WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Het is dus slechts een aanname dat de banken schuldig zijn? Anders zou je het kunnen onderbouwen.quote:Op maandag 15 oktober 2012 16:53 schreef Metro2005 het volgende:
[..]
Misschien omdat er in dit land meer tweeverdieners zijn? Omdat we dichtbevolkter zijn? Omdat ... weet ik veelieder land is anders en huizenprijzen verschillen ook per land.
Je kan geld creeeren door auto te verhuren aan mensen die dat eigenlijk niet kunnen betalen zodat jij in plaats van 10 klanten wel 20 klanten kan hebben. Dan blijken ineens die extra 10 klanten niet te kunnen betalen én die 3 klanten ook niet. 2 andere klanten zeggen hun contract op en ineens heb je een probleem want je waardevolle investering is ineens waardeloos geworden.quote:
[..]
Jij kan geld lenen om 10 auto's te kopen, die je vervolgens middels huurkoop aan 10 verschillende klanten weet te slijten. Middels de opbrengsten van de huurkoop contracten betaal jij het door jou geleende geld terug.
Ziehier, de subprimes
Childhood is over the moment you know you're going to die.
'Snelwegen verbreden om files op te lossen? Dat is zoals de broeksriem losser maken tegen obesitas'
'Snelwegen verbreden om files op te lossen? Dat is zoals de broeksriem losser maken tegen obesitas'
Kijk die video eens die ik gepost heb, daar wordt het haarfijn in uitgelegd. Waarom de gevolgen per land verschillen weet ik niet en dat is ook compleet niet interessant.quote:
[..]
Het is dus slechts een aanname dat de banken schuldig zijn? Anders zou je het kunnen onderbouwen.
Childhood is over the moment you know you're going to die.
'Snelwegen verbreden om files op te lossen? Dat is zoals de broeksriem losser maken tegen obesitas'
'Snelwegen verbreden om files op te lossen? Dat is zoals de broeksriem losser maken tegen obesitas'
Juist. Maar is dat dan de schuld van die klanten die niet (kunnen) betalen, of van jou als aanbieder van de huurkoop van die auto's?quote:
[..]
Je kan geld creeeren door auto te verhuren aan mensen die dat eigenlijk niet kunnen betalen zodat jij in plaats van 10 klanten wel 20 klanten kan hebben. Dan blijken ineens die 10 klanten niet te kunnen betalen én die 3 klanten ook niet. 2 andere klanten zeggen hun contract op en ineens heb je een probleem
Ziehier, de subprimes
Beide, zeker als mijn hebberigheid als verhuurder ervoor zorgt dat de hele financiele wereld instort.quote:
[..]
Juist. Maar is dat dan de schuld van die klanten die niet (kunnen) betalen, of van jou als aanbieder van de huurkoop van die auto's?
Childhood is over the moment you know you're going to die.
'Snelwegen verbreden om files op te lossen? Dat is zoals de broeksriem losser maken tegen obesitas'
'Snelwegen verbreden om files op te lossen? Dat is zoals de broeksriem losser maken tegen obesitas'
Dat is wel interessant als je van mening bent dat een heel land moet opdraaien voor die gevolgen. Dat is immers alleen redelijk als de mensen die in de problemen zitten niet voor een behoorlijk aandeel zelf ook schuldig zijn aan hun malaise.quote:
[..]
Kijk die video eens die ik gepost heb, daar wordt het haarfijn in uitgelegd. Waarom de gevolgen per land verschillen weet ik niet en dat is ook compleet niet interessant.
Maar die wereld stort pas in als jouw klanten niet meer betalen. Zolang jouw klanten hun verplichtingen nakomen, kun jij immers ook aan je verplichtingen voldoen.quote:
[..]
Beide, zeker als mijn hebberigheid als verhuurder ervoor zorgt dat de hele financiele wereld instort.
Zolang jullie er fijn wonen en de hypotheek betaalbaar is, is er natuurlijk geen probleem en kan het een juiste keuze blijken te zijn.quote:
Goed verhaal! En je zult mij ook niet banken of babyboomers zien aanwijzen als zondebok.
Overigens hebben we (ik en mijn vrouw) precies vanwege deze afwegingen een paar jaar geleden op 1 salaris een spaarhypotheek (de spreekwoordelijke 3 hoog achter) genomen, waar we ook best zo'n veelverguisde 'tophypotheek' hadden kunnen nemen. Daar vermoedden we toen idd van dat het onszelf financieel opknopen was.
Mijn vermoeden is dat dit slechts het topje van de ijsberg is. De meeste mensen hebben geen last van een restschuld, mede omdat ze daarom in het betreffende huis blijven wonen. Als de wereldwijde economische bubble eens echt gaat leeglopen en verlies van inkomsten leid tot betalingsproblemen bij hypotheken gaan de huizenprijzen in Nederland pas echt dalen denk ik. Die 30-50% daling vanaf de top waar ik het over had is imo een zekerheid, maar als de shit de fan eens echt raakt zou dat weleens meer kunnen worden. Het word ook een zelfveroorzakende spiraal op enig moment.quote:Over restschuld maak ik me persoonlijk ook nauwelijks zorgen, maar het begint wel een steeds groter maatschappelijk probleem te worden.
Ongelezen kan ik zeggen: in ieder geval iemand anders dan ik.quote:
[..]
Jij kan geld lenen om 10 auto's te kopen, die je vervolgens middels huurkoop aan 10 verschillende klanten weet te slijten. Middels de opbrengsten van de huurkoop contracten betaal jij het door jou geleende geld terug.
Nu blijkt dat 3 van jouw klanten niet meer betalen. Jij dwingt hen afstand te doen van hun auto's, verkoopt die auto's en blijft met een restschuld zitten. Vind jij dan dat jij voor die restschuld moet opdraaien, of moet jouw klant dat doen?
Pff, lang gezocht maar ik kan weinig harde cijfers vinden over starters en hun leengedrag..quote:
Deze pdf ('Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt' van het EIB) lijkt me nog het informatiefst.. pagina 17 & 18:
en pagina 20 (Condities rond hypotheekverstrekking):quote:Hypotheeksituatie
Starters moeten financieel ver reiken om de gewenste woning te kunnen kopen. De kosten van de overdrachtsbelasting en verschillende provisies voor kredietverstrekker, notaris en makelaar moeten vaak worden meegefinancierd, waardoor de lening hoger is dan de waarde van de woning. Met een ‘loan-to-value’ (LTV) boven de 100% is het leenbedrag in Nederland hoger dan die in de ons
omringende landen. Deze liggen doorgaans ruim onder de 100%, waardoor bij executie van de woning banken en woonconsumenten minder risico op restschulden lopen.
Voor welke hypotheekvormen kiezen de starters? In tabel 2.1 worden het soort hypotheken in beeld gebracht voor de leeftijdscategorieën tot 25 jaar en van 25-35 jaar. Uit de tabel komt naar voren dat starters zelden volledig aflossingsvrije hypotheken hebben. In 1998 ging het zelfs om niet meer dan 6% van de hypotheken. In 2009 is het aandeel volledig aflossingsvrij wel toegenomen,
maar ook in dat jaar betrof dit niet meer dan een zesde van het totaal aantal hypotheken. Bij ongeveer 80% van de hypotheken in deze leeftijdsgroepen wordt volledig of gedeeltelijk afgelost. De spaar- of beleggingshypotheek is daarbij de meest gekozen hypotheekvorm. Bij de spaarhypotheek wordt de hypotheek aan het einde van de looptijd volledig afgelost. Bij de beleggingshypotheek
is dit ook de inzet, maar het resultaat is hier nog wel afhankelijk van voldoende beleggingsopbrengst. De annuïtaire hypotheek is als hypotheekvorm naar de achtergrond gedrongen. Burgers kiezen wel voor aflossen, maar doen dit in de vorm van fiscaal begunstigde spaar- en beleggingsproducten, waarbij de aflossing in één keer aan het einde van de looptijd geschiedt.
Overig vermogen
Starters hebben vaak ook spaargeld of anderefinanciële vermogenstitels. Uit cijfers van het CBS1 blijkt dat starters tussen de 25 en 30 jaar over ¤ 9.000 aan overig vermogen bezitten en die tussen de 30 en 35 jaar over ¤ 13.000 .
quote:Vanuit haar rol als toezichthouder onderzocht de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in 2007 de naleving van de gedragscode onder financiële dienstverleners als banken en hypotheekbemiddelaars. De AFM constateerde in een eerste onderzoek naar de naleving van de gedragscode dat over de periode juli 2006 tot maart 2007 in 24% van de gevallen de kredietverlening uitging boven de woonlastennorm van de gedragscode. Voor starters ging het om 31% van de gevallen. De AFM constateerde dat de aanscherping van de gedragscode geen direct effect heeft gehad op het percentage kredieten dat conform de gedragscode werd verstrekt. In andere woorden: de banken hadden hun gedrag in deze periode nog niet aangepast aan de nieuwe gedragscode. Terwijl de banken zich beriepen op de ‘explain’-regel, waarbij zij hun ruimere normen voor bepaalde groepen meenden te kunnen verantwoorden, nam de AFM het standpunt in dat de ‘explain’-regel door de banken als een ‘sluiproute werd gebruikt om zich niet aan de regels te hoeven houden’. In het onderzoek van de AFM is ook de mate van overschrijding van de woonlastennormen bekeken. Zo constateerde de AFM dat van de naar haar oordeel niet verantwoord verleende kredieten bij een
derde deel sprake was van een kredietverlening tussen 100 en 110% van het GHF-normbedrag, terwijl in tweederde van de gevallen sprake was van kredietverlening ter grootte van meer dan 110% van het GHF-normbedrag. Er is geen informatie beschikbaar over de verdeling hiervan voor de starters, maar aangenomen mag worden dat de grotere ‘overtredingen’ in sterke mate
geconcentreerd waren bij deze groep. De AFM vermeldt ook als eerste argument rond deze ‘explain-situaties’ dat deze betrekking heeft op de aanname van toekomstige inkomensstijging.
In 2008 heeft de AFM opnieuw onderzoek uitgevoerd, dit keer op basis van bijna 1.700 dossiers. Uit deze steekproef bleek dat eenderde van de verstrekte hypotheken boven de GHF-norm lag. Hiervan werd volgens de AFM in tweederde van de gevallen ten onrechte een beroep gedaan op de ‘explain’-regel’.
De AFM heeft de teugels vervolgens aangehaald. In 2009 was het aandeel van kredieten die boven de GHF-norm vielen teruggelopen tot 13%. Door boetes uit te delen en de ‘overtreders’ publiekelijk aan te wijzen, hebben de banken deze beleidslijn vervolgens verder bijgesteld. Afwijken van de inkomensnormen komt volgens de betrokkenen inmiddels nauwelijks meer voor.
And what rough beast, its hour come round at last,
Slouches towards Bethlehem to be born?
Slouches towards Bethlehem to be born?
Alsof ik daar met mijn 2x modaal voor in aanmerking komquote:
Als je het risico van een (hoge) restschuld niet wilt nemen dan moet je een koopgarant woning nemen, daar deel je de winst of verlies met een woningcorporatie
Volgens mij zijn er bij de koopgarant woning geen inkomensbeperkingen. Als die er wel zijn heb ik ze in ieder geval nog nooit gelezen. Alleen de meeste 2* modaal verdienenden voelen zich te goed voor de koopgarant verouderde huurkrotten die men aanbiedt.quote:
[..]
Alsof ik daar met mijn 2x modaal voor in aanmerking kom
Die zijn er dus wel, max 35k ofzo ligt ook aan de gemeente of coorperatie.quote:Op woensdag 17 oktober 2012 10:44 schreef Basp1 het volgende:
[..]
Volgens mij zijn er bij de koopgarant woning geen inkomensbeperkingen. Als die er wel zijn heb ik ze in ieder geval nog nooit gelezen. Alleen de meeste 2* modaal verdienenden voelen zich te goed voor de koopgarant verouderde huurkrotten die men aanbiedt.
In theorie is dat koopgarant natuurlijk erg interessant, maar de partij die dit aanbiedt is natuurlijk ook geen filantropische instelling, en er zitten meer haken en ogen aan dan alleen de winst/verliesdeling.
Dan mag je zelf dat oude huurkrot opknappen, dat wordt daardoor meer waard, en daarmee spek je ook de coorperatie, die vind dat natuurlijk prima.
Wat doen de meeste mensen nu eigenlijk met restschuld?
Zelf zit ik er aan te denken om bvb nu mijn huis te verkopen en een jaar of 2 te gaan huren.
Zelf zit ik er aan te denken om bvb nu mijn huis te verkopen en een jaar of 2 te gaan huren.
Built for Speed
Dat speelt uiteraard pas een rol van betekenis bij de verkoop van een woning. Die restschuld word afgelost met spaargeld en als dat niet kan word de restschuld omgezet in een lening. Doorgaans heeft die lening een (fors) hogere rente als de hypothecaire lening.quote:
Wat doen de meeste mensen nu eigenlijk met restschuld?
Als je verwacht dat huizenprijzen fors gaan dalen de komende jaren is dat een reele optie (mits je je huis tegen een juiste prijs verkocht krijgt). Zelf heb ik om die reden het aankopen van een appartement/huis al een tijd uitgesteld en er moet nog behoorlijk wat lucht uit de prijzen lopen voor ik die visie aanpas.quote:Zelf zit ik er aan te denken om bvb nu mijn huis te verkopen en een jaar of 2 te gaan huren.
Eigenlijk wil ik namelijk al lange tijd mijn huis verkopen, echter door de dalende prijzen stel ik dit uit (ja ik kocht iets in 2008).
Op mijn huidige woning maak ik verlies en ik heb geen "zin" om dat op een volgende aankoop ook te doen.
Daarnaast is dezelfde woning die nu te koop staat volgend jaar vermoedelijk weer goedkoper.
Dan kan ik nu blijven zitten en proberen tegen de waarde daling te gaan sparen, of om nu mijn verlies te nemen en bvb 2 jaar te gaan huren.
De kosten van het verhuizen / huurwoning zal vast niet opwegen tegen de hypotheekkosten plus het maandelijks groter worden van de "virtuele" restschuld.
Op mijn huidige woning maak ik verlies en ik heb geen "zin" om dat op een volgende aankoop ook te doen.
Daarnaast is dezelfde woning die nu te koop staat volgend jaar vermoedelijk weer goedkoper.
Dan kan ik nu blijven zitten en proberen tegen de waarde daling te gaan sparen, of om nu mijn verlies te nemen en bvb 2 jaar te gaan huren.
De kosten van het verhuizen / huurwoning zal vast niet opwegen tegen de hypotheekkosten plus het maandelijks groter worden van de "virtuele" restschuld.
Built for Speed
Je hebt een hypotheek die (grotendeels) aflossingsvrij is kan ik uit je tekst opmaken als ik het goed intepreteer?quote:
Eigenlijk wil ik namelijk al lange tijd mijn huis verkopen, echter door de dalende prijzen stel ik dit uit (ja ik kocht iets in 2008).
Op mijn huidige woning maak ik verlies en ik heb geen "zin" om dat op een volgende aankoop ook te doen.
Daarnaast is dezelfde woning die nu te koop staat volgend jaar vermoedelijk weer goedkoper.
Dan kan ik nu blijven zitten en proberen tegen de waarde daling te gaan sparen, of om nu mijn verlies te nemen en bvb 2 jaar te gaan huren.
De kosten van het verhuizen / huurwoning zal vast niet opwegen tegen de hypotheekkosten plus het maandelijks groter worden van de "virtuele" restschuld.
In jouw positie zou ik alle kosten en baten analyseren en aan de hand van die raming een keuze maken. Het hangt er natuurlijk vooral vanaf wat je van de toekomstige huizenprijzen verwacht, vooral bij een aflossingsvrjie hypotheek waarbij je schuld niet kleiner word door aflossingen. En uiteraard het verkocht krijgen van de woning tegen een conforme prijs. Bij een aflossingsvrije hypotheek kun je daarnaast eens kijken naar het omzetten van de hypotheek in een annuiteiten of spaar-hypotheek.
Ga je toch eerst jhe huis verkopen voor een scherpe prijs , moet je wel snel zijnquote:
Eigenlijk wil ik namelijk al lange tijd mijn huis verkopen, echter door de dalende prijzen stel ik dit uit (ja ik kocht iets in 2008).
De kosten van het verhuizen / huurwoning zal vast niet opwegen tegen de hypotheekkosten plus het maandelijks groter worden van de "virtuele" restschuld.
Nivelleren, als je het erg vaak doet, ga je het steeds leuker vinden :)
Moet je wel heel snel zijn want de markt gaat nog 50% zakken in prijs.quote:
[..]
Ga je toch eerst jhe huis verkopen voor een scherpe prijs , moet je wel snel zijn
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
nee niet waar, 150% dan krijg je geld toe bij de aankoop!quote:
[..]
Moet je wel heel snel zijn want de markt gaat nog 50% zakken in prijs.
Zou zomaar kunnen dat ze weer met premies gaan strooien als het nog verder instort.quote:
[..]
nee niet waar, 150% dan krijg je geld toe bij de aankoop!
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
dat geloof ik niet , dan maken ze er wel winkels van of kleine kantoortjesquote:
[..]
nee niet waar, 150% dan krijg je geld toe bij de aankoop!
Nivelleren, als je het erg vaak doet, ga je het steeds leuker vinden :)
Wij hebben twee jaar geleden ook een huis gekocht en dat zal nu ook vast minder waard zijn dan de hypotheek. Dat is op papier vervelend maar aangezien we hier voorlopig nog (willen) blijven wonen is het geen (acuut) probleem.
Wij hebben er bewust voor gekozen om niet duurder te kopen dan de NHG-grens, voor noodgevallen zoals langdurige werkloosheid of scheiden.
Verder kijken we gewoon hoe het over een jaar of 20 a 30 zit. Als het goed is, hebben we dan nog een kleine restschuld over, die ongetwijfeld lager zal liggen dan de waarde van het huis op dat moment.
Ik ben het ook niet eens met het initiatief. Je koopt iets en dat kan in waarde dalen. Ja, pech. Bijna alles wat je koopt kan in waarde dalen. Moet je maar gewoon afbetalen, heb je daar ook geen last van. Je moet een huis kopen om in te wonen, niet om (snel) winst mee te boeken. De initiatiefnemer is zeker een geflopte (huizen)projectontwikkelaar die zijn investeringen terug wil.
[ Bericht 12% gewijzigd door #ANONIEM op 17-10-2012 15:00:33 ]
Wij hebben er bewust voor gekozen om niet duurder te kopen dan de NHG-grens, voor noodgevallen zoals langdurige werkloosheid of scheiden.
Verder kijken we gewoon hoe het over een jaar of 20 a 30 zit. Als het goed is, hebben we dan nog een kleine restschuld over, die ongetwijfeld lager zal liggen dan de waarde van het huis op dat moment.
Ik ben het ook niet eens met het initiatief. Je koopt iets en dat kan in waarde dalen. Ja, pech. Bijna alles wat je koopt kan in waarde dalen. Moet je maar gewoon afbetalen, heb je daar ook geen last van. Je moet een huis kopen om in te wonen, niet om (snel) winst mee te boeken. De initiatiefnemer is zeker een geflopte (huizen)projectontwikkelaar die zijn investeringen terug wil.
[ Bericht 12% gewijzigd door #ANONIEM op 17-10-2012 15:00:33 ]
Dat ben ik niet helemaal met je eens en hangt af van je persoonlijke visie en prioriteiten. Als je een forse huizenprijsdaling verwacht de komende jaren en niet wilt aankijken tegen een oplopende (eventuele) restschuld (vooral bij een aflossingsvrije hypotheek) dan kan deze parameter weleens een van je hoogste prioriteiten hebben. En terecht imo, wonen kun je in zo'n geval ook in een huurwoning.quote:
Ik ben het ook niet eens met het initiatief. Je koopt iets en dat kan in waarde dalen. Ja, pech. Bijna alles wat je koopt kan in waarde dalen. Moet je maar gewoon afbetalen, heb je daar ook geen last van. Je moet een huis kopen om in te wonen, niet om (snel) winst mee te boeken. De initiatiefnemer is zeker een geflopte (huizen)projectontwikkelaar die zijn investeringen terug wil.
Wel ben ik het met je eens dat je nooit een woning moet kopen om winst op te maken, maar omdat je je er gelukkig bij voelt. Dat geluksgevoel kan echter ook veranderen in de loop der jaren (zoals bovenstaand voorbeeld)...
De ironie is dat er in de jaren '90 en '00 niet op te sparen viel tegen de prijsstijgingen, en op dit moment niet tegen de prijsdalingen. Om die reden vind ik restschuldproblematiek ook niet helemaal eigen schuld dikke bult. Met een gezond woningmarkt- en een restrictief kredietbeleid was de problematiek nu in elk geval veel kleiner geweest. Dat je de mensen die de randen hebben opgezocht een beetje laat bloeden is reëel, maar je kan moeilijk volhouden dat iedereen het volledig aan zichzelf te wijten heeft.
Als ik uit eigen ervaring spreek: toen ik in 2004 mijn huidige woning kocht had ik ook niet echt het idee dat ik een keus had. Ik moest mijn huurkrot uit, en een fatsoenlijke huurwoning voor een normale prijs was niet te vinden omdat mijn inkomen te hoog was en er nauwelijks aanbod was in de vrije sector. Ter illustratie: mijn benedenburen, in dezelfde situatie maar met een modaal inkomen, kregen een gloednieuwe sociale huurwoning aangeboden. In de koopsector waren prijs en kwaliteit in het segment tot grofweg 3 ton volstrekt uit verhouding omdat dat de vijver was waarin de meeste kopers visten.
Als ik uit eigen ervaring spreek: toen ik in 2004 mijn huidige woning kocht had ik ook niet echt het idee dat ik een keus had. Ik moest mijn huurkrot uit, en een fatsoenlijke huurwoning voor een normale prijs was niet te vinden omdat mijn inkomen te hoog was en er nauwelijks aanbod was in de vrije sector. Ter illustratie: mijn benedenburen, in dezelfde situatie maar met een modaal inkomen, kregen een gloednieuwe sociale huurwoning aangeboden. In de koopsector waren prijs en kwaliteit in het segment tot grofweg 3 ton volstrekt uit verhouding omdat dat de vijver was waarin de meeste kopers visten.
Never explain, never apologize.
|
|
