Huizenmarkt # 104: Waar de huizenmarkt voorlopig op slot blijft

Het valt me op dat de discussie hier een beetje in cirkels gaat en naarmate de teller (van het topic) oploopt, daalt in niveau.

Wat heeft het voor zin om elkaar 'leentokkie' of 'huurpauper' te noemen? Ieder het zijne, zeg ik dan maar.
Ongeacht wat de huizenprijs op papier doet, als je tevreden woont in je koopwoning en het ook betalen kunt is er niks aan de hand. Of je nu huur aan de huisbaas betaalt of rente aan de bank, wat maakt dat nu uit? Het is allebei geen weggegooid geld, want je krijgt er immers woongenot voor.
Wat het beste is bepaalt iedereen voor zich.

Wat interesseert het Xeno wat de huizenprijzen doen als hij toch nooit (of bij >50% daling) wil instappen? Wat interesseert het Scorpie of iemand teveel of te weinig huur betaalt?

Mij interesseert de woningmarkt omdat ik wil kopen. En als het een beetje meezit goed wil timen met instappen. Verder maakt het mij echt helemaal niks uit of iemand anders kopen superieur vindt aan huren of andersom.

Hetzelfde verschijnsel zie je ook op de beurs: mensen die elkaar in de haren vliegen om een bepaald aandeel te verdedigen/af te kraken. Ook dat is heel simpel: vind je het geweldig, ga je long, vind je het kut dan ga je short. Maar het belangrijkste is dat je objectief blijft en draait wanneer dat voor jou het beste is!!. Want een mening hebben, daar verdien je geen geld mee.
Je verdient geld door objectief te zijn en op de bodem in te stappen.

Als ik nu een koophuis had deed ik niets. Want alle omslag van verkopen en belastingen en tijdelijk huren weegt niet op tegen een paar procentjes mogelijke winst op lager instappen.
Ik heb nu een huurhuis en wacht nog even af omdat ik denk straks een paar procentjes lager te kunnen instappen. Maar als de markt nu gaat boomen, dan draai ik mijn mening meteen bij en stap ik zo snel mogelijk in. Wat is dan het probleem?

@LXIV
Zoals je het beschrijft beschouw je de woning op dit moment als speculatieobject. Ik denk dat de essentie van de discussie betreft dat sommige mensen een woning als speculatieobject beschouwen en anderen als gebruiker (en natuurlijk alle tussen-varianten hierin). Juist door de hoge factor van kosten koper is in mijn ogen speculeren op je vastgoed een slechte belegging. Het gevolg is dat dit alleen nut heeft op de lange termijn. Dit moet dan ook weer passen bij je levensstijl.

In mijn ogen zou dit topic ook veel nuttiger zijn wanneer de grens wordt gezocht wanneer het verstandig is te kopen en wanneer te huren. Waar zit dit omslagmoment precies of hoe kunnen we dit benaderen.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:21 schreef snabbi het volgende:
@LXIV
Zoals je het beschrijft beschouw je de woning op dit moment als speculatieobject. Ik denk dat de essentie van de discussie betreft dat sommige mensen een woning als speculatieobject beschouwen en anderen als gebruiker (en natuurlijk alle tussen-varianten hierin). Juist door de hoge factor van kosten koper is in mijn ogen speculeren op je vastgoed een slechte belegging. Het gevolg is dat dit alleen nut heeft op de lange termijn. Dit moet dan ook weer passen bij je levensstijl.

In mijn ogen zou dit topic ook veel nuttiger zijn wanneer de grens wordt gezocht wanneer het verstandig is te kopen en wanneer te huren. Waar zit dit omslagmoment precies of hoe kunnen we dit benaderen.

Ik vind ook dat een woning dient om in te wonen. Maar als je wil instappen is het natuurlijk altijd meegenomen om wat lager in te stappen. Hetzij voor lagere maandlasten, hetzij om een mooier huis te kopen dan je eerst kon.
Maar ik heb ook gezegd: als ik al ergens tevreden woonde (als koper), dan deed ik helemaal niks.

En kopenvshuren: daar heb ik ooit een programmaatje in excell voor gemaakt, waar je alles kon invoeren, van hoogte inkomen, aftrekposten, rente, huur, ozb, etc, etc. Hij berekende dan wat voor jou (financieel) het gunstigste was.
Zoals al verwacht: mensen met recht op huursubsidie kunnen beter huren (want ook nog eens weinig HRA vanwege lage schijf), mensen met een ruim modaal inkomen en hoger kunnen beter kopen(hoge HRA). Daar zitten nogal wat onzekere factoren in, zoals bijv. hoe de markt zich ontwikkeld.
(Maar zelfs bij een positieve markt is het voor mensen met een laag inkomen toch slimmer om te huren (en het verschil in geld dan opzij te zetten en te sparen!))

Ik snap niet wat bepaalde mensen bezielt om 31.000 posts lang op dezelfde punten te zeiken. De laatste maanden ben ik meer aan het scrollen dan aan het lezen. Terwijl de huizenmarkt juist een fascinerende markt is omdat iedereen er bewust een positie (of niet) in moet nemen en de directe invloed dus niet te negeren is.

Misschien moet er een apart bash-topic en een apart discussie-topic komen.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:23 schreef LXIV het volgende:
Ik vind ook dat een woning dient om in te wonen. Maar als je wil instappen is het natuurlijk altijd meegenomen om wat lager in te stappen. Hetzij voor lagere maandlasten, hetzij om een mooier huis te kopen dan je eerst kon.

Als het daarvan afhangt heb je de boot al gemist vrees ik. De rente is de afgelopen 5 maanden als een raket omhoog geschoten. Dus de maandlasten zijn inmiddels een stuk hoger en de max. hypotheek derhalve een stuk lager.

Of de rente moet weer flink gaan dalen, maar daar geloof ik niet in.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:28 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Als het daarvan afhangt heb je de boot al gemist vrees ik. De rente is de afgelopen 5 maanden als een raket omhoog geschoten. Dus de maandlasten zijn inmiddels een stuk hoger en de max. hypotheek derhalve een stuk lager.

Of de rente moet weer flink gaan dalen, maar daar geloof ik niet in.

De rentestand maakt voor mij niet zo erg veel uit.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:27 schreef eleusis het volgende:
Ik snap niet wat bepaalde mensen bezielt om 31.000 posts lang op dezelfde punten te zeiken. De laatste maanden ben ik meer aan het scrollen dan aan het lezen. Terwijl de huizenmarkt juist een fascinerende markt is omdat iedereen er bewust een positie (of niet) in moet nemen en de directe invloed dus niet te negeren is.

Misschien moet er een apart bash-topic en een apart discussie-topic komen.

Ja, het wordt weer tijd voor een beetje niveau hier. Of zou dat bashen komen omdat alles eigenlijk al gezegd is?

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:28 schreef LXIV het volgende:
De rentestand maakt voor mij niet zo erg veel uit.

Dan heb jij geluk.

Maar dat neemt niet weg dat de 2 punten die je opnoemde voor de gemiddelde koper inmiddels niet echt meer binnen bereik liggen.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:29 schreef LXIV het volgende:
Ja, het wordt weer tijd voor een beetje niveau hier. Of zou dat bashen komen omdat alles eigenlijk al gezegd is?

Dat zou wel kunnen. De gebeurtenissen op de markt gaan ook niet zo snel. Het is eigenlijk al een paar jaar meer van hetzelfde. Ik zelf had in ieder geval wel een snellere reactie verwacht: sneller naar beneden en relatief snel 'bounce back'. Dat laatste is wel in Amsterdam gebeurd als ik een vriend moet geloven die in data over de woningmarkt handelt.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:31 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Dan heb jij geluk.

Maar dat neemt niet weg dat de 2 punten die je opnoemde voor de gemiddelde koper inmiddels niet echt meer binnen bereik liggen.

Nee, maar de gemiddelde koper intereseert me niet. Ik kijk alleen naar mezelf.

Wat mij betreft gaat de rente naar 10%
Op de eerste plaats koop ik het huis dan erg goedkoop.
Ten tweede betaal ik effectief dan maar (HRA) 5% rente.
Maar op mijn vermogen kan ik dan eenvoudig 8% rente krijgen. (bijv met een eeuwigdurende perp, gekoppeld aan de rente op staatsleningen + opslag) per 10 jaar. Dan sluit ik mijn hypo ook op 10 jaar af.

Met iedere 100K aan vermogen kan ik dan 8/5(100K) aan hypotheek financieren, zonder dat het mij een cent kost. En redelijk risicovrij.

Wordt die perp uitgeoefend vanwege Basel oid ben ik helemaal spekkoper, want dan verdubbelt mijn geinvesteerde vermogen.

Bijvoorbeeld met deze: http://www.behr.nl/Beurs/H/aegn7125p96.html

(en ik heb nog voordeel dat ik meer schuld heb dan vermogen, terwijl je mag aannemen dat de inflatie op dat moment hoog is). De rest van het kapitaal gaat natuurlijk gehegded terug de aandelenmarkt in.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:31 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:
Dan heb jij geluk.

Maar dat neemt niet weg dat de 2 punten die je opnoemde voor de gemiddelde koper inmiddels niet echt meer binnen bereik liggen.

Dat is waar, maar een gemiddeld huis zal uiteindelijk toch gekocht moeten worden door een gemiddelde koper, dus je zou verwachten dat de prijzen zodanig meebewegen dat de betaalbaarheid op de lange duur gelijk blijft. (Voor de koper zonder spaargeld, that is; de koper mét spaargeld kan er zelfs op vooruit gaan want wordt minder geraakt door rentestijging en bespaart op de kale prijs.)

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:35 schreef eleusis het volgende:

[..]

Dat is waar, maar een gemiddeld huis zal uiteindelijk toch gekocht moeten worden door een gemiddelde koper, dus je zou verwachten dat de prijzen zodanig meebewegen dat de betaalbaarheid op de lange duur gelijk blijft. (Voor de koper zonder spaargeld, that is; de koper mét spaargeld kan er zelfs op vooruit gaan want wordt minder geraakt door rentestijging en bespaart iets op de kale prijs.)

Je bespaart heel veel, zie mijn bovenstaande post!! Het wordt voor niks of goedkoper dan dat. Ik denk dat wij ongeveer in dezelfde situatie zitten. Hoge rente = heel veel gratis geld.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:35 schreef eleusis het volgende:
[quote] Op maandag 14 februari 2011 23:34 schreef LXIV het volgende:
Nee, maar de gemiddelde koper intereseert me niet. Ik kijk alleen naar mezelf.

Ik dacht dat je met die punten even in zijn algemeenheid praatte.

quote:

Wat mij betreft gaat de rente naar 10%

Goed plan. Van mij persoonlijk mag 15% ook.

(Maar dan komen een hoop mensen in de problemen, dus als ik mag kiezen: laat dan maar, dat hoeft van mij nu ook weer niet.)

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:38 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Ik dacht dat je met die punten even in zijn algemeenheid praatte.

Dat vind ik ook van dit topic. Het wordt steeds meer een politieke discussie. Terwijl je in dit forum gewoon zou moeten kijken wat het slimste is.
Ik vind politiek/economisch gezien HRA gewoon slecht. Maar ik zal het natuurlijk nooit weigeren en juist op zo'n slinks mogelijke manier het zoveel mogelijk uitmelken.

quote:

Goed plan. Van mij persoonlijk mag 15% ook.

(Maar dan komen een hoop mensen in de problemen, dus als ik mag kiezen: laat dan maar, dat hoeft van mij nu ook weer niet.)

Van mij ook niet hoor.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:35 schreef eleusis het volgende:
Dat is waar, maar een gemiddeld huis zal uiteindelijk toch gekocht moeten worden door een gemiddelde koper, dus je zou verwachten dat de prijzen zodanig meebewegen dat de betaalbaarheid op de lange duur gelijk blijft. (Voor de koper zonder spaargeld, that is; de koper mét spaargeld kan er zelfs op vooruit gaan want wordt minder geraakt door rentestijging en bespaart op de kale prijs.)

Ik denk dat de huizenmarkt dan gewoon op slot blijft. De rente op een 20 jaars hypotheek is nu al in 5 maanden 30% gestegen (van 4,35% naar 5,65%) en het eind is nog niet in zicht. Je kunt niet en realistisch zijn en verwachtten dat de verkopers hun prijzen in die mate aanpassen. Dan blijven ze gewoon zitten waar ze zitten. Op de gedwongen verkopen na natuurlijk.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:42 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Ik denk dat de huizenmarkt dan gewoon op slot blijft. De rente op een 20 jaars hypotheek is nu al in 5 maanden 30% gestegen (van 4,35% naar 5,65%) en het eind is nog niet in zicht. Je kunt niet en realistisch zijn en verwachtten dat de verkopers hun prijzen in die mate aanpassen. Dan blijven ze gewoon zitten waar ze zitten. Op de gedwongen verkopen na natuurlijk.

Het zijn niet de verkopers die blijven zitten, maar de gedwongen verkopen (die werkelijk uitgevoerd worden) die de markt maken.

Hetzelfde op de beurs tijdens de crash: wie verkochten toen hun aandelen op de bodem? Diegenen met een margin-call. Al die mensen die nog ademruimte hadden bleven rustig zitten. Maar die deden dus niet mee met de markt. De prijs werd gemaakt door de 'gedwongen verkopen' c.q. de margin-calls.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:42 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:
Ik denk dat de huizenmarkt dan gewoon op slot blijft. De rente op een 20 jaars hypotheek is nu al in 5 maanden 30% gestegen (van 4,35% naar 5,65%) en het eind is nog niet in zicht. Je kunt niet en realistisch zijn en verwachtten dat de verkopers hun prijzen daarop aanpassen. Dan blijven ze gewoon zitten waar ze zitten. Op de gedwongen verkopen na natuurlijk.

Ja, ik denk ook dat dat niet heel rap zal gaan in Nederland, met een nog vrij aardig lopende economie, de overheid die er met man en macht aan trekt, en de grote afhankelijkheid van financials die er diep in zitten. Een scenario waar de huizenprijzen nominaal niet veel zakken maar een lange tijd wel in reële termen zakken zie ik echter wel gebeuren.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:48 schreef eleusis het volgende:
Een scenario waar de huizenprijzen nominaal niet veel zakken maar een lange tijd wel in reële termen zakken zie ik echter wel gebeuren.

En dat is nu iets waar ik me wel in kan vinden. Ik geloof er niet in dat mensen de prijs ver laten zakken, maar jarenlang rond hetzelfde niveau blijven schommelen geloof ik wel. Inflatie gecorrigeerd bekeken zakken ze dan natuurlijk, maar dat levert bij verkoop geen restschuld op.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:58 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

En dat is nu iets waar ik me wel in kan vinden. Ik geloof er niet in dat mensen de prijs ver laten zakken, maar jarenlang rond hetzelfde niveau blijven schommelen geloof ik wel. Inflatie gecorrigeerd bekeken zakken ze dan natuurlijk, maar dat levert bij verkoop geen restschuld op.

Het is verstandiger om 10% verlies te nemen dan een huis drie jaar in de verkoop te houden.

quote:

Op dinsdag 15 februari 2011 00:01 schreef LXIV het volgende:
Het is verstandiger om 10% verlies te nemen dan een huis drie jaar in de verkoop te houden.

Alleen als je echt moet verhuizen. Als je gewoon wat 'groters' wilt kun je beter je tijd uitzitten.

quote:

Op dinsdag 15 februari 2011 00:02 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Alleen als je echt moet verhuizen. Als je gewoon wat 'groters' wilt kun je beter je tijd uitzitten.

Juist niet. Als je iets groters wil dan moet je ook op de bodem van de markt wisselen.

quote:

Op dinsdag 15 februari 2011 00:15 schreef LXIV het volgende:
Juist niet. Als je iets groters wil dan moet je ook op de bodem van de markt wisselen.

Daar moet dan en de bank het mee eens zijn, en de verkoper van die grotere woning, en de verkoper van die nog grotere woning waar die verkoper van de grotere woning naartoe wil. Die moeten dan ook zakken

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:34 schreef LXIV het volgende:Wordt die perp uitgeoefend vanwege Basel oid ben ik helemaal spekkoper, want dan verdubbelt mijn geinvesteerde vermogen.

Bijvoorbeeld met deze: http://www.behr.nl/Beurs/H/aegn7125p96.html

hmmm, die wordt natuurlijk nooit a pari afgelost, maar stilletjes ingekocht Maar ik gegrijp je punt. Het mooiste zou natuurlijk zijn om een perp of langlopende obligatie te vinden die je zou kunnen verrekenen met de hypotheekschuld in geval van een falliet. Dan annuleer je ook nog eens het faillissements risico.

Voor het geval dat je denkt: waarom is er geen bank dat een gecombineerd product aanbiedt dat alle risico's afdekt, en waarin alleen geprofiteerd wordt van verschil in belastingbehandeling van renteaftrek/renteinkomst: dat zou fraus legis zijn, en dus fiscaal niet kwalificeren voor rente voor eigen woning aftrek. Alhoewel..... als de rente variabel zou zijn, of desnoods beperkt variabel zou de uitkomst afhankelijk worden van de rentevoet (bij een lage rentevoet zou de vermogensrendementheffing hoger zijn dan de belasting op renteaftrek), en zou deze opzet niet voorzienbaar voordelig zijn.

quote:

Op maandag 14 februari 2011 23:21 schreef snabbi het volgende:In mijn ogen zou dit topic ook veel nuttiger zijn wanneer de grens wordt gezocht wanneer het verstandig is te kopen en wanneer te huren. Waar zit dit omslagmoment precies of hoe kunnen we dit benaderen.

Het punt is denk ik dat het vaak juist niet een kwestie is van centen. Sommigen willen vastigheid, of juist flexabiliteit, je bent alleen of met gezin, je denkt aan kinderen of niet, je vind iets wat (permanent) tijdelijk is en waarvoor je minder zorg hoeft te dragen prettig, of juist iets waar je je eigen ding mee kan doen zonder toestemming te vragen. Je bent een veranderlijke draaikont die morgen zijn leven om wil (kunnen) gooien, of je bent iemand die juist een vast stramien wil. Je hebt behoefte aan een vaste basis, of juist niet. Je wil kunnen kiezen waar te wonen, of dat is niet zo belangrijk.

Dit soort afwegingen, die persoonsafhankelijk, en vaak ook levensfaseafhankelijk zijn, hebben imho veel meer invloed op de vraag of iets te kopen, wat dan, voor welke prijs en wanneer.

Want uiteindelijk gaat het erom of jij je er senang bij voelt (of zeg: gelukkig).
Ik heb dat persoonlijk altijd als eerste afweging genomen (en die afweging is aan verandering onderheving geweest in diverse levensfasen), en binnen die afweging vervolgens de beste zakelijke afweging gemaakt. In die volgorde dus.

En die afweging is dus voor iedereen verschillend.
Ik ben best bereid een zakelijk mindere deal te doen, als ik daar gelukkiger van denk te worden.
Ik laat een geweldige deal zonder nadenken lopen als ik daar ongelukkig van wordt.
Da's met huizen niet anders. En de invulling daarvan is dus sterk persoons en situatieafhankelijk.
Daar zou best wat meer respect voor mogen zijn

quote:

Op dinsdag 15 februari 2011 05:52 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Het punt is denk ik dat het vaak juist niet een kwestie is van centen. Sommigen willen vastigheid, of juist flexabiliteit, je bent alleen of met gezin, je denkt aan kinderen of niet, je vind iets wat (permanent) tijdelijk is en waarvoor je minder zorg hoeft te dragen prettig, of juist iets waar je je eigen ding mee kan doen zonder toestemming te vragen. Je bent een veranderlijke draaikont die morgen zijn leven om wil (kunnen) gooien, of je bent iemand die juist een vast stramien wil. Je hebt behoefte aan een vaste basis, of juist niet. Je wil kunnen kiezen waar te wonen, of dat is niet zo belangrijk.

Dit.
Je kunt natuurlijk alle getallen in een excel-sheet zetten, maar uiteindelijk mist die sheet de belangrijkste factoren, omdat die niet in een formule of in cijfers samen te vatten zijn.
Als een stel gaat scheiden, daardoor het huis moet verkopen en 50k verlies neemt weten ze heus wel dat als je dat in een spreadsheet uit zet de uitslag van de formule niet zo heel positief is. Maar elkaar de tent uit vechten elke avond waar de kinderen aan kapot gaan is ook niet zo heel positief

Uiteraard, wanneer mensen de keuze hebben is het beter om op het gunstigste moment in te stappen. (of uit te stappen) Maar voor verreweg de meesten wordt dat keuze moment meer bepaald door hun levensfase en persoonlijke omstandigheden dan door de situatie op de markt, extremen daar gelaten.
Daarnaast heb je altijd nog de onzekere factor. Wat is precies het gunstigste moment? Ik kocht in Dec 2010 op de laagste rentestand, nadat de huizenprijzen al 3 jaar gedaald waren. Was dat het gunstigste moment? Als je over 5 jaar naar het grafiekje kijkt kan het zijn dat de rente omhoog is gegaan, de economie weer booming is en de prijzen gestegen zijn. Dan was het waarschijnlijk een perfect moment. Maar als over 5 jaar blijkt dat de rente zo'n beetje hetzelfde is en de huizenprijzen nog met 10% gedaald dan had het een stuk beter gekund.

Had ik dan 5 jaar moeten wachten? En zo ja, hoe druk je 5 jaar leven in een te klein huis met je gezin op een locatie die niet zo geschikt is, waar je kind op een kutschool zit uit in een excel sheet?

<sub>Opmerkelijk hoe dit topic in niveau stijgt als een paar blaters even een pagina lang hun kop houden trouwens. Dit soort discussies zijn waarom ik dit topic ben gaan lezen. Nice!

Edit: See below. I rest my case
Tijd om ook Xeno bij Censuur in het negeer-hokje te ztten</sub>

[ Bericht 5% gewijzigd door Whuzz op 15-02-2011 09:21:00 ]