WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Ik heb inderdaad alle taxatierapporten. Dat maakt het verhaal in ieder geval beter onderbouwd, itt dat je zelf de rapporten niet in mag zien...
[b]Op <a href="http://forum.fok.nl/topic/2422880/2/50#p176814828" target="_blank" >maandag 29 januari 2018 10:31</a> schreef richolio het volgende:[/b]
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
Er wordt inderdaad ook best vaak gesproken over de te hoge taxatiewaarde bij de aankoop van het koopgarant-huis, dus dat de 100% waarde veel te hoog was, maar destijds is toch ook een taxateur in opdracht van de koper of de bank ook aan die waarde gekomen, anders had je als koper de hypotheek destijds niet rond kunnen krijgen.quote:Op zaterdag 14 januari 2017 16:42 schreef Worteltjestaart het volgende:
[..]
Ja zekermaar ik bedoel dat het gezien het bedrag van de 2e taxatie op het eerste gezicht niet lijkt alsof de eerste taxateur bewust een flink te hoog bedrag heeft getaxeerd.
Een verschil van een paar k¤ vind ik niet raar, als het 30k¤ zou zijn gaat het wat anders worden
De koper ben ik zelf, ik heb geen opdracht gegeven voor een minimaal bedrag hoor.
En de hypotheek is een stuk lager dan de marktwaarde, da's het enige waar de bank op let. Tenminste, de terugkoopregeling en koopgarantvoorwaarden zijn voor de bank niet van belang (wat overigens in mijn ogen fout is).
En de hypotheek is een stuk lager dan de marktwaarde, da's het enige waar de bank op let. Tenminste, de terugkoopregeling en koopgarantvoorwaarden zijn voor de bank niet van belang (wat overigens in mijn ogen fout is).
[b]Op <a href="http://forum.fok.nl/topic/2422880/2/50#p176814828" target="_blank" >maandag 29 januari 2018 10:31</a> schreef richolio het volgende:[/b]
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
Hmm, misschien ook maar eens lid worden
Wij hebben in ~2010-2011 gekocht van Woonbron met koopgarantie (25% korting regeling). Taxatie moest (verplicht) door een door hun aangewezen partij plaatsvinden.
Misschien hebben wij ook teveel betaald
/edit
Ik heb even snel ons koopovereenkomst doorgenomen. Er staat vrij weinig over de koopgarant regeling, behalve;
Bij de koopovereenkomst horen;
- de algemene voorwaarden voor de koopovereenkomst met toepassing van Koopgarant-/Koopcomfortbepalingen bij nieuwbouw appartementsrechten, versie 10 februari 2010.
- de algemene toelichting voor de koopovereenkomst met toepassing van Koopgarant-/Koopcomfortbepalingen bij nieuwbouw appartementsrechten, versie 10 februari 2010.
en
- De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen bedraagt ¤ 203.000 v.o.n. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.
- Op de onderhandse verkoopwaarde brengt de ondernemer een koperskorting in mindering van 25%, ofwel ¤ 50.750,-
- De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming), berekend als de onderhandse verkoopwaarde verminderd met de koperskorting, bedraagt ¤ 152.250,- vo.o., te weten de totale koopsom inclusief omzetbelasting, doch exclusief meerwerk en renteverlies tijdens de bouw.
Ik kan alleen nergens de algemene voorwaarden en toelichting (versie 10 februari 2010) nergens vinden
[ Bericht 30% gewijzigd door xaban06 op 15-01-2017 18:13:44 ]
Wij hebben in ~2010-2011 gekocht van Woonbron met koopgarantie (25% korting regeling). Taxatie moest (verplicht) door een door hun aangewezen partij plaatsvinden.
Misschien hebben wij ook teveel betaald
/edit
Ik heb even snel ons koopovereenkomst doorgenomen. Er staat vrij weinig over de koopgarant regeling, behalve;
Bij de koopovereenkomst horen;
- de algemene voorwaarden voor de koopovereenkomst met toepassing van Koopgarant-/Koopcomfortbepalingen bij nieuwbouw appartementsrechten, versie 10 februari 2010.
- de algemene toelichting voor de koopovereenkomst met toepassing van Koopgarant-/Koopcomfortbepalingen bij nieuwbouw appartementsrechten, versie 10 februari 2010.
en
- De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen bedraagt ¤ 203.000 v.o.n. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.
- Op de onderhandse verkoopwaarde brengt de ondernemer een koperskorting in mindering van 25%, ofwel ¤ 50.750,-
- De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming), berekend als de onderhandse verkoopwaarde verminderd met de koperskorting, bedraagt ¤ 152.250,- vo.o., te weten de totale koopsom inclusief omzetbelasting, doch exclusief meerwerk en renteverlies tijdens de bouw.
Ik kan alleen nergens de algemene voorwaarden en toelichting (versie 10 februari 2010) nergens vinden
[ Bericht 30% gewijzigd door xaban06 op 15-01-2017 18:13:44 ]
Mijn versie is van 1 augustus 2010.quote:
Hmm, misschien ook maar eens lid worden
Wij hebben in ~2010-2011 gekocht van Woonbron met koopgarantie (25% korting regeling). Taxatie moest (verplicht) door een door hun aangewezen partij plaatsvinden.
Misschien hebben wij ook teveel betaald
/edit
Ik heb even snel ons koopovereenkomst doorgenomen. Er staat vrij weinig over de koopgarant regeling, behalve;
Bij de koopovereenkomst horen;
- de algemene voorwaarden voor de koopovereenkomst met toepassing van Koopgarant-/Koopcomfortbepalingen bij nieuwbouw appartementsrechten, versie 10 februari 2010.
- de algemene toelichting voor de koopovereenkomst met toepassing van Koopgarant-/Koopcomfortbepalingen bij nieuwbouw appartementsrechten, versie 10 februari 2010.
en
- De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen bedraagt ¤ 203.000 v.o.n. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.
- Op de onderhandse verkoopwaarde brengt de ondernemer een koperskorting in mindering van 25%, ofwel ¤ 50.750,-
- De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming), berekend als de onderhandse verkoopwaarde verminderd met de koperskorting, bedraagt ¤ 152.250,- vo.o., te weten de totale koopsom inclusief omzetbelasting, doch exclusief meerwerk en renteverlies tijdens de bouw.
Ik kan alleen nergens de algemene voorwaarden en toelichting (versie 10 februari 2010) nergens vinden
Als U mij in een PB uw email geeft kan ik deze wel aan U mailen als U wilt ?
Mijne zijn van 1 augustus 2010 dus ik neem aan dat het niet heel veel verschilt?
Anders kunt U contact opnemen met de stichting, wellicht hebben zij de juiste versie uit een andere zaak?
Ik zit het nu even te kijken, maar wat een zwaktebod dat ze op zo'n flauwe manier op die korting ingaan, wel de dames van de kledingwinkel vragen wat het betekent, die 50% korting op het tweede pak, maar niet vragen wat je terugkrijgt als je dat tweede pak weer terug komt brengen.
Want daar gaat het natuurlijk om, je krijgt 25% korting als je koopt, maar als je terugverkoopt dan verkoop je niet voor de volle prijs terug, maar ook met 25% korting.
Als ik een TV van ¤ 1.000 koop bij de MediaMarkt en ik krijg daar 25% korting op, dan krijg ik ook niet de volle ¤ 1.000 terug als ik hem terug kom brengen, maar slechts ¤ 750,=
Ze hadden veel beter kunnen inzetten op het verhaal van de te hoge verkoopprijzen en te lage terugkoopprijzen, dan op die korting waarvan mensen achteraf stellen dat ze niet begrepen dat als ze met korting kopen dat ze dan ook met korting terugverkopen.
Want daar gaat het natuurlijk om, je krijgt 25% korting als je koopt, maar als je terugverkoopt dan verkoop je niet voor de volle prijs terug, maar ook met 25% korting.
Als ik een TV van ¤ 1.000 koop bij de MediaMarkt en ik krijg daar 25% korting op, dan krijg ik ook niet de volle ¤ 1.000 terug als ik hem terug kom brengen, maar slechts ¤ 750,=
Ze hadden veel beter kunnen inzetten op het verhaal van de te hoge verkoopprijzen en te lage terugkoopprijzen, dan op die korting waarvan mensen achteraf stellen dat ze niet begrepen dat als ze met korting kopen dat ze dan ook met korting terugverkopen.
Koopgarant is meer van je koopt een tv van ¤1000 met 25% korting, dus ¤750. Vervolgens breng je hem terug en krijgt er nog maar ¤500 voor terug, want het was geen gratis korting natuurlijk.quote:
Want daar gaat het natuurlijk om, je krijgt 25% korting als je koopt, maar als je terugverkoopt dan verkoop je niet voor de volle prijs terug, maar ook met 25% korting.
Als ik een TV van ¤ 1.000 koop bij de MediaMarkt en ik krijg daar 25% korting op, dan krijg ik ook niet de volle ¤ 1.000 terug als ik hem terug kom brengen, maar slechts ¤ 750,=
Dat het daar op neerkomt doordat ze met die prijzen lopen te klieren is wat anders, maar dan moeten ze het daar over hebben.quote:Op dinsdag 17 januari 2017 21:34 schreef Smorri het volgende:
[..]
Koopgarant is meer van je koopt een tv van ¤1000 met 25% korting, dus ¤750. Vervolgens breng je hem terug en krijgt er nog maar ¤500 voor terug, want het was geen gratis korting natuurlijk.
Je betaalt de korting niet nog een keer terug.
Ik ben het met je eens, nu gooien ze het op het woord korting, eerst ging het over de enorme waardedalingen waar kopers mee te maken kregen. Dus: hebben kopers destijds te duur gekocht?quote:
Ik zit het nu even te kijken, maar wat een zwaktebod dat ze op zo'n flauwe manier op die korting ingaan, wel de dames van de kledingwinkel vragen wat het betekent, die 50% korting op het tweede pak, maar niet vragen wat je terugkrijgt als je dat tweede pak weer terug komt brengen.
Want daar gaat het natuurlijk om, je krijgt 25% korting als je koopt, maar als je terugverkoopt dan verkoop je niet voor de volle prijs terug, maar ook met 25% korting.
Als ik een TV van ¤ 1.000 koop bij de MediaMarkt en ik krijg daar 25% korting op, dan krijg ik ook niet de volle ¤ 1.000 terug als ik hem terug kom brengen, maar slechts ¤ 750,=
Ze hadden veel beter kunnen inzetten op het verhaal van de te hoge verkoopprijzen en te lage terugkoopprijzen, dan op die korting waarvan mensen achteraf stellen dat ze niet begrepen dat als ze met korting kopen dat ze dan ook met korting terugverkopen.
Maar wat ik al eerder typte: destijds bij de aankoop is het pand ook getaxeerd voor de koper en toen is de taxateur van de koper ook aan de 100% waarde gekomen, want banken deden best moeilijk over de Koopgarant-constructie met erfpachtgrond.
Ben benieuwd hoe dit afloopt, er zijn toch allemaal modelcontracten en regels van de stichting Opmaat gebruikt, dus het is niet echt zo dat iedere corporatie het zelf steeds opnieuw heeft uitgevonden.
Dit zal in andere uitzendingen die volgen nog gaan gebeuren.quote:
Ik zit het nu even te kijken, maar wat een zwaktebod dat ze op zo'n flauwe manier op die korting ingaan, wel de dames van de kledingwinkel vragen wat het betekent, die 50% korting op het tweede pak, maar niet vragen wat je terugkrijgt als je dat tweede pak weer terug komt brengen.
Want daar gaat het natuurlijk om, je krijgt 25% korting als je koopt, maar als je terugverkoopt dan verkoop je niet voor de volle prijs terug, maar ook met 25% korting.
Als ik een TV van ¤ 1.000 koop bij de MediaMarkt en ik krijg daar 25% korting op, dan krijg ik ook niet de volle ¤ 1.000 terug als ik hem terug kom brengen, maar slechts ¤ 750,=
Ze hadden veel beter kunnen inzetten op het verhaal van de te hoge verkoopprijzen en te lage terugkoopprijzen, dan op die korting waarvan mensen achteraf stellen dat ze niet begrepen dat als ze met korting kopen dat ze dan ook met korting terugverkopen.
Er moet bij een hoop instanties/organisaties geïnformeerd worden.
De rol van de taxateur komt nog echter moeten wel de daar mee betrokken organisaties reageren of iets.
Er zijn nu dusdanig veel meldingen bij het programma en de stichting dat iedereen ze verhaal heeft kunnen doen.
Een grote groep heeft dus problemen met de korting dus ook netjes om dat te laten zien.
Het gaat om koopgarant in het algemeen, en de een heeft met korting problemen/schulden, de ander met de rol van de taxateur, weer een ander met de woningcoporatie, etc.
Dat er dus meerdere dingen mis zijn met koopgarant en de monitor dit ook laat zien vind ik alleen maar interessant.
Hebben jullie in de koopgarantvoorwaarden en notariële aktes niet die rekenformule staan hoe de terugkoopprijs wordt bepaald?
Hier staat toch wel duidelijk dat de terugkoopprijs dezelfde is als de verkoopprijs +/- waardeontwikkelingen.quote:Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie.
De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed – waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht - wordt als volgt berekend: de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule:
U + S + (T2 – S – T1) x X%
Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:
U: de Uitgifteprijs.
S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;
T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning;
T1: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte;
X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I;
[b]Op <a href="http://forum.fok.nl/topic/2422880/2/50#p176814828" target="_blank" >maandag 29 januari 2018 10:31</a> schreef richolio het volgende:[/b]
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
De discussie in de aflevering was meer principieel het gebruik van het woord korting terwijl het geen echte 'korting' zou zijn in de strikte zin van het woord.quote:
Hebben jullie in de koopgarantvoorwaarden en notariële aktes niet die rekenformule staan hoe de terugkoopprijs wordt bepaald?
[..]
Hier staat toch wel duidelijk dat de terugkoopprijs dezelfde is als de verkoopprijs +/- waardeontwikkelingen.
Vervolgens werd er duidelijk gemaakt dat het in principe wel in het contract stond in deze ingewikkelde formule bijvoorbeeld maar nergens echt duidelijk stond aangegeven.
Persoonlijk vind ik het een beetje naïef om te denken dat je bij verkoop de volledige woningwaarde terug zou krijgen en dus tienduizenden euro's 'winst' maakt en de woningbouw bij elke doorverkoop dat bedrag verliest. Voor mij is van begin af aan duidelijk geweest dat ik weer 85% van de woningwaarde terug zou krijgen met een verdeelsleutel voor de meer-/minderwaarde. De formule heb ik ook bekeken om zeker te weten hoe de berekening zou zijn bij terugkoop.
Het grote voordeel van deze 'korting' is dat je minder hypotheek hoeft te nemen en dus lagere maandlasten hebt.
Ik ben het wel met Leandra eens dat het jammer is dat juist hier de focus op lag bij deze aflevering.
Bij nader inzien vraag ik me eigenlijk af of mensen die niet snappen dat ze de woning die ze met korting van de woningstichting hebben gekocht, ook weer met korting aan de woningstichting moeten terugverkopen, wel de betekenis van van het woord "vereffenen" begrijpen.
Dat deel snappen ze prima, het enige dat ze niet snappen dat de woning door een bevriende taxateur bij aankoop op 120k wordt getaxeert en bij verkoop een maand later door diezelfde bevriende taxateur op 80k.quote:
Bij nader inzien vraag ik me eigenlijk af of mensen die niet snappen dat ze de woning die ze met korting van de woningstichting hebben gekocht, ook weer met korting aan de woningstichting moeten terugverkopen, wel de betekenis van van het woord "vereffenen" begrijpen.
De kopers gingen uit dat de taxaties eerlijk waren.
Tot nooit .......
Ik proef vooral bij een aantal van die mensen die zeggen dat een notaris of makelaar hen had moeten wijzen op het feit dat dit in de voorwaarden/het contract stond dat zij gewoon niets gelezen hebben. Indien zo hadden zij zelf ook actief moeten vragen om een uitleg als zij een deel niet begrijpen.quote:
Bij nader inzien vraag ik me eigenlijk af of mensen die niet snappen dat ze de woning die ze met korting van de woningstichting hebben gekocht, ook weer met korting aan de woningstichting moeten terugverkopen, wel de betekenis van van het woord "vereffenen" begrijpen.
Ik begrijp wel dat mensen enige bescherming mogen genieten tegen de "geharde vakmensen" maar er word hier wel heel gemakkelijk aan eigen verantwoording en inspanningsverplichting voorbij gegaan. Jammer want de publieke opinie kantelt hierdoor in elk geval enorm.
Ik kan mij eigenlijk niet voorstellen dat dit niet in de officiële stukken stond (anders ben je er ook niet aan gehouden natuurlijk)
“The problem with socialism is that you eventually run out of other people’s money.”
Er spelen 2 dingen op dit moment.quote:
[..]
Dat deel snappen ze prima, het enige dat ze niet snappen dat de woning door een bevriende taxateur bij aankoop op 120k wordt getaxeert en bij verkoop een maand later door diezelfde bevriende taxateur op 80k.
De kopers gingen uit dat de taxaties eerlijk waren.
- Gesjoemel met de taxaties.
- Mensen die stellen dat zij niet begrepen waar zij mee bezig waren.
En dat zijn twee totaal verschillende dingen.
“The problem with socialism is that you eventually run out of other people’s money.”
Dat is dan ook het werkelijke probleem waar men zondag op had moeten focussen, ipv een heel verhaal over korting die geen korting is.quote:
[..]
Dat deel snappen ze prima, het enige dat ze niet snappen dat de woning door een bevriende taxateur bij aankoop op 120k wordt getaxeert en bij verkoop een maand later door diezelfde bevriende taxateur op 80k.
De kopers gingen uit dat de taxaties eerlijk waren.
Dat is het wel, maar je koopt met korting en verkoopt weer met diezelfde korting.
Het is zelfs zo dat wij de woning wel gekocht hebben, maar de grond niet. Daardoor de "korting". De grond is een eeuwigdurend afgekochte erfpacht, zodat de woning uiteindelijk "beschikbaar" blijft voor de sociale woningmarkt.quote:
[..]
Dat is dan ook het werkelijke probleem waar men zondag op had moeten focussen, ipv een heel verhaal over korting die geen korting is.
Dat is het wel, maar je koopt met korting en verkoopt weer met diezelfde korting.
Volgens mij is het zelfs een vereiste vanuit de regering bij deze constructies, anders zou het ook gewoon een gift zijn natuurlijk.
Maar goed, dat was ons van begin af aan duidelijk. Nu zitten we mooi goedkoop, bouwen wat op en zijn snel de woning kwijt als we wat anders zouden willen.
Kleine geheimen dienen beschermd te worden.
Grote geheimen worden beschermd door publiek ongeloof.
Grote geheimen worden beschermd door publiek ongeloof.
De korting word verrekend over de taxatie, en de taxatie dient rekening te houden met de erfpacht.quote:
[..]
Het is zelfs zo dat wij de woning wel gekocht hebben, maar de grond niet. Daardoor de "korting". De grond is een eeuwigdurend afgekochte erfpacht, zodat de woning uiteindelijk "beschikbaar" blijft voor de sociale woningmarkt.
Volgens mij is het zelfs een vereiste vanuit de regering bij deze constructies, anders zou het ook gewoon een gift zijn natuurlijk.
Maar goed, dat was ons van begin af aan duidelijk. Nu zitten we mooi goedkoop, bouwen wat op en zijn snel de woning kwijt als we wat anders zouden willen.
Vreemd verhaal wat jij hier plaatst.
“The problem with socialism is that you eventually run out of other people’s money.”
Ik vind het overigens bijzonder dat banken akkoord zijn gegaan met hypotheken op deze objecten.
De maximale bedragen voor hypotheken zijn gebaseerd op executiewaardes (die er niet zijn) en vrije verkoopwaardes (die er al helemaal niet zijn).
Hoe omschrijft een taxateur de waarde van zo'n koopgarant hut?
vrije verkoopwaarde? (er is geen vrije verkoop)
marktwaarde? (welke markt?)
executievwaarde? (mag de bank het pand wel verkopen?)
De maximale bedragen voor hypotheken zijn gebaseerd op executiewaardes (die er niet zijn) en vrije verkoopwaardes (die er al helemaal niet zijn).
Hoe omschrijft een taxateur de waarde van zo'n koopgarant hut?
vrije verkoopwaarde? (er is geen vrije verkoop)
marktwaarde? (welke markt?)
executievwaarde? (mag de bank het pand wel verkopen?)
Tot nooit .......
Optie 1: De wbv koopt het object op korte termijn terug.quote:
Ik vind het overigens bijzonder dat banken akkoord zijn gegaan met hypotheken op deze objecten.
De maximale bedragen voor hypotheken zijn gebaseerd op executiewaardes (die er niet zijn) en vrije verkoopwaardes (die er al helemaal niet zijn).
Hoe omschrijft een taxateur de waarde van zo'n koopgarant hut?
vrije verkoopwaarde? (er is geen vrije verkoop)
marktwaarde? (welke markt?)
executievwaarde? (mag de bank het pand wel verkopen?)
Optie 2: wbv doet dit niet en pleegt contractbreuk, dus hopla de vrije markt op.
Hoe kan de bank hier verliezen?
Daarnaast kun je een pand altijd taxeren alsof het vrij zou zijn.
“The problem with socialism is that you eventually run out of other people’s money.”
Ik neem aan dat de maximale hypothecaire lening voor zo een koopgarantwoning anders berekend wordt, en in het algemeen lager is, dan voor een woning die niet met zo een terugkoopverplichting is belast. Wat betreft het punt executieverkoop door de bank heb je wel een punt. Ik ben erg benieuwd war daarover geregeld is in de hypotheekovereenkomst en in de terugkoopovereenkomst met de woningbouwvereniging. Ik kan me bijvoorbeeld voorstellen dat de opbrengst naar de bank gaat ter dekking van de openstaande hypotheekschuld, en dat de bij aankoop verkregen korting door de huiseigenaar aan de wbv moet worden terugbetaald omdat biet meer aan de voorwaarden voor het verkrijgen van de koopgarantkorting is voldaan. Het is gebruikelijk dat banken in hun hypotheekovereenkomsten opnemen dat zij eerst komen en dat andere schuldeisers achter moeten aansluiten.quote:
Ik vind het overigens bijzonder dat banken akkoord zijn gegaan met hypotheken op deze objecten.
De maximale bedragen voor hypotheken zijn gebaseerd op executiewaardes (die er niet zijn) en vrije verkoopwaardes (die er al helemaal niet zijn).
Hoe omschrijft een taxateur de waarde van zo'n koopgarant hut?
vrije verkoopwaarde? (er is geen vrije verkoop)
marktwaarde? (welke markt?)
executievwaarde? (mag de bank het pand wel verkopen?)
Nee, dat is eigenlijk de standaard manier waarop men deze constructie toepast; je koopt de woning maar de grond blijft van de woningstichting, en daarom krijg je die 25% "korting", en omdat de erfpacht eeuwigdurend afgekocht is heb je daar iig geen probleem mee.quote:
[..]
De korting word verrekend over de taxatie, en de taxatie dient rekening te houden met de erfpacht.
Vreemd verhaal wat jij hier plaatst.
Sommige woningstichtingen geven je de keuze het met en zonder korting te kopen, en zonder korting is dan inclusief de grond en dan vervalt de terugverkoopverplichting vaak ook.
Ik snap die uitzending van de monitor niet. WIe kan mij uitleggen hoe mensen die korting hebben verloren door verkoop van hun woning?
Je koopt iets met 25% korting. Je eigen vermogen stijgt dus met 25% van de waarde van die woning als de hypotheek 100% is van de aankoopsom (dus 75% van de waarde van de woning). Je verkoopt het huis voor hetzelfde bedrag als je het hebt gekocht mits er geen waardedaling of stijging heeft plaatsgevonden. Hoe kan je dan die korting verliezen?
In de aflevering daarvoor ging het over de restschulden, ontstaan doro waardedaling namelijk.
Je koopt iets met 25% korting. Je eigen vermogen stijgt dus met 25% van de waarde van die woning als de hypotheek 100% is van de aankoopsom (dus 75% van de waarde van de woning). Je verkoopt het huis voor hetzelfde bedrag als je het hebt gekocht mits er geen waardedaling of stijging heeft plaatsgevonden. Hoe kan je dan die korting verliezen?
In de aflevering daarvoor ging het over de restschulden, ontstaan doro waardedaling namelijk.
Reason is not automatic, those who deny it cannot be conquered by it, Ayn Rand
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Nee, niet helemaal.quote:
[..]
Nee, dat is eigenlijk de standaard manier waarop men deze constructie toepast; je koopt de woning maar de grond blijft van de woningstichting, en daarom krijg je die 25% "korting", en omdat de erfpacht eeuwigdurend afgekocht is heb je daar iig geen probleem mee.
Sommige woningstichtingen geven je de keuze het met en zonder korting te kopen, en zonder korting is dan inclusief de grond en dan vervalt de terugverkoopverplichting vaak ook.
Hoe zou dit dan werken bij appartementen?
“The problem with socialism is that you eventually run out of other people’s money.”
Geen idee, ik weet wel dat het bij de woningen van woningstichtingen waarbij ik het bekeken heb wel zo ging, zeker als er ook een keuze was/is het helemaal te kopen.quote:
[..]
Nee, niet helemaal.
Hoe zou dit dan werken bij appartementen?
Die erfpacht was volgens mij eerder als waarborg bedoeld voor de WBV, en niet zozeer als de factor van belang voor de korting. Bij een identieke woning kon afhankelijk van het inkomen ook uit verschillende kortingen worden gekozen.quote:
[..]
Geen idee, ik weet wel dat het bij de woningen van woningstichtingen waarbij ik het bekeken heb wel zo ging, zeker als er ook een keuze was/is het helemaal te kopen.
“The problem with socialism is that you eventually run out of other people’s money.”
Uit het NRC]:
quote:Koopgarant veilig? Nou, nee
Huis kopen
Een huis met Koopgarant leek zo aantrekkelijk. Maar sommige kopers zitten na verkoop met grote restschulden. Ze stappen naar de rechter.
Op de eettafel ligt een glanzende brochure van chique woontorens in Apeldoorn. Veel ramen, gevels met latten bekleed. Kopen… nu of nooit!, lokt de begeleidende folder. In 2010 zette Robert van de Pol (31) de stap. Hij kocht een van de appartementen en ging er wonen met zijn vriendin Marieke Oosterveen (29).
Bij de ondertekening van de koopakte sprak de notaris geruststellend over ‘een veilige constructie’, herinneren zij zich. Er was sprake van Nationale Hypotheekgarantie, een starterslening en Koopgarant. Koopgarant is een regeling die voorziet in een korting bij aankoop en een terugkoopplicht voor de verkoper, meestal een woningcorporatie, waarbij verkoper en koper winst of verlies delen.
Die ‘veilige constructie’ pakte anders uit.
Zes jaar later zitten de twee – zij leerkracht, hij restauratieadviseur – na verkoop van de woning met een restschuld van 55.500 euro. Het stel, dat in april een baby verwacht, woont tijdelijk bij Van de Pols moeder in het Gelderse Wapenveld. „Dit is de beste manier om zo snel mogelijk van onze schuld af te komen”, zegt Van de Pol. Twee tot drie jaar moeten ze financieel afzien. Niet of nauwelijks uit eten, niet op vakantie. Elke maand zoveel mogelijk aflossen. „En dan kunnen we weer iets opbouwen.” Een eigen huis met tuin, liefst.
‘Contract is contract’
Bij de verkoop, vorig jaar, bleek hun appartement flink in waarde te zijn gedaald. Was het huis bij aankoop (casco) nog gewaardeerd op 245.000 euro, bij verkoop bleek het 134.000 euro waard.
Achteraf hebben Van de Pol en Oosterveen twijfels over de juistheid van de waardebepaling bij aankoop door de taxateur van de verkoper, woningcorporatie De Goede Woning in Apeldoorn. De prijs is veel te hoog ingeschat, stellen ze. Ook al ging het jarenlang slecht op de woningmarkt, een waardedaling van 45 procent tussen 2010 en 2016 is niet reëel, vinden zij. „Maar De Goede Woning zei: ‘Contract is contract.’”
Van de Pol en Oosterveen zijn niet de enige kopers die slechte ervaringen hebben met Koopgarant. De regeling bestaat sinds 2004 en is bedoeld om koopwoningen bereikbaar te maken voor starters en mensen met lagere inkomens, en biedt corporaties de kans huizen weer in bezit te krijgen. In Apeldoorn kreeg de recent opgerichte Stichting Koopgarantschade De Goede Woning in hoog tempo meer dan honderd leden. Bij advocaat Peter den Boef uit Houten hebben zich de afgelopen maanden tientallen kopers met klachten gemeld, afkomstig uit het hele land. De stapel dossiers groeit snel sinds televisieprogramma De Monitor in enkele uitzendingen de uitwerking van de Koopgarantregeling aan de kaak stelde.
Advocaat Den Boef stuitte op een wirwar aan regelingen en „contracten die je na tien keer lezen nog niet snapt. Het is een ondoorzichtig geheel. Dat een jongere van 23 met een restschuld van 60.000 euro komt te zitten, kan nooit de bedoeling zijn geweest van de regeling”, zegt hij.
Er lijkt sprake van te hoge taxaties bij aankoop en te lage bij terugkoop, meent Den Boef, die restschulden tot 90.000 euro voorbij zag komen. Gedupeerden twijfelen over de onafhankelijkheid van taxateurs, die hun werk doen in opdracht van de woningcorporaties. De advocaat kent voorbeelden van corporaties die teruggekochte woningen met winst van de hand hebben gedaan. „Dat roept vragen op.”
Juridische procedures
Het vorig jaar opgerichte Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) is inmiddels een onderzoek begonnen naar de handelwijze van taxateurs bij Koopgarant. Hebben zij zich wel aan de regels gehouden?
Ook de korting (20 tot 25 procent) bij aankoop leidt tot misverstanden, heeft Den Boef gemerkt. „De korting blijkt geen korting te zijn, maar wordt bij terugkoop verrekend. Zo is het eerder een renteloze lening.”
Op aanwijzing van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) heeft de Stichting OpMaat, ‘marktleider’ in het verstrekken van licenties voor Koopgarantregelingen, begin dit jaar de informatie hierover ‘verduidelijkt’. De ACM-woordvoerder: „Het woord korting wekt verwarring. Je kunt erdoor op het verkeerde been worden gezet. In het consumentenrecht is een korting iets wat je niet terug hoeft te betalen.”
Den Boef bereidt meerdere juridische procedures voor. Voor vier tot vijf ‘krepeergevallen’, onder wie Van de Pol, wil hij op korte termijn per regio en dus aan meerdere rechtbanken vragen deskundigen te benoemen die zich buigen over de taxaties en de kortingen. In een tiental zaken heeft hij corporaties aansprakelijk gesteld voor de schade.
„Het beeld ontstaat dat sommige corporaties de maatschappelijke regeling gebruiken om er zélf beter van te worden”, schreef de Vereniging Eigen Huis in een brief aan minister Stef Blok (VVD), die toen nog Wonen als portefeuille had. De vereniging verzocht de minister een onderzoek in te stellen naar de omvang van de problemen. Dat onderzoek komt er voorlopig niet, antwoordde Blok vorige week. „Ik constateer dat er reeds een aantal verbeteringen in het taxatieproces en de voorlichting is doorgevoerd.”
Toekomst
De Stichting OpMaat heeft alle corporaties die licenties hebben, gevraagd uit te zoeken of er fouten zijn gemaakt met (oude) taxaties en zo ja, die dan te verhelpen. Woningcorporatie Woonmensen, ook in Apeldoorn, heeft na klachten ontdekt dat er soms te oude, voor kopers ongunstige taxatierapporten zijn gebruikt bij de bepaling van de waarde of dat die waarde is vastgesteld op basis van prijslijsten en niet op basis van een taxatie. Woonmensen is bezig dat te herstellen.
De Goede Woning en Woonmensen bieden om verschillende redenen al enkele jaren geen woningen meer aan met Koopgarant. Toekomst heeft Koopgarant wel, denkt Hans van Harten, interimbestuurder van OpMaat. „De regeling is heel geschikt voor mensen die te rijk zijn voor een sociale huurwoning en te arm voor een koophuis. Het kan zijn dat de regeling, zeker in regio’s met hogere huizenprijzen als Amsterdam en Utrecht, weer meer relevantie krijgt. Alleen dan kunnen verpleegsters en agenten er nog een huis kopen.”
De Goede Woning wil niet op individuele zaken ingaan, en dus ook niet op die van Van de Pol. De corporatie, inmiddels door 38 Koopgarant-kopers aansprakelijk gesteld voor de schade, betreurt de twijfels over de taxaties. „Wij werken met gekwalificeerde taxateurs en zien geen reden hun werk in twijfel te trekken.” De Goede Woning heeft sinds 2008 500 woningen met Koopgarant aangeboden.
[b]Op <a href="http://forum.fok.nl/topic/2422880/2/50#p176814828" target="_blank" >maandag 29 januari 2018 10:31</a> schreef richolio het volgende:[/b]
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
Zit je toch mooi klote mee met zo'n constructie.
Op <a href="https://forum.fok.nl/topic/2677908/2/25#p208861847" target="_blank" >zaterdag 22 april 2023 13:43</a> schreef <a href="https://forum.fok.nl/user/profile/62881" target="_blank" >r_one</a> het volgende:
En ik zeg je dat je op zaterdagmiddag van 2 tot 4 in je poedelnaakie de horlepiep moet dansen op het marktplein.
En ik zeg je dat je op zaterdagmiddag van 2 tot 4 in je poedelnaakie de horlepiep moet dansen op het marktplein.
Wel een beetje rare discussie ontstaat er. Men koopt een huis voor de vraagprijs in de slechte tijd (dus niet de beste prijs) want ze krijgen 25% 'korting'. Nu zijn de huizenprijzen gedaald jarenlang en is het huis minder waard geworden. Het verschil moet je delen. (Als de huizenprijzen gestegen waren hadden ze waarschijnlijk geklaagd dat ze de winst moesten delen.)
Vraagprijs 200000 Werkelijke prijs 175000 Verkoop nu 150000 -25000 verlies
Vraagprijs 200000 Koopgarant 25% 150000 Verkoop nu 150000 -25000 verlies
Even een makkelijk rekenvoorbeeld natuurlijk maar iedereen weet dat appartementen in Apeldoorn tot de grootste waardedalers horen. Het moet ook een zeer klein appartement zijn met maar 1 slaapkamer als je er niet met 1 baby en 2 volwassenen kan wonen. Als je daar dan 245 voor betaald.
Alleen de discussie of de taxatie nu wel goed en eerlijk gaat ben ik het helemaal mee eens. Maar geen huilverhalen dat volwassen mensen een verkeerde aankoop gedaan hebben en een tuintje willen.
Vraagprijs 200000 Werkelijke prijs 175000 Verkoop nu 150000 -25000 verlies
Vraagprijs 200000 Koopgarant 25% 150000 Verkoop nu 150000 -25000 verlies
Even een makkelijk rekenvoorbeeld natuurlijk maar iedereen weet dat appartementen in Apeldoorn tot de grootste waardedalers horen. Het moet ook een zeer klein appartement zijn met maar 1 slaapkamer als je er niet met 1 baby en 2 volwassenen kan wonen. Als je daar dan 245 voor betaald.
Alleen de discussie of de taxatie nu wel goed en eerlijk gaat ben ik het helemaal mee eens. Maar geen huilverhalen dat volwassen mensen een verkeerde aankoop gedaan hebben en een tuintje willen.
Hoe kan het dan dat de bank akkoord is gegaan met een hypotheek van 245?quote:
Bij de verkoop, vorig jaar, bleek hun appartement flink in waarde te zijn gedaald. Was het huis bij aankoop (casco) nog gewaardeerd op 245.000 euro, bij verkoop bleek het 134.000 euro waard.
De bank vraagt toch normaal gesproken een onafhankelijk taxatie rapport?
(Mijn bank gaf in elk geval zelf aan wie ik moest inschakelen om te taxeren en vertrouwde niet op het rapport van de verkoper)
Tot nooit .......
Jarenlang maakte het banken amper wat uit qua zekerheid; als ze maar geld konden wegzetten wilden ze grof over de brug komen. Ik weet niet of dat in 2010 (Van der Pol) nog gedaan werd (zou wel schandalig zijn), maar jarenlang (<2008) werd het geld met bakken tegelijk in hypotheken gezet. NHG en de prijsstijgingen waren voldoende zekerheid...quote:
Hoe kan het dan dat de bank akkoord is gegaan met een hypotheek van 245?
De bank vraagt toch normaal gesproken een onafhankelijk taxatie rapport?
Op <a href="https://forum.fok.nl/topic/2677908/2/25#p208861847" target="_blank" >zaterdag 22 april 2023 13:43</a> schreef <a href="https://forum.fok.nl/user/profile/62881" target="_blank" >r_one</a> het volgende:
En ik zeg je dat je op zaterdagmiddag van 2 tot 4 in je poedelnaakie de horlepiep moet dansen op het marktplein.
En ik zeg je dat je op zaterdagmiddag van 2 tot 4 in je poedelnaakie de horlepiep moet dansen op het marktplein.
De bank heeft geen inzicht in de opdrachtgevers van een bepaalde taxateur. De 'onafhankelijke' taxateur die ook heel vaak voor de corporatie werkt is misschien niet zo heel onafhankelijk...quote:
Hoe kan het dan dat de bank akkoord is gegaan met een hypotheek van 245?
De bank vraagt toch normaal gesproken een onafhankelijk taxatie rapport?
[ Bericht 0% gewijzigd door #ANONIEM op 31-01-2017 15:54:14 ]
Als je (los van de waardestijgingen) het huis weer voor hetzelfde bedrag terug aan de corporatie verkoopt, heb je dan wel korting gehad? Volgens mij hadden mensen het idee dat ze de woning voor 75% van de waarde konden kopen, maar dat ze 'm voor 100% van de waarde weer terug konden verkopen.quote:
Ik snap die uitzending van de monitor niet. WIe kan mij uitleggen hoe mensen die korting hebben verloren door verkoop van hun woning?
Je koopt iets met 25% korting. Je eigen vermogen stijgt dus met 25% van de waarde van die woning als de hypotheek 100% is van de aankoopsom (dus 75% van de waarde van de woning). Je verkoopt het huis voor hetzelfde bedrag als je het hebt gekocht mits er geen waardedaling of stijging heeft plaatsgevonden. Hoe kan je dan die korting verliezen?
In de aflevering daarvoor ging het over de restschulden, ontstaan doro waardedaling namelijk.
Natuurlijk heb je dan korting gehad.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 15:59 schreef k_man het volgende:
[..]
Als je (los van de waardestijgingen) het huis weer voor hetzelfde bedrag terug aan de corporatie verkoopt, heb je dan wel korting gehad? Volgens mij hadden mensen het idee dat ze de woning voor 75% van de waarde konden kopen, maar dat ze 'm voor 100% van de waarde weer terug konden verkopen.
En met deze mensen kan ik trouwens echt geen medelijden hebben, dom volk wat contracten tekent zonder deze te lezen.
“The problem with socialism is that you eventually run out of other people’s money.”
Dat is maar de vraag. Normaal gesproken hoef je korting niet terug te geven. Als ik met korting een tv kan kopen, hoef ik die korting niet terug te geven als ik de tv weer verkoop.quote:
Natuurlijk heb je dan korting gehad.
Je zou kunnen zeggen dat mensen hun koopcontract dan maar beter hadden moeten lezen, maar die contracten schenen zelfs voor professionals nauwelijks begrijpelijk te zijn, zo zei althans een gespecialiseerde advocaat in de uitzending.
Het grootste probleem lijken me echter de zeer discutabele taxaties. Mensen die een huis kopen dat - zelfs na de korting - duurder is dan een groter huis aan de overkant van de straat.
[ Bericht 2% gewijzigd door #ANONIEM op 31-01-2017 16:26:38 ]
Wat heeft dat met koopgarant te maken?quote:
[..]
Dat is maar de vraag. Normaal gesproken hoef je korting niet terug te geven. Als ik met korting een tv kan kopen, hoef ik die korting niet terug te geven als ik de tv weer verkoop.
Je zou kunnen zeggen dat mensen hun koopcontract dan maar beter hadden moeten lezen, maar die contracten schenen zelfs voor professionals nauwelijks begrijpelijk te zijn, zo zei althans een gespecialiseerde advocaat in de uitzending.
Het grootste probleem lijken me echter de zeer discutabele taxaties. Mensen die een huis kopen dat - zelfs na de korting - duurder is dan een groter huis aan de overkant van de straat.
Je hebt de uitzending niet gezien? Kijk die maar even. Dat werkt makkelijker dan dat ik hier een heel verhaal na moet vertellen.quote:
[..]
Wat heeft dat met koopgarant te maken?
Hoe de korting werkt (en de voorwaarden) was volgens mij bij iedereen duidelijk. Ook bij de geinterviewden in het programma. Maar in de tijd dat dit speelde was er nog een blind vertrouwen in banken, woningbouw, verzekeraars. Nu blijkt dat ook de taxateurs niet betrouwbaar waren.
Ik vraag me af of je met het originele taxatierapport alsnog een redelijke aanschafprijs kan bepalen. (WOZ waarde ten tijde van aanschaf?) Dan weet je ook hoeveel korting je in werkelijkheid hebt gekregen.
[ Bericht 27% gewijzigd door Speekselklier op 31-01-2017 16:40:50 ]
Ik vraag me af of je met het originele taxatierapport alsnog een redelijke aanschafprijs kan bepalen. (WOZ waarde ten tijde van aanschaf?) Dan weet je ook hoeveel korting je in werkelijkheid hebt gekregen.
[ Bericht 27% gewijzigd door Speekselklier op 31-01-2017 16:40:50 ]
Tot nooit .......
Als jij afspreekt om een korting te hanteren bij terugverkoop dan is er nog steeds sprake van een korting bij aankoop. Voor deze mensen resulterend in lagere maandlasten.quote:
Dat is maar de vraag. Normaal gesproken hoef je korting niet terug te geven. Als ik met korting een tv kan kopen, hoef ik die korting niet terug te geven als ik de tv weer verkoop.
Het echte probleem zijn de mensen die alles gelezen hebben en het ook allemaal begrepen maar die nu geconfronteerd worden met een te lage taxatie bij terugverkoop.
Mensen die nu gaan beweren dat zij niet wisten hoe de korting in zijn werk gaat zou men de mond moeten snoeren, dom volk en eigen schuld.
“The problem with socialism is that you eventually run out of other people’s money.”
Wel als je hem weer inruilt.quote:
[..]
Dat is maar de vraag. Normaal gesproken hoef je korting niet terug te geven. Als ik met korting een tv kan kopen, hoef ik die korting niet terug te geven als ik de tv weer verkoop.
Je zou kunnen zeggen dat mensen hun koopcontract dan maar beter hadden moeten lezen, maar die contracten schenen zelfs voor professionals nauwelijks begrijpelijk te zijn, zo zei althans een gespecialiseerde advocaat in de uitzending.
Het grootste probleem lijken me echter de zeer discutabele taxaties. Mensen die een huis kopen dat - zelfs na de korting - duurder is dan een groter huis aan de overkant van de straat.
Als je afgelopen zaterdag een TV in de 21% BTW actie bij de MediaMarkt had gekocht en deze bleek toch niet te bevallen en je wilt hem maandag omruilen voor een duurder model dan krijg je voor de TV die je zaterdag kocht gewoon het bedrag terug dat hij zaterdag gekost heeft (dus de reguliere prijs minus die 21% BTW) en mag je maandag de volle mep betalen voor het duurdere model, en niet de prijs die het duurdere model zaterdag in de BTW-actie nog had.
[ Bericht 0% gewijzigd door Leandra op 31-01-2017 17:02:19 ]
Dat heeft er in zoverre mee te maken dat de koopgarantwoningen dus veel te hoog getaxeerd waren.quote:
[..]
Wat heeft dat met koopgarant te maken?
En dat is een van de problemen in dit verhaal: te hoge taxatie bij aankoop en een te lage taxatie bij terugverkoop.
Vond de uitzending ook tegenvallen, en wel om deze redenquote:
Ik zit het nu even te kijken, maar wat een zwaktebod dat ze op zo'n flauwe manier op die korting ingaan, wel de dames van de kledingwinkel vragen wat het betekent, die 50% korting op het tweede pak, maar niet vragen wat je terugkrijgt als je dat tweede pak weer terug komt brengen.
Want daar gaat het natuurlijk om, je krijgt 25% korting als je koopt, maar als je terugverkoopt dan verkoop je niet voor de volle prijs terug, maar ook met 25% korting.
Als ik een TV van ¤ 1.000 koop bij de MediaMarkt en ik krijg daar 25% korting op, dan krijg ik ook niet de volle ¤ 1.000 terug als ik hem terug kom brengen, maar slechts ¤ 750,=
Ze hadden veel beter kunnen inzetten op het verhaal van de te hoge verkoopprijzen en te lage terugkoopprijzen, dan op die korting waarvan mensen achteraf stellen dat ze niet begrepen dat als ze met korting kopen dat ze dan ook met korting terugverkopen.
Liever die rare taxaties onderzoeken dan het begrip 'korting'. Want iedereen snapt ook wel dat de wbv geen huis verkoopt voor 90% en vervolgens weer terugkoopt voor 100%. Dat blijft natuurlijk gewoon 90%. Het voordeel van koopgarant is dat je als koper beschikking krijgt over een huis dat zonder korting net buiten je mogelijkheden lag. Dat er vervolgens geklootvioold wordt met die taxaties, daarin sta je als consument met je rug tegen de muur en dat is kwalijk.
Somebody that I used to know
De essentie van het hele probleem zoals beschreven in dit topic (en daarbuiten). Ik weet dat hypotheekadviseurs, makelaars en taxateurs vroeger "onder éénhoedje speelden" om uiteindelijk de buit te verdelen.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 17:03 schreef Postbus100 het volgende:
Dat er vervolgens geklootvioold wordt met die taxaties, daarin sta je als consument met je rug tegen de muur en dat is kwalijk.
Kwam je bij een makelaar voor aankoop van een woning: die wist wel een prima hypotheekadviseur voor de perfect passende hypotheek. Die hypotheekadviseur wist wel een taxateur die voor een marktconformer taxatie zou zorgen.
Dus onafhankelijk? Dat haalt je de koekoek.
Op <a href="https://forum.fok.nl/topic/2677908/2/25#p208861847" target="_blank" >zaterdag 22 april 2023 13:43</a> schreef <a href="https://forum.fok.nl/user/profile/62881" target="_blank" >r_one</a> het volgende:
En ik zeg je dat je op zaterdagmiddag van 2 tot 4 in je poedelnaakie de horlepiep moet dansen op het marktplein.
En ik zeg je dat je op zaterdagmiddag van 2 tot 4 in je poedelnaakie de horlepiep moet dansen op het marktplein.
Waarom zeiden ze dan van niet? En waarom moest de ACM zich er dan mee bemoeien? Waarom kwam die advocaat vertellen dat de contracten voor een leek onbegrijpelijk zijn?quote:
Hoe de korting werkt (en de voorwaarden) was volgens mij bij iedereen duidelijk. Ook bij de geinterviewden in het programma.
Een product retourneren is natuurlijk iets heel anders dan een product (door)verkopen.quote:
[..]
Wel als je hem weer inruilt.
Als je afgelopen zaterdag een TV in de 21% BTW actie bij de MediaMarkt had gekocht en deze bleek toch niet te bevallen en je wilt hem maandag omruilen voor een duurder model dan krijg je voor de TV die je zaterdag kocht gewoon het bedrag terug dat hij zaterdag gekost heeft (dus de reguliere prijs minus die 21% BTW) en mag je maandag de volle mep betalen voor het duurdere model, en niet de prijs die het duurdere model zaterdag in de BTW-actie nog had.
Omdat mensen bij de grootste uitgaven van hun leven alleen de brochure lazen maar niet hun contracten en daarbij mensen die andere belangen hebben schijnbaar op hun mooie blauwe ogen geloofden en zelf niet de juiste of helemaal geen vragen stelden.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 18:17 schreef k_man het volgende:
[..]
Waarom zeiden ze dan van niet? En waarom moest de ACM zich er dan mee bemoeien? Waarom kwam die advocaat vertellen dat de contracten voor een leek onbegrijpelijk zijn?
En als die contracten voor een leek onbegrijpelijk zijn, waarom zet een leek dan zijn handtekening onder een papier wat hij/zij niet begrijpt (los daarvan ben je ook best wel simpel als je deze contracten niet begreep)
“The problem with socialism is that you eventually run out of other people’s money.”
Je mag het dan ook niet doorverkopen, je mag het alleen maar terugverkopen aan de verkoper.quote:
[..]
Een product retourneren is natuurlijk iets heel anders dan een product (door)verkopen.
En dat is nu het hele probleem. Je mag niet doorverkopen tegen de echte marktwaarde aan een willekeurige geïnteresseerde. Je mag alleen verkopen aan de partij waar jij het ook van gekocht hebt. Dus "retourneren" na een langere gebruiksperiode. Tegen de prijs die wordt bepaald door een niet zo heel onpartijdige taxateur waar de woningbouw een behoorlijk grote klant is.quote:
[..]
Een product retourneren is natuurlijk iets heel anders dan een product (door)verkopen.
Natuurlijk is er niet één keiharde prijs voor een woning te noemen bij een taxatie. Taxatie is van zoveel factoren afhankelijk, dat als je 5 taxateurs vraagt om een woning te taxeren, de taxateurs met de grootste afwijking ten opzichte van het gemiddelde best meer dan 5% kunnen afwijken van het gemiddelde.
5% naar boven en 5% naar beneden ten opzichte van een gemiddelde van 2 ton, maakt een prijsverschil van 20.000 euro. Een afwijking van 10% op het gemiddelde is zelfs niet ondenkbaar. Veel geld, zeker voor de groep die een koopgarantregeling nodig hebben om een appartement of simpel rijtjeshuis te kunnen kopen.
De meeste taxateurs zijn hierin zelfs beïnvloedbaar. Ze vragen vooraf de reden van taxatie. Is het voor een WOZ-bezwaar, dan zullen ze laag inzetten. Is het ter ondersteuning van de vraagprijs bij een voorgenomen verkoop, dan zullen ze hoog inzetten. Is het voor de hypotheekaanvraag, dan zullen ze meestal op of net iets boven de overeengekomen koopprijs uitkomen. En is het voor de woningbouw die de woning moet terugkomen, dan zullen ze laag inzetten. Binnen de marge van 5 tot 10% rond de 'gemiddelde taxatiewaarde bij echt onafhankelijke taxatie', zal de taxateur zijn best doen om vooral de partij die zijn rekening betaald tevreden te stellen. Bij koopgarant-taxaties is de woningbouw de partij die de rekening moet betalen... Do your math.
