Huizenmarkt # 112: Raakt de zeep op?

quote:

Op maandag 7 maart 2011 00:10 schreef Halcon het volgende:

[..]

Heb liever dat ze krakers afschieten dan de voorzitter van Bouwend Nederland.

quote:

Op maandag 7 maart 2011 00:17 schreef Halcon het volgende:

[..]

Wat enorm politiek correct.

quote:

Op maandag 7 maart 2011 00:29 schreef Halcon het volgende:

[..]

Dan toch liever dat ze die krakers afschieten.

quote:

Op maandag 7 maart 2011 08:43 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Op zijn MTV's celeberty death match, de banksters tegen de krakers.

quote:

Op maandag 7 maart 2011 09:00 schreef Asfyxia het volgende:
Offtopic, maar...

quote:

http://www.telegraaf.nl/d(...)esteerders_af__.html

En de weer een door Amsterdamse blaaskaakjes de wereld in geholpen illusie armer.

quote:

Ik voorspel dat steeds meer kantoorruimte voor een prikkie aan studenten en andere armoedzaaiers verhuurd zal worden. Als vervolgens de huren ook instorten, zal dat de doodsteek voor de Nederlandse huizenmarkt betekenen.

quote:

Waarom dalen huizenprijzen?

Het is onmogelijk voor huizenprijzen om consequent te stijgen zonder een stijging in de geldhoeveelheid (door de creatie van nieuw krediet). Dit is slechts mogelijk wanneer er meer geld in dit geval in de vorm van krediet naartoe vloeit.

Er zijn andere manieren waarop huizenprijzen kunnen stijgen, maar deze effecten zijn slechts tijdelijk. Bijvoorbeeld, als er meer geld gespaard wordt en minder uitgegeven aan consumptie, dan zouden er in theorie meer hypotheken kunnen worden verstrekt. In dat geval zouden huizenprijzen stijgen, terwijl (een deel van) de consumentenprijzen zouden dalen.

In de afwezigheid van inflatie, zou de hoeveelheid krediet die beschikbaar is voor het publiek om huizen mee te kopen snel uitgeput zijn. Zelfs een grote hoeveelheid is ten slotte beperkt. Het krediet wat beschikbaar is uit nieuwe spaargelden en aflossingen is tamelijk inelastisch.

Enkel en alleen wanneer de hoeveelheid krediet kunstmatig vergroot wordt door centrale banken en fractioneel reserve bankieren, kan een zeepbel in de huizenmarkt ontstaan. Een stijging van de effectenmarkt kan niet voor langere tijd aanhouden, tenzij het publiek zowel de gewilligheid als met name de mogelijkheid heeft om te kopen.

We zullen de komende jaren een combinatie van meerdere factoren zien. De bereidheid onder het publiek om te kopen zal dalen, evenals de mogelijkheid om überhaupt een huis te kopen. De reden dat huizenprijzen dalen en verder zullen dalen is meervoudig, maar komt simpelweg neer op een overschot aan aanbod en een tekort aan vraag. Het aanbod op de huizenmarkt neemt gestaag toe, terwijl kopers in de huidige onzekerheid minder snel zullen kopen en met strengere eisen minder snel een hypotheek kunnen krijgen.

De komende tijd zal er nog verder aangemodderd worden. De overheid zal er alles aan doen om de zeepbel in stand te houden. Nu al is men uitgebreid bezig met het subsidiëren van koopwoningen, o.a. door middel van de (belachelijke en schadelijke) koopsubsidie voor starters.

Maar, het allerbelangrijkste: de hypotheekrente staat op dit moment zéér laag. Een hypotheek is as we speak nog relatief goedkoop. De hypotheekrente stijgt echter al sinds oktober na het bereiken van een laagterecord en zal verder en verder stijgen. Stijgen tot hoogtes die een zeer lange tijd niet gezien zijn. Ik vrees dat de hypotheekrente voor 10 jaar vast (in oktober rond de 4%) uiteindelijk minimaal zal verdubbelen. Wanneer stijgende woningprijzen geen zekerheid maar illusie blijken te zijn, zal de bereidwilligheid onder de mensen om nog een huis te kopen een deuk oplopen.

Hypotheekrentes stijgen en zullen veel verder stijgen

Dit alles zal leiden tot een verdere algemene prijsdaling in de woningmarkt. Een vastgoedzeepbel knapt echter niet als een ballon, noch crashen ze als aandelenmarkten. De lucht in dit soort zeepbellen wordt pijnlijk langzaam eruit geknepen. We weten immers de huidige waarde van onze woningen niet totdat we deze verkopen. Ze worden niet dagelijks verhandeld, zoals aandelen in Philips. Sommige woningen worden zelfs nooit verhandeld op de markt, maar worden doorgegeven aan de volgende telg uit de familie. De marktwaarde van een woning kan zomaar 20% dalen en de eigenaar zal het niet eens doorhebben.

Wanneer de woningmarkt crasht zullen prijzen minder snel in elkaar storten. Woningen waarop potentiële kopers bieden zullen simpelweg niet verkocht worden. Verkopers weigeren vaak in eerste instantie om hun prijs te laten zakken. Ze bieden de voorkeur aan het simpelweg op de markt houden van de woning of zelfs het van de markt halen van het huis. Pas bij een steeds wanhopigere situatie wordt een lagere vraagprijs een optie.

Hoe is het zo ver gekomen? In 1971 nam de wereld volledig afscheid van wat er nog over was van de goudstandaard. De eerste fase van kredietexpansie manifesteerde zich in de dotcom zeepbel, wat zelfs leidde tot het roemruchte debacle met World Online. Centrale banken hebben dit probleem opgelost door louter meer krediet. Krediet wat zijn weg vond naar de vastgoedmarkt. Toen vervolgens het publiek onterecht de conclusie trok dat vastgoed altíjd stijgt zelfs ten tijde van recessie werd het begin van de vastgoedzeepbel ingeluid.

De huidige opleving van de aandelenmarkt is eveneens slechts een gevolg van een lage rente en inflatie. Wat we nu nog voor onze kiezen hebben is een afrekening van bijna 40 jaar aan kredietexpansie, dankzij overheden en centrale banken die de problemen structureel voor zich uitschoven.

Traditioneel gezien worden er voor een crash in de huizenmarkt eerst minder huizen verkocht (zoals het afgelopen jaar in Nederland), terwijl prijsdalingen geleidelijk doorsijpelen. Mijn inziens zullen huizenprijzen in Nederland uiteindelijk zo een 40% moeten dalen, om terug te gaan naar de historische prijs in goud. Dit zal echter een geleidelijk proces zijn.

Het is wachten tot de rentes stijgen en de Nederlandse woningmarkt de eerste knockout punch krijgt.

bron

quote:

Op maandag 7 maart 2011 15:34 schreef Asfyxia het volgende:

[..]

Mooi stukje. Één kanttekening: dat van die stijgende/verdubbelde lange rente moet ik nog zien. Als de inflatie te hard oploopt als gevolg van een verder stijgende olieprijs, is het gewoon over en uit met dat zogenaamde "economische herstel". Waardoor de olieprijs weer spoedig in elkaar zal storten, net als in 2008/2009, en de inflatie ook weer net zo hard afneemt.

Bovendien lijkt het afnemen van de vraag naar hypotheken ook niet echt bevorderlijk voor de rentestand (aangezien je rente tot op zekere hoogte kunt zien als de "prijs" van een geldlening).

quote:

Op maandag 7 maart 2011 16:17 schreef Bayswater het volgende:
Tot nu toe hoor ik alleen maar mensen om mij heen die willen gaan kopen en volgens Xeno is dat een hele goede graadmeter.

quote:

Op maandag 7 maart 2011 16:22 schreef Asfyxia het volgende:

[..]

Frappant. Ik zie alleen maar mensen om me heen die hun huis (vaak al jaren) te koop hebben staan en die soms al drie keer gezakt zijn in prijs.

Wel opmerkelijk dat die 2 partijen elkaar dan niet vinden.

quote:

Op maandag 7 maart 2011 16:34 schreef Bayswater het volgende:
Tot nu toe knallen de gemiddelde vraagprijzen weer aardig omhoog. Niks zakken met die prijzen.

http://www.huizenzoeker.nl/woningmarkt/

quote:

Op maandag 7 maart 2011 16:46 schreef Bayswater het volgende:
Als je wat verder kijkt zie je dat de vraagprijzen niet in de hoogste segmenten zijn gestegen maar in het midden en lagere segment. De 2008 probleemgevallen verdwijnen langzamerhand uit de markt. Merk dat men flink aan het slot begint te wrikken.