Huizenmarkt # 117: Het is weer lente... dus ik heb zin in appeltaart!

quote:

Op zaterdag 26 maart 2011 20:17 schreef tjoptjop het volgende:

[..]

Tjonge wat draven ze door, ipv 278k kan er nu nog maar 265k geleend worden dat is wat, 5% minder ofzo...

Als koopkracht 5% afneemt, heeft dat een fors effect.

Bovendien is het 5% van heel veel geld.

quote:

Op zaterdag 26 maart 2011 21:39 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Als koopkracht 5% afneemt, heeft dat een fors effect.

Bovendien is het 5% van heel veel geld.

Maar het is gewoon de praktijk, rente is ook gestegen namelijk. Je kunt niet verwachten dat de financiering de huizenprijzen blijft volgen.

Bovendien ga je er vanuit dat de huizenprijzen gelijk blijven terwijl de trend nu al een paar jaar dalende is.

quote:

Op zaterdag 26 maart 2011 21:46 schreef tjoptjop het volgende:

[..]

Maar het is gewoon de praktijk, rente is ook gestegen namelijk. Je kunt niet verwachten dat de financiering de huizenprijzen blijft volgen.

Bovendien ga je er vanuit dat de huizenprijzen gelijk blijven terwijl de trend nu al een paar jaar dalende is.

Tuurlijk. Ik verwacht dat de prijzen gewoon fors gaan dalen.

Het trieste van NL is dat die klap zich zo laat uitsmeren over enkele jaren. Geen faillisementen. Huiseigenaren stellen hun verlies uit. Banken doen nauwelijks aan herwaardering van hun vastgoed. Om de zeepbel in stand te houden, brengen mensen een groot deel van hun geld naar die banken, in plaats van dat ze lekker gaan consumeren zodat de economie weer kan draaien. De economie zit gevangen in een gigantisch achterhoedegevecht.

Maar er komt een kritisch moment. Er blijven mensen doodgaan en hun huizen komen op de markt. Er gaan toch mensen failliet. Het aantal woningen dat op de markt komt, explodeert. Niemand stapt in. En de financiering van "starters" is flink afgenomen. Op enig moment zal men de werkelijkheid moeten accepteren.

quote:

Op zaterdag 26 maart 2011 21:36 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Neh...Als mij toegestaan word om voor 850,- te huren, maar niet om voor 500,- te kopen dan is wel degelijk`de financiering het probleem.

Dit. Maar de huurders hier denken dat kopen altijd duurder is dan huren, dus die snappen zo'n statement niet.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 09:53 schreef Whuzz het volgende:

[..]

Dit. Maar de huurders hier denken dat kopen altijd duurder is dan huren, dus die snappen zo'n statement niet.

Jij kunt niet voor huurders praten. Dus je moet ook niet doen alsof.

Deze huurder denkt dat hij door te huren over enkele jaren alsnog kan kopen als de prijzen gunstiger liggen. Laat de lucht maar even uit de markt gaan, want met de huidige prijzen ben je wel degelijk slechter uit als je koopt.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 10:01 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Jij kunt niet voor huurders praten. Dus je moet ook niet doen alsof.

Deze huurder denkt dat hij door te huren over enkele jaren alsnog kan kopen als de prijzen gunstiger liggen. Laat de lucht maar even uit de markt gaan, want met de huidige prijzen ben je wel degelijk slechter uit als je koopt.

Maar ja, als vervolgens de rente 12% is betaal je per maand alsnog meer.... Dus wat is wijsheid, het blijft toch koffiedik kijken en onderbuik gevoelens.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 10:01 schreef droom_econoom8 het volgende:
want met de huidige prijzen ben je wel degelijk slechter uit als je koopt.

Onzin. Als je nu een huis koopt, dan ben je over 30 jaar alsnog goedkoper uit dan wanneer je blijft huren. Maar zoals we weten kopen mensen geen huis om mee te speculeren, maar om lekkerder te wonen. Dus je winst is nog veel groter dan dat

quote:

Op zondag 27 maart 2011 10:02 schreef inXs het volgende:

[..]

Maar ja, als vervolgens de rente 12% is betaal je per maand alsnog meer.... Dus wat is wijsheid, het blijft toch koffiedik kijken en onderbuik gevoelens.

Nee, nee, nee. Als de rente zover stijgt, zal de woningprijs zich hierop aanpassen.

Voor mij zou het perfect zijn als de rente zover stijgt: Het aantal executieverkopen zal gigantisch toenemen omdat een deel van de huidige huizenbezitters hun tent niet meer gefinancierd krijgen. Dat betekent dat de lucht snel uit de markt is en daarna ontstaat een mooi instapmoment.

Niet dat ik dat verwacht. Maar dit is het veelgestelde worst-case scenario waarmee makelaars je ongerust proberen te maken. Als je dit scenario doordenkt, is er niks aan de hand. Zolang je althans geen molensteen om je nek hebt (in de vorm van een te dure, onverkoopbare woning) kom je dit soort crises aardig door.

Waarom gaan er zoveel mensen hier vanuit dat de meeste huizen bezitters allemaal kortlopende rente periodes afgesloten hebben?
Hebben jullie daar cijfers over, of is het gewoon dikke duim werk net zoals de markt allang -40% zou moeten zijn.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 10:16 schreef Basp1 het volgende:
Waarom gaan er zoveel mensen hier vanuit dat de meeste huizen bezitters allemaal kortlopende rente periodes afgesloten hebben?
Hebben jullie daar cijfers over, of is het gewoon dikke duim werk net zoals de markt allang -40% zou moeten zijn.

Weer iemand die voor een ander spreekt.

Feit is alleen dat ieder jaar een deel van de hypotheken opnieuw gefinancierd moet worden.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 10:20 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Weer iemand die voor een ander spreekt.

Feit is alleen dat ieder jaar een deel van de hypotheken opnieuw gefinancierd moet worden.

Maar hoe groot is dat deel? Dat was ook mijn vraag ik heb nergens iets als een voldongen feit neergezet, dit in tegenstelling tot uzelf die hier van alles beweerd. Stel dat de gemiddelde rentevast periode op 10 jaar zit dan hebben al deze mensen een huis dat nog voor de boom gekocht is en blijft de bewering van niet kunnen herfinancieren totaal niet overeind staan.

quote:

Op zaterdag 26 maart 2011 12:40 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Mijn verhuurder krijgt momenteel zijn huizen al niet eens verhuurd..... ja aan uitkeringstrekkers met dikke huursubsidie
Zo'n beetje elke woning die vrijkomt gaat direct de verkoop in.... storm dat het loopt joh

Wel elke dag appeltaart. Met een toefje slagroom.

Maar goed, dat is dus het mooie: de gedachte is dat als men huurders uit hun woningen jaagt door de huren drastisch te verhogen, die huurders vanzelf gaan kopen. Maar die huurders hebben geen rooie cent, want als ze dat wel hadden, waren ze vast en zeker de afgelopen 10 jaar al ingestapt in het nationale piramidespel, net als al die burgerzombies.

Dus wat er feitelijk gebeurt is dat mensen weer bij elkaar gaan hokken om de woonlasten te drukken. Waardoor er nog meer leeg zal komen te staan, dat niet verhuurd en niet verkocht wordt. Uiteindelijk, na veel verkeerd uitpakkende probeersels, zal die markt dan crashen en de hele economie meesleuren. Maar dat laatste kan nog wel een hele tijd duren, natuurlijk, in een markt die zó op slot zit.

Daarom is het ook zo belangrijk dat de markt zo snel mogelijk "genormaliseerd" wordt, d.w.z. dat er maatregelen genomen worden die een einde maken aan alle marktverstorende elementen. De HRA is het grootste marktverstorende element. Zolang men blijft weigeren om daar iets aan te doen, zal er absoluut niets veranderen.

De hra bestaat sinds 1893 hoe kan dat nu het meest verstorende element in de betaalbaarheid van huizen zijn? Sterker nog de hra is in de afgelopen 20 jaar al flink uitgekleed als oplossing daarvoor hebben banken andere Producten bedacht waardoor de hoogte van de financiering wel is kunnen stijgen.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 10:51 schreef Basp1 het volgende:
De hra bestaat sinds 1893 hoe kan dat nu het meest verstorende element in de betaalbaarheid van huizen zijn? Sterker nog de hra is in de afgelopen 20 jaar al flink uitgekleed als oplossing daarvoor hebben banken andere Producten bedacht waardoor de hoogte van de financiering wel is kunnen stijgen.

Omdat de HRA ervoor zorgt dat de prijzen op een constant hoger niveau liggen. Dat is allemaal prima als economisch gezien alles goed gaat, maar dat maakt de problemen des te groter als het slecht gaat.

Je snapt de hefboomwerking van de HRA toch wel, mag ik hopen?

quote:

Op zondag 27 maart 2011 10:56 schreef Asfyxia het volgende:


Je snapt de hefboomwerking van de HRA toch wel, mag ik hopen?

Niet op manier hoe jij deze wilt intrepeteren dus leg het ons maar eens uit.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 10:29 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Maar hoe groot is dat deel? Dat was ook mijn vraag ik heb nergens iets als een voldongen feit neergezet, dit in tegenstelling tot uzelf die hier van alles beweerd. Stel dat de gemiddelde rentevast periode op 10 jaar zit dan hebben al deze mensen een huis dat nog voor de boom gekocht is en blijft de bewering van niet kunnen herfinancieren totaal niet overeind staan.

Vergeet niet dat Nederland enerzijds 7 miljoen woningen telt, waarvan 56% bestaat uit koopwoningen. Anderzijds: Het aantal bestaande woningen dat te koop staat is zo'n 230 000. Het aantal woningen dat verkocht raakt, is nog veel kleiner.

Er hoeven procentueel niet zo gek veel mensen in de problemen te raken en met hun woning in een executieveiling te belanden, of het effect op het prijsniveau is desastreus. En let wel: er werd mij een radicaal scenario voorgehouden (hypotheekrente stijgt naar 12%).

quote:

Op zondag 27 maart 2011 11:11 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Niet op manier hoe jij deze wilt intrepeteren dus leg het ons maar eens uit.

Even voor de duidelijkheid (want we lullen nu langs elkaar heen): ik heb nergens beweerd dat "de hra het meest verstorende element in de betaalbaarheid van huizen zou zijn".

Ik heb geschreven dat "de HRA het grootste marktverstorende element is". Dat is echt iets anders.

En weer niet concreet op de eerder gestelde vraag ingaan, lekker de discussie vaag houden en een andere wending geven.

Zeg 4 miljoen koop woningen waarvan er dus jaarlijks ongeveer 100.000 verkocht worden, dat zou dus ook meteen impliceren dat de gemiddelde huizen bezitter dus ongeveer 40 jaar zijn huis aan houdt. Nou in die 40 jaar heeft de inflatie natuurlijk allang zijn werk gedaan voor de huizenbezitters.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 11:22 schreef Asfyxia het volgende:

Ik heb geschreven dat "de HRA het grootste marktverstorende element is". Dat is echt iets anders.

net zo marktverstorend als beperkte bouw mogelijkheden, bizarre bouwvoorschriften , sociale wbv woningen die door scheef huurders bezet worden, en zo zijn er nog wel wat te bedenken. Het is een utopie om te denken dat er in een druk bevolkte maatschappij nog sprake kan zijn van een vrije markt. In Japan zullen de bewoners ook wel klagen over de extra kosten voor het aardbevingbestendig maken van hun huizen maar nu weer met de neus op feiten gedrukt zijn dat het een reden heeft.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 11:36 schreef Basp1 het volgende:

[..]

net zo marktverstorend als beperkte bouw mogelijkheden, bizarre bouwvoorschriften , sociale wbv woningen die door scheef huurders bezet worden, en zo zijn er nog wel wat te bedenken.

Nouja, ik beweer dus van niet. In mijn ogen is de HRA het grootste marktverstorende element. Daarover kunnen we natuurlijk van mening verschillen.

quote:

Het is een utopie om te denken dat er in een druk bevolkte maatschappij nog sprake kan zijn van een vrije markt. In Japan zullen de bewoners ook wel klagen over de extra kosten voor het aardbevingbestendig maken van hun huizen maar nu weer met de neus op feiten gedrukt zijn dat het een reden heeft.

Juist in een druk bevolkte, dynamische maatschappij zou sprake moeten zijn van een vrije markt. Maar dan moet de overheid dit wel mogelijk maken.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 11:28 schreef Basp1 het volgende:
En weer niet concreet op de eerder gestelde vraag ingaan, lekker de discussie vaag houden en een andere wending geven.

Zeg 4 miljoen koop woningen waarvan er dus jaarlijks ongeveer 100.000 verkocht worden, dat zou dus ook meteen impliceren dat de gemiddelde huizen bezitter dus ongeveer 40 jaar zijn huis aan houdt. Nou in die 40 jaar heeft de inflatie natuurlijk allang zijn werk gedaan voor de huizenbezitters.

Zou je ajb in het vervolg degene willen quoten waar je op reageert? Kleine moeite en voorkomt onduidelijkheid. Bvd.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 10:07 schreef droom_econoom8 het volgende:
Voor mij zou het perfect zijn als de rente zover stijgt: Het aantal executieverkopen zal gigantisch toenemen omdat een deel van de huidige huizenbezitters hun tent niet meer gefinancierd krijgen.

Wat een onzin weer.

Als de rentevaste periode afloopt krijg je van de bank een nieuwe looptijd met een nieuw rentepercentage aangeboden. Je inkomen wordt NIET opnieuw gecontroleerd.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 11:44 schreef Asfyxia het volgende:


Juist in een druk bevolkte, dynamische maatschappij zou sprake moeten zijn van een vrije markt. Maar dan moet de overheid dit wel mogelijk maken.

De overheid moet er ook voor waken dat het land nog wel leefbaar blijft. Hoe zou je het vinden als je een mooi stuk grond op de kop hebt getik je drop villa er neer hebt gezet en het jaar erna op het lap grond naast je opeens een vuilnisbelt of zware industrie verschijnt.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 11:51 schreef Basp1 het volgende:

[..]

De overheid moet er ook voor waken dat het land nog wel leefbaar blijft. Hoe zou je het vinden als je een mooi stuk grond op de kop hebt getik je drop villa er neer hebt gezet en het jaar erna op het lap grond naast je opeens een vuilnisbelt of zware industrie verschijnt.

Da's het risico dat je dan nu eenmaal loopt. Tenminste, in een normale situatie.

quote:

Op zondag 27 maart 2011 11:51 schreef Basp1 het volgende:

[..]

De overheid moet er ook voor waken dat het land nog wel leefbaar blijft. Hoe zou je het vinden als je een mooi stuk grond op de kop hebt getik je drop villa er neer hebt gezet en het jaar erna op het lap grond naast je opeens een vuilnisbelt of zware industrie verschijnt.

Vergeet het: De hoeveelheid wetgeving die we hebben is een overkill t.o.v. dit soort extreme problemen.

De huidige wetgeving verbiedt niet alleen extreme zaken, het vertelt ook tot in detail wat er wel mag op een stukje grond (bestemmingsplannen). Deze wetgeving wordt bovendien door gemeenten misbruikt om bouwkavels te verkopen.