POL Politiek
Discussies en diepgaande gesprekken over de politiek in de breedste zin van het woord kun je hier voeren.
In Groningen betaal je ook veel minder voor grond dan in de Randstad.quote:Op zondag 2 november 2014 20:39 schreef Paper_Tiger het volgende:
[..]
Dat onderschrijft toch precies wat ik daarvoor stelde?
Nederland is dan ook een zeer gewilde plek.quote:
[..]
Dat is op bepaalde zeer gewilde plekken zoals de City van Londen. HRA maakt alle huizen te duur. Bij een woning gaat het bij het tot stand komen van de prijs om wat de koper maximaal kan betalen niet om de kostprijs van een huis. HRA drijft die prijs op.
so long and thanks for all the fish
Waar het uiteindelijk gewoon op neerkomt is dat je inkomensongelijkheid niet moet bestrijden door rijken te plunderen, maar door armen uit te leggen hoe je geld verdiend.
Die zal simpelweg omlaag gaan. Het is niet logisch om te veronderstellen dat indien de winst van grondverkoop lager wordt deze dus zal worden gehaald met de bouw. Als de grondprijs immers daalt, komt dit door vraag en aanbod, wat ook gewoon zijn effect zal hebben op de rest van de prijsstelling.quote:
Ik ging er van uit dat ik dit niet uit zou hoeven te spellen (ik had je slimmer ingeschat)
Marge is niet zo heel groot bij het bouwen, hoe wil men dat volhouden?quote:Op zondag 2 november 2014 21:35 schreef justanick het volgende:
[..]
Die zal simpelweg omlaag gaan. Het is niet logisch om te veronderstellen dat indien de winst van grondverkoop lager wordt deze dus zal worden gehaald met de bouw. Als de grondprijs immers daalt, komt dit door vraag en aanbod, wat ook gewoon zijn effect zal hebben op de rest van de prijsstelling.
Ik ging er van uit dat ik dit niet uit zou hoeven te spellen (ik had je slimmer ingeschat)
Als er een beperkte woningvoorraad is, heb je gelijk. Maar dat is niet het enige alternatief. Ik zou bij een beperkte aanbod van woningen liever anders reguleren. De overheid kan bouwgrond goedkoop ter beschikking stellen (waarbij eigen woningbezit voorrang heeft) door landbouwgrond te onteigenen voor een prijs die past bij landbouwgrond, en deze grond als bouwgrond voor dezelfde prijs beschikbaar stellen. De prijs van een nieuwbouwwoning nadert dan de bouwkosten.quote:
[..]
Omdat, en dat zou niet anders in NL zijn, investeerders en beleggers onbeperkte renteaftrek houden (en overigens ook onbeperkte aftrek van alle andere kosten). Als je vervolgens burgers in een slechtere positie brengt, lopen ze achterstand op de huizenmarkt, worden ze eruitgeconcureeerd, en krijg je een verhuurders markt met dito huur prijzen. / rendementen. En dat trekt vervolgens weer meer investeerders, ook buitenlandse aan. Je creeert een grote groep die uitgemelkt gaan worden.
HRA is enorm emanciperend qua bezit en vermogensverdeling, het is voor mij een raadsel waarom daar in NL altijd aan voorbijgegaan wordt.
[..]
Om te voorkomen dat de prijs van bestaande woningen daar toch ver bovenuit stijgt, is een beperk overschot aan woningen nodig (net als op de arbeidsmarkt).
Die heb je nu ook. Voor huurders moet er een publieke optie zijn (dat is een door de overheid gerunde wooncooperatie).quote:ja, je krigt dan een groep die moet huren en geen alternatief heeft. Dat is aantrekkelijk voor investeerders.
The view from nowhere.
quote:
Mensen die gewerkt hebben, belasting hebben betaald en netjes hebben gespaard, hun verdiensten willen houden dan noemen we dat "hebzucht". Als mensen die er niet voor gewerkt hebben dat willen afpakken noemen we dat "solidariteit".
Het is maar hoe je het 'framed'.quote:
Als mensen die er voor gewerkt hebben hun verdiensten willen houden dan noemen we dat "hebzucht". Als mensen die er niet voor gewerkt hebben dat willen afpakken noemen we dat "solidariteit".
The view from nowhere.
De huizenboom in diverse landen heeft verschillende mechanismen. In de VS kon men de hypotheken met winst doorschuiven (door het te verkopen als lager-risico, want gemixed). Daardoor hadden de hypotheekverstrekkers geen belang bij het letten op de risico's en namen ze juist extra risico (ze leende maar raak). In Spanje en Ierland viel het samen met de onroerend goed boom, die typisch is voor een snel groeiende economie.quote:
[..]
Hoe verklaar je exponentieel hogere huizenprijzen in landen waar ze geen HRA hebben dan?
In alle gevallen werd het aangejaagd door een klimaat waarin bezit 'het gouden kalf' is en een tijd waarin de financiele sector vleugels kreeg.
The view from nowhere.
Er is geen markt in bouwgrond.quote:
Als de grondprijs immers daalt, komt dit door vraag en aanbod, wat ook gewoon zijn effect zal hebben op de rest van de prijsstelling.
Of beter gezegd: Men biedt voor bouwgrond de prijs die de bouw en verkoop van woningen rendabel maakt. Maar niet veel minder omdat er meer kapers op de kust zijn die tegen elkaar opbieden.
--> grondprijs bouwgrond = marktwaarde bebouwing - bouwkosten
De laatste twee bedragen worden al door de markt bepaald (woningmarkt & bouwmarkt). De grond prijs kan niet anders dan daarbij aansluiten, zodat:
marktwaarde bebouwing = bouwkosten + grondprijs bouwgrond
Alle gebakken lucht zit daarom in de grondprijs.
[ Bericht 10% gewijzigd door deelnemer op 02-11-2014 23:07:38 ]
The view from nowhere.
Lagere winsten, minder projectontwikkelaars, enzovoorts.quote:
[..]
Marge is niet zo heel groot bij het bouwen, hoe wil men dat volhouden?
Het aantal projectontwikkelaars en hun winsten is geen vaststaand gegeven ofzo...
En in Hong Kong, SIngapore, Syndey, Parijs, Munchen? Of New York, of zelfs Amsterdam?quote:
[..]
De huizenboom in diverse landen heeft verschillende mechanismen. In de VS kon men de hypotheken met winst doorschuiven (door het te verkopen als lager-risico, want gemixed). Daardoor hadden de hypotheekverstrekkers geen belang bij het letten op de risico's en namen ze juist extra risico (ze leende maar raak). In Spanje en Ierland viel het samen met de onroerend goed boom, die typisch is voor een snel groeiende economie.
In alle gevallen werd het aangejaagd door een klimaat waarin bezit 'het gouden kalf' is en een tijd waarin de financiele sector vleugels kreeg.
Antwoord vraag en schaars aanbod.
Kan je wel een hoop landbouwgrond in Lelystad onteigenen - zo je dat al zou kunnen in een rechtsstaat als Nederland, dat lost het niet op.
En dat is niet nieuw, dat is al eeuwen zo, HRA of geen HRA, sprookjes over de financiele sector of niet.
so long and thanks for all the fish
Dat gebeurt al, de veel bouwexploitaties draaien met verlies of met minimale winsten (die zo klein zijn dat een marktpartij daar het risico niet voor wil dragen)quote:
[..]
Als er een beperkte woningvoorraad is, heb je gelijk. Maar dat is niet het enige alternatief. Ik zou bij een beperkte aanbod van woningen liever anders reguleren. De overheid kan bouwgrond goedkoop ter beschikking stellen (waarbij eigen woningbezit voorrang heeft) door landbouwgrond te onteigenen voor een prijs die past bij landbouwgrond, en deze grond als bouwgrond voor dezelfde prijs beschikbaar stellen. De prijs van een nieuwbouwwoning nadert dan de bouwkosten.
Om te voorkomen dat de prijs van bestaande woningen daar toch ver bovenuit stijgt, is een beperk overschot aan woningen nodig (net als op de arbeidsmarkt).
Tenzij ze daar weer opnieuw bakken met subsidie ingooien, gaat die optie niet anders dan de marktoptie zijn hoor.quote:Die heb je nu ook. Voor huurders moet er een publieke optie zijn (dat is een door de overheid gerunde wooncooperatie).
De vraag is en blijft: wie gaat met verlies en risico bouwen? Sinterklaas?
so long and thanks for all the fish
De schaarste is gecreerd. Je zou het woningaanbod kunnen verruimen.quote:
[..]
En in Hong Kong, SIngapore, Syndey, Parijs, Munchen? Of New York, of zelfs Amsterdam?
Antwoord vraag en schaars aanbod.
Kan je wel een hoop landbouwgrond in Lelystad onteigenen - zo je dat al zou kunnen in een rechtsstaat als Nederland, dat lost het niet op.
En dat is niet nieuw, dat is al eeuwen zo, HRA of geen HRA, sprookjes over de financiele sector of niet.
The view from nowhere.
Maar het vreemde is dat de reele kosten van een woning bestaan uit:quote:
[..]
Dat gebeurt al, de veel bouwexploitaties draaien met verlies of met minimale winsten (die zo klein zijn dat een marktpartij daar het risico niet voor wil dragen)
[..]
Tenzij ze daar weer opnieuw bakken met subsidie ingooien, gaat die optie niet anders dan de marktoptie zijn hoor.
De vraag is en blijft: wie gaat met verlies en risico bouwen? Sinterklaas?
1. grond (die er al is tegen hele lage prijzen: landbouwgrond.)
2. bouwkosten (die betaalbaar zijn)
en toch worden woning onbetaalbaar want: opgelegde schaarste + opbieden voor een woning in een vrije markt.
The view from nowhere.
Ga maar na dat dit niet overal kan, met name niet op de plekken waar de vraag thans het aanbod overstijgt. Binnen de ring van A'dam is bijvoorbeeld nog maar één plek waar substantieel uitgebreid kan worden. En zelfs dat kunnen ze niet exploitabel gemaakt krijgen (google maar op Fountainhead) ).quote:
[..]
De schaarste is gecreerd. Je zou het woningaanbod kunnen verruimen.
Dan kun je wel een zooi huizen in een weiland in Friesland neerplempen, maar dat heeft dus weinig nut voor iemand die daar niet wil wonen. Daar geldt voor: wie gaat die huizen met verlies voor je bouwen?
Lees eens een exploitatiebegroting van een gemeentelijk grondbedrijf, heel verhelderend. Een hectare landbouwgrond is niet een hectare bouwkavels, en wordt dat ook niet bepaald zomaar.quote:
[..]
Maar het vreemde is dat de reele kosten van een woning bestaan uit:
1. grond (die er al is tegen hele lage prijzen: landbouwgrond.)
2. bouwkosten (die betaalbaar zijn)
en toch worden woning onbetaalbaar want: opgelegde schaarste + opbieden voor een woning in een vrije markt.
Daarnaast zou je eens kunnen nagaan wat de grondkostencomponent is voor woning is. Verbind die twee met elkaar, en dan blijkt de invloed voor 90% van Nederland nogal beperkt. En die andere 10% is het er simpelweg niet op de plek die mensen willen.
Ik zou me ook eens verdiepen in bouwkosten, en dan met name ook in relatie tot alle eisen die mensen hebben, en ook alle eisen in het bouwbesluit.
so long and thanks for all the fish
Uiteraard zit in de grondprijs een component dat de gewildheid van de locatie uitdrukt. En er is op bepaalde plekken een beperkte ruimte.quote:
[..]
Ga maar na dat dit niet overal kan, met name niet op de plekken waar de vraag thans het aanbod overstijgt. Binnen de ring van A'dam is bijvoorbeeld nog maar één plek waar substantieel uitgebreid kan worden. En zelfs dat kunnen ze niet exploitabel gemaakt krijgen (google maar op Fountainhead) ).
Dan kun je wel een zooi huizen in een weiland in Friesland neerplempen, maar dat heeft dus weinig nut voor iemand die daar niet wil wonen. Daar geldt voor: wie gaat die huizen met verlies voor je bouwen?
Maar de algemene situatie is dat de bouw van woningen gereguleerd en beperkt wordt. In zo'n situatie heeft het stimuleren van de vraag dmv de HRA geen enkele zin omdat het alleen de prijzen opdrijft. Zoals Paper_Tiger zei: de HRA maakt alle woningen duurder, ook woningen in de polder in Friesland.
Landbouwgrond klinkt heel Friesland-achtig. Maar als ik spreek over landbouwgrond dan bedoel ik alle grond behalve de grond die speciaal bestemd is voor bebouwing. Dus niet-bouwgrond ligt overal in de buurt, net buiten de bebouwde kom.
Ik heb al eens gegoogled naar grondprijzen:quote:Lees eens een exploitatiebegroting van een gemeentelijk grondbedrijf, heel verhelderend. Een hectare landbouwgrond is niet een hectare bouwkavels, en wordt dat ook niet bepaald zomaar.
Daarnaast zou je eens kunnen nagaan wat de grondkostencomponent is voor woning is. Verbind die twee met elkaar, en dan blijkt de invloed voor 90% van Nederland nogal beperkt. En die andere 10% is het er simpelweg niet op de plek die mensen willen.
Ik zou me ook eens verdiepen in bouwkosten, en dan met name ook in relatie tot alle eisen die mensen hebben, en ook alle eisen in het bouwbesluit.
Bouwgrond in Utrecht: 650 euro / m2
Bouwgrond in Nederland gemiddeld: 450 euro / m2
Bouwgrond in Duitsland: 50 euro / m2
Landbouwgrond in Nederland: 10 euro / m2
Het lijkt mij dat het laatste bedrag aantoont, dat het niet de algemene schaarste van grond is in Nederland (tov Duidsland), die de hogere prijs van bouwgrond verklaard.
Maar bij een prijs van zeg: 500 euro / m2, is een kavel voor een eengezinswoning van 160 m2 al 80.000 euro waard. In Duitsland is dat 10 keer minder.
[ Bericht 0% gewijzigd door deelnemer op 03-11-2014 11:08:49 ]
The view from nowhere.
Dit.quote:
In het voordeel van de rijken.
Een huis is gewoon een berg stenen op een lap grond. Dat is helemaal niet zo veel waard dat je je hele leven er voor moet werken.
Google dan ook maar eens naar de grondprijzen in Duitsland in grote steden zoals Munchen.quote:
[..]
Uiteraard zit in de grondprijs een component dat de gewildheid van de locatie uitdrukt. En er is op bepaalde plekken een beperkte ruimte.
Maar de algemene situatie is dat de bouw van woningen gereguleerd en beperkt wordt. In zo'n situatie heeft het stimuleren van de vraag dmv de HRA geen enkele zin omdat het alleen de prijzen opdrijft. Zoals Paper_Tiger zei: de HRA maakt alle woningen duurder, ook woningen in de polder in Friesland.
Landbouwgrond klinkt heel Friesland-achtig. Maar als ik spreek over landbouwgrond dan bedoel ik alle grond behalve de grond die speciaal bestemd is voor bebouwing. Dus niet-bouwgrond ligt overal in de buurt, net buiten de bebouwde kom.
[..]
Ik heb al eens gegoogled naar grondprijzen:
Bouwgrond in Utrecht: 650 euro / m2
Bouwgrond in Nederland gemiddeld: 450 euro / m2
Bouwgrond in Duitsland: 50 euro / m2
Landbouwgrond in Nederland: 10 euro / m2
Het lijkt mij dat het laatste bedrag aantoont, dat het niet de algemene schaarste van grond is in Nederland (tov Duidsland), die de hogere prijs van bouwgrond verklaard.
Maar bij een prijs van zeg: 500 euro / m2, is een kavel voor een eengezinswoning van 160 m2 al 80.000 euro waard. In Duitsland is dat 10 keer minder.
Dus niet verteken door Oost Pruisen.
Bovenvermelde toont geheel niks aan, dat is gewoon handig 'framen' zoals je dat zelf noemt.
En zoek maar eens een bouwexploitatie van een gemeente op, dan zie je wat er aan landbouwgrond ingaat, en wat er vervolgens als risico-opslag overblijft.
En overigens, here you go, dichterbij dan Dietsland, laat staan tegen de grens met Polen: http://www.funda.nl/koop/(...)stuw-19-vrije-kavel/
[ Bericht 4% gewijzigd door crashbangboom op 03-11-2014 11:25:54 ]
so long and thanks for all the fish
Ik heb hierboven net aangeven dat dit wel een rol speelt (bouwgrond kost in het centrum van grote steden een veelvoud). Maar dat laat onverlet dat de HRA de vraag nog verder stimuleert, door de koopkracht te stimuleren.quote:
[..]
Google dan ook maar eens naar de grondprijzen in Duitsland in grote steden zoals Munchen.
Dus niet verteken door Oost Pruisen.
Geen framen, maar gewoon basis economie.quote:Bovenvermelde toont geheel niks aan, dat is gewoon handig 'framen' zoals je dat zelf noemt.
Een kavel van bijna 1000 m2 voor 80.000 euro. Dat is 80 euro m2. In Nederland betaal 500.000 euro voor zo'n kavelquote:En zoek maar eens een bouwexploitatie van een gemeente op, dan zie je wat er aan landbouwgrond ingaat, en wat er vervolgens als risico-opslag overblijft.
En overigens, here you go, dichterbij dan Dietsland, laat staan tegen de grens met Polen: http://www.funda.nl/koop/(...)stuw-19-vrije-kavel/
The view from nowhere.
En zoals ik al vaker heb aangegeven, en zoals blijkt uit landen waar geen HRA is, als burgers als alternatief veroordeeld zijn tot huur, wordt het aantrekkelijker voor speculanten en investeerders, en pikken die het aanbod op, waarbij ze ook hogere huren en rendementen kunnen vragen. En die laatsten hebben ten alle tijden niet alleen volleidge renteaftrek, maar ook aftrek van alle andere kosten. Vandaar dat je in vergelijkbare economien en plekken van economische activititeit significant hogere huren ziet, en hogere huizenprijzen. En een enorme overdracht van inkomen en vermogen van burgers naar investeerders.quote:
[..]
Ik heb hierboven net aangeven dat dit wel een rol speelt (bouwgrond kost in het centrum van grote steden een veelvoud). Maar dat laat onverlet dat de HRA de vraag nog verder stimuleert, door de koopkracht te stimuleren.
Je kan ook wel Geleen met de Herengracht vergelijken, maar ook dat heeft nisk met basis economie te maken.quote:Geen framen, maar gewoon basis economie.
Dat IS Nederland, schat.quote:Een kavel van bijna 1000 m2 voor 80.000 euro. Dat is 80 euro m2. In Nederland betaal 500.000 euro voor zo'n kavel
Ff de oogkleppen afzetten en de dogma-generator uit.
so long and thanks for all the fish
Je begint je te herhalen. Ik heb al je punten hierboven beantwoord. Nergens ontken ik dat er gewilde locaties zijn, waardoor prijzen oplopen. Maar jij doet alsof dat het enige aspect is dat invloed op de grondprijs heeft (bewijs dat maar eens). En daarmee stap over mijn argumenten heen, dat de HRA de prijzen ook opdrijft.quote:
[..]
En zoals ik al vaker heb aangegeven, en zoals blijkt uit landen waar geen HRA is, als burgers als alternatief veroordeeld zijn tot huur, wordt het aantrekkelijker voor speculanten en investeerders, en pikken die het aanbod op, waarbij ze ook hogere huren en rendementen kunnen vragen. En die laatsten hebben ten alle tijden niet alleen volleidge renteaftrek, maar ook aftrek van alle andere kosten. Vandaar dat je in vergelijkbare economien en plekken van economische activititeit significant hogere huren ziet, en hogere huizenprijzen. En een enorme overdracht van inkomen en vermogen van burgers naar investeerders.
[..]
Het verhaal dat zonder HRA bedrijven in voordeel zijn tov van burgers, is onzin. Burgers kunnen zonder HRA die woningen ook betalen, omdat anders de vraag naar woningen wegvalt. De prijzen van koopwoningen zullen dan dalen, en daardoor daalt dan ook de grondprijs.
Dat doe ik niet.quote:Je kan ook wel Geleen met de Herengracht vergelijken, maar ook dat heeft nisk met basis economie te maken.
Verklaar dat eens. Waarom is in Friesland de bouwgrond 5x duurder dan in Duitsland.quote:Dat IS Nederland, schat.
De wet van vraag een aanbod toepassen, in een markt waarin de overheid het aanbod begrensd en de vraag stimuleert, is voldoende. Dat is standaard economisch denken. Als je dat niet meer accepteert, dan moet je de hele markteconomie als onzin verwerpen.quote:Ff de oogkleppen afzetten en de dogma-generator uit.
The view from nowhere.
Dat doen ze niet.quote:
[..]
Je begint je te herhalen. Ik heb al je punten hierboven beantwoord. Nergens ontken ik dat er gewilde locaties zijn, waardoor prijzen oplopen. Maar jij doet alsof dat het enige aspect is dat invloed op de grondprijs heeft (bewijs dat maar eens). En daarmee stap over mijn argumenten heen, dat de HRA de prijzen ook opdrijft.
Het verhaal dat zonder HRA bedrijven in voordeel zijn tov van burgers, is onzin. Burgers kunnen zonder HRA die woningen ook betalen, omdat anders de vraag naar woningen wegvalt. De prijzen van koopwoningen zullen dan dalen, en daardoor daalt dan ook de grondprijs.
Jawel, je vergelijkt Oost Duitsland met Nederland. Ik zou Vladivostok nemen dan.quote:Dat doe ik niet.
Dat is ie niet. En opnieuw, pak er eens een bouwexploitatiebegroting erbij, dan zie je wat er in grond ingaat, hoeveel m2 bouwkavel daar netto uitkomt, wat de kosten zijn van aanleg van infrastrctuur en algemene voorzieningen, hoe sociale woningbouw gesubsidieerd wordt uit de rest van het project, hoe omzetbelasting een rol speelt, en wat er dan als risico-opslag resteert. Als je dat nou eens bekijkt en dan nog eens terugkomt, heb je tenminste de feiten op een rij.quote:Verklaar dat eens. Waarom is in Friesland de bouwgrond 5x duurder dan in Duitsland.
Ik moet helemaal niks, maar analyseer je nou maar eens een bouwexploitatiebegroting ipv verstoppertje te spelen. Heb je meer aan.quote:De wet van vraag een aanbod toepassen, in een markt waarin de overheid het aanbod begrensd en de vraag stimuleert, is voldoende. Dat is standaard economisch denken. Als je dat niet meer accepteert, dan moet je de hele markteconomie als onzin verwerpen.
so long and thanks for all the fish
Goh, waarom kost een vergelijkbaar huis in een vergelijkbare buurt waar ik woon dan ineens twee of drie keer zoveel in NL?quote:
[..]
Dat doen ze niet.
[..]
Jawel, je vergelijkt Oost Duitsland met Nederland. Ik zou Vladivostok nemen dan.
[..]
Dat is ie niet. En opnieuw, pak er eens een bouwexploitatiebegroting erbij, dan zie je wat er in grond ingaat, hoeveel m2 bouwkavel daar netto uitkomt, wat de kosten zijn van aanleg van infrastrctuur en algemene voorzieningen, hoe sociale woningbouw gesubsidieerd wordt uit de rest van het project, hoe omzetbelasting een rol speelt, en wat er dan als risico-opslag resteert. Als je dat nou eens bekijkt en dan nog eens terugkomt, heb je tenminste de feiten op een rij.
[..]
Ik moet helemaal niks, maar analyseer je nou maar eens een bouwexploitatiebegroting ipv verstoppertje te spelen. Heb je meer aan.
Als ik naar de vierkante meter prijzen kijk ligt dat toch echt aan de grond.
In Baden-Badener Badeseen kann man Baden-Badener baden sehen.
Of het ligt aan jouw definitie van 'vergelijkbaar'.quote:
[..]
Goh, waarom kost een vergelijkbaar huis in een vergelijkbare buurt waar ik woon dan ineens twee of drie keer zoveel in NL?
Als ik naar de vierkante meter prijzen kijk ligt dat toch echt aan de grond.
Ook in Nederland scheelt 50 kilometer en minder faciliteiten de helft of meer.
so long and thanks for all the fish
Inderdaad. Als je de huizenprijzen vergelijkt met andere landen dan zie je dat het hier in ieder geval onevenredig hoog ligt.quote:
[..]
Dit.
In het voordeel van de rijken.
Een huis is gewoon een berg stenen op een lap grond. Dat is helemaal niet zo veel waard dat je je hele leven er voor moet werken.
Niet voor niets dat het IMF al heel lang advies geeft over de HRA:
http://www.nrc.nl/nieuws/(...)enteaftrek-beperken/
