Nederlandse Woningmarkt #16: Het mirakel van grondverkopen

quote:

Op maandag 13 januari 2014 15:36 schreef FrankElst het volgende:

[..]

Oei, dit is niet best voor de makelaars en Stef Blok.

Ach.... hij behoort tot het beste kabinet sinds WOII dus dat compenseert elkaar wel weer.

Ik ben van plan een appartement te kopen in Amsterdam. Hij staat net te koop voor +/- ¤ 180.000,-.

Kan je in Amsterdam ook dik onder de prijs zitten? Ik weet dat het buiten de Randstad wel zo is... Maar in Amsterdam heb ik daar geen idee van.

quote:

Op maandag 13 januari 2014 19:10 schreef satecl het volgende:
Ik ben van plan een appartement te kopen in Amsterdam. Hij staat net te koop voor +/- ¤ 180.000,-.

Kan je in Amsterdam ook dik onder de prijs zitten? Ik weet dat het buiten de Randstad wel zo is... Maar in Amsterdam heb ik daar geen idee van.

Ja gewoon 150.000 bieden kijken wat ze doen, niet te happig zijn.

quote:

Op maandag 13 januari 2014 19:11 schreef PaulieWalnuts het volgende:

[..]

Ja gewoon 150.000 bieden kijken wat ze doen, niet te happig zijn.

Oke. Ja, ik wil er uiteindelijk ¤ 167.000,- maximaal voor betalen. Daarom vroeg ik het me af. Het huis staat net te koop dus hoop daarom ook dat de prijs nog naar beneden kan.

quote:

Op maandag 13 januari 2014 19:10 schreef satecl het volgende:
Ik ben van plan een appartement te kopen in Amsterdam. Hij staat net te koop voor +/- ¤ 180.000,-.

Kan je in Amsterdam ook dik onder de prijs zitten? Ik weet dat het buiten de Randstad wel zo is... Maar in Amsterdam heb ik daar geen idee van.

Wat is dat nou weer voor onzin? Of iemand een bod onder de vraagprijs accepteert ligt aan de persoonlijke omstandigheden van die persoon, niet van zijn locatie.

quote:

Op maandag 13 januari 2014 19:10 schreef satecl het volgende:
Ik ben van plan een appartement te kopen in Amsterdam. Hij staat net te koop voor +/- ¤ 180.000,-.

Kan je in Amsterdam ook dik onder de prijs zitten? Ik weet dat het buiten de Randstad wel zo is... Maar in Amsterdam heb ik daar geen idee van.

Is volledig afhankelijk van wat je koopt, het valt mij op dat woningen die tegenwoordig op de markt komen wat realistischer geprijsd zijn. Mogelijk dat makelaars 'dromers' niet meer in hun assortiment willen opnemen.

quote:

Op maandag 13 januari 2014 19:15 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Is volledig afhankelijk van wat je koopt, het valt mij op dat woningen die tegenwoordig op de markt komen wat realistischer geprijsd zijn. Mogelijk dat makelaars 'dromers' niet meer in hun assortiment willen opnemen.

¤ 180.000,- is ook redelijk realistisch voor mijn gevoel. De appartementen eromheen staan namelijk ook een beetje voor die prijs te koop.

quote:

Op maandag 13 januari 2014 19:14 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Wat is dat nou weer voor onzin? Of iemand een bod onder de vraagprijs accepteert ligt aan de persoonlijke omstandigheden van die persoon, niet van zijn locatie.

In de buurt waar ik woon is de werkeloosheid groter dan bijvoorbeeld in Amsterdam. Daarom dat er veel huis te koop staan hier. Je kan zo 20.000,- van de prijs afhalen. Natuurlijk zijn er uitzonderingen, maar wil je graag hier wonen...... Is dat makkelijk te doen hoor. Daarom mijn vraag.

quote:

Op maandag 13 januari 2014 19:16 schreef satecl het volgende:
In de buurt waar ik woon is de werkeloosheid groter dan bijvoorbeeld in Amsterdam. Daarom dat er veel huis te koop staan hier. Je kan zo 20.000,- van de prijs afhalen. Natuurlijk zijn er uitzonderingen, maar wil je graag hier wonen...... Is dat makkelijk te doen hoor. Daarom mijn vraag.

Oftewel ligt het aan de persoonlijke omstandigheden van de eigenaar van de woning. Als die gewoon eens wat anders wil zoeken en tijd zat heeft, ben jij uitgeluld met een lager bod. Heeft niets met de locatie te maken, bovendien is de vraagprijs ansich al afhankelijk van de locatie.

quote:

Op maandag 13 januari 2014 19:16 schreef satecl het volgende:

¤ 180.000,- is ook redelijk realistisch voor mijn gevoel. De appartementen eromheen staan namelijk ook een beetje voor die prijs te koop.

Waarvoor die appartementen te koop staan is minder interessant. Waarvoor ze verkocht worden is een betere indicator.

quote:

In de buurt waar ik woon is de werkeloosheid groter dan bijvoorbeeld in Amsterdam. Daarom dat er veel huis te koop staan hier. Je kan zo 20.000,- van de prijs afhalen. Natuurlijk zijn er uitzonderingen, maar wil je graag hier wonen...... Is dat makkelijk te doen hoor. Daarom mijn vraag.

In gebieden met een hogere werkgelegenheid zijn de inkomens gemiddeld ook hoger. Of dat nog steeds opgaat in de huidige economische omstandigheden durf ik niet langer als vanzelfsprekend aan te nemen. Maar als de kosten voor levensonderhoud hoger evenredig hoger zijn dan het salaris valt het voordeel grotendeels weg. Wat dan doorslag gevend kan zijn is de kans op werk. Persoonlijk zou ik me niet al te dood gaan werken voor de elite, je kan in dit land prima rond komen van een uitkering, tijd om kortingsbonnen uit te knippen heb je dan immers in overvloed

quote:

Op maandag 13 januari 2014 19:06 schreef 99.999 het volgende:

[..]

Kreeg het op de site van HDN ook nog niet zo voor elkaar . Denk dat je dit pas achteraf op elkaar kan leggen.

Ik heb inmiddels de data wel: http://woningmarktcijfers(...)en-dan-vorige-maand/

Beetje afhankelijk van hoe ze rekenen, en ik begrijp dat het marktaandeel van HDN ook stijgt. Ik hecht er niet te veel waarde aan.

Ik heb een hele mooi Excel geklust. M'n huidige huursituatie vs. een realistische koopsituatie. Als base case heb ik huurstijging = huizenprijsstijging = inflatie = salarisstijging = 2% genomen.

Na 6 jaar is kopen dan gunstiger dan huren. Met 65% meer vermogen bij kopen dan bij huren na 30 jaar.

Ik heb ook eens huurstijging = huizenprijsstijging = inflatie = salarisstijging = 0%. Dan blijft huren altijd gunstiger.

huurstijging = huizenprijsstijging = inflatie = 2% & salarisstijging = 0% is desastreus voor beide, maar erger bij kopen.

huurstijging = huizenprijsstijging = inflatie = 2% & salarisstijging = 4% maakt me bij kopen na 25 jaar miljonair.

Eigenlijk weet ik nu nog niets.

Ik ben voor de koopsituatie redelijk conservatief geweest. Ik heb de extra maandlasten - niet zijnde de hypotheek en EWF - met ¤300/maand hoger ingeschat dan huren. Dit zit in extra waterschap en gemeentelijke belastingen, meer energie (groter huis + stadsverwarming ), onderhoud en extra woonverzekeringen. Alle bedragen komen uiteindelijk van de gemeentesite, waterschapsite, energieleverancier en de bank. Onderhoud heb ik op 1% vd woningwaarde per jaar geschat. Realistisch?

Ook een interessante:

huurstijging = salarisstijging = inflatie = 2% & = huizenprijsdaling 2%

Woningwaarde halveert bijna, maar totaal eigen vermogen (dus incl woningwaarde) is bij huren en kopen bijna gelijk. Huis komt nooit onderwater in dit geval, al scheelt het een bepaalde periode niet veel.

Het is wel ongelooflijk gevoelig voor deze 4 parameters. Eigenlijk blijft het een grote gok.

Ik denk dat de schattingen realistisch genoeg zijn. Misschien meer onderhoudskosten, maar ik denk ook dat de extra maandlasten erg hoog in zijn geschat. Hoe heb je de HRA erin verwerkt? 42 %-schijf?

Hoe zit het met huizenprijs = 0 %, huur/inflatie is gelijk (1,5 % of 2 %?) en salarisstijging is een nummer naar jouw keuze?

quote:

Op maandag 13 januari 2014 19:10 schreef satecl het volgende:
Ik ben van plan een appartement te kopen in Amsterdam. Hij staat net te koop voor +/- ¤ 180.000,-.

Kan je in Amsterdam ook dik onder de prijs zitten? Ik weet dat het buiten de Randstad wel zo is... Maar in Amsterdam heb ik daar geen idee van.

Een bekende van mij heeft zijn woning rap verkocht in Adam, recent, voor zo´n 10 procent beneden de vraagprijs.
Hij had al een nieuwe hut en wilde snel over, iedereen blij.
Je kan het natuurlijk proberen.

quote:

Op maandag 13 januari 2014 21:56 schreef OngeschiktX het volgende:
Ik ben voor de koopsituatie redelijk conservatief geweest. Ik heb de extra maandlasten - niet zijnde de hypotheek en EWF - met ¤300/maand hoger ingeschat dan huren. Dit zit in extra waterschap en gemeentelijke belastingen, meer energie (groter huis + stadsverwarming ), onderhoud en extra woonverzekeringen. Alle bedragen komen uiteindelijk van de gemeentesite, waterschapsite, energieleverancier en de bank. Onderhoud heb ik op 1% vd woningwaarde per jaar geschat. Realistisch?

Mja, meer energie door een groter huis + stadsverwarming kun je niet je koophuis aanrekenen natuurlijk... Dat zou je als je dat huis zou gaan huren ook hebben...

300,- per maand extra lijkt me wat overdone, tenzij je een woning die in slechte staat is gaat kopen. Ik ben per jaar (onderhoud niet meegerekend) aan extra belastingen hooguit 400,- kwijt.

quote:

Op maandag 13 januari 2014 22:01 schreef OngeschiktX het volgende:
Ook een interessante:

huurstijging = salarisstijging = inflatie = 2% & = huizenprijsdaling 2%

Woningwaarde halveert bijna, maar totaal eigen vermogen (dus incl woningwaarde) is bij huren en kopen bijna gelijk. Huis komt nooit onderwater in dit geval, al scheelt het een bepaalde periode niet veel.

Het is wel ongelooflijk gevoelig voor deze 4 parameters. Eigenlijk blijft het een grote gok.

Een eventueel tweede inkomen, op termijn, is dat ook meengenomen?
Veiliger is natuurlijk rond te kunnen komen van 1 inkomen, erg conservatief maar wel lekker veilig gevoel.
Rekenen op en met uitkeringen is mij te veel koffiedik kijken, met elke 2 jaar gemiddeld een nieuwe regering.

quote:

Op dinsdag 14 januari 2014 08:59 schreef sorcees het volgende:

[..]

Een eventueel tweede inkomen, op termijn, is dat ook meengenomen?
Veiliger is natuurlijk rond te kunnen komen van 1 inkomen, erg conservatief maar wel lekker veilig gevoel.
Rekenen op en met uitkeringen is mij te veel koffiedik kijken, met elke 2 jaar gemiddeld een nieuwe regering.

Dat is het beste ja, op 1 inkomen. Maar ja, de meeste mensen die graag schreeuwen willen het liefste een huis dat voor hun alleen maar realiteit kan worden als ze op beide inkomens de hypotheek doen. Een huis op 1 inkomen vinden ze of te min, of dat krijgen ze gewoon niet rond op 1 salaris.

http://www.telegraaf.nl/d(...)erder_gedaald__.html

quote:

di 14 jan 2014, 10:18

Huizenverkoop Spanje verder gedaald
MADRID (AFN) - De huizenverkoop in Spanje is in november met 15,9 procent afgenomen in vergelijking met een jaar eerder, tot 21.847 woningen. Dat blijkt uit dinsdag gepubliceerde cijfers van het Spaanse bureau voor de statistiek.

De verkoop van nieuwe huizen in Spanje daalde met ruim 22 procent en de verkoop van bestaande woningen nam met 10 procent af, aldus het statistiekbureau.

Een maand eerder ging de Spaanse woningverkoop nog met 10 procent omlaag

quote:

Op dinsdag 14 januari 2014 10:14 schreef CoolGuy het volgende:

[..]

Een huis op 1 inkomen vinden ze of te min.

Iemand die er zo in zit en zo gevoelig is voor wat men vindt, die zit er wat mij betreft verkeerd in en geeft toe een een wel heel duur en luxe "gevoel".
Woonplezier zonder er voor krom te hoeven liggen zou de drijfveer moeten zijn.

quote:

Op dinsdag 14 januari 2014 11:30 schreef sorcees het volgende:

[..]

Iemand die er zo in zit en zo gevoelig is voor wat men vindt, die zit er wat mij betreft verkeerd in en geeft toe een een wel heel duur en luxe "gevoel".
Woonplezier zonder er voor krom te hoeven liggen zou de drijfveer moeten zijn.

Je wil ze de kost niet geven die zo redeneren. Moet beter/groter/mooier zijn dan wat je vrienden hebben en zo he. Hetzelfde geldt voor auto's etc. Dat dat ontzettende triest is ben ik met je eens, maar goed.

Alsof het altijd zo simpel en eenvoudig is. Wij wilden aanvankelijk ook een huis op één inkomen doen, dat is om diverse redenen zo gelopen, mar zeker niet om vrienden de ogen uit te steken.

quote:

Op maandag 13 januari 2014 19:05 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

hihi.... voorbij de waarnemingshorizon ligt het herstel van de huizenmarkt

Dankzij de 'Blok-belasting' gaan de woningcorporaties lekker niets meer doen op de nieuwbouwmarkt.
Dat zal volgens VVD logica dan wel moeten 'lijden' tot hogere vastgoedprijzen

Ik wreef het van de week nog even bij zo'n ZZP in dat hij voor de VVD gestemd had. Want de VVD stond volgens hem voor werk
Nee sukkel de VVD staat voor de banksters, de elite en de papieren maffia. Daar ben je als ZZP'er geen onderdeel van, dan ben je volgens de VVD gewoon voetvolk/collateral

Toch wel knap dat die VVD'ers ontdekt hebben dat je gebruik kan maken van de ijdelheid van een grote groep Nederlanders die zich ondernemer durft te noemen maar eigenlijk gewoon tot de lijfeigenen behoren

quote:

Op dinsdag 14 januari 2014 00:59 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Mja, meer energie door een groter huis + stadsverwarming kun je niet je koophuis aanrekenen natuurlijk... Dat zou je als je dat huis zou gaan huren ook hebben...

Dat klopt. Ik ben m'n huidige woonsituatie aan het vergelijken met een huis dat ik op het oog heb, dus dan moet ik dat meenemen.

quote:

300,- per maand extra lijkt me wat overdone, tenzij je een woning die in slechte staat is gaat kopen. Ik ben per jaar (onderhoud niet meegerekend) aan extra belastingen hooguit 400,- kwijt.

Het is nieuwbouw, dus de eerste paar jaar zal het nauwlijks iets zijn. Maar omdat ik het over 30 jaar bekijk, wil ik het wel meenemen. Daarnaast is m'n huidige situatie bekend en een nieuwe situatie onbekend, vandaar wat conservatiever voor kopen. 192/maand van de 300 is onderhoud. De rest is belasting, verzekering en energie.

quote:

Op dinsdag 14 januari 2014 18:28 schreef OngeschiktX het volgende:
Dat klopt. Ik ben m'n huidige woonsituatie aan het vergelijken met een huis dat ik op het oog heb, dus dan moet ik dat meenemen.
192/maand van de 300 is onderhoud. De rest is belasting, verzekering en energie.

Dan kom ik op ¤ 69120,- in een periode van 30 jaar aan onderhoud voor een nieuwbouwwoning. Lijkt me wat overkill, tenzij je zelf echt 3 linkerhanden hebt en werkelijk alles moet uitbesteden.

Daar tegenover vind ik 108,- per maand voor belasting, verzekering en energie weer aan de lage kant.

quote:

Op dinsdag 14 januari 2014 08:59 schreef sorcees het volgende:

[..]

Een eventueel tweede inkomen, op termijn, is dat ook meengenomen?
Veiliger is natuurlijk rond te kunnen komen van 1 inkomen, erg conservatief maar wel lekker veilig gevoel.
Rekenen op en met uitkeringen is mij te veel koffiedik kijken, met elke 2 jaar gemiddeld een nieuwe regering.

Ik ga geen tweede baan meenemen voor een huis, zeker als dat niet hoeft. Of is dat niet wat je bedoelde? Iets anders ligt niet in lijn der verwachting. Op uitkeringen rekenen doe ik ook niet verder. Met WW van 3 maanden en de buffer die ik aanhoudt zou ik in het slechtste geval een klein jaar zonder verder inkomen kunnen zitten. Daarna bouwt m'n vermogen op en wordt dat langer. Dat lijkt me voldoende.

quote:

Op dinsdag 14 januari 2014 00:41 schreef Omentuva het volgende:
Ik denk dat de schattingen realistisch genoeg zijn. Misschien meer onderhoudskosten, maar ik denk ook dat de extra maandlasten erg hoog in zijn geschat. Hoe heb je de HRA erin verwerkt? 42 %-schijf?

Hoe zit het met huizenprijs = 0 %, huur/inflatie is gelijk (1,5 % of 2 %?) en salarisstijging is een nummer naar jouw keuze?

Voor onderhoudskosten zit er dus 192/maand in over de gehele looptijd.

Hoe zit het met huizenprijs = 0 %, huur/inflatie/salarisstijging = 1.5% levert qua totaalvermogen ongeveer evenveel op aan het eind en is over de gehele looptijd ook nagenoeg gelijk. Op het eind is het dan iets in het voordeel van kopen.