[Crowdfunding] #114 met nieuwe vastgoed CF platforms

quote:

Op donderdag 18 augustus 2016 17:30 schreef AQuila360 het volgende:

[..]

De lener mag de rente zelf bepalen geloof ik, dus wat leger beginnen is vanuit hem gezien wel slim natuurlijk.

Het is wel een mooi project dus even over nadenken.

Kijk dan ook even naar de hoogte van de schulden ten opzichte van de WOZ waarden. Deze knul stapelt m.i. schuld op schuld. Heeft ook nog een flinke eigen woning hypotheek.
Ik weet niet of het zo slim is om nu wéér een appartement te kopen. Beetje zeepbelletje zo.

quote:

Op donderdag 18 augustus 2016 20:13 schreef obligataire het volgende:

[..]

Kijk dan ook even naar de hoogte van de schulden ten opzichte van de WOZ waarden. Deze knul stapelt m.i. schuld op schuld. Heeft ook nog een flinke eigen woning hypotheek.
Ik weet niet of het zo slim is om nu wéér een appartement te kopen. Beetje zeepbelletje zo.

Wat ik niet snap is dat hij stelt dat de huurinkomsten vh nieuwe object de lening dekken, maar de vrije kasstroom wel (structureel) met 1500 per jaar daalt.

Ik neem dan aan dat dit al zo is bij volledig verhuur, een beetje tegenslag in hetzelfde gebouw en hij heeft daar 4 objecten leegstaan en met een complex v 100 objecten is het zomaar mogelijk dat vraag en aanbod de andere kant op schiet.

Wat blijft er dan nog over qua dekking?

quote:

Op donderdag 18 augustus 2016 20:13 schreef obligataire het volgende:

[..]

Kijk dan ook even naar de hoogte van de schulden ten opzichte van de WOZ waarden. Deze knul stapelt m.i. schuld op schuld. Heeft ook nog een flinke eigen woning hypotheek.
Ik weet niet of het zo slim is om nu wéér een appartement te kopen. Beetje zeepbelletje zo.

Ik vind 'm ook link, de schulden nemen wel erg snel toe. Hij koopt in hoog tempo vastgoed en leent zo'n beetje alles bij elkaar. De marktwaarde is dan wel 1.105.000 momenteel, de schuldenlast van 860.000 is 78%.daarvan De executiewaarde wordt vaak op 85% van de vrije marktwaarde getaxeerd, maar in het geval van een verhuurd appartement ligt de executiewaarde flink lager. Oftewel: de executie waarde is in dit geval waarschijnlijk een stuk lager dan de leningen. Dus als hij in de problemen komt en alles wordt geveild, zal er niet genoeg zijn om de schulden te betalen. Verder is de termijn van 10 jaar lang, als de markt weer instort daalt de executiewaarde nog een stuk harder.
Ik kan het niet goed opmaken uit de pitch maar ik vraag me af of hij het kan opvangen als een van de appartementen een half jaar of een jaar leegstaat. Zijn vrije cashflow vs de aflossingen ziet er niet heel best uit, of ik snap de wijze waarop ze eea presenteren niet.

Plus ik vind de spreiding te gering. 1 issue met het complex (asbest, gaslek, etc) en hij gaat de boot in. Voor die risico's vind ik de rentevergoeding te laag.

Aan de andere kant zijn het wel allemaal doemscenario's dus het kan ook best goed gaan. Ik blijf iig nog even langs de zijlijn staan, wellicht stap ik later nog in bij een betere rente. Nu niet iig.

quote:

Op donderdag 18 augustus 2016 20:13 schreef obligataire het volgende:

[..]

Kijk dan ook even naar de hoogte van de schulden ten opzichte van de WOZ waarden. Deze knul stapelt m.i. schuld op schuld. Heeft ook nog een flinke eigen woning hypotheek.
Ik weet niet of het zo slim is om nu wéér een appartement te kopen. Beetje zeepbelletje zo.

Daar heb je wel een punt maar volgens mij weet die wel waar die mee bezig is. Maargoed ik heb die ndere ook al van hem dus wellicht deze even overslaan of een heel klein bedragje doen.

quote:

[b]Op donderdag 18 augustus 2016 20:35 schreef jsuijker het volgende:[/b~]

Ik neem dan aan dat dit al zo is bij volledig verhuur, een beetje tegenslag in hetzelfde gebouw en hij heeft daar 4 objecten leegstaan en met een complex v 100 objecten is het zomaar mogelijk dat vraag en aanbod de andere kant op schiet.

Wat blijft er dan nog over qua dekking?

Maar het is wel Amsterdam natuurlijk.

quote:

Op donderdag 18 augustus 2016 22:39 schreef AQuila360 het volgende:

[..]

Maar het is wel Amsterdam natuurlijk.

Tja, zoiets dachten we van Londen ook tot de Brexit.

quote:

Op donderdag 18 augustus 2016 22:46 schreef Benger het volgende:

[..]

Tja, zoiets dachten we van Londen ook tot de Brexit.

Indeed.. En 'Amsterdam' zegt nog weinig. Het ene stadsdeel is het andere niet

Ik vind het ook allemaal wat veel worden, en in z'n woz waarden overzicht hint hij al weer op een nieuw project..

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Als je dan nog eens meeneemt dat het risico alleen vergroot, als ik de cijfers van de aflossing en vrije cashflow goed begrijp gaf hij namelijk 48,7% van de inkomsten aan aflossing uit en geeft hij nu 60,5% aan de aflossing uit. Als je dan nog meenemeemt dat hij nu al inspeelt op een volgende project begin 2017 gaat dat dus alleen maar meer worden.

Financiering op 77,8% van de marktwaarde voor een verhuurd pant is overigens ook bizar, de marktwaarde overigens in de huidige oververhitte markt in Amsterdam. Banken gaan voor dit soort investingen niet voor niets maar tot 50-60%.

Zijn inkomen komt ook uit een eenmanszaak, die lijkt aardig te lopen met 56k bruto per jaar maar ik mis toch nog wel wat essentiële zaken als hoe zijn rechtsbijstand, arbeidsongeschiktheid, ... geregeld is. Hij is er ook nog maar net mee gestart met het zppen en aangezien hij het bij zijn oude werkgever is heeft hij dus ook maar 1 klant. (Wellicht wel een stabiele natuurlijk als get zijn oude werkgever is) Hij geeft ook aan dat hij een 'uitstapje' naar een startup gedaan heeft, daar wordt ik ook niet heel vrolijk van want als hij daarvoor open staat kan hij best de komende jaren nog eens zoiets proberen met niet een niet in te schatten risicoverhoging voor deze leningen als gevolg.

Bij GVE doen ze ook niet aan hypotheekrecht toch? Dat geeft dus ook nog als probleem dat als hij door zijn zppen, een andere startup of whatever onderuit gaat je niet eens zekerheid hebt dat je alle inkomsten uit een executieverkoop van het vastgoed krijgt.

Als ik er zo eens terugkijk naar wat ik net zelf allemaal in een korte scanronde tegenkom ga ik hier zeker niet in mee. Dit is gewoon met een goeie hefboom het onroerend goed in gaan en al het risico bij een derde partij (de crowd) leggen zonder zekerheden, een lange looptijd en een lage rente voor de risicodragende partij.

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 02:07 schreef MT10 het volgende:
Ik vind het ook allemaal wat veel worden, en in z'n woz waarden overzicht hint hij al weer op een nieuw project..

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Als je dan nog eens meeneemt dat het risico alleen vergroot, als ik de cijfers van de aflossing en vrije cashflow goed begrijp gaf hij namelijk 48,7% van de inkomsten aan aflossing uit en geeft hij nu 60,5% aan de aflossing uit. Als je dan nog meenemeemt dat hij nu al inspeelt op een volgende project begin 2017 gaat dat dus alleen maar meer worden.

Financiering op 77,8% van de marktwaarde voor een verhuurd pant is overigens ook bizar, de marktwaarde overigens in de huidige oververhitte markt in Amsterdam. Banken gaan voor dit soort investingen niet voor niets maar tot 50-60%.

Zijn inkomen komt ook uit een eenmanszaak, die lijkt aardig te lopen met 56k bruto per jaar maar ik mis toch nog wel wat essentiële zaken als hoe zijn rechtsbijstand, arbeidsongeschiktheid, ... geregeld is. Hij is er ook nog maar net mee gestart met het zppen en aangezien hij het bij zijn oude werkgever is heeft hij dus ook maar 1 klant. (Wellicht wel een stabiele natuurlijk als get zijn oude werkgever is) Hij geeft ook aan dat hij een 'uitstapje' naar een startup gedaan heeft, daar wordt ik ook niet heel vrolijk van want als hij daarvoor open staat kan hij best de komende jaren nog eens zoiets proberen met niet een niet in te schatten risicoverhoging voor deze leningen als gevolg.

Bij GVE doen ze ook niet aan hypotheekrecht toch? Dat geeft dus ook nog als probleem dat als hij door zijn zppen, een andere startup of whatever onderuit gaat je niet eens zekerheid hebt dat je alle inkomsten uit een executieverkoop van het vastgoed krijgt.

Als ik er zo eens terugkijk naar wat ik net zelf allemaal in een korte scanronde tegenkom ga ik hier zeker niet in mee. Dit is gewoon met een goeie hefboom het onroerend goed in gaan en al het risico bij een derde partij (de crowd) leggen zonder zekerheden, een lange looptijd en een lage rente voor de risicodragende partij.

Dank u, goede analyse.

quote:

Op donderdag 18 augustus 2016 22:46 schreef Benger het volgende:

[..]

Tja, zoiets dachten we van Londen ook tot de Brexit.

Om dat in overweging te nemen gaat me te ver.

quote:

Op donderdag 18 augustus 2016 22:48 schreef vehkah het volgende:

[..]

Indeed.. En 'Amsterdam' zegt nog weinig. Het ene stadsdeel is het andere niet

Daar heb je opzich wel een punt, maar dan nog zeg ik het is wel amsterdam


Maargoed ik heb die 1e van hem al dus misschien laat ik deze dan maar schieten.

quote:

Op donderdag 18 augustus 2016 16:07 schreef Baklapper het volgende:

[..]
(inzake schip Veronica)

Nou als ik de bestanden goed begrijp verdienen ze geen drol. Een kleine 14000 bruto (gezamenlijk) aan privé ontrekkingen (het is een VOF, dus dit is hun loon?). Daar kan je toch niet van leven.

90k aan bruto vrachtopbrengst en daar moeten nog alle kosten van een boot vanaf? Ben ik nou gek of kan je daar gewoon niet van leven. Hoezo loopt dit project dan binnen één dag vol.

Tsja ik heb ook wel een beetje de indruk dat ze het privé bewust laag aangehouden hebben. De hoogte van de privé opnamen beïnvloedt rechtstreeks de afloscapaciteit en dus de rating van het project.

De cashflow biedt ruimte voor veel hogere privé opnamen, maar dan gaat de afloscapaciteit omlaag. Ik denk dat het wel goed komt, en anders hebben we de zekerheden nog

Ik vermoed dat er ook nog wel ander inkomen, vermogen, toeslagen, zijn waarvan deels geleefd kan worden. Wegvallen huisvesting privé?

Ik heb nog wel een opmerking over het vastgoed project.

Zelf heb ik al verschillende scenario's doorgelopen en berekend om commercieel vastgoed te financieren. Aangezien ikzelf ook CF investeerder ben, zou het leuk zijn, dat als ik een dergelijk project start, dat ik dat deels kan financieren met de Crowd. Maar goed, dat is al snel een NO GO aangezien een CF financiering gewoon erg duur is, en met een looptijd van max 10 jaar wordt het allemaal veel te krap om vastgoed normaal te financieren zonder dat je zelf moet toeleggen op de cashflow (aflossing + rente).
Commercieel vastgoed is goed te financieren via NIBC (google maar eens investeringshypotheek en vastgoedhypotheek). Deze gast heb dit ook deels denk ik, aangezien er aflossingsvrije hypotheken van toepassing zijn (50%).
Waarom duur bij GVE financieren als het veel goedkoper kan (zonder dikke succes fee)? Nou simpel, omdat NIBC het risico te hoog vind, en niet verder wil voorzien in financiering.
En trouwens, ik ken de NIBC voorwaarde wel redelijk goed, en het pand wat ze financieren is eigenlijk van 'hun'. Dat kunnen ze zo 'afpakken' om het maar even zo te zeggen.

De normale hypotheek regels voor commercieel vastgoed zijn overigens:
MAX 70% van de marktwaarde in verhuurde staat (Dus niet de normale marktwaarde!)
Boven de 50% is aflossen verplicht.

Doem scenario: NIBC Eist om wat voor reden direct de hypotheek op van één huis, veiling volgt. Een rest schuld blijft, de rest wordt ook geveild. allemaal voor minder als wat er nu wordt aangegeven qua waarde. De bank heeft al het geld en de schuld last blijft bij de crowd.

Conclusie: Hoog risico, maar zolang huurgeld blijft binnenkomen is alles oke.

[ Bericht 3% gewijzigd door CRWD op 19-08-2016 09:57:47 ]

quote:

Op donderdag 18 augustus 2016 22:38 schreef AQuila360 het volgende:

[..]

Daar heb je wel een punt maar volgens mij weet die wel waar die mee bezig is. Maargoed ik heb die ndere ook al van hem dus wellicht deze even overslaan of een heel klein bedragje doen.

Ik vraag me af of hij weet waar hij mee bezig is...hij brengt eigenlijk heel weinig eigen geld in en alles is echt zo veel mogelijk gefinancierd met vreemd vermogen (misschien zelfs erboven als je kijkt wat een bank zou doen). Daarnaast heeft hij heel mooi de huidige waarde en eigen hypotheek gelijk gezet (hij woont er al bijna 10(!) jaar), maar hij verdient (over de laatste 3 jaar) gemiddeld 56k bruto per jaar (los van verhuur).

Waar gaat al dit geld dan heen?

Ik vraag me af hoe makkelijk hij het kan dragen als er een of twee appartementen om wat voor reden dan ook een half jaar leeg komen te staan. Daar heb ik geen zicht op. Ik vind het risico te groot en stap niet in.

Maar dan blijft het wel weer Amsterdam... er is nog steeds grote woningvraag in Amsterdam, dus ik gok zomaar dat een half jaar leegstand niet zomaar zal gebeuren...

Daar heb je gelijk in...nu. Maar over 5 jaar, als er een flinke recessie is?

Of wat als het pand brandschade oploopt en de appartementen een jaar lang onbewoonbaar zijn? Of er asbest ontdekt wordt en kostbare renoveringen vereist zijn en de VVE platzak is? Er zijn nogal wat risico's aan en 4 appartementen in 1 complex maakt hem erg gevoelig voor wat daar gebeurt. Ik blijf huiverig, zoals je ziet. En ik blijf de LTV gewoon erg hoog vinden.

Amsterdam is inderdaad natuurlijk wel een van de betere locaties op dit moment. Echter neemt dat in mijn ogen niet het risico weg. Als ik al het risico wil nemen voor een vastgoedproject, dan koop ik zelf wel iets. Immers heb ik dan ook het risico, maar heb ik ook de winsten als de huizenprijzen goed stijgen.

Het klopt in mijn ogen gewoon niet om al het risico van een vastgoedproject op je te nemen voor een lening van 10 jaar met een rente van 5.5%.

Op het moment dat het lekker gaat op de beurs is ook altijd het argument: 'Ja maar het gaat zo goed, je gaat echt je geld niet verliezen.' Tot alles in elkaar stort. Dat is in mindere mate ook het geval bij vastgoed, op dit moment zien alle vooruitzichten voor Amsterdam er rooskleurig uit maar je weet gewoon niet wat er de komende 10 jaar gebeurd dus is dat in mijn ogen niet voldoende om daarom maar alle alarmbellen die af gaan te negeren.

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 10:11 schreef djh77 het volgende:
Interessant project met een korte termijn: 12 maanden tegen 4% rente netto:
https://www.lendahand.com(...)hnoxtreme-3-deel-ii/

Bedankt voor de tip, ik heb hem meegenomen.

ik negeer ook niet alle alarmbellen (ik zit tenslotte zelf niet in het project), maar ik vond het argument dat het huis een half jaar leeg kan komen staan vrij zwak (A). thats it. Verder ben ik het gewoon met jullie eens

Hoe lang doet IVM erover om projecten te laten lopen? Anderhalve week en nog niets gehoord over die kozijnenboer.

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 10:53 schreef djh77 het volgende:
Nieuwe op GvE: https://www.geldvoorelkaa(...)roject.aspx?id=15230

Chillers
Project: 15230 Zakelijk
Leendoel: Onroerend goed / verbouwing
Classificatie: 3
G-PD percentage: 0,58
Creditsafe score: 71
Kredietbedrag: ¤ 275.000
Product: Annuïteit
Rente per jaar: 7,0%
Looptijd: 60 maanden

Producten en/of diensten: Café Restaurant

Ik sla deze over. Mooi uitzicht ook.

Er is er wel 1 die er al 10k in heeft gegooid. Die heeft er kennelijk wel vertrouwen in.