Het grote StefDeStuntpiloot verbouwtopique

Ik post al een tijdje mee in het Verhuis/klus/woon voorpret en kriebelstopic en heb daar al meermaals beloofd dat zodra ik begon met klussen, ik een fotoreportage bij zou houden. Voor de leuk, omdat het kan. En wellicht heeft iemand er nog iets aan of hebben andere users nog nuttige tips of aandachtspunten.

Even wat achtergrondinformatie: Vriendin en ik zijn sinds vorige week trots eigenaar van een vrijstaande woning uit 1928 op een perceel van maar liefst 1440 m². De woning heeft in de loop der jaren behoorlijk wat renovaties en verbeteringen meegemaakt, zo zijn de meeste aangebouwde gedeeltes en renovaties nog geen 20 jaartjes oud. De verkopers waren een koppel die behoorlijk in een vechtscheiding lagen; de vrouw was schijnbaar degene die altijd alles in huis en in de tuin deed maar is elders gaan wonen, de man die er is blijven wonen heeft de woning en tuin volledig verwaarloosd. In totaal heeft het huis ruim 3 jaar in de verkoop gestaan waarin er nog niet eens meer gepoetst is geworden. Behoorlijk onderkomen en verwaarloosd dus. Vooral de grote en verwilderde achtertuin (circa 1200 m²) schrok kopers af. Maar, wij zagen er potentie in en hebben het voor een leuke prijs op de kop kunnen tikken.

Foto van de voorkant van het huis:


Luchtfoto waarbij ik het kavel met rood omringd heb


Vorige week dinsdag was dan na maandenlang wachten (verkoper was nogal lastig) eindelijk de overdracht, hebben we de sleutels gekregen en zijn we binnen een dag verhuisd.

De eerste projecten worden de woonkamer en het uitdunnen/ontbossen van de achtertuin. De achtertuin is helemaal overwoekerd en verwilderd, en er staat letterlijk een bosje in. Vriendinlief zal zich voornamelijk op de tuin gaan storten om deze uit te dunnen en begaanbaar te maken. Hier enkele foto's van hoe de tuin er vorige week dinsdag nog uit zag:



Inmiddels heeft vriendinlief al behoorlijk huis gehouden in de tuin en zijn de paadjes weer bewandelbaar. Het is een begin.



Uiteraard ook al behoorlijk wat troep gevonden die de verkoper achter gelaten had en in de tuin verstopt had...


Ik ben zelf ondertussen aan de slag gegaan in de woonkamer. De woonkamer is voor een derde onderkelderd, onder een derde loopt de kruipruimte (toegankelijk via kelder) en het laatste derde deel is beton. De houten vloerbalken en de houten ondervloer (OSB platen boven kruipruimte, hardhouten planken boven de kelder) waren door en door verrot, overal gaten van houtworm en her en der beschimmeld. Hele balkenvloer gaat vervangen worden met nieuwe, dikkere balken omdat we een betonvloer er boven op gaan leggen en die uiteindelijk willen gaan betegelen. Enfin, de afgelopen week ben ik zoet geweest met het verwijderen van planken, vloerbalken en een enorme berg rotzooi die de verkoper in de kruipruimte had verstopt:

Eerste sleuf die ik uitgekapt heb in de OSB platen boven de kruipruimte. De platen waren door en door verrot (kon je niet meer op staan) en de schroeven waarmee deze vastzaten waren ook verroest en/of afgebroken:



Vriendin wou lekker eigenwijs in de sleuf gaan spieken terwijl ik haar ten strengste verboden had om over de platen te lopen. Dat gat links is waar ze door de vloer is gezakt.


De OSB platen en balken van de kruipruimte verwijderen ging lekker snel, kwam wel enorm veel bouwpuin van de vorige bewoner tegen.


Ook overal verdwaalde kabels. De meeste niet eens netjes in een PVC pijpje. Sommige kabels zelfs in de beton gestort of los in de kruipruimte gegooid.


Vooral de balken achterin de kruipruimte waren door en door rot en beschimmeld. Meneer de vorige bewoner had namelijk het luikje van de kelder, het enige ventilatiepunt, potdicht geduwd met rotzooi waardoor er jarenlang totaal geen ventilatie meer is geweest. Tevens heeft hij er maar liefst al 4 jaar (!) niet meer gestookt; hij leefde vooral met een petroleumkacheltje onder het (provisorisch dichtgemaakte) overdekt terras. Goed nieuws is dat er geen sprake is van optrekkend vocht of iets dergelijks; daarvoor is er inmiddels een gespecialiseerd bedrijf langs geweest. De bouwtechnicus die de bouwtechnische keuring heeft verricht voordat we het huis kochten, gaf namelijk aan dat de muren hartstikke vochtig waren. Maar dit bleek achteraf enkel het stucwerk/pleisterwerk te betreffen die natuurlijk jaren lang alle vocht opgeslokt hebben. Enfin, zo zag de achterste vloerbalk er uit:


Close-up van de schimmel:


Kruipruimte na veel puin ruimen en harken eindelijk leeg.


En dan eindelijk beginnen aan de vloer die boven de kelder ligt. De hardhouten ondervloer die er nog ligt is ook dusdanig verrot en doorzeefd met gaatjes van houtworm, dat deze hier en daar afbreekt als ik ze er uit probeer te halen.


Ongeveer op een derde. Hier moest ik stoppen want het werd alweer laat. Hier zie je ook één van de twee stalen liggers waar de houten balken deels op liggen. Deze liggen in de lengte van de woonkamer, ter lengte van de kelder (tot het muurtje van de kruipruimte).


Bijna klaar. Ondervloer is geheel verwijderd en de houten vloerbalken heb ik met de kettingzaag even onder handen genomen. Heb de ramen eens goed open gezet zodat de boel eens goed kan doorluchten en de muffe geur is inmiddels helemaal weg.


De komende dagen ga ik de restjes vloerbalk verwijderen en ga ik de grote bestelling plaatsen bij bouwbestel.nl. Het gat van kelder na kruipruimte ga ik iets meer naar het midden verplaatsen en groter maken (pas er nu niet eens doorheen!). Ook de grond van de kruipruimte ga ik nog ietjes levelen en ga ik grote tuintegels in leggen (die liggen in de tuin nog ten overvloede...) zodat ik, mocht ik ooit nog de kruipruimte in moeten als de vloer er straks in ligt, ik niet door de zand hoef te banjeren.

De komende weken zullen in het kader staan van het plaatsen van de nieuwe vloerbalken en uiteindelijk de nieuwe vloer. Uiteindelijk komt er dus een betonvloer met vloerverwarming die ik door middel van zwaluwplaten op de balken wil gaan leggen. De vloerbalken zullen iets dikker en hoger worden dan de balken die er nu in lagen, dit om er zeker van te zijn dat er voldoende draagkracht is voor de betonnen vloer, dus er zal ook gekapt moeten worden.

Wordt vervolgd.

[ Bericht 7% gewijzigd door StefDeStuntpiloot op 06-06-2016 13:53:17 ]

quote:

Op maandag 6 juni 2016 13:56 schreef flibber het volgende:
3 jaar te koop en potentiele kopers die vluchten voor de tuin
Moet je toch voor jullie een leuk prijsje hebben kunnen betalen, zeker als de vorige eigenaar zelfs al niet meer stookte

Ziet eruit als een leuk project
ga je elektra, water en verwarmiong allemaal vernieuwen?

Trouwens geen pic van je vriendin die ligt te spartelen in dat gat

Het is een behoorlijke opknapper; veel is gedateerd en het hele huis is eigenlijk slecht onderhouden. Dat in combinatie met de volstrekt verwaarloosde tuin schrok alle voorgangers af volgens de verkoopmakelaar. We hebben het uiteindelijk voor minder dan 86% van de oorspronkelijke vraagprijs weten te krijgen, we mogen niet klagen dus.

Elektra en leidingwerk ga ik inderdaad helemaal vernieuwen. Er zit nog een oude stoppenkast met 5 groepen in. De CV ketel is wel vrijwel nieuw (anderhalf jaar oud, HR++) maar er lopen nog van die oude, stalen leidingen door het hele huis, tevens hangen er nog overal van die oude, loeizware radiatoren op.

Vriendin was toen ik naar onderen sprintte helaas al uit het gat gekropen toen ik op het gekrijs en gevloek af ging.

quote:

Op maandag 6 juni 2016 14:00 schreef Doedezemaar het volgende:
Jezus, wat een klus en wat een idioot, die vorige bewoner. Respect dat je er wel in kunt wonen, ik vind het heerlijk dat we na een paar uur klussen de deur dichttrekken en gewoon in een ander huis kunnen relaxen.

We hebben ons boven een slaapkamertje in orde gemaakt, waar an sich weinig aan mankeert. We zijn van een appartementje van 80 m² naar dit huis (woonoppervlak van 164 m² met kelder en zolder) gegaan dus ruimte genoeg. De grote slaapkamer hebben we nog even vrij/leeg gelaten omdat dat de eerste slaapkamer zal zijn die ik na de woonkamer in orde ga maken en die tegens het dichts op de gang ligt, van waaruit ik het gros van het leidingwerk zal gaan trekken.

We houden ons voornamelijk op in de leefkeuken; die is ook 20 m² en daar hebben we onze goeie eethoek tijdelijk even neergezet, totdat de woonkamer af is.

We zijn meteen verhuisd/overgestapt omdat we nu toch ruimte genoeg hebben, en geen zin hadden in dubbele woonlasten. We betaalden 750 huur per maand voor dat lullige appartementje.

[ Bericht 8% gewijzigd door StefDeStuntpiloot op 06-06-2016 14:07:45 ]

quote:

Op maandag 6 juni 2016 14:08 schreef flibber het volgende:

[..]

Ach zo'n tuin...
Paar vrienden, paar kettingzagen en paar uur een shovel en een kampvuur savonds met bier en pizza Heb je dat zo terecht.

maar 86% ervan af, dan zal de vraagprijs ook te hoog zijn geweest of lag de bank bij verkopers in de nek te hijgen?

de ijzerprijs is momenteel erg hoog. ik kreeg laatst 13 cent de kilo.
Als je die radiatoren dan zelf naar de ijzerinzamelaar brengt krijg je echt een leuk centje, tevens koper, lood, etc.

Ga je alles zelf doen?

Voor de tuin hebben we inderdaad al wat leuk materiaal aangeschaft (oh die kettingzaag heeft zich nu al terug verdiend... ), vriendin had afgelopen weekend een heel clubje lui opgetrommeld die ook het oerwoud uitgedund hebben. We hebben gelukkig vrienden die het leuk vinden om te doen dus daar profiteren we graag even van, in ruil voor een leuke barbecuepartij.

Vraagprijs was inderdaad iets te hoog; maar we hadden ook een bouwtechnisch rapport achter de hand waar een behoorlijk bedrag aan posten in stond die direct zouden moeten gebeuren, en we waren de eerste serieuze geïnteresseerden sinds lange tijd. We hebben uiteindelijk een kleine 10K minder voor de woning betaald dan hetgeen de taxateur de woning waard vond.

Inmiddels hebben we een behoorlijke berg aan oud ijzer en er staan her en der in de tuin nog heuse ouderwetse, massief metalen werktuigen. De oud-ijzerboer zal blij met ons zijn.

We gaan inderdaad vrijwel alles zelf doen; op de betonvloer storten na, dat laat ik door een betoncentrale storten waarna het meteen gladgestreken wordt. Ook een nieuwe groepenkast ga ik uitbesteden; mijn kennis van elektra houdt op bij stopcontactjes aanleggen, kabels trekken en een (wissel)schakeling aanleggen.

Thanks allemaal, is inderdaad een gigantisch project en tevens meerjarenplan, maar met die insteek hebben we deze woning ook gekocht. Vriendin en ik hebben beide groene vingers en zijn natuurliefhebbers, en hebben de afgelopen jaren gewoond in een appartement met een minimaal balkonnetje. De motivatie ligt hier (nog) hoog dus.

quote:

Op maandag 6 juni 2016 18:17 schreef flibber het volgende:
Zie ik trouwens in je tuin nog een zeskantig tuinhuisje staan?
wat is de staat daarvan en wat ga je ermee doen?
En wat ga je met die mega tuin doen?
gras, paar boompjes of echt "design"?

Dat tuinhuisje is nog puntgaaf. Vooralsnog wordt het gebruikt voor de opslag van tuingereedschap en barbecuespullen, geen idee of ik er in de toekomst nog iets speciaals mee ga doen. De tuin wordt voorlopig gewoon flink uitgedund, in eerste instantie willen we veel grasvlaktes met hier en daar een behoorlijke (fruit)boom. Zo veel mogelijk onderhoudsvriendelijkheid creëren zeg maar. Er staat nu al twee kersenbomen en een perenboom (yum!). Ook staat er in de linker achterhoek een (ietwat ingegraven) opbouwzwembad met een diameter van maar liefst 3,5 meter dat nog in prima staat is. Uiteindelijk wil ik achteraan dus een soort van recreatie- en relaxhoekje voor feestjes en te barbecueën maken. Er staat ook nog in de rechter achterhoek een kas van maar liefst 8 m² waar langs het plafond een druivenstruik groeit, daar gaan we ook zeer zeker gebruik van maken nadat ik de kas eens flink met de hogedrukreiniger onder handen neem. Moestuintje willen we ook graag, al stel ik dat liever nog even uit omdat daar ook weer flink wat onderhoud aan te pas komt.

Er liggen in totaal overigens 8 (!) vijvers verspreid in de tuin. Daar willen we echt van af, op ééntje na (die voor het tuinhuisje ligt). We komen allebei van gezinnen waarvan de ouders vroeger vijvers hadden en weten dus hoe veel werk en onderhoud zo'n ding met zich meebrengt.

Kelder is helemaal vrij en schoongeveegd, ook hier zaten op de vloer weer vochtige plekken omdat er lappen vinyl op lagen.



Uiterlijk vanavond wil ik de bestelling geplaatst hebben; straks ga ik die stalen balken eens goed opschuren met een staalborstel zodat ik ze van de week in de menie kan zetten. Ook de sleuven van de nieuw aan te leggen stopcontacten kan ik alvast infrezen vanuit de kelder.

Wij gaan het met zwaluwplaten doen; inderdaad met vloerverwarming. Onder de platen, tussen de nieuw te plaatsen houten vloerbalken waarvan ik de kopse kanten ga menieën, ga ik 6 centimeter dikke tempex platen stoppen. In de rest van het huis (plafonds begane grond / verdiepingen) ga ik glaswol verwerken.

Pir platen is inderdaad ook fijn voor onder de vloer te leggen; zie dat die Isolatiehal in Helmond die ook bezorgt. Ik ga vanavond eens op mijn gemak (web)shoppen en vergelijken.