Huizenmarkt #36: Vol verwachting klopt ons hart

quote:

Op maandag 7 december 2009 20:45 schreef LXIV het volgende:

[..]

Dat is inderdaad de enige valide reden om onroerend goed als zijnde beleggingsobject te kopen: tegen een mogelijke hyperinflatie.

Misschien ook omdat stenen altijd hun waarde houden

quote:

Op maandag 7 december 2009 21:29 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Misschien ook omdat stenen altijd hun waarde houden

Nou, zou dat niet precies hetzelfde betekenen? Waardebehoud = contra-inflatie?

Overigens zijn die stenen bijna niks waard. Enkel de grond waarop ze gebouwd zijn.

quote:

Op maandag 7 december 2009 20:45 schreef LXIV het volgende:

[..]

Dat is inderdaad de enige valide reden om onroerend goed als zijnde beleggingsobject te kopen: tegen een mogelijke hyperinflatie.

Of door het te verhuren. Gezien de huurprijzen en de vraag naar huurhuizen kan dat best een renderende belegging opleveren.

quote:

Op maandag 7 december 2009 18:28 schreef du_ke het volgende:

[..]

De pak 'm beet 1750 woningen onder de 125.000 zijn als volgt verdeelt over de rotterdamse wijken. Daaruit blijkt dat het antwoord van Magnet op je vraag best wel een beetje klopt. Er zijn maar weinig buurten waar deze woningen niet te vinden zijn. Al zijn er natuurlijk altijd wijken die er bovenuit springen.
[..]

De wijken die er qua aantallen bovenuit springen zijn achterbuurten. Ik kan me best indenken dat een net persoon met een inkomen van EUR 2.500,00 bruto per maand niet in deze wijken wil wonen.

quote:

Op maandag 7 december 2009 21:38 schreef LXIV het volgende:

[..]

Nou, zou dat niet precies hetzelfde betekenen? Waardebehoud = contra-inflatie?

Overigens zijn die stenen bijna niks waard. Enkel de grond waarop ze gebouwd zijn.

Bedankt voor je nuttige opmerking dat het om de grond gaat

quote:

Op maandag 7 december 2009 21:41 schreef Halcon het volgende:

[..]

Of door het te verhuren. Gezien de huurprijzen en de vraag naar huurhuizen kan dat best een renderende belegging opleveren.

Mwah. Daar gaat de HRA je parten spelen. Want als jij gaat verhuren krijg je die niet. Terwijl je wel moet concurreren met koopwoningen waarop de potentiele woningzoekende wél HRA op kan krijgen.

Een woning van 300.000 euro kost je als eigenaar zeker 1875 euro per maand. (hypotheek (bruto=netto), onderhoud, beheerskosten, OZB, etc). Daar kun je deze woning niet gemakkelijk voor verhuren! Moet je kijken wat iemand voor dat geld zelf kan kopen!

Je moet dus minder vragen. En dat is alleen winstgevend als de huizenprijzen genoeg stijgen om het verschil te compenseren. DIt is hetzelfde als de inflatie, maar dan specifiek.

quote:

Op maandag 7 december 2009 21:43 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Bedankt voor je nuttige opmerking dat het om de grond gaat

Flikker toch op uit dit topic met je altijd nutteloze en trollerige gedrag. Wie komt hier nu met de "wijze" opmerking dat behalve een hedge tegen inflatie het bezig van stenen ook nog waardevast is?

quote:

Op maandag 7 december 2009 21:47 schreef LXIV het volgende:

[..]

Mwah. Daar gaat de HRA je parten spelen. Want als jij gaat verhuren krijg je die niet. Terwijl je wel moet concurreren met koopwoningen waarop de potentiele woningzoekende wél HRA op kan krijgen.

Een woning van 300.000 euro kost je als eigenaar zeker 1875 euro per maand. (hypotheek (bruto=netto), onderhoud, beheerskosten, OZB, etc). Daar kun je deze woning niet gemakkelijk voor verhuren! Moet je kijken wat iemand voor dat geld zelf kan kopen!

Je moet dus minder vragen. En dat is alleen winstgevend als de huizenprijzen genoeg stijgen om het verschil te compenseren. DIt is hetzelfde als de inflatie, maar dan specifiek.

Dat klopt. Beleggers gaan dan ook niet uit van HRA en profiteren met name van mensen die geen koopwoning willen op dit moment, slechts voor korte termijn een oplossing zoeken en mensen die moeite hebben om een koopwoning te kunnen krijgen.

Beleggers zijn doorgaans minder geinteresseerd in woningen van 300.000, maar meer in woningen tussen 150.000 tot 250.000, die ze vervolgens voor de volle mep verhuren. Je zult ook goedkoop moeten inkopen natuurlijk.

quote:

Op maandag 7 december 2009 21:49 schreef Halcon het volgende:

[..]

Dat klopt. Beleggers gaan dan ook niet uit van HRA en profiteren met name van mensen die geen koopwoning willen op dit moment, slechts voor korte termijn een oplossing zoeken en mensen die moeite hebben om een koopwoning te kunnen krijgen.

Beleggers zijn doorgaans minder geinteresseerd in woningen van 300.000, maar meer in woningen tussen 150.000 tot 250.000, die ze vervolgens voor de volle mep verhuren. Je zult ook goedkoop moeten inkopen natuurlijk.

In sommige gebieden zal altijd wel iemand te vinden zijn die om wat voor reden dan ook niet wil kopen maar moet huren. Bij goedkopere woningen liggen je kansen inderdaad beter voor de verhuur. Maar ook een woning van 150K zul je toch nog voor een aardige prijs moeten verhuren.

De afgelopen jaren is het hebben van OR in je portefeuille natuurlijk een hele goede belegging geweest. Niet zozeer in termen van cashflow maar zeker wel in uit het oogpunt van vermeerdering van je EV. Maar ik denk niet dat dit in de toekomst ook nog zo zal zijn.

Alleen als ik heel veel geld had zou ik een deel daarvan tóch in OR beleggen (luxe appartementen nabij voorzieningen) omdat ik denk dat hier toch nog altijd vraag naar zal zijn door mensen die geld hebben. En wat er dan ook gebeurt, je ontvangt altijd huur die inflatie-gecorrigeerd is. Wat dat betreft ben ik het wel eens dat het op de een of andere wijze een zekere belegging is.

quote:

Op maandag 7 december 2009 21:48 schreef LXIV het volgende:

[..]

Flikker toch op uit dit topic met je altijd nutteloze en trollerige gedrag. Wie komt hier nu met de "wijze" opmerking dat behalve een hedge tegen inflatie het bezig van stenen ook nog waardevast is?

Jou reactie blinkt wel uit gelukkig

Gisteren nog met een aannemer gesproken, die was momenteel bezig met een project met koopdozen (vrijstaande woningen) van slechts 400k, ik rolde over de vloer toen hij mij vertelde dat de bouwkosten per woning slecht 76k bedroeg, 324k word opgeslokt door de overheid en de projectontwikkelaar
Dat geeft de term 'overwaarde' toch weer een hele andere betekenis

Zal vast een hoogstaand huis zijn als het 76k kost om te bouwen

http://www.grondvermogen.nl/rekenvoorbeeld.php

Voor mensen die wat krap zitten: de grond onder je huis verpatsen.

quote:

Op maandag 7 december 2009 22:12 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Zal vast een hoogstaand huis zijn als het 76k kost om te bouwen

Het zijn zeer luxe woningen werd mij verzekert, maar de mensen hebben geen benul wat de werkelijke kosten van een huis bouwen zijn werd mij verteld. Uiteraard koopt een aannemer zijn bouwmaterialen niet bij de bouwmarkt, want dat is duur en ze verkopen rotzooi.

Je moet niet alles geloven wat je verteld wordt

quote:

Op maandag 7 december 2009 22:13 schreef Halcon het volgende:
http://www.grondvermogen.nl/rekenvoorbeeld.php

Voor mensen die wat krap zitten: de grond onder je huis verpatsen.

Ik neem aan dat dit alleen kan als je de hypotheek al hebt afbetaald?
Ben benieuwd hoe snel je moet aflossen als de grondprijs gaat dalen.

quote:

Op maandag 7 december 2009 22:18 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Je moet niet alles geloven wat je verteld wordt

Dit was geen verkoop praatje hoor. Maar je hoeft het niet van mij aan te nemen, leef gerust verder in de illusie dat jouw bakstenen hun gewicht in goud waard zijn

Ik laat je maar in de waan dat je voor 76k een luxe bouw neerzet

quote:

Op maandag 7 december 2009 22:22 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Ik laat je maar in de waan dat je voor 76k een luxe bouw neerzet

Ik zei ook niet dat de aannemer je daar die woning voor ging verkopen, die 76k is de kostprijs voor de aannemer, dus de kosten van bouwmaterialen, arbeid en gereedschappen. De aannemer doet er nog wat winst op, de gemeente verkoopt de grond voor een krankzinnig bedrag en de projectontwikkelaar stopt ook nog eens een belachelijk bedrag in zijn portefeuille, dat is de verdeelsleutel. Je betaald dus heel veel geld aan de gemeente die nog geen emmer aarde verzet heeft en daarnaast financieer je de dikke kantoorpanden van de vastgoedontwikkelaars en de banken. Toch fijn om te zien dat jij dat allemaal graag wilt betalen, je bent een brave slaaf klant

quote:

Op maandag 7 december 2009 22:19 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Ik neem aan dat dit alleen kan als je de hypotheek al hebt afbetaald?
Ben benieuwd hoe snel je moet aflossen als de grondprijs gaat dalen.

Het kan ook als je hypotheek nog niet is afbetaald, maar dan zal je hypotheekhouder wel toestemming moeten geven. Wellicht kan men bv. extra aflossing zodat de hypotheek deels geroyeerd kan worden.

Dalende grondprijs maakt op zich niet uit als het canon al is vastgesteld. Je verkoopt ook iets. Beetje raar om het geld terug te moeten geven als het goed wat is verkocht in waarde daalt...

quote:

Op maandag 7 december 2009 22:26 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Ik zei ook niet dat de aannemer je daar die woning voor ging verkopen, die 76k is de kostprijs voor de aannemer, dus de kosten van bouwmaterialen, arbeid en gereedschappen. De aannemer doet er nog wat winst op, de gemeente verkoopt de grond voor een krankzinnig bedrag en de projectontwikkelaar stopt ook nog eens een belachelijk bedrag in zijn portefeuille, dat is de verdeelsleutel. Je betaald dus heel veel geld aan de gemeente die nog geen emmer aarde verzet heeft en daarnaast financieer je de dikke kantoorpanden van de vastgoedontwikkelaars en de banken. Toch fijn om te zien dat jij dat allemaal graag wilt betalen, je bent een brave slaaf klant

Van wie ben ik een klant?

Mijn zwager heeft voor minder dan dat bedrag een zeer luxe woning neergezet, die nu inclusief grond e.d. zeker 600K zal opbrengen. Maar dan wel alles zelf bouwen met hulp van familieleden. Dan zijn de arbeidskosten al nul. Verdere kosten zijn natuurlijk de grond en alle inrichting.

Maar gewoon een casco, winddicht huis is echt niet zo duur hoor! En als je het zelf doet al helemaal niet. Waarin zouden die kosten dan gaan zitten? Zó duur zijn bouwmaterialen helemaal niet.

De prijs van een nieuwbouwwoning is:
grond (om het "op te trekken' naar een marktconforme prijs)
de project-ontwikkelaar
belastingen op loon van de arbeiders
20% BTW voor nieuwbouw
materialen
en de inrichting maakt het vaak duur. (tot 25% van de prijs)

Als je er vanuit gaat dat de grondprijs ca. 1/3 is en dat minstens de helft daarvan feitelijk lucht is en die 20% BTW is natuurlijk ook zuiver belasting, dan kun je al zo'n 40% van die woning op rekening van de gemeenten en fiscus tellen. Dan reken ik loonbelasting en de winst voor de project-ontwikkelaar niet eens mee.

De aannemer moet heel concurrerend werken en verdient helemaal niet zoveel op een woning hoor!

quote:

Op maandag 7 december 2009 22:26 schreef Halcon het volgende:

[..]

Het kan ook als je hypotheek nog niet is afbetaald, maar dan zal je hypotheekhouder wel toestemming moeten geven. Wellicht kan men bv. extra aflossing zodat de hypotheek deels geroyeerd kan worden.

Dalende grondprijs maakt op zich niet uit als het canon al is vastgesteld. Je verkoopt ook iets. Beetje raar om het geld terug te moeten geven als het goed wat is verkocht in waarde daalt...

Ach, als je goed kijkt zie je dat het feitelijk gewoon een, niet al te voordelige, lening is met de grond van je huis als onderpand. Bij andere instellingen kun je voor wat meer geld zelfs een lening krijgen zonder onderpand!

quote:

Op maandag 7 december 2009 22:29 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Van wie ben ik een klant?

Van de bank of projectontwikkelaar?

Of is je huis al helemaal in eigendom?

Ik ken veel mensen die als je hadden leren kennen ongeveer 5% van het geld kwijt waren van wat ze hebben betaald. Denk dat die allemaal gestoord zijn en dat jij het wiel hebt uitgevonden