heeft hij het al terug.
[ Bericht 0% gewijzigd door NaRegenDeZon op 18-05-2017 09:26:17 ]
In principe kan de 2e hypotheekhouder de levering blokkeren met haar 2e hypotheekrecht. In een kort geding kan deze 2e hypotheekinschrijving dan worden geschrapt door de rechter, met name als er aangetoond kan worden dat de executieverkoop redelijk is.quote:
[..]
Ik vraag me eigenlijk ook af hoe het proces verloopt in geval van default. De funders van schijf 1 hebben het 1e hypotheekrecht ter waarde van 55%. Mogen zij dan het huis per opbod laten verkopen tegen elk bod? Of moeten ze er het maximale uit laten halen zodat er ook wat overblijft voor de mensen met het 2e hypotheekrecht? Of moet dit via de curator?
Tijdens de crisis zijn er aardig wat gevalletjes als deze voor de rechter geweest. De rechter veegde dan het 2e hypotheekrecht van tafel, omdat er simpelweg niet meer te halen was door de gedaalde vastgoedwaardes.
Hier ligt het anders. Het hypotheekrecht (1ste en 2de in een als eerste recht) ligt bij de stichting. De stichting verdeelt de opbrengst dus tussen de 1ste en de 2e hypotheekhouder. De stichting bepaald of er geëxecuteerd wordt.quote:
[..]
In principe kan de 2e hypotheekhouder de levering blokkeren met haar 2e hypotheekrecht. In een kort geding kan deze 2e hypotheekinschrijving dan worden geschrapt door de rechter, met name als er aangetoond kan worden dat de executieverkoop redelijk is.
Tijdens de crisis zijn er aardig wat gevalletjes als deze voor de rechter geweest. De rechter veegde dan het 2e hypotheekrecht van tafel, omdat er simpelweg niet meer te halen was door de gedaalde vastgoedwaardes.
Een late FNC van gisteravond. https://www.fundingcircle.com/nl/investor/loans/22506 detacheerder van Ex Minitairen waarvan volgens mij de personeelskosten in 2016 niet kloppen. Ik ga er niet eens meer over mailen. Niets voor mij.
Als 1e en 2e hypotheekhouder dezelfde entiteit zijn zal er inderdaad geen kort geding aangespannen hoeven te worden en houdt de Stichting er rekening mee dat beide groepen investeerders aan de beurt moeten komen. In andere gevallen kun je als 2e hypotheekhouder dikke pech hebben.quote:
[..]
Hier ligt het anders. Het hypotheekrecht (1ste en 2de in een als eerste recht) ligt bij de stichting. De stichting verdeelt de opbrengst dus tussen de 1ste en de 2e hypotheekhouder. De stichting bepaald of er geëxecuteerd wordt.
In dit geval bij SIG natuurlijk ook. Uiteindelijk moet er na 5 jaar geld over de brug komen om de leningen af te lossen. Is het onroerend goed niet te herfinancieren dan moet er verkocht worden. Links om of rechts om kan je bij een executie veiling uitkomen met een laag resultaat waarbij de 2 de hypotheekhouder met lege handen staat.quote:
[..]
Als 1e en 2e hypotheekhouder dezelfde entiteit zijn zal er inderdaad geen kort geding aangespannen hoeven te worden en houdt de Stichting er rekening mee dat beide groepen investeerders aan de beurt moeten komen. In andere gevallen kun je als 2e hypotheekhouder dikke pech hebben.
Het lijkt me daarom verstandig dat de leningnemer na 4 jaar al vast eens gaat proberen de boel te herfinancieren. Onder druk verkopen is altijd slecht en haal je minder op dan de leensom dan ben je hoofdelijk aansprakelijk voor het restant.
Hoe kom je op 20% uit?quote:
[..]
Daar staat tegenover een half procent rente extra.
De aflossing is ongeveer 20% van de 2e schijf dus dat tikt op het totaal inderdaad niet echt aan.
Als ik een annuiteit bereken met 30 jaar looptijd, dan is na 5 jaar 7,94% afgelost. Zeg maar 8%.
In de omschrijving wordt wel iets gezegd over die personeelskosten, maar hoe het precies zit is mij ook nog niet duidelijk.quote:
Een late FNC van gisteravond. https://www.fundingcircle.com/nl/investor/loans/22506 detacheerder van Ex Minitairen waarvan volgens mij de personeelskosten in 2016 niet kloppen. Ik ga er niet eens meer over mailen. Niets voor mij.
Toch schrijf ik hem nog niet helemaal af. Bedrijf lijkt goed op stoom te komen, en leningbedrag en looptijd zijn te overzien. Ik zie trouwens op hun website dat ze gisteren zijn verhuisd naar een nieuw kantoor.
Goedkoop personeel inderdaad; lijkt me sterk.quote:
Een late FNC van gisteravond. https://www.fundingcircle.com/nl/investor/loans/22506 detacheerder van Ex Minitairen waarvan volgens mij de personeelskosten in 2016 niet kloppen. Ik ga er niet eens meer over mailen. Niets voor mij.
Absoluut. Het voordeel bij SiG is dat de hypotheekhouders dezelfde persoon zijn en daarom opkomt van de belangen van beide groepen. Ze zal niet achteloos een laag bod accepteren wat alleen de 1e hypotheek dekt als er meer uit te halen valt, omdat ze ook de investeerders van het andere leningdeel vertegenwoordigt. Dat maakt deze 2e hypotheek net iets veiliger dan in gevallen waar de hypotheekhouders andere belangen hebben.quote:
[..]
In dit geval bij SIG natuurlijk ook. Uiteindelijk moet er na 5 jaar geld over de brug komen om de leningen af te lossen. Is het onroerend goed niet te herfinancieren dan moet er verkocht worden. Links om of rechts om kan je bij een executie veiling uitkomen met een laag resultaat waarbij de 2 de hypotheekhouder met lege handen staat.
Het lijkt me daarom verstandig dat de leningnemer na 4 jaar al vast eens gaat proberen de boel te herfinancieren. Onder druk verkopen is altijd slecht en haal je minder op dan de leensom dan ben je hoofdelijk aansprakelijk voor het restant.
Desalniettemin speel ik op safe en investeer ik in schijf 1. Als je toch voor hypothecaire zekerheid gaat laat ik dat half procent rente graag liggen, zeker bij de bouwvallen die op SiG soms worden aangeboden.
Als je personeelskosten als andere kosten boekt, wat misschien kan bij een detacheerder, dan lijkt het mij als ik 2015 en 2016 vergelijk dat de kosten van 205 K in 2016 aan de "krappe" kant zijn bij een ruime verdubbeling van de omzet en dit bedrijfsresultaat. Ik denk dat ik ergens zo'n ruime 500K aan (personeels) kosten mis. Ik heb nu zo'n idee dat men op deze wijze van rapporteren in 2016 van twee walletjes eet. In de omzet zaken wel meeneemt waar men in de kosten zaken weglaat.quote:
[..]
In de omschrijving wordt wel iets gezegd over die personeelskosten, maar hoe het precies zit is mij ook nog niet duidelijk.
Toch schrijf ik hem nog niet helemaal af. Bedrijf lijkt goed op stoom te komen, en leningbedrag en looptijd zijn te overzien. Ik zie trouwens op hun website dat ze gisteren zijn verhuisd naar een nieuw kantoor.
SPOILEROm spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.
[ Bericht 7% gewijzigd door NaRegenDeZon op 18-05-2017 10:25:37 ]
De personeelskosten zitten nu in het verschil tussen de omzet en brutomarge. Logisch als detacheren je core business is. De cijfers lijken mij juist erg goed in verhouding tot de vorige jaren. Omzet verdubbelt, personeelskosten dus ook naar ca. 1 mio en dat is ook het verschil tussen de omzet en brutomarge.quote:
[..]
Goedkoop personeel inderdaad; lijkt me sterk.
Als ik niet aan mijn investeringsplafond voor deze maand zat deed ik mee.
Ja, dit klinkt plausibel.quote:
[..]
De personeelskosten zitten nu in het verschil tussen de omzet en brutomarge. Logisch als detacheren je core business is. De cijfers lijken mij juist erg goed in verhouding tot de vorige jaren. Omzet verdubbelt, personeelskosten dus ook naar ca. 1 mio en dat is ook het verschil tussen de omzet en brutomarge.
Als ik niet aan mijn investeringsplafond voor deze maand zat deed ik mee.
Ik neig er ook naar om mee te doen.
Vandaag weer telefonisch contact gehad met GVE over dit project. Ze waren vergeten terug te bellen. Is gister idd een mail uitgegaan naar degene die contact hadden gezocht. De wanbetaler komt vannochtend op kantoor en idd vrijdag de mail met uitkomst gesprek enz...quote:
[..]
Morgen gesprek tussen GVE( directie ) en wanbetaler, vrijdag krijgen we bericht als het goed is.
SPOILEROm spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.
Het contact center op Collin staat op 92%. Die gaat het dus wel redden.
Kan me niet aan de indruk onttrekken dat hier een bevriende partij vanochtend om 6 uur opgestaan is om de boel over de streep te trekken door ruim 10 % van het gevraagde bedrag bij te storten.
Kan me niet aan de indruk onttrekken dat hier een bevriende partij vanochtend om 6 uur opgestaan is om de boel over de streep te trekken door ruim 10 % van het gevraagde bedrag bij te storten.
SPOILEROm spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.
Ah vandaar; is dit geen vreemde notering dan? Bij detacheren is het zo dat het 't personeel is van 't bedrijf, vandaar ook het aantal werknemers. Dan moet dat ook genoteerd worden bij personeelskosten lijkt mij?quote:
[..]
De personeelskosten zitten nu in het verschil tussen de omzet en brutomarge. Logisch als detacheren je core business is. De cijfers lijken mij juist erg goed in verhouding tot de vorige jaren. Omzet verdubbelt, personeelskosten dus ook naar ca. 1 mio en dat is ook het verschil tussen de omzet en brutomarge.
Als ik niet aan mijn investeringsplafond voor deze maand zat deed ik mee.
| Forum Opties | |
|---|---|
| Forumhop: | |
| Hop naar: | |