Huizenmarkt #69: Waar de 'communisten' de macht grijpen.

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 20:32 schreef LXIV het volgende:

[..]

Nee, maar ook in de vrije sector is er dus genoeg te vinden in een fatsoenlijke omgeving rond de 500 euro. Dat kun je zien in het linkje.

Dat het een raadsel is hoe hier een redelijk vermogensrendement behaald wordt klopt helemaal. Maar laten we nu eerlijk zijn, sparen tegen 2,5% of beleggen in aandelen had de afgelopen 10 jaar ook niets opgeleverd.
Je moet het rendement van een belegging natuurlijk altijd afwegen tegenover andere beleggingen in de markt. En het relatieve risico.

Waarom toch zo stug vast houden aan de huidige marktwaarde? Alleen de marktwaarde op het moment van aanschaf is interessant. Neem mijn huisbaas: 1 huis 3 appartementen, bruto huuropbrengst per maand: 2250 euro. Hij heeft dit huis ooit gekocht voor 350.000 gulden 8% daarvan is 2333 gulden per maand. oftewel bijna het bedrag wat hij nu maandelijks ontvangt aan huur in euro's... Dat is toch moeilijk een slechte investering te noemen.

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 20:44 schreef janatwork het volgende:

[..]

Waarom toch zo stug vast houden aan de huidige marktwaarde? Alleen de marktwaarde op het moment van aanschaf is interessant. Neem mijn huisbaas: 1 huis 3 appartementen, bruto huuropbrengst per maand: 2250 euro. Hij heeft dit huis ooit gekocht voor 350.000 gulden 8% daarvan is 2333 gulden per maand. of te wel bijna het bedrag wat hij nu maandelijks ontvangt aan huur in euro's... Dat is toch moeilijk een slechte investering te noemen.

Als de bruto opbrengst onder de 6% daalt (van de marktwaarde) kan hij beter verkopen en wat anders gaan doen

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 20:44 schreef janatwork het volgende:

[..]

Waarom toch zo stug vast houden aan de huidige marktwaarde? Alleen de marktwaarde op het moment van aanschaf is interessant. Neem mijn huisbaas: 1 huis 3 appartementen, bruto huuropbrengst per maand: 2250 euro. Hij heeft dit huis ooit gekocht voor 350.000 gulden 8% daarvan is 2333 gulden per maand. oftewel bijna het bedrag wat hij nu maandelijks ontvangt aan huur in euro's... Dat is toch moeilijk een slechte investering te noemen.

Die opbrengsten zijn natuurlijk geen 2300 euro p/m, daar gaan heel wat kosten vanaf. Ook arbeid.

Het is interessant om naar de huidige marktwaarde te kijken omdat dit je return on capital bepaalt.
Als je maar netto 2% van de marktwaarde aan huur ontvangt, en je kunt 4% netto ontvangen door het te verkopen en het geld op de bank te zetten, dan is het dus een economisch juiste beslissing om dit te doen. Zolang de inflatie op de huizenmarkt onder de 2% blijft tenminste.

Ik heb geen zin om te rekenen maar ik zou wel willen weten als je nu een huis koopt voor 250k(laten we zeggen cash) en je het verhuurd voor 600 euro in de maand (met inflatie-stijging van 2%) hoe lang het dan duurt voor je huis afbetaald is.

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 20:49 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Ik heb geen zin om te rekenen maar ik zou wel willen weten als je nu een huis koopt voor 250k(laten we zeggen cash) en je het verhuurd voor 600 euro in de maand (met inflatie-stijging van 2%) hoe lang het dan duurt voor je huis afbetaald is.

Per jaar is dat ongeveer:
Huuropbrengsten
12x600 = 7200
Kosten
admin 600 (dat is maar 20 uur per jaar eraan besteden)
onderh 2000 (inclusief sparen voor lange-termijn onderhoud)
OZB 600
verz. 200

Je netto-opbrengst is dus 3800 euro.

Zet je die 250.000 tegen 4% op de bank brengt dit 10.000 euro op

Op het eerste gezicht is verhuren dus bijzonder ongunstig. Je moet de inflatie (op de huizenmarkt) echter ook nog meerekenen.
Stel dat die inflatie 3% is, dan is je netto-opbrengst al 3800 + 7500 = 11300.

De afgelopen decennia was de inflatie op de huizenmarkt nog veel meer, wel 5% gemiddeld. Of het lucratief is hangt dus helemaal af wat de huizenprijzen doen. Die moeten vanaf het moment van kopen met zo'n 2,5% stijgen om break-even tov rentetrekken te zijn.

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 20:55 schreef LXIV het volgende:

[..]

Per jaar is dat ongeveer:
Huuropbrengsten
12x600 = 7200
Kosten
admin 600 (dat is maar 20 uur per jaar eraan besteden)
onderh 2000 (inclusief sparen voor lange-termijn onderhoud)
OZB 600
verz. 200

Je netto-opbrengst is dus 3800 euro.

Zet je die 250.000 tegen 4% op de bank brengt dit 10.000 euro op

Op het eerste gezicht is verhuren dus bijzonder ongunstig. Je moet de inflatie (op de huizenmarkt) echter ook nog meerekenen.
Stel dat die inflatie 3% is, dan is je netto-opbrengst al 3800 + 7500 = 11300.

De afgelopen decennia was de inflatie op de huizenmarkt nog veel meer, wel 5% gemiddeld. Of het lucratief is hangt dus helemaal af wat de huizenprijzen doen. Die moeten vanaf het moment van kopen met zo'n 2,5% stijgen om break-even tov rentetrekken te zijn.

je neemt nu niet de huurprijs stijging mee, je huuropbrengsten zijn over 10 jaar hoger dan nu. Aan de andere kant stijgt je ozb natuurlijk ook...

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 21:07 schreef janatwork het volgende:

[..]

je neemt nu niet de huurprijs stijging mee, je huuropbrengsten zijn over 10 jaar hoger dan nu. Aan de andere kant stijgt je ozb natuurlijk ook...

vergeet de huizenmarktcorrectie niet. deze komt zeker komende 10 jaar; meer vergrijzing, minder mensen. klaar.

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 21:11 schreef FkTwkGs2014 het volgende:

[..]

vergeet de huizenmarktcorrectie niet. deze komt zeker komende 10 jaar; meer vergrijzing, minder mensen. klaar.

Hoeveel minder mensen?

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 21:13 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Hoeveel minder mensen?

who knows. significant minder in ieder geval.

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 21:15 schreef Piet_Piraat het volgende:

[..]

Dat is afhankelijk hoe snel ze afsterven.

Levensverwachting neemt nog steeds gestaag toe, dat plus open Europese grenzen zorgt er denk ik voor dat er vrijwel geen bevolkingsafname zal zijn in Nederland.

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 21:21 schreef lutser.com het volgende:

[..]

Levensverwachting neemt nog steeds gestaag toe, dat plus open Europese grenzen zorgt er denk ik voor dat er vrijwel geen bevolkingsafname zal zijn in Nederland.

Open grenzen, dat betekent ook dat opgeleide mensen hier weg kunnen. Wat je er voor "koopkrachtige" lieden" terug krijgt, is maar de vraag.

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 21:21 schreef lutser.com het volgende:

[..]

Levensverwachting neemt nog steeds gestaag toe, dat plus open Europese grenzen zorgt er denk ik voor dat er vrijwel geen bevolkingsafname zal zijn in Nederland.

http://www.cbs.nl/nl-NL/m(...)999/1999-0194-wm.htm

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 21:13 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Hoeveel minder mensen?

De juiste vraag is: Welk soort mensen. Welnu, dat wordt het grijze soort, dat zich het gelukkigst voelt in intensieve menshouderij. Niet in eensgezinswoningen.

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 21:21 schreef lutser.com het volgende:

[..]

Levensverwachting neemt nog steeds gestaag toe, dat plus open Europese grenzen zorgt er denk ik voor dat er vrijwel geen bevolkingsafname zal zijn in Nederland.

men kan makkelijker in een ander land gaan wonen als het pensioen er is, zou mooi zijn als men ook een Europese ziektekostenverzekeraar kan kiezen.
Ziektekosten zijn nu eenmaal lager in andere landen in Europa


Maar ook hoogopgeleide jongeren kunnen makkelijk elders aan de slag, dat is nu eenmaal inherent aan een Europa.
Daarom moeten jongeren ook hun eigen opleiding gaan betalen, en niet dat Jan de timmerman aan hun toekomst moet meebetalen

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 21:07 schreef janatwork het volgende:

[..]

je neemt nu niet de huurprijs stijging mee, je huuropbrengsten zijn over 10 jaar hoger dan nu. Aan de andere kant stijgt je ozb natuurlijk ook...

Die verhouding blijft dus dankzij de inflatie (= huurprijsstijging) over ieder jaar precies gelijk.

quote:

Op woensdag 11 augustus 2010 21:23 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Open grenzen, dat betekent ook dat opgeleide mensen hier weg kunnen. Wat je er voor "koopkrachtige" lieden" terug krijgt, is maar de vraag.

We moeten scherp blijven, maar ik zie nog niet zoveel talent naar Roemenië verhuizen. (waar ze een veel grotere huizen bubbel hebben)