• Elektra, niet te oud (oude kleuren of erger, met stof omkleed, fatsoenlijke stoppenkast met aardlek)
• Leidingwerk, geen lood
• Staat van de (meestal) houten vloer
• Vaak een uitbouw die veel nieuwer is
• Isolatie van dak en muren, dubbelglas
Zijn er belangrijke aanvullingen?
Vanzelfsprekend laat ik een aankoopkeuring doen zodat ik niet voor vervelende verrassingen kom te staan.
Kortom heel stevig onderhandelen.
staat van het dak en het houtwerk, let ook vooral op boktor.
Huizenprijzen liggen daar inderdaad heel veel lager dan waar ik nu woon. Hier is een simpel rijtjeshuis het hoogst haalbare, daar kan je vrijstaand wonen met een leuke tuin.quote:Op zaterdag 5 januari 2013 14:58 schreef PJ het volgende:
Bijvoorbeeld dat daar percentueel de huizenprijzen het hardst van heel NL dalen.
Kortom heel stevig onderhandelen.
Misschien is het een idee om een klusjesman met wat ervaring mee te nemen? Die zal de rotte appels bij een bezichtiging er wel snel uit kunnen halen.
We hebben hier zelf een jaren 30 huis, en ik zou ook letten op staat van de daken (platte daken, maar ook zeker het schuine dak + constructie), wat is er zoal geisoleerd en op welke manier. Letten op evt. scheuren (hier heeft er ooit een serre achter gestaan die de muur van de bijkeuken wat ontzet is. Is gelukkig geen constructie probleem).
En check de zgn. authentieke elementen. Ik zie op Funda regelmatig zogenaamde authentieke elementen die ouder zijn dan het huis
.2. Muren: gemetseld met kalkzandspecie, dus mogelijk slechte voegen. Vochtbruggen/plekken in de muren? Scheuren in de muren? Rollagen nog stevig op hun plaats?
3. Fundering: is de fundering op staal, zo ja zijn er bogen gemetseld? Zitten er scheuren in de bogen of andere funderingsproblemen zoals verzakkingen die scheuren in de gevel veroorzaken??
4. Vloeren: Zijn de vloerbalken, i.h.b. de koppen in de muren, niet door houtrot aangetast? Veren de vloeren als je erop springt?
De rest is allemaal bijzaak en voor een DHZ-er te behappen. Loden leidingen kan je vervangen, nieuwe bedrading trekken en kozijnen vervangen.
Dat zijn dan ook gelijk zaken die een DHZ-er beter niet zelf kan beoordelen, lijkt me. Fundering op staal heb ik nog nooit van gehoord. Is dat een veelgebruikte renovatietechniek of is dat al vanaf de bouw?quote:
1. Dak: rot dakbeschot of houtworm. Toestand dakpannen en zinken dakgoten.
2. Muren: gemetseld met kalkzandspecie, dus mogelijk slechte voegen. Vochtbruggen/plekken in de muren? Scheuren in de muren? Rollagen nog stevig op hun plaats?
3. Fundering: is de fundering op staal, zo ja zijn er bogen gemetseld? Zitten er scheuren in de bogen of andere funderingsproblemen zoals verzakkingen die scheuren in de gevel veroorzaken??
4. Vloeren: Zijn de vloerbalken, i.h.b. de koppen in de muren, niet door houtrot aangetast? Veren de vloeren als je erop springt?
De rest is allemaal bijzaak en voor een DHZ-er te behappen. Loden leidingen kan je vervangen, nieuwe bedrading trekken en kozijnen vervangen.
Ik zat al af te tellenquote:
Anders kun je nog altijd even Apeldoorn bellen
* alle houten onderdelen (door een speciale keuring, er zijn bepaalde schimmels die je echt niet in je huis wil hebben - huiszwam. Is specialistisch werk, de normale bouwkundige keurder heeft veel minder ervaring en mist nog wel een en ander)
* lekkages / planten naar binnen groeien
* Staat van de muren / is alles spouwmuur?
* staat kozijnen / enkel glas ?
* asbest?
* vloeistoftank / septic tank in de achtertuin (moeten ze gedempt hebben maar niet weggehaald)
* Gaskachels?
* electra
* loden waterleidingen
* plaats badkamer (als je die wilt verplaatsen kost dat veel frezen)
* dak - staat dakpannen, dakbeschot, goten enz
Als ik nog meer bedenk laat ik het weten! Mijn advies: goede keuring(en) laten doen!
En neem maar van mij aan: de kosten lopen snel op
) wij hebben onze verbouwing (zie mijn topic ergens hier) geraamd op ¤ 75.000,- ....Dat kan een kritisch DHZ-er prima beoordelen. "Op staal" wil zeggen dat de fundering in ongeroerde ondergrond is gelegd en opgebouwd. Dus direct op (meestal) zand. Dat i.i.t. heien en dat soort tecnieken waarbij op kleef of diepe ondergrond wordt gebouwd.quote:
Dat zijn dan ook gelijk zaken die een DHZ-er beter niet zelf kan beoordelen, lijkt me. Fundering op staal heb ik nog nooit van gehoord. Is dat een veelgebruikte renovatietechniek of is dat al vanaf de bouw?
In principe is op staal bouwen, een heel goede, maar niet altijd mogelijke, bouwtechniek. Dus al vanaf de beginbouw.
[ Bericht 1% gewijzigd door blomke op 05-01-2013 15:46:26 ]
Minder comfort, hogere kosten en meer onderhoud.
Mijn advies zou zijn om eerst te kijken welke woning je zou willen en kunnen kopen, dan minimaal 2 keer een bezichtiging. Pas daarna een inspecteur inhuren en dan bij voorkeur iemand die verstand heet van oude gebouwen.
Laat dan niet een standaard NHG-inspectie doen, maar geeft een paar honderd meer uit voor een intensieve inspectie, waarbij ook goed wordt gekeken naar de fundering en het dak.
Uiteraard kunnen er dan nog steeds lijken uit de kast komen, maar dat risico wordt dan wel zo veel mogelijk beperkt.
Overigens heeft een fundering op staal niets met stalen binten te maken
Want?quote:
Kijk ff in de kruipruimte of hij droog is en geen sporen van schimmel vertoont, ook de overgangen bij de muur/draagbalken van de vloer of die niet rot zijn. En als je er toch bent, verzeker je er dan van dat je geen houten heipalen ziet die zijn aangetast zo ze er zijn. Die werden nogal eens gebruikt als er toch geheid moest worden in die tijd. De vervelendste dingen die je tegen kan komen zijn huiszwam, houtrot, houtworm (de bekende kleine gaatjes). Er staan verschillende topics op FOK! wil je je wat verdiepen in de oorzaak, gevolgen en kosten van deze kostbare mankementen.
Natte of vochtige kruipruimte is bijna een garantiebewijs voor aanzienlijke herstelkosten. Kijk ook of je scheuren en gevoegde scheuren in de buitengevel ziet, dit kan duiden op problemen met fundering/kozijnen.
Zoek binnen naar sporen van lekkage's aan het dak en kijk of de gevolgen meevallen of dat er sprake is van rotting/houtworm. Bij een plat dak: bekijk de toestand van de dakbedekking.
Als er muren zijn weggehaald kijk dan of dit steunmuren waren. Als dat het geval is let dan op de bovenliggende etage op sporen die duiden op herstel van scheuren, dit kan betekenen dat er niet vakkundig gesloopt/gestut is met ontwrichting van de bovenliggende muur tot gevolg.
Verder geven Blomke en Tinkerbel_ACC_ al een aardig lijstje. Toestand dakgoten, leeftijd CV indien aanwezig, dak enz. spreekt voor zich denk ik, maar vergeet ze niet. Je vergeet snel ergens naar te kijken als je een huis gaat bekijken.
Maak ff een lijstje van de dingen die je wilt bekijken voordat je gaat kijken zodat je niks vergeet. Kleine moeite die grote gevolgen (en kosten) kan voorkomen.
Kan overal zitten:
-Pijpen van schoorsteen/afzuigkap
-Ventilatie kanalen
-Afwerkplaten op een wand zoals wij nu gips zouden gebruiken
-Afdekzeil op vloeren
-...
Oude elektra ben ik persoonlijk trouwens niet zo bang voor. Ik zou het huis er niet om af keuren. Maar het blijft wel verstandig het na aankoop snel te vervangen.
Laat verder ook na aankoop een hoofdschakelaar plaatsen voor de stroom. Vaak hebben die huizen dat niet en het is heel fijn dat wel te hebben als je een keer wat aan de stroom wilt klussen.
Oh en let op kromme/kierende kozijnen. Als je ramen en kozijnen gaat vervangen: Ga voor modern hang- en sluitwerk. Wij hebben klassiek achtig spul van de Galanterie gekocht en ik heb er alleen maar hoofdpijn van.
-Schroefjes zijn boterzacht
-Het is lastig te monteren omdat de schroeven op kutplekken zitten
-Ze trekken de ramen en deuren niet goed dicht
Het staat verder wel leuk maar vrolijk word je er niet van.
Asbest kan ook op het schuurdakje (golfplaten) liggen of als rioolpijp zijn toegepast dan wel in zeil als onderlaag zitten.quote:Op zaterdag 5 januari 2013 19:55 schreef TR08 het volgende:
Wees er op verdacht dat je links en rechts asbest gaat vinden. In veel van die huizen is later uiteraard e.e.a geklust en vroeger was asbest heel fijn spul
Kan overal zitten:
-Pijpen van schoorsteen/afzuigkap
-Ventilatie kanalen
-Afwerkplaten op een wand zoals wij nu gips zouden gebruiken
-Afdekzeil op vloeren
Bekijk ook de evt. kelderwanden: vochtdoorslag en/of slecht stucwerk?
Wat de meesten hierboven al zeggen;
Bij huizen met schimmel of andere houtvernielers in flinke omvang zou ik met een grote boog omheen lopen. Daarbij zijn de dragende delen van het huis (veel hout in '30) het meest belangrijk.
De rest is allemaal (door het vele hout) relatief makkelijk en 'goedkoop' aan te passen naar je wensen of de eisen van deze tijd. Maar wat voor huis zoek je? Een huis van 80 jaar oud moet 90/100x veel aan gebeuren. Is het een bezwaar om te moeten verbouwen/renoveren? Vraag jezelf dat vooral af wanneer je een '30 huis wilt kopen.
Grote delen van dorpen/steden op de Veluwe zijn gebouwd op zandgrond en zijn, door de ligging, kurkdroog.
Maar goed; staar jezelf bij een bezichting niet blind op puur het technische plaatje. Vergeet ook niet naar de buurt en de 'sfeer' in het huis te kijken. Neem meer dan 1 (technisch) 'objectief' persoon mee, bijv. een handige harry uit de familie of vriendenkring.
Dan kun je later wel een bouwtechnische keuring laten uitvoeren.
Ik ben niet bang om te klussen en heb ook wel wat handige harries in de kennissenkring voor de wat moeilijkere zaken. Als ik de reacties hier even distilleer, dan zijn het fundament en dakconstructie veruit het belangrijkst. Is dat in orde, dan is de rest financieel gezien bijzaak.
Enfin, de komende maanden kijk ik even hoe de markt er daar uit ziet, want ik heb geen haast. Veel huizen staan al lang of heeeel lang te koop en dat is positief voor mij natuurlijk. Negatief is natuurlijk dat ik ook mijn huidige appartement nog kwijt moet zien te raken
Fraai, maar onderhoudsgevoelig. Hoe zit het met het lood- en zinkwerk ervan? Hoe is de latei die het opgaande metselwerk boven de erker opvangt, er aan toe?
Mijn vriend en ik hebben ook interesse in een jaren 30 woning.quote:
Doe dat eerst maar en kijk dan verder.quote:
...
Negatief is natuurlijk dat ik ook mijn huidige appartement nog kwijt moet zien te raken
Verder kun je over de crisis zeggen wat je wilt maar je kunt nooit zo goedkoop iets nieuws kopen als nu
En vergeet de huiszwam niet! Als dat erin zit is ¤ 15.000,- geen raar bedrag om het op te lossen ...quote:
Bedankt voor alle adviezen. Ik heb de buurt van een aantal huisjes al bekeken en daardoor vielen er al twee af. Ik wil niet al te veel klussen, daar is simpelweg geen geld voor als je al je spaarcenten in het waardeverlies van je appartementje moet stoppen en hypotheekverstrekkers geen depots meer geven
Ik ben niet bang om te klussen en heb ook wel wat handige harries in de kennissenkring voor de wat moeilijkere zaken. Als ik de reacties hier even distilleer, dan zijn het fundament en dakconstructie veruit het belangrijkst. Is dat in orde, dan is de rest financieel gezien bijzaak.
Enfin, de komende maanden kijk ik even hoe de markt er daar uit ziet, want ik heb geen haast. Veel huizen staan al lang of heeeel lang te koop en dat is positief voor mij natuurlijk. Negatief is natuurlijk dat ik ook mijn huidige appartement nog kwijt moet zien te raken
Zelfs als het half op instorten staat: "Kijk schat een granito vloer, hebben!"
Die is tenminste huiszwambestendig.quote:
Zelfs als het half op instorten staat: "Kijk schat een granito vloer, hebben!"
En van houtworm kan dan ook geen sprake zijnquote:
Maar vergen vaak flink een dure verbouwingen en zijn onderhoudsgevoelig.
Of trap ik nou een open deur in?
Je hebt te maken met een bouwstandaard van 80 jaar geleden. Isolatie is slecht, metselwerk is oud, voegwerk ook, kozijnen zijn oud en vaak aangetast.... En binnen verval je gelijk aan volledige renovatie tenzij die al eens gebeurd is.
Aan de andere kant was mijn woning betaalbaar en accepteerde ik het werk. Ik ben zelf handig, maar onervaren. Maar goed, ik leer het snel en ben niet bang iets aan te pakken. Dat is belangrijk.
Als je alles moet laten doen, denk dan nog 3 keer na. Want ja, wat er leuk uit lijkt te zien.... Kan zo maar een plafond zijn van 3 kuub kurkdroog hout, met daarboven een riet-ijzerdraad-stuc-zandstuc-spijkers-hout plafond, met daarboven metalen elektra leidingen met canvas omklede elektra....
1. Alles verwijderen, incl de oude metalen buizen met draad en al (electrisch afschakelen)quote:
Kan zo maar een plafond zijn van 3 kuub kurkdroog hout, met daarboven een riet-ijzerdraad-stuc-zandstuc-spijkers-hout plafond, met daarboven metalen elektra leidingen met canvas omklede elektra....
2. Nieuwe PVC buizen en draden aanbrengen
3. Uitvlakken en stucplaten tegen de rachels aanbrengen
4. Laten stucken.
Is niet de ergste of grootste klus. Wel de rotzooi van het verwijderen en als de knaaiers klaar zijn de klodders gips opruimen. Zorg dus voor zeer goede afdekking van de vloer.
man, er lag 20 cm riet, kalk, cement ijzerdraad en troep op de vloer. Klopt, het is geen drama. Ik zie het als een klein klusje vergeleken met veel andere dingen hier haha.
quote:
Klopt, het is geen drama. Ik zie het als een klein klusje vergeleken met veel andere dingen hier haha.
Ik ben idd benieuwd wat wij nog allemaal gaan tegenkomenquote:
Ik kan je foto's laten zien van de sloopsessie
Klopt, het is geen drama. Ik zie het als een klein klusje vergeleken met veel andere dingen hier haha.
... 1 voordeel: wij hebben geen "in de jaren '80 uitgebereid gerenoveerd" woning haha.quote:
, er lag 20 cm riet, kalk, cement ijzerdraad en troep op de vloer.
Volgens mij heb ik hier vooral een realistische bril laten zien. Als het huis nog nooit gerenoveerd is, houdt het natuurlijk snel op. Geen zin/tijd/geld/geduld voor ellenlange verbouwingen, ondanks dat ik vrij handig ben.quote:
De roze bril die mensen opzetten bij het bekijken van jaren 30 kroten.
Zelfs als het half op instorten staat: "Kijk schat een granito vloer, hebben!"
13 maanden bezig. Daarmee gezegd, ik trek mijn kluspakkie ff aan en wat PVC plakken.
11 jaar geleden een woning uit 1921 gekocht en geheel laten renoveren en restaureren.
Wat hier slecht was; zinkwerk, lood en wat sporadisch voegwerk en metselwerk.
Een schoorsteen stond op instorten.
Ook het pannendak en leidingen zou ik goed inspecteren.
De vorige bewoners hadden zwam en boktor al bestreden.
Het hout was op een paar plekken na nog in geweldige staat ondanks sterk achterstallig onderhoud. Mijn ervaring is dat er betere kwaliteit hout gebruikt werd vroeger.
Dat de muren schots en scheef zijn is wel een feit, maar ik ken nieuwbouw waarbij er geen hoek 90 graden is.
Omdat ik onervaren was met oudere huizen heb ik bijna paniekaanvallen gehad als er ergens weer wat lekte. Intussen weet ik dat alles op te lossen is en maak ik me niet snel meer druk.
Ondanks hoge kosten en tegenvallers bij het opknappen, heb ik er geen moment spijt van gehad. En met zulke oude huizen staat er altijd wel weer wat op stapel. Ik vind een oud huis de moeite wel waard.
Helaas, geen enkele uitstraling die nieuwbouw van tegenwoordig (en de afgelopen zestig jaar)
Mijn beste beslissing ooit is mijn oude (toen bijna vervallen) huis te koesteren.
Succes!
Mwah, dat ben ik niet helemaal met je eens. De Vlindertuin in zuidbroek (die wijk in Apeldoorn) is idd foeilelijk, maar zuidbroek heeft ook wel een heel aantal aardige nieuwebouwprojecten. Maar ja, het blijft nieuwbouw (en daardoor trouwens wel redelijk betaalbaar en qua energiekosten gunstig in vergelijking met renovatie)...quote:
Voor hetzelfde geld kunnen we ook hier gaan wonen: http://www.funda.nl/koop/apeldoorn/huis-47894174-vuurvlinder-20/
Helaas, geen enkele uitstraling die nieuwbouw van tegenwoordig (en de afgelopen zestig jaar)
Toen wij een aantal jaren geleden twijvelden tussen een nieuwbouwwoning in zuidbroek en zelf een jaren 20 huisje opknappen, zijn we toch voor het laatste gegaan. Een hele hoop werk, maar tot op heden nog geen spijt
Het is onvoorstelbaar hoe lang houtwerk (kozijnen, ramen) mee kan gaan als er goede kwaliteit wordt gebruikt. Ik heb kozijnen van 95 jaar afgebrand, het grenen (!) hout kwam er als nieuw onder vandaan.quote:Op maandag 7 januari 2013 20:41 schreef ondeugend het volgende:
Oke.. ik zal ook nog even mijn ervaringen hier neerzetten.
Het hout was op een paar plekken na nog in geweldige staat ondanks sterk achterstallig onderhoud. Mijn ervaring is dat er betere kwaliteit hout gebruikt werd vroeger.
Yep. Er was vanalles mis met mijn voormalige oude hutje uit 1895, maar de originele grenenhouten kozijnen zijn nog steeds helemaal okee.quote:
[..]
Het is onvoorstelbaar hoe lang houtwerk (kozijnen, ramen) mee kan gaan als er goede kwaliteit wordt gebruikt. Ik heb kozijnen van 95 jaar afgebrand, het grenen (!) hout kwam er als nieuw onder vandaan.
Overigens, natuurlijk kun je van een huis uit 1930 niet verwachten dat het helemaal tiptop in orde zal zijn en qua comfort vergelijkbaar met nieuwbouw (vandaar ook doorgaans een ouderdomsclausule in het koopcontract), maar jaren 30-huizen zijn mede zo populair omdat ze doorgaans echt goed zijn ontworpen en in elkaar zitten. Doorgaans beter in ieder geval dan huizen uit 1950-1975, waar ook echt vanalles mis mee kan zijn.
Precies. Ik hoef ook geen perfect huis en accepteer dat ik veel zal moeten klussen. Naoorlogse bouw staat me enorm tegen. Ik weiger pertinent om in een jaren '70 rijtjeshuis te wonen, zoals ditquote:
Overigens, natuurlijk kun je van een huis uit 1930 niet verwachten dat het helemaal tiptop in orde zal zijn en qua comfort vergelijkbaar met nieuwbouw (vandaar ook doorgaans een ouderdomsclausule in het koopcontract), maar jaren 30-huizen zijn mede zo populair omdat ze doorgaans echt goed zijn ontworpen en in elkaar zitten. Doorgaans beter in ieder geval dan huizen uit 1950-1975, waar ook echt vanalles mis mee kan zijn.
Wat ik ook een groot! voordeel vind, is dat je huis meestal op een aardige lap grond staat. Ik wil een groentetuin, kippen en een groot terras. Ben een flatje helemaal zat
Disgusting...quote:
[..]
Precies. Ik hoef ook geen perfect huis en accepteer dat ik veel zal moeten klussen. Naoorlogse bouw staat me enorm tegen. Ik weiger pertinent om in een jaren '70 rijtjeshuis te wonen, zoals dit
Heerlijk man! Verse groenten uit eigen tuin. Verse eieren...je weet niet wat je proeft...quote:
Wat ik ook een groot! voordeel vind, is dat je huis meestal op een aardige lap grond staat. Ik wil een groentetuin, kippen en een groot terras.
Tsja, je moet natuurlijk wel de cash daarvoor hebben, he. Maar als je de mogelijkheden hebt, ga ervoor, mocht ik ooit de loterij winnen, dan ga ik je zeker daarin volgen.quote:
[..]
Precies. Ik hoef ook geen perfect huis en accepteer dat ik veel zal moeten klussen. Naoorlogse bouw staat me enorm tegen. Ik weiger pertinent om in een jaren '70 rijtjeshuis te wonen, zoals dit
[ afbeelding ]
Wat ik ook een groot! voordeel vind, is dat je huis meestal op een aardige lap grond staat. Ik wil een groentetuin, kippen en een groot terras. Ben een flatje helemaal zat
.... zei de jaren-60 flatbewoner...
Ben je zelf handig of heb je geld kun je het doen anders zou ik het afraden.
Zit nu toch wel meer dan 50k in.
En vanmiddag kwam ik er achter dat me plee bevroren is, volgende week wil het dooien.
Maar is kijken dan ik hoop dat er niks kapot is geknapt want alles is net nieuw.
[ Bericht 23% gewijzigd door Geerd op 25-01-2013 02:19:08 ]
Föhnen.quote:
Heb ook een woninkje uit die tijd, nu 3 jaar verder en eindelijk af
Ben je zelf handig of heb je geld kun je het doen anders zou ik het afraden.
Zit nu toch wel meer dan 50k in.
En vanmiddag kwam ik er achter dat me plee bevroren is, volgende week wil het dooien.
Maar is kijken dan ik hoop dat er niks kapot is geknapt want alles is net nieuw.
Water in het toilet met warm water ontdooid en overige water spoelde wel weg zegmaar,quote:
Dus als het water weg kan kan der ook water naar toe hoop dat alleen het water in het reservoir bevroren is en niet ook een leiding.
In de wc zelf is geen verwarming en een nogal tochtig raampje
Deur maar even losgelaten kan de cv in het halletje lekker voor de mussen stoken