Forse huurstijging onontkoombaar..

altijd zo geweest gewoon lekker graaien

Woningcorporaties.

Ik meen me toch te herinneren dat een paar jaar geleden werd gemeld dat de corporaties teveel geld oppotten... blijkbaar verdampt dat snel daar .

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 11:45 schreef DaMart het volgende:
Ik meen me toch te herinneren dat een paar jaar geleden werd gemeld dat de corporaties teveel geld oppotten... blijkbaar verdampt dat snel daar .

Dat dacht ik ook ja.. en er was volgens mij ook genoeg geld om topbestuurders een meer dan riant salaris te geven.

Ze zullen het wel allemaal in IJsland geparkeerd hebben.

De lasten van huurders zouden dan met 2% per jaar stijgen.. Da's nog steeds acceptabel

Volgens mij wordt er nu al nauwelijks iets aan sociale woningbouw gedaan. Er wordt volop gebouwd, maar veel sociale woningen zijn daar niet bij. Ik moest drie jaar geleden mijn anti-kraakflat verlaten omdat de hele boel zou worden gesloopt. Inderdaad zijn er 300 portiekflats gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw, dat zijn deels koopwoningen, deels huurwoningen met een huurprijs vanaf 600 euro kaal.

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 11:48 schreef StormWarning het volgende:

[..]

Dat dacht ik ook ja.. en er was volgens mij ook genoeg geld om topbestuurders een meer dan riant salaris te geven.

En daar hebben we dan meteen het probleem... vroeger waren er woningbouwverenigingen, die inspraak van alle leden (de bewoners waren allemaal lid) hadden, en een bestuur dat door de ledenvergadering gekozen werd. De woningbouwvereniging had dan ook als enige doel, goede en goedkope woningen te bouwen en onderhouden voor mensen met kleine portemonnees (en ja daar zitten ook veel hardwerkende mensen tussen)

Helaas is de afgelopen 10 jaar privatisering het toverwoord geweest, en werden woningbouwverenigingen woning*corporaties* die als hoogste doel hadden geld te verdienen, een dure managementslaag kregen en dure kantoren, schaalvergroting door fusies en de inspraak van huurders werd gemarginaliseerd, zodat de besturen lekker hun gang konden gaan.

Gast, ik heb net 60 euro servicekostenverhoging gekregen, vind dat ik nu wel genoeg betaal voor een flatje van 70m^2, fucking 680 euro p/m incl verwarming en warmwater voorschot.

Maar het rare is dat de huurprijzen al flink gestegen zijn de afgelopen tien jaar, alhoewel de laatste paar jaar wat minder. En dat was echt niet alleen ter correctie van inflatie. Ik heb het een en ander gelezen hoe ze de huurprijzen berekenen, en een belangrijke tool is de "price-to-earnings ratio" voor woningen (Woning P/E).

Wikipedia:

quote:

De "price-to-earnings ratio" (P/E ratio) of koers-winst verhouding voor woningen is een gangbaar kengetal om de relatieve waarde van het bezit vast te stellen. Om de koers-winst verhouding voor een gehuurd huis vast te stellen; deel de marktprijs van het huis door de potentiële verdiensten of netto inkomsten (het huurbedrag naar marktwaarde minus kosten inclusief onderhoud en belastingen). De formule hiervoor is:



De woning koers-winst verhouding levert de mogelijkheid op voor vergelijking met andere P/E ratio's die betrekking hebben op geïnvesteerd geld in een woning.

De woningcorporaties willen niet de Woning P/E ratio teveel laten stijgen. Voor de woning waarde kijken ze voor een belangrijk deel naar de woningprijzen op de koophuizen markt. De woning waardes op de markt zijn de laatste 20 jaar extreem gestegen, dit door de HRA en het gemakkelijk verkrijgen van hypotheken (en door de gestegen grondprijzen). De kosten aan onderhoud echter van een huurwoning zijn wel omhooggegaan maar niet zo heel extreem.

Dus om de P/E ratio niet teveel te laten stijgen, hebben ze de huur al extreem omhoog gegooid! Dit allemaal omdat op de koopmarkt teveel mensen zich in de hypotheekschulden hebben gestoken en de woningprijzen hebben opgedreven!

Het is maar dat je het weet

[ Bericht 0% gewijzigd door SemperSenseo op 07-08-2010 12:25:20 ]

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 12:16 schreef SemperSenseo het volgende:
Maar het rare is dat de huurprijzen al flink gestegen zijn de afgelopen tien jaar, alhoewel de laatste paar jaar wat minder. En dat was echt niet alleen ter correctie van inflatie. Ik heb het een en ander gelezen hoe ze de huurprijzen berekenen, en een belangrijke tool is de "price-to-earnings ratio" voor woningen (Woning P/E).

Ergens is het misschien zo gek niet om de huren van 'sociale' woningen gewoon te laten stijgen tot hun marktwaarde. Het is ergens vreemd dat sociale woningen 2x gesubsidieerd worden, 1e keer bij de bouw en door de overheid die bepaalt dat de huur maxiamaal een bepaald bedrag mag zijn en de 2e keer als de belastingdienst huurtoeslag betaalt.
Sommige woningen in mijn woonplaats, die op de vrije sector 600,- waard zouden zijn(en dat is heel zuinig gerekend) kosten 400 euro, en daar krijgen lage inkomens ook nog tot 180 euro huurtoeslag op! dus in totaal wordt er 380 euro op zo een woning bijgelegd tov de marktconforme huurwaarde... van de zotte eigenlijk.
Er is bijvoorbeeld momenteel geen verschil in huur tussen een 4 kamer flat of een eengezinswoning met tuin door de huurtoeslag, zelfs een 2 kamer flat is net zo duur voor mensen met het minimuminkomen omdat de verschillen in prijs gewoon gecompenseerd worden.

Het zou misschien een idee zijn die huren gewoon los te laten en de huurtoeslag voor diegenen die het echt niet kunnen betalen met dat bedrag te laten stijgen. de voordelen voor mensen met meer geld om in een sociale huurwoning te blijven zitten verdwijnen dan waardoor er meer van vrijkomen voor de mensen die ze echt nodig hebben.

Nog beter zou het misschien zijn om gewoon de huren los te laten(en dus het hele idee "sociale woning" overboord te gooien), en de inkomens omhoog te gooien, want als iemand 200 euro per maand nodig heeft via subsidie om het goedkoopst beschikbare huis te kunnen betalen, is of de huur te hoog of het inkomen te laag. Geen sociale huur nodig als er geen asociaal laag inkomen is )
(het is maar een idee hoor, maar via verlaging van de belasting zou het bruto effect voor werkgevers niet erg hoeven te zijn, en doordat hogere lonen per procent belasting meer geld binnenbrengen en ook huurtoeslag en HRA afgeschaft en/of beperkt kunnen worden als de lonen omhoog gaan zou dan de overheid ook niet teveel geld kwijt zijn. Om nog maar te zwijgen van de berg ambtenaren die nu bezig zijn met geld heen en weer pompen die dan wat nuttigers kunnen gaan doen.

In 1 klap het verpauperen, achterstandwijken en al dat subsidiegedoe weg.
Er is dan wat te kiezen ook, omdat verschillende soorten woningen dan ook verschillende prijzen kunnen krijgen, en je dus kan kiezen voor een 2 kamerflatje en meer geld voor andere dingen, of een eengezinswoning met tuin en meer kosten.
Als bonus ben je dan ook meteen af van de "armoedeval" die er voor zorgt dat mensen die meer gaan verdienen in de shit komen doordat die toeslagen eerst wegvallen, waardoor je er soms nog op achteruit gaat ook.

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 12:48 schreef Fionn het volgende:

[..]

Ergens is het misschien zo gek niet om de huren van 'sociale' woningen gewoon te laten stijgen tot hun marktwaarde. Het is ergens vreemd dat sociale woningen 2x gesubsidieerd worden, 1e keer bij de bouw en door de overheid die bepaalt dat de huur maxiamaal een bepaald bedrag mag zijn en de 2e keer als de belastingdienst huurtoeslag betaalt.
Sommige woningen in mijn woonplaats, die op de vrije sector 600,- waard zouden zijn(en dat is heel zuinig gerekend) kosten 400 euro, en daar krijgen lage inkomens ook nog tot 180 euro huurtoeslag op! dus in totaal wordt er 380 euro op zo een woning bijgelegd tov de marktconforme huurwaarde... van de zotte eigenlijk.

Maar dat is dus niet helemaal eerlijk, want als ik huur betaal wordt ik geen eigenaar van het huis.

Laten we mijn voorbeeld nemen. Ik woon niet in een sociale woning (waar staan die dingen?) en moet het volle pond betalen. Het betreft een woning in een appartementencomplex die gebouwd is in 1985. Dit in opdracht van de woningcorporatie, die nog steeds dezelfde is. De prijs die zij moesten betalen was dus die van 1985, en dat bedrag hebben ze er al lang uit. Maar voor de Woning P/E ratio nemen ze echter wel een zo recent mogelijke woning waarde prijs, waardoor de huren de afgelopen 10 jaar al flink gestegen zijn door prijsopdrijvingen! Da's niet eerlijk! En ik wordt dus geen bezitter van het huis. Maar daar kies ik voor. Maar dat betekent wel dat ik per maand minder zou moeten betalen.

Iemand die een huis koopt steekt zich flink in de schulden. Maar wat hij door maandelijks aan geld moet afdragen, wordt hij wel eigenaar van de woning. Big difference

[ Bericht 0% gewijzigd door SemperSenseo op 07-08-2010 13:11:29 ]

Misschien moeten de raden van commissarissen wat vaker met het bestuur op vakantie naar Turkije. Dat komt de chemie tussen beide ten goede en dan vinden ze vast een oplossing.

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 12:01 schreef Hukkie het volgende:
Volgens mij wordt er nu al nauwelijks iets aan sociale woningbouw gedaan. Er wordt volop gebouwd, maar veel sociale woningen zijn daar niet bij. Ik moest drie jaar geleden mijn anti-kraakflat verlaten omdat de hele boel zou worden gesloopt. Inderdaad zijn er 300 portiekflats gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw, dat zijn deels koopwoningen, deels huurwoningen met een huurprijs vanaf 600 euro kaal.

Onder de 600 euro is onder de huurtoeslaggrens

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 11:45 schreef DaMart het volgende:
Ik meen me toch te herinneren dat een paar jaar geleden werd gemeld dat de corporaties teveel geld oppotten... blijkbaar verdampt dat snel daar .

Vogelaar-heffing, vennootschapsbelasting. En dit gaat over de lange termijn hè, dus als de pot met spaargeld leeg is, wat dan.

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 11:48 schreef StormWarning het volgende:
Dat dacht ik ook ja.. en er was volgens mij ook genoeg geld om topbestuurders een meer dan riant salaris te geven.

Ze zullen het wel allemaal in IJsland geparkeerd hebben.

Ja, want die paar ton die enkele bestuurders hebben gekregen, dat schiet echt op

Maar het is wel zo dat sociale woningbouwcorporaties weer eens terug moeten naar hun basis: sociale woningbouw. Geen prestigeprojecten, maar gewoon simpele, goedkope huizen voor mensen die het niet breed hebben.

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 12:01 schreef Hukkie het volgende:
Volgens mij wordt er nu al nauwelijks iets aan sociale woningbouw gedaan. Er wordt volop gebouwd, maar veel sociale woningen zijn daar niet bij. Ik moest drie jaar geleden mijn anti-kraakflat verlaten omdat de hele boel zou worden gesloopt. Inderdaad zijn er 300 portiekflats gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw, dat zijn deels koopwoningen, deels huurwoningen met een huurprijs vanaf 600 euro kaal.

Dat zie je echt landelijk. Heel veel sloop van sociale huurwoningen, wat slechts voor een klein deel wordt gecompenseerd.

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 11:42 schreef Watashiwa het volgende:
...of een manier tot aanzet van kopen woning!

Dat is voor veel huurders van sociale huurwoningen sowieso niet im frage.

Er moeten gewoon eens "basic" woningen worden gebouwd.
Dat moet toch lukken voor een redelijke prijs met de techniek en bouwmaterialen van nu.
Die kunnen worden verhuurd voor 300 á 400 euro.
Dus niet steeds meer koopwoningen/appartementen of woningen die beginnen met een huur vanaf 600 euro.

VVD wil huren met 60% omhoog gooien ?

Een 1-2'tje dus.

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 13:12 schreef TimeJumper het volgende:
Er moeten gewoon eens "basic" woningen worden gebouwd.
Dat moet toch lukken voor een redelijke prijs met de techniek en bouwmaterialen van nu.
Die kunnen worden verhuurd voor 300 á 400 euro.
Dus niet steeds meer koopwoningen/appartementen of woningen die beginnen met een huur vanaf 600 euro.

Da's toch te zot voor woorden dat er huurwoningen zijn waar je voor 500 á 600 euro moet betalen aan kale huur voor een tweekamerwoning?

Raar vraagje, ik ben er niet zo in thuis: wat voor huis kun je kopen als je 600 euro hypotheek per maand moet afdragen?

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 13:10 schreef Piles het volgende:
Ja, want die paar ton die enkele bestuurders hebben gekregen, dat schiet echt op

Een cultuur van graaien zou wel eens heel goed een trickledowneffect kunnen hebben. Niet zuinig zijn, pakken wat je pakken kunt, risico's nemen, profiteren, en als het een keer misgaat betaalt een ander.

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 13:16 schreef Weltschmerz het volgende:

[..]

Een cultuur van graaien zou wel eens heel goed een trickledowneffect kunnen hebben. Niet zuinig zijn, pakken wat je pakken kunt, risico's nemen, profiteren, en als het een keer misgaat betaalt een ander.

Logisch dat de huren moeten stijgen. Hoe willen de corporaties anders hun cruise-schepen bekostigen?

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 13:06 schreef SemperSenseo het volgende:

[..]

Maar dat is dus niet helemaal eerlijk, want als ik huur betaal wordt ik geen eigenaar van het huis.

waarom is dat niet eerlijk? als jij een dvd huurt betaal je daar gewoon voor wat de *huur* waarde op de markt is(die de videotheek je er voor vraagt), De dvd is daarna niet van jou. Verschil is, dat er dvd's zat zijn en dat de prijzen lager liggen, dat wel

De huurprijs van iets heeft gewoon niets te maken met "of je eigenaar wordt" of niet.

quote:

Laten we mijn voorbeeld nemen. Ik woon niet in een sociale woning (waar staan die dingen?) en moet het volle pond betalen. Het betreft een woning in een appartementencomplex die gebouwd is in 1985. Dit in opdracht van de woningcorporatie, die nog steeds dezelfde is. De prijs die zij moesten betalen was dus die van 1985, en dat bedrag hebben ze er al lang uit. Maar voor de Woning P/E ratio nemen ze echter wel een zo recent mogelijke woning waarde prijs, waardoor de huren de afgelopen 10 jaar al flink gestegen zijn door prijsopdrijvingen! Da's niet eerlijk!

maar ja, als jij diezelfde dvd huurt betaal je gewoon de huurprijs, of de videotheek dat ding nou voor 10 miljoen gekocht heeft of op straat gevonden.

Huren van huur-autos worden ook gewoon door de prijzen op de huurmarkt bepaald, niet door wat een auto ooit gekost heeft (of: niet direct in ieder geval, uiteraard spelen de kosten van de verhuuronderneming mee, maar de marktwerking zorgt ervoor dat ze de prijzen altijd daar houden waar ze concurrerend blijven)

Trouwens, als jij een huis had gekocht, 20 jaar terug, dat nu een waardeverdubbeling had doorgemaakt, had jij het dan nu voor een prijs verkocht of verhuurd die 20 jaar geleden gangbaar was?
Of als je een goudstaaf uit 1870 had liggen van je overgrootvader die nu meer waard was, of een aandeel microsoft, gekocht in 1985? die doe je dan toch ook van de hand voor een prijs die nu "marktconform" is?(oftewel, de beste prijs die je ervoor krijgen kan)

Bedrijven (en mensen) die winst willen maken zijn bezig met winst maken
niet met "de kosten er uit halen"(dat is waar winst begint)
Dus dat jouw corporatie "het bedrag er al uit heeft" doet er niet toe. Als consument bij een bedrijf heb je slechts de keuze: betaal ik de prijs die gevraagd wordt... of niet?
Die prijzen stijgen simpel... "omdat het kan" Jij kan nergens anders heen, want (goedkopere) woningen zijn schaars, en je inkomen(of je keuzes hoe je dat uit wil geven) laten niet toe dat je meer wil betalen voor een woning, dus maak je deze keuze en de corporatie vult zn zakken inderdaad.
Dat is "wat we gekozen hebben" toen we de woningbouwverenigingen met als oogmerk: goede en goedkope woningen bouwen en onderhouden veranderden in corporaties met als doel: winst.

Dat de prijsopdrijving op de huurmarkt niet helemaal eerlijk is, en dat ze misschien oneigenlijke truukjes gebruiken om dat te doen ben ik deels met je eens, maar dat heeft niets met mijn post te maken(want dat onderwerp is meer een diepere discussie over marktwerking, schaarste, monopolies, en winst-gedreven economie)

Ik heb het in mijn post over het rare systeem van bepaalde woningen subsidieren van 2 kanten, en bepaalde woningen niet. Dat als je het geluk hebt zo een goedkope woning te bemachtigen(bijvoorbeeld als je in het begin van je carriere nog niet zo veel verdient), je daar lekker goedkoop blijft zitten *ook al verdien je later meer dan het maximuminkomen dat voor het krijgen van die woning geldt* en dat iemand die dat niet is gelukt (zoals jij) de volle mep mag betalen.

Daarom pleit ik ervoor alle huren gelijk te trekken, en het liefst dus de huursubsidie ook af te schaffen, samen met de reden dat die nodig is(de te lage lonen dus)

Het subsidie systeem is gewoon een slechte compensatie voor het feit dat de huren(en ook andere kosten) in nederland gewoon veel te hoog zijn ten opzichte van de lonen van zo een 30-50% van de nederlandse huishoudens(ok ruwe schatting op basis van de genoemde *zes miljoen* sociale -en dus op deze of gene manier gesubsidieerde woningen), dusdanig dat er subsidie bijmoet, ten opzichte van wat een woning op de markt waard is. sommige huishoudens hebben dus 380 euro per maand subsidie nodig om niet op straat komen te staan ten opzichte van de marktprijs van een huurwoning!

Daarom pleitte ik voor verandering van het (belasting) systeem, zodat iedereen meer geld krijgt en dan al die "arme mensen hulp-potjes" afgeschaft kunnen worden
en iedereen gewoon uit de totale markt een woning kan kiezen.

quote:

En ik wordt dus geen bezitter van het huis. Maar daar kies ik voor. Maar dat betekent wel dat ik per maand minder zou moeten betalen.
Iemand die een huis koopt steekt zich flink in de schulden. Maar wat hij door maandelijks aan geld moet afdragen, wordt hij wel eigenaar van de woning. Big difference

En hij krijgt een hoop extra kosten en verantwoordelijkheden; gaat er wat kapot, moet hij het zelf laten maken, laat hij investeringen in onderhoud na, dan kan de waarde van het huis dalen, indien hij dan moet verkopen zit hij met een restschuld. De koper moet dus altijd een deel van het inkomen reserveren voor onderhoud en herstel van het huis (of zich daarvoor verzekeren, wat op hetzelfde neerkomt)
En de koper is slechts echt en in feit, "eigenaar" van het huis voor dat deel van de hypotheek dat is afgelost; voordat dat 100% is, is het defacto van de bank, die het meteen kan opeisen en verkopen als de hypotheeknemer zn plichten niet nakomt.

Een huurder kan lekker zn gang gaan, kan alles wat hij overhoudt na zn vaste lasten lekker zorgeloos verbrassen en als er wat kapot gaat belt hij de verhuurder, die dan de plicht heeft de boel op redelijke termijn netjes te herstellen, op straffe van huuropschorting/verlaging ed..
Het enige dat de huurder inlevert is het potentiele spaarpotje dat de waarde van het uiteindelijk afbetaalde koophuis is.

Het is maar net wat je kiest.....

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 12:08 schreef Fionn het volgende:

[..]

En daar hebben we dan meteen het probleem... vroeger waren er woningbouwverenigingen, die inspraak van alle leden (de bewoners waren allemaal lid) hadden, en een bestuur dat door de ledenvergadering gekozen werd. De woningbouwvereniging had dan ook als enige doel, goede en goedkope woningen te bouwen en onderhouden voor mensen met kleine portemonnees (en ja daar zitten ook veel hardwerkende mensen tussen)

Helaas is de afgelopen 10 jaar privatisering het toverwoord geweest, en werden woningbouwverenigingen woning*corporaties* die als hoogste doel hadden geld te verdienen, een dure managementslaag kregen en dure kantoren, schaalvergroting door fusies en de inspraak van huurders werd gemarginaliseerd, zodat de besturen lekker hun gang konden gaan.

En dé manier om geld te verdienen is door geld te verspillen, dat weet iedereen.

Hahahahahha. Echt, hoe schaamteloos zulke corporaties worden is bijna hilarisch als het niet waar was. Eerst bouwen ze jarenlang alleen maar dingen in het dure segment en dan komen ze aan met "we moeten meer geld hebben anders kunnen we geen goedkope woningen bouwen ". Echt, nationaliseer die shit maar weer gewoon want dit slaat helemaal nergens op.


Kan niet wachten ook tot er weer aan de noodbel wordt getrokken omdat we honderdduizenden mensen hebben die geen woning meer kunnen betalen. Woningen en de prijzen ervan (zowel kopen als huren) in Nederland zijn echt zo bizar hoog en dan willen ze het nóg duurder maken.

quote:

Op zaterdag 7 augustus 2010 17:23 schreef heiden6 het volgende:

[..]

En dé manier om geld te verdienen is door geld te verspillen, dat weet iedereen.

Jahoor, dat kan prima. Je knijpt gewoon je klanten (huurders) steeds meer uit, dan kan je winst maken én heel veel geld verspillen.