Deze blijkt uiterst negatief te zijn:
We willen nu dus verder onderhandelen en hebben verteld dat het rapport erg negatief was. De makelaar wilt graag ook even het rapport zien om het te kunnen beoordelen. Ik vroeg me af of dit verstandig is? De hypotheekadviseur zei dat dit niet normaal is, omdat je als koper veel voor zo'n rapport betaalt die zo'n verkoper dan gratis krijgt.SPOILER: Voor geinteresseerden.Alles met Urgentie: 1: Op korte termijn.
Metselwerk gevels Vertoont gebreken 300 EUR
Betonwerk gevels Vertoont barsten en scheuren 200 EUR
Kruipruimte niet onderzocht, niet toegankelijk
Kruipruimte ventilatie was afgedicht / onder maaiveld. 100 EUR
Kozijn richting dakterras Verkeerd geplaatst 450 EUR
Kozijnen/ramen/buiten Boeibord moet vervangen worden 1000 EUR
Kozijnen/ramen/buiten Voetlood kozijn ontbreekt 350 EUR
Dakbedekking Nokvorsten en pannen defect (en 70j oud) 12000 EUR
Diversenen dak Spouw/voeglood ontbreekt 800 EUR
Diversenen dak Loodwerk schoorsteen defect 350 EUR
Diversenen dak (uitbouw) spouw/voeglood ontbreekt 600 EUR
Schilderwerk buiten (deur) verf bladderd af / begin houtrot 650 EUR
Schilderwerk buiten Oversteek heeft schade en gebreken. 1500 EUR
Schilderwerk buiten Kitranden bij raamkozijnen uitbouw ontbreken 150 EUR
Badkamer Schimmel 450 EUR
Badkamer Veel vocht achter tegels (meerwaarde 70) 1300 EUR
Badkamer Radiator niet aangesloten en niet geaard 400 EUR
Begane grond 3 lekker dubbele glazen 1500 EUR
Radiator Slaapkamer Roestig en lekkage, vervanging 600 EUR
En nog wat andere kleinere dingen.. totaal 25.298 EUR
Als jij ineens opnieuw met mij (als verkoper) in onderhandeling wil, dan moet ik toch weten op basis van welke objectieve gegevens jij die wens tot nieuwe onderhandeling baseert?
Je hoeft ze niet persé een kopie te geven, maar inzage is toch wel het minste. Daarnaast kost zo'n rapport je... ¤300,- ? Jij wil die paar honderd euro niet "delen", maar verwacht wel van verkopers dat ze op basis van jouw "woord" er nog een paar duizend afklappen.
quote:
Op 
En daar dan drie van.
De prijzen zijn bij die radiator en schimmel in de badkamer wel twijfelachtig. 400 en 450 euro.
Het is uiteraard niet verplicht, maar dat gaat dan ongeveer zo;quote:Op woensdag 30 april 2014 15:34 schreef Surveillance-Fiets het volgende:
Je hoeft het niet te laten zien. Pas als je afspraken maakt in de koopprijs kán je het eventueel overleggen. Het staat de verkopende partij vrij om zelf ook een rapport op te laten stellen en dan die prijzen naast elkaar te leggen.
De prijzen zijn bij die radiator en schimmel in de badkamer wel twijfelachtig. 400 en 450 euro.
quote:"Ha, verkoper! Er moet nog eens ¤10.000 van de prijs af, want dat bouwkundig rapport... nou, dat was niet mals!! Er moet nog een hoop gebeuren voordat dit huis tot ons paleisje is omgetoverd!"
quote:-Ok... daar ben ik niet zo blij mee, maarreuuhm... laat eens zien dan, dat rapport, en wat er allemaal instaat.
Succes!quote:"Neeeeh, verkoper. Zo makkelijk gaat dat niet. Ik heb voor dat rapport betaald. Dat krijg jij mooi niet te zien!".
Het is gewoon een onderhandeling. Ze hoeven de vraagprijs niet verplicht te laten zakken aan de hand van dat rapport. Puur voor de koper, dat hij weet dat er wellicht flinke uitgaven aan zitten te komen.quote:Op woensdag 30 april 2014 15:45 schreef Jackie-Treehorn het volgende:
[..]
Het is uiteraard niet verplicht, maar dat gaat dan ongeveer zo;
[..]
[..]
[..]
Succes!
Je kan dan afspreken in het voorlopig koopcontract dat er 20k van de vraagprijs gaat en dat het rapport overlegd wordt. Waaruit die 20k dan blijkt.
Maar TS kan wel van alles beweren. Ik zou geen stuiver opnieuw onderhandelen voordat ik dat rapport in handen had.quote:Op woensdag 30 april 2014 15:50 schreef Surveillance-Fiets het volgende:
[..]
Het is gewoon een onderhandeling. Ze hoeven de vraagprijs niet verplicht te laten zakken aan de hand van dat rapport. Puur voor de koper, dat hij weet dat er wellicht flinke uitgaven aan zitten te komen.
Je kan dan afspreken in het voorlopig koopcontract dat er 20k van de vraagprijs gaat en dat het rapport overlegd wordt. Waaruit die 20k dan blijkt.
De koper wist niet dat zijn dak afgeschreven wasquote:
n. Ik zou geen stuiver opnieuw onderhandelen voordat ik dat rapport in handen had.
.Schilderwerk wordt ook hoog geschat hoor.. Van die hele lijst zou ik alleen het dak als probleem beschouwenquote:
Je hoeft het niet te laten zien. Pas als je afspraken maakt in de koopprijs kán je het eventueel overleggen. Het staat de verkopende partij vrij om zelf ook een rapport op te laten stellen en dan die prijzen naast elkaar te leggen.
De prijzen zijn bij die radiator en schimmel in de badkamer wel twijfelachtig. 400 en 450 euro.
Goede vraag...quote:
Ik lees in de OP dat er al een overeenstemming is over de 200 kEUR. Maar is het bod dan geweest onder voorbehoud van het rapport (en welk voorbehoud precies)?
Ik vind overigens een aantal van die posten uit dat rapport nogal merkwaardig. Dingen als 'schimmel in de badkamer', hoort dat in een bouwkundig rapport? En zijn al deze 'problemen' inderdaad wel zo 'urgent' als wordt beweerd?
Ik krijg meer het idee dat dit rapport is opgesteld juist met het primaire doel om nog iets van de prijs af te kunnen pingelen (zeker gezien de hoge inschatting van bepaalde kosten), maar het is uiteraard volledig aan de verkopers of ze daar nog iets mee willen doen.
Voor de lol en om te weten waar we eventueel rekening mee moeten houden in de toekomst heb ik een jaar geleden een bouwkundige van VEH ontboden, we wonen hier al 21 jaar. Alles was toppie, alles in perfecte staat maar zelfs de dakbedekking op de garage waar juist wij onze twijfel bij hebben want een nogal hobbelig plat beetje dubieus dak van amper 15 jaar oud en een in onze ogen niet helemaal jofele open trap waar de treden duidelijk van uit de boom wijken, nee hoor, was allemaal prima volgens hem.
Maar hij viel over de dakpannen, die vond hij niet in prima staat, huis is uit 1983, de hele wijk en half Zuid-Holland heeft die pannen en niemand heeft ooit lekkageklachten door die zogenaamde slechte pannen. Dus zo'n bouwkundige keuring is vaak nat vingerwerk. Meneer de bouwkundige vond een klein oei-voegje in een vensterbank bij een hoekraam, 1 heel voegje van de velen waar wat cement uit was, hop, aantekening met strenge blik. In de kruipruimte kijken en de schoorsteen checken mogen ze niet dus geen enkele waarde, de splinternieuwe peperdure badkamer werd lager geschaald dan de 5 jaar oude keuken die meneer perfect vond (wat heeft een keuken met bouwkundig te maken?) en uitleggen kon hij dat niet, enkel de opmerking dat een badkamer altijd een lekkagepuntje zou kúnnen zijn
Het rapport heb ik keurig gehad, huis is niet in de verkoop maar ik bewaar dat rapport om iedereen eens flink te laten lachen
Zou ik het huis in de verkoop willen janken ligt niemand wakker van dakpannen die half Nederland heeft en gewoon normale dakpannen zijn.
[ Bericht 3% gewijzigd door knoblaucha6 op 30-04-2014 18:04:39 ]
Dat het dak zo oud is wist hijzelf ook wel, en had jijzelf ook in 3 seconden kunnen beoordelen als je omhoog had gekeken.
Verder gewoon hun een kopie van de gebreken lijst geven, anders is het wel heel erg vreemd.
Precies, een verkoper van een oude woning weet zelf wat de knelpunten zijn, dat weet diens makelaar ook. De prijs wordt daar een beetje op bepaald maar makelaars zijn ook niet altijd de eerlijksten, de verkopers ook niet altijd. Jammer dat bouwkundigen ook niet altijd weten waar ze het over hebben want zeker bij oudere woningen lijkt mij juist onder de vloer kijken juist zo belangrijk.quote:
Tja hoeveel van die dingen heeft de verkoper in zijn beleving al in de prijs verwerkt.
Dat het dak zo oud is wist hijzelf ook wel, en had jijzelf ook in 3 seconden kunnen beoordelen als je omhoog had gekeken.
Verder gewoon hun een kopie van de gebreken lijst geven, anders is het wel heel erg vreemd.
Het blijft altijd een tombola.
Tsjah, dan is de vraag wat is je huis waard, koop je een woning voor 2 ton die eigen 1,8 waar is, dan doe je het zo ie zo niet goed, zit je al wat onder de waarde waar heb je het dan over..
Maar onderhandelen zonder inzicht in het rapport te geven onderhandeld wel wat moeilijk.
Onder de vloer is vaak lastig, mijn buurman heeft ook enorm veel vertrouwen in zijn leidingen.quote:
[..]
Precies, een verkoper van een oude woning weet zelf wat de knelpunten zijn, dat wee diens makelaar ook. De prijs wordt daar een beetje op bepaald maar makelaars zijn ook niet altijd de eerlijksten, de verkopers ook niet altijd. Jammer dat bouwkundigen ook niet altijd weten waar ze het over hebben want zeker bij oudere woningen lijkt mij juist onder de vloer kijken juist zo belangrijk.
Het blijft altijd een tombola.
Balken in het luik gemaakt, extra hout erover heen, afwerken met cement en daarna de hele beneden verdieping betegeld. Vaak mag je bij dat soort woningen geen gat in de vloer kappen om te kijken en blijft het giswerk.
Zelf nooit begrepen waarom mensen kruipluiken wegwerken.
Nou, als je als verkoper weet dat je rotte vloerbalken hebt..quote:
Zelf nooit begrepen waarom mensen kruipluiken wegwerken.
[ Bericht 7% gewijzigd door blomke op 30-04-2014 19:19:51 ]
Ja tuurlijk, en dan twee jaar later je eigen nieuwe woning moeten verkopen omdat je de vloer in je oude woning verplicht volledig moet vervangenquote:
[..]
Nou, als je als verkoper weet dat je rotet vloerbalken hebt..
Waarom zou je het niet delen? betaald heb je er al voor dus de prijs voor een dergelijk rapport lijkt mij een slecht argument. Het kan je in ieder geval helpen bij de heropening van de onderhandeling en het laat ook zien dat het niet op gebakken lucht gebaseerd is. Dat sommige prijzen wat hoog ingeschat zijn is overigens wel in jouw voordeel.
Tsja, je kunt er allerlei theorieën op loslaten, maar uiteindelijk is een huis waard wat de gek ervoor over heeft. Dat valt soms mee, en soms tegen.quote:
Precies, een verkoper van een oude woning weet zelf wat de knelpunten zijn, dat weet diens makelaar ook. De prijs wordt daar een beetje op bepaald maar makelaars zijn ook niet altijd de eerlijksten, de verkopers ook niet altijd. Jammer dat bouwkundigen ook niet altijd weten waar ze het over hebben want zeker bij oudere woningen lijkt mij juist onder de vloer kijken juist zo belangrijk.
Het blijft altijd een tombola.
In dit geval vraag ik me ook af wat voor type huis het betreft. Als het gaat om een oud gammel pandje, dan vind ik een bedrag aan zo'n 20K aan herstelkosten/achterstallig onderhoud nogal meevallen. Gaat om een huis van 5-10 jaar oud, dan is het natuurlijk een heel ander verhaal.
En dan nog wat, een 'bouwkundig rapport' heeft ook maar beperkte waarde. De genoemde kosten zijn doorgaans natte-vinger-werk, en soms kun je je afvragen of bepaalde 'urgente' tekortkomingen echt wel zo urgent zijn.
Uit eigen ervaring: oud huis, dak was overduidelijk niet meer jedattum. Toch gekocht, we waren 'verliefd' op het huis (en terecht, bleek achteraf). Hoofdprijs betaald maar toen (1992 heb ik het over) stonden de kopers ook echt wat je noemt in de rij.
Dus wij een aannemer ernaar laten kijken. Oh, dat dak moest onmiddellijk vervangen worden, het bitumen was volledig op z'n eind, yadayadayada. Kwam die man met een 'prijsje' waarvoor hij het klusje zou opknappen. Een 'ietsje' boven ons toenmalige budget zal ik maar zeggen.
Dus zei ik, "okee, als dat dak echt zo verrot is als die meneer zegt, dan kunnen we 'm ook t.z.t. bellen als we de pannetjes moeten neerzetten bij een regenbui". Oftewel, doei-en-tot-ziens-maar-weer.
Datzelfde dak heeft er daarna nog welgeteld 20 jaar op gelegen, zonder enig probleem...
NB: wel netjes aangegeven bij de kopers van het pandje, nu ongeveer een jaar geleden.
[ Bericht 1% gewijzigd door HetKlusKonijn op 30-04-2014 18:58:57 ]
De vraag is natuurlijk of de desbetreffende verkoper daar wel zo van onder de indruk zal zijn.quote:
Dat sommige prijzen wat hoog ingeschat zijn is overigens wel in jouw voordeel.
Klopt, maar duurder zal het huis niet worden..quote:
[..]
De vraag is natuurlijk of de desbetreffende verkoper daar wel zo van onder de indruk zal zijn.
Of het gaat uiteindelijk aan TS z'n neus voorbij.quote:
[..]
Klopt, maar duurder zal het huis niet worden..
(e.e.a. natuurlijk afhankelijk van de fase waarin diens (ver)kooptraject zich bevindt.)
wanneer TS het hard gaat spelen is dat een risico inderdaad.quote:
[..]
Of het gaat uiteindelijk aan TS z'n neus voorbij.
(e.e.a. natuurlijk afhankelijk van de fase waarin diens (ver)kooptraject zich bevindt.)
Het eerste wat me opvalt is de 12000 euro voor pannen en nokvorsten. Als dat echt zo slecht is moet er ook schade zijn aan het hout wat eronder zit. Pannen van 70 jaar oud is niks mis mee en worden ouder dan als je er nu een betonnen sneldekpannendak oplegt. Het zoeken van goede oude pannen is wel veel werk maar als je ze vindt is het een kwestie van een paar tientjes.
Verder zie ik veel hout wat zou moeten vervangen. Hout van 70 jaar oud kun je beter restaureren dat ziet er over 20 jaar beter uit dan nieuw hout. Feitelijk zou je eens een goede aannemer moeten vragen om een offerte en wat er echt urgent is.
Zo niet heb je vlgs mij als kopende partij dikke pecht, tenzij je het voorlopige koopcontract nog niet getekend hebt, dan heb je die drie dagen nog waarin je er onderuit kan.
Zie de ervaringen van het Kluskonijn met aannemers die "opgeven wat echt urgent is".quote:Op woensdag 30 april 2014 19:27 schreef machtpen het volgende:
Feitelijk zou je eens een goede aannemer moeten vragen om een offerte en wat er echt urgent is.
Ik doe t voor minder.
Over die dakpannen had ik TS ook uitgelachen als ik de verkoper was.quote:
Het eerste wat me opvalt is de 12000 euro voor pannen en nokvorsten. Als dat echt zo slecht is moet er ook schade zijn aan het hout wat eronder zit. Pannen van 70 jaar oud is niks mis mee en worden ouder dan als je er nu een betonnen sneldekpannendak oplegt. Het zoeken van goede oude pannen is wel veel werk maar als je ze vindt is het een kwestie van een paar tientjes.
Voor ¤12000 wil de inspecteur waarschijnlijk alle pannen vervangen.
Paar andere nokvorsten scoren en de boel goed waterdicht maken en je bent weer klaar.
Ik hou me ook al aanbevolen voor het aanpakken van die schimmel in de badkamer...quote:
1000¤ voor boeidelen vervangen?!
Ik doe t voor minder.
Rapportje, "doe eens iets aan de ventilatie", dank u graag gedaan, mag ik eventjes 250,= euro aftikken?
Verder spuit ik wel eventjes met een HG middeltje en een kwastje wit erover.
Wanneer schrijven we ons in bij de kvk? :pquote:
[..]
Ik hou me ook al aanbevolen voor het aanpakken van die schimmel in de badkamer...
Rapportje, "doe eens iets aan de ventilatie", dank u graag gedaan, mag ik eventjes 250,= euro aftikken?
Verder spuit ik wel eventjes met een HG middeltje en een kwastje wit erover.
quote:Op woensdag 30 april 2014 22:46 schreef Vinz0r het volgende:
[..]
Wanneer schrijven we ons in bij de kvk? :p
Mijn ondernemersvaardigheden zijn helaas beperkt.
De pest is dat die zogenaamde 'deskundige aannemers' een leek - zoals ik destijds! - zowat alles kunnen wijsmaken.quote:
[..]
Zie de ervaringen van het Kluskonijn met aannemers die "opgeven wat echt urgent is".
Voor de jongere oudere jongeren onder u: google eens 'Scheurgras Koot & Bie' op YT.
Het is dat destijds mijn dak zó verschrikkelijk gammel was (of leek
) dat ik toen dacht dat enig uitstel tot 'daadwerkelijke lekkage' geen extra kwaad zou kunnen, en mijn portemonee ook volledig plat was, anders had ik wellicht destijds gewoon met die vent in zee (beter gezegd, het dak op) gegaan. Of met één van z'n collega's. En ik had nooit beter geweten...Als je inderdaad pas zo'n keurig wil uitvoeren bij overeenstemming van de prijs, zou ik toch bij de onderhandelingen melden welk bureau de bouwkundige keuring doet, wie het rapport betaalt en wie hem mag inzien, en wat er precies wordt gedaan met de kosten die in het rapport staan. Persoonlijk zou ik deze optie kiezen als de woning over het algemeen goed is, maar zelf bang bent iets over het hoofd te zien.
Zo'n rapport geheim houden nadat jullie de koopsom hebben bepaald zou in mijn ogen heel vreemd zijn. Als je echt iets van de prijs af wil, moet je inzage bieden. Helaas naar mijn mening zijn de bedragen zo onrealistisch hoog, dat inzage je misschien niet helemaal gaat helpen. Sterker nog : ik zou als verkopende partij je uitleggen of zelf een mannetje regelen die voor minder dan de helft een aardig aantal gebreken zo kan oplossen.
Dat weet ik niet of dat in zijn voordeel is.quote:
Je twijfelt of je hem wilt delen met de verkoper, maar plaatst het wel op Fok?
Waarom zou je het niet delen? betaald heb je er al voor dus de prijs voor een dergelijk rapport lijkt mij een slecht argument. Het kan je in ieder geval helpen bij de heropening van de onderhandeling en het laat ook zien dat het niet op gebakken lucht gebaseerd is. Dat sommige prijzen wat hoog ingeschat zijn is overigens wel in jouw voordeel.
Wat was in de insteek van het rapport?. Als ik kijk naar de gebreken, zie ik dat de helft van de gebreken a) duidelijk herkenbaar is, ook voor leken en b) relatief makkelijk op te lossen is en ook makkelijk te prijzen. Schimmel in de badkamper, ruiten die lekken, radiatoren die roesten, allemaal vervelend, maar is dat niet onderdeel van het huis dat je wil kopen? Ik zou als verkopende partij niet onder de indruk zijn als je daar opeens mee zou aankomen. Sterker nog : ik zou dat als een gepasseerd station zien.
Kijk, als een rapport komt met echte nieuwe zaken, of als een bepaald mankement andere oorzaken heeft en daardoor duurder is dan verwacht (bijvoorbeeld vochtplekken : niet als gevolg van een lekkend sifon maar veroorzaakt door een lekkend dak), kijk, dan heb je argumenten.
Heb je trouwens het bedrag genoemd naar de andere partij?
Indien je dit rapport nu gewoon geeft, hier geen afspraak over maakt en vervolgens gaat de koop niet door, heb jij betaald en hebben zij het rapport. Ik zou dus voordat je deze aan hen overhandigt, hier duidelijke afspraken over maken.
Geen verkoop = kosten voor hen en mogen ze het bouwrapport hebben.
Ja het dak moet worden vernieuwd, het gaat niet alleen om een paar dakpannen - het is deels (licht) ingezakt.
Ik zal tzt wel een topic maken met alle specifieke punten.