Huis kopen van woningcorporatie

Onderhandelen lijkt me niet en het werk dat je er hebt ingestoken zou weleens tegen je kunnen werken.

Voor Ymere moet je het vergelijk trekken tussen jij koopt of jij blijft huren. Dat betekend:

- Alle aanpassingen aan de woning die jij gedaan hebt zijn nu eigendom van Ymere. Daar ga jij niets van terug zien als je blijft huren dus krijg je er ook niets voor als je koopt. Ze zullen waarschijnlijk wel meegenomen worden in de taxatie.
- Over het algemeen valt er niet te onderhandelen met een woningbouw vereniging die het huis verkoopt. Tenslotte worden ze er niet beter van dat jij het koopt; een bewoond huis kost hen niets. De kans dat je iets kunt bereiken met onderhandeling is nihil. Zowieso trekt de woningbouw geen mankracht uit voor het voeren van onderhandeling op de massa woningen die ze gaan verkopen.

Tips:
Er is een redelijke kans dat het huis de prijs van taxatie -10% niet waard gaat zijn. Als de prijs je aan staat moet je het absoluut doen maar zo niet dan zou ik gewoon blijven huren als ik jou was. De komende tijd is er nog geen herstel van de woningmarkt te verwachten dus kun je ook niet rekenen op geld verdienen door waarde vermeerdering. Ben dus heel erg voorzichtig met de aankoop; er is een redelijke kans dat huren goedkoper zal blijven voor je.

Op je eerste vraag heb ik geen antwoord, al ben ik bang dat ze de verbeteringen 'gewoon' in de prijs meenemen.
Wat betreft je tweede vraag: Toen wij ons vorige huis kochten van de woningbouw hebben we nog wel wat kunnen onderhandelen. Dit is inmiddels ruim 10 jaar geleden en de woningbouw wilde graag van deze woning(en) af.
Tip: zorg dat je zelf een goede makelaar meeneemt. Ik weet niet waar je zit maar aangezien Ymere ook veel in/om Amsterdam zit: Frans Vogel is een hele goede, die heeft over ons huidige huis behoorlijk goed onderhandeld en heel wat van de prijs af weten te halen.

Mijn ervaring verder is dat het niet veel anders is dan het kopen van elk ander huis

Ik vrees inderdaad dat een behoorlijk risico loopt dat de door jou gegenereerde meerwaarde van het huis doodleuk wordt meegenomen in de taxatie. Je kunt dus inderdaad stellen dat je, als je zou besluiten het huis te kopen, je je eigenhandig gegenereerde en al betaalde investeringen nóg een keertje betaalt in de vorm van de hogere taxatiewaarde en dus uiteindelijke koopsom.
De vraag is of dat een 'probleem' is, dat moet je voor jezelf beslissen.

Volgens mij kun je ook bij een verkoop door de woningbouw gewoon onderhandelen. Of je succesvol zult zijn daarin hangt natuurlijk af van 1) hoezeer wil de woningbouw van deze woningen af, en 2) hoeveel vraag is er naar deze woningen. Niet eenvoudig om dat als huurder te beoordelen, dus ik sluit me volledig aan bij zillah666 - neem een deskundige in de arm.

Het beste leg je de koopprijs en je huidige huur naast elkaar. Vervolgens (be)kijk je wat een hypotheek (RVP 10 jaar) je netto kost (HRA en EWF meenemen in de berekening) en neemt een jaarlijkse huurstijging van 4 - 6% mee over 10 jaar (factor 1,5 / 1,8 * aan huur over die 10 jaar) en maakt een afweging.

Plus de vraag: wil je er nog 5 - 10 jaar wonen.

quote:

Op vrijdag 20 september 2013 22:45 schreef gsanna76 het volgende:

RVP = Rente Vaste Periode
HRA = HypotheekRente Aftrek

Maar wat is EWF?!? ;-)

Eigen Woning Fofait. Forfaitaire bijtelling van 0,6% van de WOZ-woningwaarde bij je inkomen. Je kan 'm ook "vergeten" bij je aangifte. Belastingdienst ontdekt dat soort "vergeetachtigheden" zelden.

Vergeet ook de gemeentelijke WOZ-heffing niet.

Nog even bij mij de vraag: waarom heb je duizenden euro's (had je die, terwijl je in aanmerking kwam voor een corporatiewoning, gewoon?) en honderden uren in een huurwoning gestoken? Bij alle andere verhuurders dan een corporatie zou je die investering never nooit terug krijgen.

700 euro is veel. Ook geen sociale huur meer.

quote:

Op zaterdag 21 september 2013 01:25 schreef gsanna76 het volgende:

[..]

Bijna 700... 670 plus wat servicekosten. Het huis valt nog net onder de sociale huurgrens...

Dat klopt. Scheelt netto dus flink wat, vooropgesteld dat je minder dan 34k p/jaar verdiende.

Vriend van me heeft een woningbouw huis gekocht en heeft een bouwkundige een rapport op laten maken van wat er vervangen moest worden. Zo moest volgens mij de cv-ketel vervangen worden en heeft hij de prijs van dat soort dingen van de prijs afgekregen.

Dus sowieso een bouwkundige een rapport op laten maken.

quote:

Op zaterdag 21 september 2013 01:20 schreef gsanna76 het volgende:
. Dit huis vormde een uitdaging die we met beide handen hebben aangegrepen om onze dromen te kunnen verwezenlijken want het is een huis met voldoende potentie waarin wij onszelf oud in zien worden....

Gezien de ¤700 en het feit dat je zo graag in de wooning woont, vind ik het wel een koopoverweging waaard.

Doe het niet.

Alle woningcorporaties proberen de huurwoningen te verkopen om aan extra liquiditeit te komen in deze moeilijke tijden. Dat is de enige reden, er wordt weinig tot geen projecten gelanceerd voor nieuwbouw en dus gaan ze maar verkopen.

Je moet de pro's en cons toch echt ff onder elkaar zetten. Je wordt eigenaar van je appartement. Als eigenaar wil je het beste voor je huis om de waarde hoog te houden. Als huurder heb je deze wens minder en boeit het je totaal niet. Denk aan het trappenhuis bij wijze van ''die wordt toch wel door de woningbouw schoongemaakt/onderhouden''. Niets is minder waar, eens in de 10 jaar zijn ze bereid voor dat soort kosten op te draaien. Als resultaat zul jij na pak en beet 5 jaar in een zwervers complex wonen.

Daarnaast dien je je als VVE (vereniging van eigenaren) aan allerlei dingen te houden. Je bent een beetje afhankelijk van de woningcorporatie. Als zij enkele dingen willen verven of wat dan ook qua onderhoud, dan wordt gedwongen om dat ook te doen op eigen kosten. Het zorgt voor veel discussie en stress.

Daarnaast heb je geen inspraak op wat voor soort huurders om je heen intrekken. Overlast speelt hierbij een grote rol waarbij de corporatie wel veel probeert, maar als puntje bij paaltje komt niets zal ondernemen omdat zij vinden dat ze niet verantwoordelijk zijn.

Ook zit je tussen de bewoners waarvan het inkomen laag is en sociale huur de enige optie voor ze zijn. Ik wil niet generaliseren maar over het algemeen gaat laag opgeleid gepaard met problematiek. Dat is gewoon zo.En daar zit je dan met je koopwoning van 200k. En niemand die het daarna van je over koopt. HEEL VEEL appartementen waarvan de huur is opgezegd en daarna bestemd zijn voor verkoop (nieuwe kopers dus, geen koop van huidige huurders) staan gewoon leeg en verkopen niet om dit soort redenen.

quote:

Op zaterdag 21 september 2013 14:15 schreef Santello het volgende:
Doe het niet.

Alle woningcorporaties proberen de huurwoningen te verkopen om aan extra liquiditeit te komen in deze moeilijke tijden. Dat is de enige reden, er wordt weinig tot geen projecten gelanceerd voor nieuwbouw en dus gaan ze maar verkopen.

Je moet de pro's en cons toch echt ff onder elkaar zetten. Je wordt eigenaar van je appartement. Als eigenaar wil je het beste voor je huis om de waarde hoog te houden. Als huurder heb je deze wens minder en boeit het je totaal niet. Denk aan het trappenhuis bij wijze van ''die wordt toch wel door de woningbouw schoongemaakt/onderhouden''. Niets is minder waar, eens in de 10 jaar zijn ze bereid voor dat soort kosten op te draaien. Als resultaat zul jij na pak en beet 5 jaar in een zwervers complex wonen.

Daarnaast dien je je als VVE (vereniging van eigenaren) aan allerlei dingen te houden. Je bent een beetje afhankelijk van de woningcorporatie. Als zij enkele dingen willen verven of wat dan ook qua onderhoud, dan wordt gedwongen om dat ook te doen op eigen kosten. Het zorgt voor veel discussie en stress.

Daarnaast heb je geen inspraak op wat voor soort huurders om je heen intrekken. Overlast speelt hierbij een grote rol waarbij de corporatie wel veel probeert, maar als puntje bij paaltje komt niets zal ondernemen omdat zij vinden dat ze niet verantwoordelijk zijn.

Ook zit je tussen de bewoners waarvan het inkomen laag is en sociale huur de enige optie voor ze zijn. Ik wil niet generaliseren maar over het algemeen gaat laag opgeleid gepaard met problematiek. Dat is gewoon zo.En daar zit je dan met je koopwoning van 200k. En niemand die het daarna van je over koopt. HEEL VEEL appartementen waarvan de huur is opgezegd en daarna bestemd zijn voor verkoop (nieuwe kopers dus, geen koop van huidige huurders) staan gewoon leeg en verkopen niet om dit soort redenen.

Hij woont niet in een appartement maar in een eengezinswonig met tuin, dus van een VVE is daar waarschijnlijk ook geen sprake van.
Ik vind de huurprijs en dat TS daar ook nog graag woont de koop overweging zeker waard

quote:

Op zaterdag 21 september 2013 15:12 schreef exlurker het volgende:

[..]

Hij woont niet in een appartement maar in een eengezinswonig met tuin, dus van een VVE is daar waarschijnlijk ook geen sprake van.
Ik vind de huurprijs en dat TS daar ook nog graag woont de koop overweging zeker waard

Afgezien daarvan, al die problemen heb je bij elk ander koop-appartement ook (behalve die uit de laatste alinea).
Wij hebben in het onze ruim 8 jaar met veel plezier gewoond (was dus ook van de woningbouw gekocht). Als het huis naar je wens is doet het er toch totaal niet toe van wie je het koopt?

Buiten de financiële kant zit er nog een kant aan, die moeilijk in geld is uit te drukken. En dat is woongenot.

Ik vind het zalig om zelf te kunnen beslissen of ik een aanbouw wil, een dakkapel wil plaatsen, een rookkanaal aanleggen, een nieuwe keuken of badkamer wil, een energiezuinige CV ketel, zonnepanelen, een nieuwe groepenkast, een binnenmuur wil verplaatsen enz. enz.

Ik moet er niet aan denken om (bij wijze van spreken) voor elke spijker die ik in een muur wil slaan toestemming te moeten vragen aan mijn verhuurder....

quote:

Op zaterdag 21 september 2013 20:19 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:
Ik moet er niet aan denken om (bij wijze van spreken) voor elke spijker die ik in een muur wil slaan toestemming te moeten vragen aan mijn verhuurder....

Nachtmerrie idee. TS heeft al een kapitaal in het huis van een ander geïnvesteerd. Dus weet wat het is en de gevolgen zijn een duurder huis. Van een ander,

Als ik TS was, bracht ik het huis in de originele staat, met die verrotte kippenhokken en slecht stucwerk terug. Dan taxeren, afdingen en goedkoop kopen. Dan weer opknappen.

quote:

Op zaterdag 21 september 2013 22:34 schreef blomke het volgende:

[..]

Nachtmerrie idee. TS heeft al een kapitaal in het huis van een ander geïnvesteerd. Dus weet wat het is en de gevolgen zijn een duurder huis. Van een ander,

Als ik TS was, bracht ik het huis in de originele staat, met die verrotte kippenhokken en slecht stucwerk terug. Dan taxeren, afdingen en goedkoop kopen. Dan weer opknappen.

Ik snap het probleem wat dit betreft niet zo: TS was zijn investering sowieso kwijt geweest, dat heb je nou eenmaal als je een huurhuis gaat 'verbouwen'. De woningbouw is uiteindelijk de enige die er wat aan heeft (en de bewoner in de vorm van woongenot, maar nooit financieel). Als TS het huis koopt (wat de prijs ook gaat zijn) ziet hij in ieder geval meer terug van zijn werk dan wanneer hij de woning gewoon verlaat en wat anders zoekt (ja, hij kan vast ook blijven huren, maar je huur ben je ook elke maand kwijt).
De woning weer terug brengen in oude staat en dan weer opknappen is leuk als je veel geld en tijd over hebt, dat lijkt me het misgunnen aan de woningbouw niet waard.

Waarom doen mensen dat toch: Altijd nadenken in de trant van ik wil dit en dit, maar ik wil vooral ook dat een ander net iets minder heeft? Ik snap dat nooit zo.
In dit geval gaat het toch maar om 2 dingen? En dat is of TS het een fijn huis vindt en of hij het de prijs waard vindt.

quote:

Op zaterdag 21 september 2013 20:19 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:
Buiten de financiële kant zit er nog een kant aan, die moeilijk in geld is uit te drukken. En dat is woongenot.

Ik vind het zalig om zelf te kunnen beslissen of ik een aanbouw wil, een dakkapel wil plaatsen, een rookkanaal aanleggen, een nieuwe keuken of badkamer wil, een energiezuinige CV ketel, zonnepanelen, een nieuwe groepenkast, een binnenmuur wil verplaatsen enz. enz.

Ik moet er niet aan denken om (bij wijze van spreken) voor elke spijker die ik in een muur wil slaan toestemming te moeten vragen aan mijn verhuurder....

True, maar daarnaast heb je als huurder het voordeel hebt dat je huurbaas alles in orde moet maken en daarvoor moet betalen. Verder kan je makkelijk je huurcontract opzeggen en als je koopt raak je je huis erg moeilijk kwijt.

quote:

Op zondag 22 september 2013 07:50 schreef zillah666 het volgende:

Ik snap het probleem wat dit betreft niet zo: TS was zijn investering sowieso kwijt geweest, dat heb je nou eenmaal als je een huurhuis gaat 'verbouwen'. De woningbouw is uiteindelijk de enige die er wat aan heeft (en de bewoner in de vorm van woongenot, maar nooit financieel). Als TS het huis koopt (wat de prijs ook gaat zijn) ziet hij in ieder geval meer terug van zijn werk dan wanneer hij de woning gewoon verlaat en wat anders zoekt (ja, hij kan vast ook blijven huren, maar je huur ben je ook elke maand kwijt).
De woning weer terug brengen in oude staat en dan weer opknappen is leuk als je veel geld en tijd over hebt, dat lijkt me het misgunnen aan de woningbouw niet waard.

Waarom doen mensen dat toch: Altijd nadenken in de trant van ik wil dit en dit, maar ik wil vooral ook dat een ander net iets minder heeft? Ik snap dat nooit zo.
In dit geval gaat het toch maar om 2 dingen? En dat is of TS het een fijn huis vindt en of hij het de prijs waard vindt.

Het was ook geen serieuze opmerking van mij. Het was meer mijn idee om aan te geven hoe krom sommige zaken in Nl. zijn geregeld. Maak je iets mooi, gedraag je je goed, doe je wat voor iets of iemand anders: wordt je een financiëel nadeel opgelegd.

Probeer je de kantjes eraf te lopen, gedraag je je asociaal, mol je de zaken: wordt van overheidswege met het geld van de bovengenoemde groep, de zaken voor je opgelost.