Huizenmarkt #86: Waar kopers moeten aflossen

quote:

Op woensdag 1 december 2010 11:29 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Nu kopen ze het met geld dat wij ze geleend hebben

Maar ze kopen wel, met als gevolg dat onze economie blijft groeien. In weerwil van de ergste financiële crisis sinds de Grote Depressie. Het feit dat wij min of meer normaal kunnen blijven doorgaan komt doordat zij niet de kans krijgen om zich uit hun schulden te devalueren. Want laat daar geen misverstand over bestaan; op het moment dat zij hun eigen munt introduceren gaat dat ONS onze levensstandaard kosten.

quote:

Op woensdag 1 december 2010 11:27 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Jij lijkt niet te beseffen dat hyperinflatie juist de problemen alleen maar zal verergeren. Hyperinflatie is niet iets wat wij ons als maatschappij kunnen veroorloven, wij hebben nl. alleen nog maar geld om overwicht te hebben op de rest van de wereld. We hebben geen industrie meer, geen grondstoffen, geen innovatieve sectoren, het enige wat NL heeft is de handel en de financiele sector, de rest heeft men bij het oud vuil gezet. Hyperinflatie zal de overige economische activiteiten van de tafel vegen en NL zal terugvallen in de middeleeuwen
Geloof mij nu maar, degene die aan de macht zijn hebben daar geen zin in, die laten veel liever de leentokkies zuchten onder hun enorme schuldenlast

Hyperinflatie is sowieso destructief, dat heeft weinig met onze maatschappij in 't bijzonder te maken. Je overdrijft daarnaast het belang/nut van onze financiele gebakkenluchtsector (die je vreemd genoeg vaak lijkt te verheerlijken): we handelen, produceren en exporteren behoorlijk, het is niet allemaal papierschuiverij en luchtfietserij.

En zoals je al begint te zien bij Ierland op macro-schaal, er is een grens tot waar 'leentokkies' zoals Ierland nog willen betalen voor de bonussen van renteniers en geldwisselaars. Die grens is dichterbij dan jij denkt.

quote:

Op woensdag 1 december 2010 11:17 schreef huizenmarkt-zeepbel.nl het volgende:

[..]

Er komt geen hyperinflatie. We Zijn bijna in het Japan van begin jaren 90.

Verschillen met Japan
JP Morgan bracht deze week een rapport uit waarin het op een aantal cruciale verschillen wees tussen het Japan van toen en het Europa van nu. Ten eerste bleef de yen gedurende de eerste jaren na de crash in Japan tot zelfs 60 % doorstijgen terwijl in het huidige Europa de euro sinds de crisis juist substantieel is gedaald. De goedkope euro vormt een niet onbelangrijk voordeel voor de Europese exporteurs. Een voordeel dat Japan destijds niet had. Ten tweede bleef de Japanse centrale bank na het uitbreken van de crisis de monetaire teugels aanhalen. Pas vele jaren later besloten de autoriteiten de rente te verlagen en uiteindelijk zelfs over te gaan tot het aanzetten van de geldpers (kwantitatieve verruiming). Deze actie kwam echter veel te laat. De economie verkeerde al lang in een deflatoire toestand. In Europa reageerde de ECB echter wel adequaat op de economische recessie. Het liet geen middel onbenut om het bankwezen van de ondergang te redden.

Vastgoedmarkt vergelijking gaat mank
Ten derde was de Japanse vastgoedmarkt voor de crash vele malen meer overgewaardeerd dan die in Europa vlak voor het uitbreken van de kredietcrisis. Citigroup vergelijkt hiertoe de huizenprijzen met het inkomen. Zelfs in Spanje waar de vastgoedprijzen gierend uit de bocht zijn gevlogen - waren de huizenprijzen minder hard (acht keer het inkomen) gestegen. In het Japan van de jaren 80 was dat niet minder dan 18 keer! In 1990 bereikte de vastgoedmarkt in Japan zijn ultieme top toen het keizerlijk paleis meer waard bleek dan de gehele staat Californië!

Japanse toestanden in Zwitserland
Maar ook de aandelenkoersen waren in Japan veel duurder dan in het Europa van nu. De koers/winstverhouding van de Nikkei-index bereikte in de jaren 90 een top van 80. In het Europa van nu is dat niet meer dan hooguit 12. Kortom, geen onbelangrijke verschillen die een herhaling van het Japanse deflatiescenario grotendeels uitsluiten. Maar zelfs in een identieke situatie hoeven vrouwen en kinderen nog niet overboord gekieperd te worden. In de jaren 90 bevond één land in West-Europa zich in dezelfde situatie als Japan. Zwaar overgewaardeerd vastgoed, een dure valuta, jaren van magere groei en een zeer lage rente. Volgden er in dat land 20 magere beursjaren? Nee, want in Zwitserland want daar hebben we het over zou de SMI-index meer dan vier keer over de kop gaan in de zelfde periode. Sterke overeenkomsten met de Japanse situatie willen nog niet zeggen dat ook de toekomst er identiek uitziet.

Japan scenario terug in de kast
De vrees voor 20 magere beursjaren lijkt dus ongegrond ondanks diverse gelijkenissen met het Japan van 20 jaar geleden. Inderdaad lijken we jaren van gematigde groei tegemoet te gaan maar dat wil nog niet zeggen dat aandelen jarenlang gemeden dienen te worden. Doemdenkers mogen graag het Japanse scenario uit de kast halen om hun gelijk aan te tonen. Maar het kan rustig in de kast blijven.

Even gejat van Jan-Willem Nijkamp (al jaren zwaar gesubsidieerd door de VEH en NVM waarschijnlijk)

quote:

Op woensdag 1 december 2010 11:53 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Wat een dom plan, een huurrecht Wie gaat er nu een huis kopen van een wanbetaler om vervolgens te verwachten dat deze wel de huur gaat betalen
Wat te denken van de corporaties.... die zitten niet te wachten op een versnippert woningbestand, dat kost ze teveel overhead, laat staan dat zij die woning tegen een 'marktconforme prijs' willen kopen. Corporaties bouwen zelf een stuk goedkoper. Misschien willen ze hier instappen als ze die woning voor een belachelijk lage prijs kunnen kopen.

corporaties zijn druk met slechtonderhouden huurwoningen te verpatsen voor een matsprijs, die gaan ze echt niet weer zelf aankopen tegen de hoofdprijs

Wat een naievelingen lopen er toch bij de regering
Ze willen toch dat de corporaties de woningen verkopen door het kooprecht tegen 70% van de taxatiewaarde?? Denk je dat je die hut dan weer terug kan verkopen tegen 100%

[ Bericht 3% gewijzigd door meth77 op 01-12-2010 12:11:09 ]

quote:

Op woensdag 1 december 2010 12:05 schreef meth77 het volgende:

[..]

corporaties zijn druk met slechtonderhouden huurwoningen te verpatsen voor een matsprijs, die gaan ze echt niet weer zelf aankopen tegen de hoofdprijs

Wat een naievelingen lopen er toch bij de regering
Ze willen toch dat de corporaties de woningen verkopen door het kooprecht tegen 70% van de taxatiewaarde?? Denk je dat je die hut dan weer terug kan verkopen tegen 100%

zit de SP dan in de regering. Heb ik weeeeer wat gemist?

quote:

Op woensdag 1 december 2010 12:09 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Klopt.... zo'n beetje elke woning die wat onderhoud behoeft en een te hoge huurprijs heeft wordt afgestoten. Ze zitten echt te wachten op de afgeleefde bende van kansloze leenstakkers
Misschien dat ze over de streep te trekken zijn met de een of andere subsidie

Elke huurwoning heeft een tekort aan onderhoud

quote:

Op woensdag 1 december 2010 11:59 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Dit is goed nieuws.... hoe harder men huilie huilie doet, hoe dichter we bij de oplossing zijn.
Als het aangaan van te grote schulden de oorzaak van de crisis is dan is het medicijn het verkleinen van de schulden. Jammer voor degenen die daar een dik belegde boterham aan verdienden. Hebben deze mensen dan niets gespaard voor slechtere tijden

Dit is trouwens geen nieuws, dit is al 3 weken bekend en zal nauwelijks gevolgen hebben, NHG is immers niet heilig. Maar een beetje schreeuwen kan geen kwaad om nog meer maatregelen wat in te dimmen.

quote:

Op woensdag 1 december 2010 12:12 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

zit de SP dan in de regering. Heb ik weeeeer wat gemist?

ja, Minister President Roemer, dat weeet je toch??
Na vogelaar kan het dan nog erger kennelijk

quote:

Op woensdag 1 december 2010 10:48 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Jij en Xeno denken serieus dat er geen hyperinflatie gaat plaatsvinden? We moeten simpelweg wel. En ik ben er heus geen voorstander van, ik zie het als enige uitweg.
Samen met Duitsland een eigen munt introduceren is teveel werk voor de politiek....

Ik heb nooit gesteld dat er geen hyperinflatie zal plaatsvinden. Ik weet het simpelweg niet. Juist door alle anti markt acties die door overheden zijn benut kunnen we alleen nog maar gissen naar het verdere verloop.

De hypotheekrente gaat nu ook al up, up, UP! En de woningmarkt kan niet anders dan nog verder down, down, DOWN!

Je zou nu maar net met een huis in de verkoop zitten. Of nog erger: met 2 huizen in de verkoop!

quote:

Op woensdag 1 december 2010 16:28 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Of je zit bovenop je geld te wachten tot die huizen eindelijk eens gaan zakken en ze doen het maar niet En je huur gaat maar up up up

Niet zo kortzichtig doen. Vorige topic ben je ook al aardig op je plek gezet met je verwachtingen.

Dat heb ik persoonlijk toch anders ervaren. Ik ben hier niet degene met oogkleppen op en een religieus geloof in de Nederlandse huiizenmarkt.

quote:

Op woensdag 1 december 2010 19:07 schreef xenobinol het volgende:

[..]

De vastgoedspeculanten zijn hier en daar nog in denial, komt uiteindelijk wel goed. Feit is dat de bubble al reeds gebarsten is, echter verlies nemen is moeilijk voor mensen, vandaar de vertraging.

Mensen nemen geen verlies als het niet nodig is. Je moet wel een HEEL dringende reden hebben om je huis te verkopen als de opbrengst niet de schuld dekt. En die zullen er vast wel tussen zitten, maar het leeuwendeel blijft dan gewoon zitten waar hij zit.

Ik zie het met het voorstel tot nog strengere eisen wel somber in voor starters, die zijn dan gedoemd tot in de eeuwigheid te blijven huren. Dat gun je niemand.

quote:

laatst gewijzigd: 01-12-2010 17:30
Aantal woningen per koper op historisch hoogtepunt

Op dit moment heeft elke potentiële woningkoper ruim 22 koopwoningen ter beschikking. Een record sinds de Tweede Wereldoorlog. In maart 1998 waren er niet eens 2 woningen per potentiële koper. Ook stijgt de hypotheekrente nu hard en is de woningprijs nog steeds te hoog.

Dit blijkt uit onderzoek van het kenniscentrum van Wegwijs Magazine.

22,28
Woningkopers hebben nu 22,28 bestaande koopwoningen ter beschikking. In maart 1998 lag dit getal op slechts 1,68 woningen per potentiële koper. Volgens het Wegwijs-kenniscentrum overstijgt het huidige aantal te koop staande woningen per koper het niveau van april 2009, toen de teller op 21,94 stond.

Kopersmarkt
De woningmarkt wordt als normaal beschouwd als gemiddeld 7 woningen per koper te koop staan. Boven dat aantal is sprake van een kopersmarkt, een markt waarin de koper in het voordeel is. In maart 1998 werd met 1,68 woningen per koper een laagterecord geboekt. Er stonden toen slechts 32.857 woningen te koop voor 19.557 kopers. De verkooptijd bedroeg destijds enkele weken.

Woningprijs nog steeds te hoog
Uit historisch oogpunt gezien is de woningprijs nog steeds te hoog. In de jaren 1947-1997 zijn de huizenprijzen met ruim 5% per jaar gestegen. Wordt de stijgingscurve van deze periode geëxtrapoleerd naar het jaar 2010 dan blijkt de huidige gemiddelde woningprijs 7,4% te hoog te liggen.

Bovengemiddeld aantal hypotheekrenteverhogingen
In de afgelopen twee weken heeft een bovengemiddeld aantal hypotheekverstrekkers een renteverhoging doorgevoerd. De laagste hypotheekrente voor een hypotheek met rentevast termijn van 10 jaar is binnen twee weken met 0,20 procent gestegen tot 4,35 procent. Voor een rentevast termijn van 20 jaar bedraagt de stijging 0,20 procent tot 4,70 procent. In de afgelopen week hebben 12 hypotheekverstrekkers hun rente verhoogd. Dit terwijl het weekgemiddelde in het afgelopen jaar op circa 2 verhogingen per week ligt.

Verdere stijging hypotheekrente verwacht
De verhogingen zijn te herleiden naar de sterke stijging van de kapitaalmarktrente waar de hypotheekrente aan is gerelateerd. In twee maanden tijd is de kapitaalmarktrente 60 basispunten gestegen. De opwaartse druk op de hypotheekrentes blijft van kracht. Een verdere verhoging van de hypotheekrente met nog 0,15 tot 0,20 procent lijkt reëel. Dit resulteert in hogere rentelasten bij de aankoop van een eigen woning.

© RTLZ.nl

Nog huizenprijs-optimisten hier?? Zelfs met het (onterechte en irrationele) behoud van de HRA schiet het niet op, dit in weerwil van alle VEH, NVM en NVB propaganda..

quote:

Op woensdag 1 december 2010 11:59 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Dit is goed nieuws.... hoe harder men huilie huilie doet, hoe dichter we bij de oplossing zijn.
Als het aangaan van te grote schulden de oorzaak van de crisis is dan is het medicijn het verkleinen van de schulden. Jammer voor degenen die daar een dik belegde boterham aan verdienden. Hebben deze mensen dan niets gespaard voor slechtere tijden

Het probleem met het beleid van de regering op de woningmarkt is dat het de crisis niet oplost maar uitstelt, en zo dus de stagnatie verlengt.
Als de overheid helemaal niks had gedaan, dan zou de huizenmarkt inderdaad gezakt zijn, maar bevonden we ons nu al weer op de bodem en konden we omhoog. Maar door "maatregelen" als de HRA voor het 2e huis tot 3 jaar verlengen (= effectief tot 4 jaar) maken ze het mogelijk dat verkopers met overheidssubsidie hun 2e huis net kunnen blijven financieren en daardoor niet met de prijs hoeven te zakken. Maar kopers kunnen het ook niet kopen. Gevolg: stagnatie.

Zelfde verhaal voor het niet doorvoeren van de beperking HRA. Dat kun je wel stug volhouden, maar iedereen weet toch dat het er ooit van gaat komen. Dán heb je liever geen huis in bezit, dus nu wil je niet kopen. Als er een redelijke regeling was gekomen dan was er vast een dipje gekomen, maar was er nu meer zekerheid en konden we weer omhoog.

Het gevolg van het halfslachtige en contra-productieve beleid van de staat, met name Balkenende is hier schuldig aan, is dus stagnatie. Die heel lang kan duren. De economische schade (die beperkt blijft bij een klein dipje) wordt zo verveelvoudigd. Enkel om de papieren winsten van huizenbezitters even langer te laten bestaan.