woning kopen van een faillissement

Zorg in ieder geval dat je voorlopige koopakte in wordt geschreven bij het Kadaster. Daarnaast moet je er ook voor zorgen dat er geen vorderingen van schuldeisers op het huis liggen (valt volgens mij op te vragen). Neem in ieder geval een goede aankoopmakelaar en Notaris in de hand bij dit soort grappen. Die hebben vaker met dit bijltje gehakt. Kost wat meer, maar voorkomt je een hoop ellende. ;-)

heb je ook uitleg gekregen waarom het langer zou kunnen duren?
ben ik wel benieuwd naar.
bedoelen ze dat het langer te koop staat?
of dat de papieren afhandeling langer duurt aan de kant van de verkoop?

geen ervaring mee, maar ik zou goed opletten.
je moet goed door het huis en eventuele spullen die erin staan heenkijken.
ik bedoel: iemand die in een gewone situatie zijn huis laat bezichtigen voor verkoop, doet zijn best om het er zo voordelig mogelijk uit te laten zien.
nu is dat niet het geval.
kan in je voordeel zijn, maar kijk gewoon heel goed en kritisch.

onderhoud: gewoon goed rapport laten opmaken door een bouwkundige keurder.

verder denk ik niet dat er voor jou als eventuele koper veel nadeligs aan kan zitten. als je het koopt is het van jou, eventuele geschiedenis van voor de koop is dan niet meer relevant.

1 ding nog: zorg voor een goeie verklaring waaruit blijkt dat de verkoper er niet meer woont. als er nog eens een deurwaarder langskomt kun je dat laten zien.
check ook of ie bij de gemeente is uitgeschreven van je adres.

en maak foto's van de meterstanden op het moment dat je de woning krijgt, geef de standen goed door.
kan zijn dat de verkoper die rekeningen ook niet meer kon betalen. zorg dat jij alleen betaalt wat jij verbruikt.

Als ik het goed heb vervallen de vorderingen op het huis van de vorige eigenaar bij inschijving hypotheek/notaris/koopakte. Ik kan het alleen niet hard maken op het moment...

Is de woning na koop ook vrij te aanvaarden, of zit je ongewild met een bewoner opgescheept die moeilijk uit het huis gezet kan worden

120.000 bieden voor een huis die 127.000 op zou moeten brengen is echt maf. Op een executieverkoop biedt je over het algemeen 70% van de waarde.

Besides.. voor 120K een huis hebben.. Kon dat maar waar ik woon.. Hier betaal je 2 ton voor een fucking startersappartement

[ Bericht 35% gewijzigd door Doutzen op 17-10-2010 14:42:14 ]

LET GOED OP !!!
Eventuele schulden die de vorige bewoner had, moeten niet op jou terugvallen
Bij sommige executieverkopen neemt de "nieuwe bewoner" (jij dus in dit geval)
alle nog openstaande rekeningen mee over.
Dus als de vorige bewoner nog schulden had bij gem. belasting, gas/water/stroom ed
zou jij die ook moeten betalen
Ff goed nakijken dat je geen kast in de zak koopt

quote:

Op zondag 17 oktober 2010 14:40 schreef Durjee het volgende:
LET GOED OP !!!
Eventuele schulden die de vorige bewoner had, moeten niet op jou terugvallen
Bij sommige executieverkopen neemt de "nieuwe bewoner" (jij dus in dit geval)
alle nog openstaande rekeningen mee over.
Dus als de vorige bewoner nog schulden had bij gem. belasting, gas/water/stroom ed
zou jij die ook moeten betalen
Ff goed nakijken dat je geen kast in de zak koopt

Klinkt interessant, heb je hier een bron van?

quote:

Op zondag 17 oktober 2010 14:41 schreef Doutzen het volgende:

[..]

Klinkt interessant, heb je hier een bron van?

Dit kan ik bevestigen. Bij venduehuis neem je die kosten over...

Directe bron niet
maar toen ik 5 jaar geleden aant zoeken was naar een huis werd ik gewaarschuwd door mn hypotheekadviseur hiervoor
Officieel mogen kosten van de vorige bewoner niet op de nieuwe bewoner verhaald worden
maar ze proberen t wel

quote:

Op zondag 17 oktober 2010 15:22 schreef bella87 het volgende:

[..]

Hmm, daar was ik niet over geïnformeerd. De makelaar zei zelf ook dat er niet zo veel ruimte was met de evt biedingen en dat er ook niet veel speling was. Wat voor eindbod zou dan reeël kunnen zijn voor deze woning?

Wat is 70% van 127K?

quote:

Op zondag 17 oktober 2010 15:22 schreef bella87 het volgende:

[..]

Hmm, daar was ik niet over geïnformeerd. De makelaar zei zelf ook dat er niet zo veel ruimte was met de evt biedingen en dat er ook niet veel speling was. Wat voor eindbod zou dan reeël kunnen zijn voor deze woning?

Ja, dat zou ik ook zeggen als ik de makelaar was

Wij van WC Eend...

quote:

Op zondag 17 oktober 2010 15:22 schreef bella87 het volgende:

[..]

Hmm, daar was ik niet over geïnformeerd. De makelaar zei zelf ook dat er niet zo veel ruimte was met de evt biedingen en dat er ook niet veel speling was. Wat voor eindbod zou dan reeël kunnen zijn voor deze woning?

Wat een onzin. Als iemand failliet is dan moet het pand verkocht worden en het liefst zo snel mogelijk voor een redelijke prijs. Wordt ie niet verkocht, dan zal ie waarschijnlijk wel naar een veiling gaan en daar brengt ie waarschijnlijk stukken minder op bij een verkoop.

Ik denk dat als jij 120k biedt, terwijl er 129k gevraagd wordt dat je dan al heel netjes zet en de curator blij met je zal zijn. Vergeet niet dat elke maand dat het pand langer te koop staat, het ook geld kost en die 120k van harte welkom zijn voor evt. schuldeisers.

Dat de eigenaar faiiliet is wil niet automatisch zeggen dat dit al een executieverkoop is.... op een executieverkoop heb je als particulier vrijwel geen kans om te kopen.
Zo te lezen is het meer een laatste kans op een vrije verkoop om een executieverkoop te voorkomen, dat kan voor zowel de eigenaar als de schuldeisers beduidend voordeliger zijn dan een executieverkoop, want in dat geval zal de prijs idd een stuk lager liggen, en dus het aantal schulden wat open blijft staan hoger.

quote:

Op maandag 18 oktober 2010 15:51 schreef Leandra het volgende:
Dat de eigenaar faiiliet is wil niet automatisch zeggen dat dit al een executieverkoop is.... op een executieverkoop heb je als particulier vrijwel geen kans om te kopen.
Zo te lezen is het meer een laatste kans op een vrije verkoop om een executieverkoop te voorkomen, dat kan voor zowel de eigenaar als de schuldeisers beduidend voordeliger zijn dan een executieverkoop, want in dat geval zal de prijs idd een stuk lager liggen, en dus het aantal schulden wat open blijft staan hoger.

Op een executieverkoop kun je ook als particulier kopen. Je moet je alleen niet laten intimideren door de aanwezige handelaren die je niet bepaald zullen verwelkomen.

quote:

Op zondag 17 oktober 2010 14:28 schreef Renesite het volgende:
Als ik het goed heb vervallen de vorderingen op het huis van de vorige eigenaar bij inschijving hypotheek/notaris/koopakte. Ik kan het alleen niet hard maken op het moment...

Ik heb het tegenovergestelde meegemaakt dat er op mijn gehuurde kamer juist de vorderingen liepen, omdat ze de vorige bewoonster niet te pakken kregen daar ze alweer verhuist was

Bedankt voor het vermelden Woning Maatschappij Maastricht!

een vordering heb je op een rechtspersoon. niet op een woning of een kamer.
er kan op een pand wel beslag liggen. maar dat beslag houdt op te bestaan op het moment dat je bij de notaris betaalt voor het pand (evt dmv hypotheek).

je kunt een vordering wel overnemen of op je nemen (van een vorige bewoner).
dus het kan zijn dat je bij het aanvaarden van een woning of kamer vorderingen overneemt.
maar dan moet dat wel expliciet vermeld worden. als het er tussen de regels door een beetje bij wordt geperst heb je juridisch wel een sterke poot om op te staan, maar goed dan zit je wel in een juridische molen.

uitgangspunt is dat jij er als onwetende koper vanuit mag gaan dat je gewoon een woning koopt.

misschien voor de zekerheid nog een belangrijke vraag om te stellen aan de notaris: wijkt deze koop voor mij als koper in ook maar enige vorm af van de koop/verkoop van enige andere woning?

quote:

Op maandag 18 oktober 2010 16:29 schreef Inlognaam het volgende:

[..]

Op een executieverkoop kun je ook als particulier kopen. Je moet je alleen niet laten intimideren door de aanwezige handelaren die je niet bepaald zullen verwelkomen.

Nee hoor, de makelaars vinden het prachtig als er particulieren die een woning graag willen hebben mee komen doen, want ofwel:
- mijnen die particulieren relatief hoog af en vangt een makelaar het plokgeld van jet bieden bij opbod, want er wordt hoger afgemijnd dan er bij opbod geboden is, ofwel
- pakt een gehaaide makelaar het pand bij het afmijnen, wetende dat hij al potentiële kopers heeft om de woning binnen 6 maanden aan door te verkopen.

Als je als particulier interesse hebt in een executiepand moet je je door de behandelend notaris (& eventueel daarbij betrokken makelaar) goed laten voorlichten, je uiterste prijs vaststellen en voor je laten bieden of zelf (alleen, niet als gezellig stelletje ofzo) met een stalen gezicht naar de veiling toe gaan en je slag slaan bij het afmijnen.

Maar ff ontopic, ik zie namelijk nergens staan dat dit een executieveiling betreft. Het is bij een faillissement goed mogelijk dat de curator er voor kiest eerst de woning in de vrije verkoop te gooien omdat dit veelal meer opbrengt en de eventuele hypotheek zal toch ook zoveel mogelijk ingelost moeten worden. Een (eventuele) hypotheekhouder zal ook graag zien dat het zo gaat vanwege de snelheid, de hogere opbrengst en de lagere kosten.

Laat je wel informeren over eventuele achterstanden van de zakelijke belastingen (gemeente, waterschap/hoogheemraadschap, herinrichtingsrente, kosten eventuele mandeligheid en bij een appartement ook de servicekosten). Ik kan me voorstellen dat de vraagprijs scherp is gezet om duidelijkheid te geven en om het aanlokkelijk te houden. Of er dan veel in de prijs kan worden gedaan weet ik niet, maar als je snel kunt afnemen dan kun je dat natuurlijk ook inbrengen als onderhandelingspunt. Als jij binnen zeg 2 maanden kan afnemen maar jij biedt 2000 euro minder dan een ander die pas na 5 maanden kan/wil afnemen, dan heb je ook een goede positie.

Laat in ieder geval de koopovereenkomst inschrijven ja (en dan na inschrijving wel binnen 6 maanden ook afnemen anders heeft de inschrijving geen zin), dan ben je in ieder geval beschermd tegen eventuele later gelegde beslagen, die kunnen dan geen roet meer in het eten gooien van de koper.

quote:

Op maandag 18 oktober 2010 17:10 schreef Feestkabouter het volgende:
een vordering heb je op een rechtspersoon. niet op een woning of een kamer.
er kan op een pand wel beslag liggen. maar dat beslag houdt op te bestaan op het moment dat je bij de notaris betaalt voor het pand (evt dmv hypotheek).

je kunt een vordering wel overnemen of op je nemen (van een vorige bewoner).
dus het kan zijn dat je bij het aanvaarden van een woning of kamer vorderingen overneemt.
maar dan moet dat wel expliciet vermeld worden. als het er tussen de regels door een beetje bij wordt geperst heb je juridisch wel een sterke poot om op te staan, maar goed dan zit je wel in een juridische molen.

uitgangspunt is dat jij er als onwetende koper vanuit mag gaan dat je gewoon een woning koopt.

misschien voor de zekerheid nog een belangrijke vraag om te stellen aan de notaris: wijkt deze koop voor mij als koper in ook maar enige vorm af van de koop/verkoop van enige andere woning?

Als de beslaglegger z'n geld niet krijgt uit de verkoopopbrengst en dus de woning niet vrij wil geven (het beslag niet wil opheffen) dan heb je als koper wel een probleem. In de praktijk kan de overdracht dan niet doorgaan. Natuurlijk is het zo dat de vordering ten laste van de schuldenaar (rechtspersoon of natuurlijk persoon, kan allebei), maar de vordering is kracht bijgezet door een beslag en het beslag op zich volgt de zaak (de woning, niet de persoon). Het zijn dus 2 verschillende dingen, die wel met elkaar te maken hebben. Het beslag moet immers wel opgeheven worden (of eigenlijk moet er een toezegging zijn tot opheffing van het beslag tegen een bedrag bijvoorbeeld).

Inderdaad even informeren bij de notaris en nogmaals check of er andere achterstanden (zakelijke lasten) en hoe men daarmee omgaat.

quote:

Op dinsdag 19 oktober 2010 16:42 schreef Spiegelei het volgende:

[..]

Als de beslaglegger z'n geld niet krijgt uit de verkoopopbrengst en dus de woning niet vrij wil geven (het beslag niet wil opheffen) dan heb je als koper wel een probleem. In de praktijk kan de overdracht dan niet doorgaan. Natuurlijk is het zo dat de vordering ten laste van de schuldenaar (rechtspersoon of natuurlijk persoon, kan allebei), maar de vordering is kracht bijgezet door een beslag en het beslag op zich volgt de zaak (de woning, niet de persoon). Het zijn dus 2 verschillende dingen, die wel met elkaar te maken hebben. Het beslag moet immers wel opgeheven worden (of eigenlijk moet er een toezegging zijn tot opheffing van het beslag tegen een bedrag bijvoorbeeld).

Inderdaad even informeren bij de notaris en nogmaals check of er andere achterstanden (zakelijke lasten) en hoe men daarmee omgaat.

ik dacht dat een natuurlijke persoon ook een rechtspersoon was, heb ik misschien verkeerd.
maar ik bedoelde uiteraard natuurlijk persoon en rechtspersoon, net als jij.

op zich heb je natuurlijk gelijk met je verhaal...... maar hoe realistisch of theoretisch is dat?
komt het werkelijk voor dat de beslaglegger zijn geld niet krijgt uit de verkoopopbrengst? wat voor situaties hebben we het dan over?
is het beslag dan wel goed gelegd?


ben bezig om met iemand voor een flink bedrag beslag te gaan leggen op een te koop staand huis, is wel spannend..........

quote:

Op dinsdag 19 oktober 2010 17:24 schreef Feestkabouter het volgende:

[..]

ik dacht dat een natuurlijke persoon ook een rechtspersoon was, heb ik misschien verkeerd.
maar ik bedoelde uiteraard natuurlijk persoon en rechtspersoon, net als jij.

op zich heb je natuurlijk gelijk met je verhaal...... maar hoe realistisch of theoretisch is dat?
komt het werkelijk voor dat de beslaglegger zijn geld niet krijgt uit de verkoopopbrengst? wat voor situaties hebben we het dan over?
is het beslag dan wel goed gelegd?


ben bezig om met iemand voor een flink bedrag beslag te gaan leggen op een te koop staand huis, is wel spannend..........

Hmm ja komt wel voor hoor, zeker als de woning niet belast is met een hypotheek (dus alleen beslag) dan kan het aardig lastig worden maar dat hangt ook af van de beslaglegger. een zakelijke beslaglegger kijkt er veelal objectiever naar en een executie daar zitten ze meestal niet op te wachten. Een particuliere beslaglegger (ik heb wel eens een expartner als beslaglegger in een zaak gehad), nou dan speelt er veel meer dan objectiviteit en dan gaat het hard tegen hard.
Bij onredelijkheid is er natuurlijk altijd de rechter, zo is het in mijn voorbeeld ook gegaan. de verkopende partij is naar de rechter gegaan en daar is een vonnis uitgekomen dat het beslag ophief. Maar bedenk wel dat we dan zeker een half jaar verder waren voordat het uiteindelijke vonnis was ingeschreven in het kadaster. Al die tijd kan de verkoper dus niet presteren naar de koper toe, dat kan een koop afketsen of een koper onzeker maken zodat ze zich terugtrekken.

Ik heb ook wel eens meegemaakt dat ik zeer dankbaar was dat de kopers bij een al op voorhand bekend een problematisch geval de koopovereenkomst was ingeschreven in het kadaster. man o man met veel pijn en moet en uitstel zijn de hypotheekhouders en de beslagleggers van voor de inschrijving van de koopovereenkomst akkoord gegaan met de overdracht en dat net binnen de 6 maanden dat de inschrijving de kopers beschermd, anders hadden we met nog 2 beslagleggers van doen.

Concreet: uiteindelijk zal een beslaglegger wel eieren voor z'n geld kiezen, bij een schuldenaar waar geen geld te halen valt. Het kost wel meer tijd EN geld.
Maar een beslag kan natuurlijk ook voortkomen uit het weigeren een nota te betalen ofzo. Zo'nschuldenaar kan dan prima overwaarde in de woning hebben of gewoon zat geld hebben, in dat geval sta je wel sterk als beslaglegger denk ik zo, zeker als je een executoriale titel hebt.

ja sorry, had ik niet bij stilgestaan: er is natuurlijk niet altijd geld over voor de schuldeiser als eerst de hypotheek wordt afbetaald.

in mijn geval gaat het om een groot deel eigen vermogen in de woning waar we beslag op leggen (dus niet belast met een hypotheek).
we weten hoe groot dat EV is, en de vordering is een stuk kleiner.
geen andere schuldeisers.
dus dat gaat wel goedkomen.........