Koopgarant #2

Ik heb inderdaad alle taxatierapporten. Dat maakt het verhaal in ieder geval beter onderbouwd, itt dat je zelf de rapporten niet in mag zien...

quote:

Op zaterdag 14 januari 2017 16:42 schreef Worteltjestaart het volgende:

[..]

Ja zeker maar ik bedoel dat het gezien het bedrag van de 2e taxatie op het eerste gezicht niet lijkt alsof de eerste taxateur bewust een flink te hoog bedrag heeft getaxeerd.
Een verschil van een paar k¤ vind ik niet raar, als het 30k¤ zou zijn gaat het wat anders worden

Er wordt inderdaad ook best vaak gesproken over de te hoge taxatiewaarde bij de aankoop van het koopgarant-huis, dus dat de 100% waarde veel te hoog was, maar destijds is toch ook een taxateur in opdracht van de koper of de bank ook aan die waarde gekomen, anders had je als koper de hypotheek destijds niet rond kunnen krijgen.

De koper ben ik zelf, ik heb geen opdracht gegeven voor een minimaal bedrag hoor.
En de hypotheek is een stuk lager dan de marktwaarde, da's het enige waar de bank op let. Tenminste, de terugkoopregeling en koopgarantvoorwaarden zijn voor de bank niet van belang (wat overigens in mijn ogen fout is).

Hmm, misschien ook maar eens lid worden

Wij hebben in ~2010-2011 gekocht van Woonbron met koopgarantie (25% korting regeling). Taxatie moest (verplicht) door een door hun aangewezen partij plaatsvinden.

Misschien hebben wij ook teveel betaald

/edit
Ik heb even snel ons koopovereenkomst doorgenomen. Er staat vrij weinig over de koopgarant regeling, behalve;

Bij de koopovereenkomst horen;
- de algemene voorwaarden voor de koopovereenkomst met toepassing van Koopgarant-/Koopcomfortbepalingen bij nieuwbouw appartementsrechten, versie 10 februari 2010.
- de algemene toelichting voor de koopovereenkomst met toepassing van Koopgarant-/Koopcomfortbepalingen bij nieuwbouw appartementsrechten, versie 10 februari 2010.

en

- De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen bedraagt ¤ 203.000 v.o.n. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.
- Op de onderhandse verkoopwaarde brengt de ondernemer een koperskorting in mindering van 25%, ofwel ¤ 50.750,-
- De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming), berekend als de onderhandse verkoopwaarde verminderd met de koperskorting, bedraagt ¤ 152.250,- vo.o., te weten de totale koopsom inclusief omzetbelasting, doch exclusief meerwerk en renteverlies tijdens de bouw.


Ik kan alleen nergens de algemene voorwaarden en toelichting (versie 10 februari 2010) nergens vinden

[ Bericht 30% gewijzigd door xaban06 op 15-01-2017 18:13:44 ]

quote:

Op zondag 15 januari 2017 17:46 schreef xaban06 het volgende:
Hmm, misschien ook maar eens lid worden

Wij hebben in ~2010-2011 gekocht van Woonbron met koopgarantie (25% korting regeling). Taxatie moest (verplicht) door een door hun aangewezen partij plaatsvinden.

Misschien hebben wij ook teveel betaald

/edit
Ik heb even snel ons koopovereenkomst doorgenomen. Er staat vrij weinig over de koopgarant regeling, behalve;

Bij de koopovereenkomst horen;
- de algemene voorwaarden voor de koopovereenkomst met toepassing van Koopgarant-/Koopcomfortbepalingen bij nieuwbouw appartementsrechten, versie 10 februari 2010.
- de algemene toelichting voor de koopovereenkomst met toepassing van Koopgarant-/Koopcomfortbepalingen bij nieuwbouw appartementsrechten, versie 10 februari 2010.

en

- De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen bedraagt ¤ 203.000 v.o.n. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.
- Op de onderhandse verkoopwaarde brengt de ondernemer een koperskorting in mindering van 25%, ofwel ¤ 50.750,-
- De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming), berekend als de onderhandse verkoopwaarde verminderd met de koperskorting, bedraagt ¤ 152.250,- vo.o., te weten de totale koopsom inclusief omzetbelasting, doch exclusief meerwerk en renteverlies tijdens de bouw.

Ik kan alleen nergens de algemene voorwaarden en toelichting (versie 10 februari 2010) nergens vinden

Mijn versie is van 1 augustus 2010.
Als U mij in een PB uw email geeft kan ik deze wel aan U mailen als U wilt ?
Mijne zijn van 1 augustus 2010 dus ik neem aan dat het niet heel veel verschilt?
Anders kunt U contact opnemen met de stichting, wellicht hebben zij de juiste versie uit een andere zaak?

Ik zit het nu even te kijken, maar wat een zwaktebod dat ze op zo'n flauwe manier op die korting ingaan, wel de dames van de kledingwinkel vragen wat het betekent, die 50% korting op het tweede pak, maar niet vragen wat je terugkrijgt als je dat tweede pak weer terug komt brengen.

Want daar gaat het natuurlijk om, je krijgt 25% korting als je koopt, maar als je terugverkoopt dan verkoop je niet voor de volle prijs terug, maar ook met 25% korting.

Als ik een TV van ¤ 1.000 koop bij de MediaMarkt en ik krijg daar 25% korting op, dan krijg ik ook niet de volle ¤ 1.000 terug als ik hem terug kom brengen, maar slechts ¤ 750,=

Ze hadden veel beter kunnen inzetten op het verhaal van de te hoge verkoopprijzen en te lage terugkoopprijzen, dan op die korting waarvan mensen achteraf stellen dat ze niet begrepen dat als ze met korting kopen dat ze dan ook met korting terugverkopen.

quote:

Op dinsdag 17 januari 2017 20:00 schreef Leandra het volgende:

Want daar gaat het natuurlijk om, je krijgt 25% korting als je koopt, maar als je terugverkoopt dan verkoop je niet voor de volle prijs terug, maar ook met 25% korting.

Als ik een TV van ¤ 1.000 koop bij de MediaMarkt en ik krijg daar 25% korting op, dan krijg ik ook niet de volle ¤ 1.000 terug als ik hem terug kom brengen, maar slechts ¤ 750,=

Koopgarant is meer van je koopt een tv van ¤1000 met 25% korting, dus ¤750. Vervolgens breng je hem terug en krijgt er nog maar ¤500 voor terug, want het was geen gratis korting natuurlijk.

quote:

Op dinsdag 17 januari 2017 21:34 schreef Smorri het volgende:

[..]

Koopgarant is meer van je koopt een tv van ¤1000 met 25% korting, dus ¤750. Vervolgens breng je hem terug en krijgt er nog maar ¤500 voor terug, want het was geen gratis korting natuurlijk.

Dat het daar op neerkomt doordat ze met die prijzen lopen te klieren is wat anders, maar dan moeten ze het daar over hebben.

Je betaalt de korting niet nog een keer terug.

quote:

Op dinsdag 17 januari 2017 20:00 schreef Leandra het volgende:
Ik zit het nu even te kijken, maar wat een zwaktebod dat ze op zo'n flauwe manier op die korting ingaan, wel de dames van de kledingwinkel vragen wat het betekent, die 50% korting op het tweede pak, maar niet vragen wat je terugkrijgt als je dat tweede pak weer terug komt brengen.

Want daar gaat het natuurlijk om, je krijgt 25% korting als je koopt, maar als je terugverkoopt dan verkoop je niet voor de volle prijs terug, maar ook met 25% korting.

Als ik een TV van ¤ 1.000 koop bij de MediaMarkt en ik krijg daar 25% korting op, dan krijg ik ook niet de volle ¤ 1.000 terug als ik hem terug kom brengen, maar slechts ¤ 750,=

Ze hadden veel beter kunnen inzetten op het verhaal van de te hoge verkoopprijzen en te lage terugkoopprijzen, dan op die korting waarvan mensen achteraf stellen dat ze niet begrepen dat als ze met korting kopen dat ze dan ook met korting terugverkopen.

Ik ben het met je eens, nu gooien ze het op het woord korting, eerst ging het over de enorme waardedalingen waar kopers mee te maken kregen. Dus: hebben kopers destijds te duur gekocht?

Maar wat ik al eerder typte: destijds bij de aankoop is het pand ook getaxeerd voor de koper en toen is de taxateur van de koper ook aan de 100% waarde gekomen, want banken deden best moeilijk over de Koopgarant-constructie met erfpachtgrond.

Ben benieuwd hoe dit afloopt, er zijn toch allemaal modelcontracten en regels van de stichting Opmaat gebruikt, dus het is niet echt zo dat iedere corporatie het zelf steeds opnieuw heeft uitgevonden.

quote:

Op dinsdag 17 januari 2017 20:00 schreef Leandra het volgende:
Ik zit het nu even te kijken, maar wat een zwaktebod dat ze op zo'n flauwe manier op die korting ingaan, wel de dames van de kledingwinkel vragen wat het betekent, die 50% korting op het tweede pak, maar niet vragen wat je terugkrijgt als je dat tweede pak weer terug komt brengen.

Want daar gaat het natuurlijk om, je krijgt 25% korting als je koopt, maar als je terugverkoopt dan verkoop je niet voor de volle prijs terug, maar ook met 25% korting.

Als ik een TV van ¤ 1.000 koop bij de MediaMarkt en ik krijg daar 25% korting op, dan krijg ik ook niet de volle ¤ 1.000 terug als ik hem terug kom brengen, maar slechts ¤ 750,=

Ze hadden veel beter kunnen inzetten op het verhaal van de te hoge verkoopprijzen en te lage terugkoopprijzen, dan op die korting waarvan mensen achteraf stellen dat ze niet begrepen dat als ze met korting kopen dat ze dan ook met korting terugverkopen.

Dit zal in andere uitzendingen die volgen nog gaan gebeuren.
Er moet bij een hoop instanties/organisaties geïnformeerd worden.
De rol van de taxateur komt nog echter moeten wel de daar mee betrokken organisaties reageren of iets.
Er zijn nu dusdanig veel meldingen bij het programma en de stichting dat iedereen ze verhaal heeft kunnen doen.
Een grote groep heeft dus problemen met de korting dus ook netjes om dat te laten zien.
Het gaat om koopgarant in het algemeen, en de een heeft met korting problemen/schulden, de ander met de rol van de taxateur, weer een ander met de woningcoporatie, etc.
Dat er dus meerdere dingen mis zijn met koopgarant en de monitor dit ook laat zien vind ik alleen maar interessant.

Hebben jullie in de koopgarantvoorwaarden en notariële aktes niet die rekenformule staan hoe de terugkoopprijs wordt bepaald?

quote:

Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie.

De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed – waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht - wordt als volgt berekend: de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule:

U + S + (T2 – S – T1) x X%

Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:
U: de Uitgifteprijs.
S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;
T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning;
T1: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte;
X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I;

Hier staat toch wel duidelijk dat de terugkoopprijs dezelfde is als de verkoopprijs +/- waardeontwikkelingen.

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 09:35 schreef Worteltjestaart het volgende:
Hebben jullie in de koopgarantvoorwaarden en notariële aktes niet die rekenformule staan hoe de terugkoopprijs wordt bepaald?

[..]

Hier staat toch wel duidelijk dat de terugkoopprijs dezelfde is als de verkoopprijs +/- waardeontwikkelingen.

De discussie in de aflevering was meer principieel het gebruik van het woord korting terwijl het geen echte 'korting' zou zijn in de strikte zin van het woord.
Vervolgens werd er duidelijk gemaakt dat het in principe wel in het contract stond in deze ingewikkelde formule bijvoorbeeld maar nergens echt duidelijk stond aangegeven.

Persoonlijk vind ik het een beetje naïef om te denken dat je bij verkoop de volledige woningwaarde terug zou krijgen en dus tienduizenden euro's 'winst' maakt en de woningbouw bij elke doorverkoop dat bedrag verliest. Voor mij is van begin af aan duidelijk geweest dat ik weer 85% van de woningwaarde terug zou krijgen met een verdeelsleutel voor de meer-/minderwaarde. De formule heb ik ook bekeken om zeker te weten hoe de berekening zou zijn bij terugkoop.
Het grote voordeel van deze 'korting' is dat je minder hypotheek hoeft te nemen en dus lagere maandlasten hebt.

Ik ben het wel met Leandra eens dat het jammer is dat juist hier de focus op lag bij deze aflevering.

Bij nader inzien vraag ik me eigenlijk af of mensen die niet snappen dat ze de woning die ze met korting van de woningstichting hebben gekocht, ook weer met korting aan de woningstichting moeten terugverkopen, wel de betekenis van van het woord "vereffenen" begrijpen.

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 13:31 schreef Leandra het volgende:
Bij nader inzien vraag ik me eigenlijk af of mensen die niet snappen dat ze de woning die ze met korting van de woningstichting hebben gekocht, ook weer met korting aan de woningstichting moeten terugverkopen, wel de betekenis van van het woord "vereffenen" begrijpen.

Dat deel snappen ze prima, het enige dat ze niet snappen dat de woning door een bevriende taxateur bij aankoop op 120k wordt getaxeert en bij verkoop een maand later door diezelfde bevriende taxateur op 80k.

De kopers gingen uit dat de taxaties eerlijk waren.

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 13:31 schreef Leandra het volgende:
Bij nader inzien vraag ik me eigenlijk af of mensen die niet snappen dat ze de woning die ze met korting van de woningstichting hebben gekocht, ook weer met korting aan de woningstichting moeten terugverkopen, wel de betekenis van van het woord "vereffenen" begrijpen.

Ik proef vooral bij een aantal van die mensen die zeggen dat een notaris of makelaar hen had moeten wijzen op het feit dat dit in de voorwaarden/het contract stond dat zij gewoon niets gelezen hebben. Indien zo hadden zij zelf ook actief moeten vragen om een uitleg als zij een deel niet begrijpen.

Ik begrijp wel dat mensen enige bescherming mogen genieten tegen de "geharde vakmensen" maar er word hier wel heel gemakkelijk aan eigen verantwoording en inspanningsverplichting voorbij gegaan. Jammer want de publieke opinie kantelt hierdoor in elk geval enorm.

Ik kan mij eigenlijk niet voorstellen dat dit niet in de officiële stukken stond (anders ben je er ook niet aan gehouden natuurlijk)

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 13:43 schreef Speekselklier het volgende:

[..]

Dat deel snappen ze prima, het enige dat ze niet snappen dat de woning door een bevriende taxateur bij aankoop op 120k wordt getaxeert en bij verkoop een maand later door diezelfde bevriende taxateur op 80k.

De kopers gingen uit dat de taxaties eerlijk waren.

Er spelen 2 dingen op dit moment.

- Gesjoemel met de taxaties.
- Mensen die stellen dat zij niet begrepen waar zij mee bezig waren.

En dat zijn twee totaal verschillende dingen.

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 13:43 schreef Speekselklier het volgende:

[..]

Dat deel snappen ze prima, het enige dat ze niet snappen dat de woning door een bevriende taxateur bij aankoop op 120k wordt getaxeert en bij verkoop een maand later door diezelfde bevriende taxateur op 80k.

De kopers gingen uit dat de taxaties eerlijk waren.

Dat is dan ook het werkelijke probleem waar men zondag op had moeten focussen, ipv een heel verhaal over korting die geen korting is.
Dat is het wel, maar je koopt met korting en verkoopt weer met diezelfde korting.

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 14:43 schreef Leandra het volgende:

[..]

Dat is dan ook het werkelijke probleem waar men zondag op had moeten focussen, ipv een heel verhaal over korting die geen korting is.
Dat is het wel, maar je koopt met korting en verkoopt weer met diezelfde korting.

Het is zelfs zo dat wij de woning wel gekocht hebben, maar de grond niet. Daardoor de "korting". De grond is een eeuwigdurend afgekochte erfpacht, zodat de woning uiteindelijk "beschikbaar" blijft voor de sociale woningmarkt.
Volgens mij is het zelfs een vereiste vanuit de regering bij deze constructies, anders zou het ook gewoon een gift zijn natuurlijk.

Maar goed, dat was ons van begin af aan duidelijk. Nu zitten we mooi goedkoop, bouwen wat op en zijn snel de woning kwijt als we wat anders zouden willen.

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 16:28 schreef ender_xenocide het volgende:

[..]

Het is zelfs zo dat wij de woning wel gekocht hebben, maar de grond niet. Daardoor de "korting". De grond is een eeuwigdurend afgekochte erfpacht, zodat de woning uiteindelijk "beschikbaar" blijft voor de sociale woningmarkt.
Volgens mij is het zelfs een vereiste vanuit de regering bij deze constructies, anders zou het ook gewoon een gift zijn natuurlijk.

Maar goed, dat was ons van begin af aan duidelijk. Nu zitten we mooi goedkoop, bouwen wat op en zijn snel de woning kwijt als we wat anders zouden willen.

De korting word verrekend over de taxatie, en de taxatie dient rekening te houden met de erfpacht.

Vreemd verhaal wat jij hier plaatst.

Ik vind het overigens bijzonder dat banken akkoord zijn gegaan met hypotheken op deze objecten.
De maximale bedragen voor hypotheken zijn gebaseerd op executiewaardes (die er niet zijn) en vrije verkoopwaardes (die er al helemaal niet zijn).

Hoe omschrijft een taxateur de waarde van zo'n koopgarant hut?
vrije verkoopwaarde? (er is geen vrije verkoop)
marktwaarde? (welke markt?)
executievwaarde? (mag de bank het pand wel verkopen?)

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 17:03 schreef Speekselklier het volgende:
Ik vind het overigens bijzonder dat banken akkoord zijn gegaan met hypotheken op deze objecten.
De maximale bedragen voor hypotheken zijn gebaseerd op executiewaardes (die er niet zijn) en vrije verkoopwaardes (die er al helemaal niet zijn).

Hoe omschrijft een taxateur de waarde van zo'n koopgarant hut?
vrije verkoopwaarde? (er is geen vrije verkoop)
marktwaarde? (welke markt?)
executievwaarde? (mag de bank het pand wel verkopen?)

Optie 1: De wbv koopt het object op korte termijn terug.
Optie 2: wbv doet dit niet en pleegt contractbreuk, dus hopla de vrije markt op.

Hoe kan de bank hier verliezen?

Daarnaast kun je een pand altijd taxeren alsof het vrij zou zijn.

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 16:55 schreef hottentot het volgende:

[..]

De korting word verrekend over de taxatie, en de taxatie dient rekening te houden met de erfpacht.

Vreemd verhaal wat jij hier plaatst.

Nee, dat is eigenlijk de standaard manier waarop men deze constructie toepast; je koopt de woning maar de grond blijft van de woningstichting, en daarom krijg je die 25% "korting", en omdat de erfpacht eeuwigdurend afgekocht is heb je daar iig geen probleem mee.

Sommige woningstichtingen geven je de keuze het met en zonder korting te kopen, en zonder korting is dan inclusief de grond en dan vervalt de terugverkoopverplichting vaak ook.

Ik snap die uitzending van de monitor niet. WIe kan mij uitleggen hoe mensen die korting hebben verloren door verkoop van hun woning?
Je koopt iets met 25% korting. Je eigen vermogen stijgt dus met 25% van de waarde van die woning als de hypotheek 100% is van de aankoopsom (dus 75% van de waarde van de woning). Je verkoopt het huis voor hetzelfde bedrag als je het hebt gekocht mits er geen waardedaling of stijging heeft plaatsgevonden. Hoe kan je dan die korting verliezen?
In de aflevering daarvoor ging het over de restschulden, ontstaan doro waardedaling namelijk.

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 17:51 schreef Leandra het volgende:

[..]

Nee, dat is eigenlijk de standaard manier waarop men deze constructie toepast; je koopt de woning maar de grond blijft van de woningstichting, en daarom krijg je die 25% "korting", en omdat de erfpacht eeuwigdurend afgekocht is heb je daar iig geen probleem mee.

Sommige woningstichtingen geven je de keuze het met en zonder korting te kopen, en zonder korting is dan inclusief de grond en dan vervalt de terugverkoopverplichting vaak ook.

Nee, niet helemaal.

Hoe zou dit dan werken bij appartementen?