WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Kleine correctie: Nederlandse banken mogen de hypotheken niet tot hun buffers rekenen, waardoor ze meer financiële producten kunnen verkopen aan het buitenland. Mijn redenering was wat kort door de bocht. 
Er is niets mis mee, zolang het maar traceerbaar blijft en niet ondoorzichtig en complex wordt. Dat laatste heeft ervoor gezorgd dat banken elkaar niet meer vertrouwden.quote:Op zaterdag 16 februari 2013 15:36 schreef RemcoDelft het volgende:
Het verhandelen van hypotheken mag wat mij betreft helemaal gestopt worden.
Nieuwe ronde nieuwe plaatjes.
De schalen zijn anders omdat je niet zomaar 2 indexen bij elkaar kan optellen.
Het interessante (en enige bruikbare) is dat de vorm (in de jaren 2000) wel erg overeenkomt.
Qua bubble ja of nee zegt het natuurlijk niets.
(Hij staat trouwens op autoschalen dus ik heb daar niets geks gedaan)
Zoals verwacht correlatie tussen huishoudinkomen + bouwkosten met huizenprijzen is groot.
De schalen zijn anders omdat je niet zomaar 2 indexen bij elkaar kan optellen.
Het interessante (en enige bruikbare) is dat de vorm (in de jaren 2000) wel erg overeenkomt.
Qua bubble ja of nee zegt het natuurlijk niets.
(Hij staat trouwens op autoschalen dus ik heb daar niets geks gedaan)
Zoals verwacht correlatie tussen huishoudinkomen + bouwkosten met huizenprijzen is groot.
1/10 Van de rappers dankt zijn bestaan in Amerika aan de Nederlanders die zijn voorouders met een cruiseschip uit hun hongerige landen ophaalde om te werken op prachtige plantages.
"Oorlog is de overtreffende trap van concurrentie."
"Oorlog is de overtreffende trap van concurrentie."
Die schalen maken wel degelijk veel verschil. Bouwkosten zijn veel minder gestegen dan woningprijzen.quote:
Nieuwe ronde nieuwe plaatjes.
[ afbeelding ]
De schalen zijn anders omdat je niet zomaar 2 indexen bij elkaar kan optellen.
Het interessante is dat de vorm in de jaren 2000 wel erg overeenkomt.
(Hij staat trouwens op auto schalen dus ik heb daar niets geks gedaan)
Zoals verwacht correlatie tussen huishoudinkomen + bouwkosten met huizenprijzen is groot.
Dat de richting wat overeenkomt (omhoog) kan gemakkelijk door andere factoren komen.
Wat betreft huishoudinkomen deels hetzelfde, ook daar is de stijging veel minder dan die van woningprijzen, zij het waarschijnlijk meer dan bouwkosten vanwege de werkende vrouw.
En het (enorme) verschil tussen inkomen/bouwkosten en huizenprijzen zit hem in hypotheekschulden (hele sterke stijging) en rente (praktisch doorlopende daling).
Zie edit.quote:
[..]
Die schalen maken wel degelijk veel verschil. Bouwkosten zijn veel minder gestegen dan woningprijzen.
Dat de richting wat overeenkomt (omhoog) kan gemakkelijk door andere factoren komen.
.Schaal is anders omdat ik 2 indexen min of meer bij elkaar opgeteld heb wat er voor zorgt dat de opgetelde index wel erg snel stijgt.
En het is geen goede wetenschap dat ben ik met je eens.
Het omhooggaan is niet het meest interessante kijk eens naar het stuk wat daalt.
1/10 Van de rappers dankt zijn bestaan in Amerika aan de Nederlanders die zijn voorouders met een cruiseschip uit hun hongerige landen ophaalde om te werken op prachtige plantages.
"Oorlog is de overtreffende trap van concurrentie."
"Oorlog is de overtreffende trap van concurrentie."
Je maakt het nu wel erg creatief door te richtingscoëfficiënt aan te passen en verschillende indexen bij elkaar op te tellen. Ik heb eigenlijk geen idee waarom het inkomen van huishoudens relevant opgeteld kan worden bij de bouwkosten?
Wanneer ik kijk naar het volgen van de lijn is het tamelijk logisch waarom hij (iig voor de laatste jaren) goed klopt: de inkomens zijn gelijk gebleven en de bouwkosten zijn gedaald. Dit geeft echter geen verklaring waarom de huizenprijzen zakken. Zoals eerder gezegd: dat ligt veel meer in de maximaal financiering die banken mogen verstrekken, eventueel in combinatie met de hypotheekrente. Die laatste zal in de jaren '70 en '80 relevant zijn geweest, terwijl die eerste tegenwoordig een belangrijke indicator is.
Wanneer ik kijk naar het volgen van de lijn is het tamelijk logisch waarom hij (iig voor de laatste jaren) goed klopt: de inkomens zijn gelijk gebleven en de bouwkosten zijn gedaald. Dit geeft echter geen verklaring waarom de huizenprijzen zakken. Zoals eerder gezegd: dat ligt veel meer in de maximaal financiering die banken mogen verstrekken, eventueel in combinatie met de hypotheekrente. Die laatste zal in de jaren '70 en '80 relevant zijn geweest, terwijl die eerste tegenwoordig een belangrijke indicator is.
Dat verbaasd me niets, als je ziet dat je in omringende landen voor 20.000 euro een vrijstaand huis koopt met een flink stuk grond en dat de oudjes hier op het punt staan te gaan cashen net als de corporatiesquote:
Nederland genoemd als nieuwe Griekenland:
https://pbs.twimg.com/media/BDOLt8ACEAA2kTv.jpg
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
velen zullen naar landen gaan waar de verzorging goeiekoop is, want daar wil je de kinderen en de buren niet mee opzadelenquote:Op zaterdag 16 februari 2013 19:20 schreef Piet_Piraat het volgende:
Alle demente oudjes naar Griekenland in ruil voor de miljarden, win-win.
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
In Noorwegen doen ze het al op die manier.
De duurste oudere sturen ze naar landen waar de zorg goedkoper is.
De duurste oudere sturen ze naar landen waar de zorg goedkoper is.
De Nederlandse zorgstaat is ook niet houdbaar. Kan niet wachten tot dat die klapt.
Beneath the gold, the bitter steel
Het zou financieel en economisch veel beter zijn een miljoen mensen minder in de zorg te laten werken in Nederland, en alle mensen die meer zorg nodig hebben dan ze opleveren te verhuizen naar lage-lonen-landen.quote:
velen zullen naar landen gaan waar de verzorging goeiekoop is, want daar wil je de kinderen en de buren niet mee opzadelen
Nu gebeurt het omgekeerde: in Nederland krijgen ze gratis zorg, dus blijven ze hier!
censuur :O
nou dat gaat niet lang meer duren hoor en dan moeten de oudjes het zelf ophoestenquote:
[..]
Het zou financieel en economisch veel beter zijn een miljoen mensen minder in de zorg te laten werken in Nederland, en alle mensen die meer zorg nodig hebben dan ze opleveren te verhuizen naar lage-lonen-landen.
Nu gebeurt het omgekeerde: in Nederland krijgen ze gratis zorg, dus blijven ze hier!
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
Kwestie van genoeg kleine leningen bijmixen. Ik wil best honderden separate leningen van 0,1% LTV aangaan, kun je dan uitrekenen hoeveel top LTV's dan gesecuritiseerd kunnen worden door het bijmixen van deze mini-leningkjes? Ik voorzie wel een markt hoorquote:
Internationaal gezien is ons hypotheekstelsel als risicovol beschouwd: we lenen praktisch de hele koopsom, aflossen doen we niet. Banken mogen onder Basel III niet eens hypotheken verhandelen met een gemiddeld LTV van hoger dan 80% (let wel: het is nu 95%). Als er echt een verbinding zit in de maximale kredietverstrekking en de huizenprijs, en de banken gaan de regel naleven dat je 20% zelf moet meenemen dan krijgen we over 2-3 jaar hele.... bijzondere effecten.
Van de markt? Het moet van de grafiekquote:
[..]
Mooie grafiek, laat duidelijk zien dat de opgeblazen huizenprijzen weer terug moeten naar het nieuwe normaal. Moet niet van mij, maar van de markt (voordat ik weer boze reacties krijg).
Jullie blijven maar volharen in techische analyse en vluchten in grafiekjes en toneelstukjes van Kees (en AFS capital haar klanten maar precies het omgekeerde adviseren
)Misschein toch maar eens gezond boerenverstand gebruiken: in welke tijd was een gemiddeld huis te koop voor minder dan 2x een gezinsinkomen en waren de woonlasten ver onder de 10% van het inkomen? Antwoord: in de tijd van plaggenhutten.
Dus tenzij iemand denkt dat we terugvallen in de tijd van de middeleeuwen: wie houdt wie voor de gek? Nederland het nieuwe Griekenland?
Wel eens om je heen gekeken onlangs?
Volgens mij staat daar wat heel anders, namelijk reeel GDP gedeeld door aantal huishoudens, de uitspraak gaat niet over nominaal inkomen van huishoudens.quote:
[..]
Daar heb je gelijk in echter wilde ik zo n langst mogelijke reeks en de meeste info start vanaf 63 .
Overigens verschilt dat niet veel met 1970. Jammer dat de interactieve link niet werkt.
@dino
Ik was daar zelf ook verbaasd over
we onderschatten beide de groei van de 1 persoons hh. Het aantal werkenden per hh is zelfs gedaald. Het aantal huishoudens is namelijk veel harder gestegen dan het aantal werkenden.
Deze bron bevestigd mijn calculaties.
De hypotheekverstrekking is echter wel veranderd maar ik krijg niet het aantal inkomens per hypotheek gevonden. Net als de langjarige hypotheekrente.
Oveirgens geloof ik graag dat kinderen vroeger langer thuis bleven wonen, maar waarom zou dat een bijzondere invloed op de prijs van een huis moeten hebben? Als de trend weer daar naartoe gaat, krijg je simpelweg een verschuiving in de tijd en tzt meer koopkracht die de markt opstroomt. Welke conclusie wil je daaraan verbinden?
Die bouwkosten index kan ik je uit eigen ervaring wel melden dat dit hooguit voor massa(ruw)bouw opgeld doet - ws. is dit de CBS index, die afgeleid is van bouwleges, die in vergaande mate understated ijn (logischerwijs). Sinds 1993 bouwkosten 60% gestegen? Doe maar 150+%, in het bijzonder vwb afwerking, en vergaande verplichtingen tav nieuw bouwbesluit. En onverlet dat de grootte van de huizen alleen maar stijgende is geweest (waarbij trouwens de gem. prijs per m3 wel gemitigeerd wordt (je zet immers maar 1 keuken in een huis, en een twee maal grotere badkamer is ook niet twee maal zo duur, je hebt maar 1 fundering etc. etc.), maar de totaal (nom.) prijs sterk gestegen is .Uitschieters zijn staal en glas/kozijnen dewelke in die periode 8x-10x over de kop zijn gegaan.
Kortom, zo'n grafiek is een buitengewoon aardige exercitie, maar het zijn appels en peren, en het suggereert een soor van wetmatigheid die er niet is.
Als je de nominale bedragen langs elkaar zet, en daar even onbevooroordeeld obv boerenverstand over nadenkt, begrijp je ook waarom. Vertaal je stippellijntjes ook maar eens naar nominale bedragen, en toets die eens aan de realiteit.
[ Bericht 18% gewijzigd door Dinosaur_Sr op 17-02-2013 06:19:34 ]
Het zijn indexen he ! Het laat de relatieve stijging van de prijzen zien. Niet de nominale waarden.quote:
[..]
Van de markt? Het moet van de grafiek
Jullie blijven maar volharen in techische analyse en vluchten in grafiekjes en toneelstukjes van Kees (en AFS capital haar klanten maar precies het omgekeerde adviseren
Misschein toch maar eens gezond boerenverstand gebruiken: in welke tijd was een gemiddeld huis te koop voor minder dan 2x een gezinsinkomen en waren de woonlasten ver onder de 10% van het inkomen? Antwoord: in de tijd van plaggenhutten.
Dus tenzij iemand denkt dat we terugvallen in de tijd van de middeleeuwen: wie houdt wie voor de gek? Nederland het nieuwe Griekenland?
Als ik tijd heb reken ik die ook nog wel uit. Echter reken er niet op want ik ga op vakantie over een dag. De grafiek laat alleen zien dat in het begin hij de hh inkomens en bouwkosten volgt eind 90 zie je echter dat de prijzen velenmale harder stijgen dan het inkomen.
Ook wanneer ik corrigeer voor de toename van werkende vrouwen (zwarte lijn)
Die bolletjes is mijn prognose al komen 2013 en 14 van de banken af.
Persoonlijk denk ik dat ze teruggaan naar het niveau van huishoudinkomen. Dus nog een daling van 30%, de banken voorspellen de komende 2 jaar al 15%. Ik denk dat het nog even rustig door kabbelt.
[ Bericht 5% gewijzigd door icecreamfarmer_NL op 17-02-2013 09:17:24 ]
1/10 Van de rappers dankt zijn bestaan in Amerika aan de Nederlanders die zijn voorouders met een cruiseschip uit hun hongerige landen ophaalde om te werken op prachtige plantages.
"Oorlog is de overtreffende trap van concurrentie."
"Oorlog is de overtreffende trap van concurrentie."
Je hebt de basiscijfers toch? Kopieer die en maak vervolgens een index.quote:
[..]
Copy paste gaat wel, maar elke keer als jij kolommen toevoegt moet ik mijn hele tabel vernieuwen. Dat is niet fijn.
[..]
Het FISH-verhaal is gebaseerd op een artiekl in de FT over het feit dat er in Frankrijk, Italie, Spanje en Nederland structurele onevenwichtigheden zijn. In NL wordt vooral gedoeld op de huizenmarkt. Kees de Kort heeft ook al een stuk hierover geschreven.
Internationaal gezien is ons hypotheekstelsel als risicovol beschouwd: we lenen praktisch de hele koopsom, aflossen doen we niet. Banken mogen onder Basel III niet eens hypotheken verhandelen met een gemiddeld LTV van hoger dan 80% (let wel: het is nu 95%). Als er echt een verbinding zit in de maximale kredietverstrekking en de huizenprijs, en de banken gaan de regel naleven dat je 20% zelf moet meenemen dan krijgen we over 2-3 jaar hele.... bijzondere effecten.
1/10 Van de rappers dankt zijn bestaan in Amerika aan de Nederlanders die zijn voorouders met een cruiseschip uit hun hongerige landen ophaalde om te werken op prachtige plantages.
"Oorlog is de overtreffende trap van concurrentie."
"Oorlog is de overtreffende trap van concurrentie."
Vind ik wel een bijzondere constatering, dat het kennelijk niet uitmaakt wat de economie doet, noch of de hypotheekrente megahoog staat, of megalaag. Mensen kijken kennelijk niet naar het deel van hun inkomen wat ze aan wonen willen besteden, noch wat de alternatieven qua huur zijn. Alleen naar twee lijntjesquote:Op zondag 17 februari 2013 09:06 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:
[..]
Het zijn indexen he ! Het laat de relatieve stijging van de prijzen zien. Niet de nominale waarden.
Als ik tijd heb reken ik die ook nog wel uit. Echter reken er niet op want ik ga op vakantie over een dag. De grafiek laat alleen zien dat in het begin hij de hh inkomens en bouwkosten volgt eind 90 zie je echter dat de prijzen velenmale harder stijgen dan het inkomen.
Ook wanneer ik corrigeer voor de toename van werkende vrouwen (zwarte lijn)
Die bolletjes is mijn prognose al komen 2013 en 14 van de banken af.
Persoonlijk denk ik dat ze teruggaan naar het niveau van huishoudinkomen. Dus nog een daling van 30%, de banken voorspellen de komende 2 jaar al 15%. Ik denk dat het nog even rustig door kabbelt.
Want dat moet in overeenstemming zijn van die woningwetwoning in '63
quote:
[..]
velen zullen naar landen gaan waar de verzorging goeiekoop is, want daar wil je de kinderen en de buren niet mee opzadelen
Verzorgingstehuizen voor rijke nederlandse bejaarden bouwen in spanje, zoals sns property financequote:
[..]
velen zullen naar landen gaan waar de verzorging goeiekoop is, want daar wil je de kinderen en de buren niet mee opzadelen
20.000 ? beetje overdreven? of bedoel je van die half ingestorte boerderijen in roemenie/bulgarije/oekraine o.i.dquote:
[..]
Dat verbaasd me niets, als je ziet dat je in omringende landen voor 20.000 euro een vrijstaand huis koopt met een flink stuk grond en dat de oudjes hier op het punt staan te gaan cashen net als de corporaties
Hij doelt vooral op een levendige fantasie.quote:
[..]
20.000 ? beetje overdreven? of bedoel je van die half ingestorte boerderijen in roemenie/bulgarije/oekraine o.i.d
ja of hongarijequote:
[..]
20.000 ? beetje overdreven? of bedoel je van die half ingestorte boerderijen in roemenie/bulgarije/oekraine o.i.d
http://csilla-haz.webklik.nl/page/huis-te-koop-in-kek-dorp
[ Bericht 12% gewijzigd door michaelmoore op 17-02-2013 12:01:34 ]
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
is dichterbij dan zuid Frankrjkquote:
Sinds wanneer is Hongarije omringend voor Nederland?
http://www.green-acres.com/en/properties/1624a-td8923.htm
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
dat is 176 km vanaf boedapest. als je daar gaat wonen heb je 2 auto's nodig denk ik.. en moet je zelf je auto kunnen repareren, verder moet je dat huis nog verbouwen, en hoe wou je aan geld komen om van te leven.. lonen zijn daar niet al te hoog denk ik. verder doet hongarije aan onroerend goed belasting enz enz
