Sloopkorting en de verhuurdersheffing

quote:

Huizen slopen redding voor woningmarkt?

Provincies worden met behulp van woningcorporaties steeds inventiever in hun poging de huizenmarkt een duwtje in de goede richting te geven. Het laatste plan is simpel: corporaties gebruiken de sloopkorting om een lagere verhuurdersheffing af te dwingen en beloven dat geld vervolgens weer te investeren in nieuwe sociale huurwoningen. Per gesloopte woning krijgen woningcorporaties namelijk 15.000 euro korting op de pijnlijke heffing belasting als het in ruil daarvoor belooft te investeren. Een aardige subsidie om prijsdalingen tegen te houden. Vandaag volgen corporaties in Groningen en Zeeland het voorbeeld dat Limburg vorige week al gaf. Over welke bedragen we praten? Zuid-Limburg beweert bijna 5.000 corporatiewoningen te slopen waarmee het 73 miljoen euro ontvangt, terwijl Groningen 24 miljoen verwacht (1620 woningen) en Zeeland (1500 woningen) op ongeveer eenzelfde bedrag uitkomt. Op zich niets mis mee (want beleid), echter ontbreekt enig nut voor het slopen. Zoals eerder al HIER werd aangetoond is er geen grote leegstand in bijvoorbeeld Limburg en heeft de Limburgse VVD-gedeputeerde het in zijn bedelbrief (pdf) aan minister Blok het vooral over de ‘marktspanning herstellen’. Is omslachtig Nederlands voor mensen vanuit een huurwoning naar een koophuis jagen, al heeft gedupeerde Koppe het liever over het oplossen van een ‘mismatch’. Gelukkig doen de eerste praktische probleempjes van de sloopkorting zich al voor.

_{Bron: Das Kapital}

De sloopkorting i.c.m. de verhuurdersheffing klinkt in theorie als een mooie maatregelenmix om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Woningen in Limburg en Groningen waar niemand wil zitten worden gesloopt, waardoor er weer ruimte komt om andere woningen te bouwen. Het probleem is echter niet zo simpel.

Allereerst betalen alle verhuurders die woningen verhuren onder de liberalisatiegrens (< 699,- p/maand) een percentage van de WOZ-waarde van hun bezit aan heffing. Deze heffing gaat op voor alle "sociale verhuurders", maar krimpregio's zijn dikwijls uitgesloten van dit soort betalingen. Als er daarnaast voor corporaties in krimpregio's ook nog een sloopkorting ontstaat, is het wel een erg onwenselijke herverdeling van regio's waar een tekort is aan woningen naar een regio waar een overschot bestaat. Corporaties zijn, op een paar uitzonderingen na, nog altijd erg regionaal georiënteerd. Limburgse en Groningse corporaties hebben grote moeite woningen te bouwen waar daadwerkelijk schaarste is, op Maastricht en Groningen-Stad na. De uitgespaarde verhuurdersheffing, i.c.m. de verdiende sloopkorting zorgt er dus voor dat het voor corporaties in gebieden waar eigenlijk geen vraag is naar nieuw vastgoed erg lucratief wordt om nieuw te bouwen. Dit terwijl corporaties in gebieden met lange wachtrijen door de verhuurdersheffing te maken hebben met kleinere investeringsruimte.

Wat zijn jullie meningen over deze verdere verstrengeling en selectief beleid t.a.v. regionale tekorten en overschotten?

quote:

Op woensdag 29 januari 2014 07:02 schreef FrankElst het volgende:
Ben je echt voor verkrotting, TS? Dat beweert bovenstaande meneer of mevrouw.

Nee, ik sta hier gewoon erg pragmatisch in. Corporaties kunnen hun geld maar één keer uitgeven; hetzij aan een landelijke verhuurdersheffing, hetzij aan investeren in de woningvoorraad. Als ik de problemen in Nederland bekijk en een keuze moet maken; slopen in regio's met een overaanbod of investeren in regio's met tekorten, dan zou ik voor het laatste kiezen. Het welvaartsverlies is gewoon groter als wonen in sommige regio's onbetaalbaar wordt, dan dat er woningen leegstaan, aangezien dat laatste enkel de verhuurder beïnvloed.

Een corporatie moet straks 0.5% van de WOZ-waarde aan verhuurdersheffing betalen, per jaar. Dit is vaak (uitgaande van een landelijk gemiddelde van 3.0% huur als percentage van de WOZ-waarde) 15-20% van hun huurinkomsten. Tel je daar nog eens 15.000 euro "tegemoetkoming" bij op, dan kan je in regio's met een lage WOZ-waarde soms als bedrijfsresultaat goedkoper uit zijn om te slopen (geen verhuurdersheffing, hoge slooptegemoetkoming) dan om te bouwen, wat ook voor die regio's voor een tekort in de betaalbare woningvoorraad kan opleveren.

quote:

Op woensdag 29 januari 2014 07:35 schreef michaelmoore het volgende:

[..]

men mag voor die sloopwoningen andere woningen laten bouwen en de grond verkopen, het is niet zo dat er alleen maar gesloopt wordt , de mismatch heft men op door leegstand te slopen en nieuwbouw te realiseren voor ouderen als koop

per saldo komen er betere woningen voor terug, koop woningen maar ok

maar wat is het verschil, hier worden ook volop huurwoningen verkocht

Het verschil is dat de markt voor koopwoningen (of uberhaupt de grondmarkt) op dit moment niet denderend is in de gebieden waar sociale huurwoningen leegstaan. Er staan in Nederland 250.000 woningen te koop en vooral in deze krimpregio's is het echt niet moeilijk om voor een appel en een ei aan een voordelige woning te komen.

Wat heb je aan een land waar de "betere" woningen op plekken staan die door zowel huurders als kopers onaantrekkelijk wordt bevonden?

quote:

Op woensdag 29 januari 2014 08:15 schreef arjan1112 het volgende:

[..]

Dan krijg je particuliere verhuur van leegstaande ( koop ) huizen

Particuliere verhuur in krimpregio's ligt vaak al onder de liberalisatiegrens.
Dus voor beleggers in woninkjes in Limburg is het erg aantrekkelijk als het aanbod afneemt.

quote:

Op woensdag 29 januari 2014 08:18 schreef 99.999 het volgende:

[..]

Overigens zie ik meer in verdere aanpassing en versobering van hun bedrijfsvoering. Die slaat in veel gevallen nog altijd nergens op. Pak je dat wat verstandiger aan dan kunnen ze prima verhuren en bouwen en is er zelfs geld om hun sociale functie in de wijken uit te voeren.

Uiteraard, idealiter zou er gewoon 10-20% van het personeelsbestand uitmoeten.
Dat is alleen geen populaire maatregel en net als bij veel "softe" bedrijfstakken of dienstverlening bezuinigt men liever op toekomstige plannen dan op de huidige medewerkers.