Woning kopen waarvan fundering hersteld moet worden?

Ik ben een beetje op zoek naar een nieuwe woning. Mijn eerste koophuis. Ik woon samen en hebben nu na afstuderen allebei een goede baan en een leuk, goedkoop huurhuis nu, wat we ernaast aan kunnen houden. Allebei handig dus we willen graag een kluswoning.

De woningen die ik interessant vind (oud, binnenstad en klus) hebben in de stad waar ik zoek meestal een nieuwe fundering nodig ivm paalrot. Er worden maar weinig niet-opgeknapte huizen aangeboden waarbij de fundering al gedaan is.

Nu zie ik dat de gemeente je een bedrag van 7000 euro schenkt als je de fundering opknapt en de mogelijkheid van een lening over 25 jaar voor het herstel biedt voor 2% rente.

Best interessant op het eerste gezicht dus om de funderingskosten via de gemeente te doen ipv via de hypotheek. (Hoewel ik even moet denken hoe dat dan gaat met verkopen ed, als het goed is zou je dan de lening van je overwaarde af kunnen betalen)

Maar ik heb weinig idee hoeveel opnieuw funderen van een pand zal kosten. Iemand met enige ervaring hiermee? Waarvan zijn de kosten afhankelijk? Oppervlakte van het huis, aantal verdiepingen? Zijn er grote risico's qua beschadiging van het pand? Kun je er makkelijk een kelder onder laten plaatsen "als je toch bezig bent"? Kun je een rijtjeshuis wel opnieuw funderen zonder dat de buren het tegelijkertijd aanpakken?

Iemand die hierover me wat meer kan vertellen

quote:

Op dinsdag 22 september 2009 03:32 schreef dr.dunno het volgende:
vuur is heet, toch kan het voor sommigen interessant genoeg zijn om tegen beter weten in de handen in te steken.

is dit werkelijk wel slim om als starters te overwegen?

Iemand met zo'n avatar is moeilijk serieus te nemen

Maar goed, waarom zou ik het niet overwegen? Ik ga toch al voor een totale renovatie....

Ik weet echter weinig van funderingsherstel, vandaar mijn vraag. En misschien blijkt het geen slim plan te zijn, maar dat wil ik wel even graag uitzoeken.

[ Bericht 5% gewijzigd door Appelblauwzeegroen op 22-09-2009 04:17:30 ]

quote:

Op dinsdag 22 september 2009 07:33 schreef freak1 het volgende:
ik had in mijn huis ook betonrot in de fundering.
dat krijg je helaas met kwaaitaalvloeren.

ik wist het van te voren, maar heb wel 2 onafhankelijke rapportages op laten stellen over het niveau van de rot, en de verwachte kosten.
kwamen bij mij nog goed uit, en de kosten voor herstel vielen ook mee.
ik zou er zeker voor zorgen dat je vantevoren een duidelijk overzicht hebt over de verwachtte kosten. fundering kan enorm tegenvallen. voor je beeldvorming, een bedrag van 10K is een meevaller, ik heb ook bedragen tot de ton voorbij zien komen.

Bij mij in de buurt gaat het om paalrot ipv betonrot. Zijn de herstelkosten een beetje rond de geschatte kosten uitgekomen? En was het een vrijstaand pand of niet? En hoe heb je het gefinancierd?

quote:

Op dinsdag 22 september 2009 09:33 schreef bankrupcy het volgende:
Het herstellen van een fundering kan erg prijzig worden en is zeker geen klusje wat je zelf kan doen. Die 7000 euro lijkt aantrekkelijk, maar dat kan je al kwijt zijn voordat alle onderzoeken en plannen afgerond zijn.

Laat de benodigde fundering doorrekenen door een bouwtechnisch bureau, en vraag daarna pas aan aannemers wat het uitvoeren van die plannen kost.

Als het fout gaat verzakken de huizen van de buren en mag jij betalen.

Ik schat wel in dat het me ruim meer dan 7000 euro gaat kosten . Dus ik staar me daar zeker niet blind op, maar het viel me op dat er veel regelingen zijn van de gemeente hiervoor die goedkoper lijken dan de kosten in je hypotheek op te nemen. Natuurlijk moet ik met een lening buiten een hypotheek ook rekening houden en misschien is het helemaal niet voordeliger ivm hypotheekrenteaftrek ed (maar dat is meer iets voor Geld En Recht....)

quote:

Op dinsdag 22 september 2009 08:17 schreef Soohr het volgende:
Bij een van de huizen die ik heb bekeken moest ook een nieuwe fundering in,
het betrof een vrijstaand huis,

De verkopend makelaar had al een offerte van een aannemer liggen die de nieuwe fundering plus leidingwerk voor 42k zou doen.

Het is hem niet geworden.

Was dat hierom? Heb je nog uitgezicht hoe het met die offerte zat en of dat reeel was?

Ik gok dat het waarschijnlijk in de orde van grootte van 25-80.000 zal liggen. Ruim 7000 plus dus. Maar dat is nogal een flink verschil tussen beide schattingen...
.
Maar omdat ik nog zoekende ben, nog niet echt specifiek een huis op het oog heb, is het ook wat te vroeg voor mijn gevoel om overal offertes aan te gaan vragen over verschillende huizen. Ik wil ook nu nog een jaar of anderhalf sparen om wat meer spaargeld achter de hand te hebben.

quote:

Op dinsdag 22 september 2009 16:31 schreef freak1 het volgende:

[..]

kijk, paalrot is natuurlijk wat anders. dat zijn simpelweg de pijlers waar je huis op rusten.

de herstelkosten zijn rond de 10K geschat door meerdere partijen. daarna een erkend reparatiebedrijf laten komen. deze hebben een offerte uitgebracht, welke ik helemaal juridisch dicht heb getimmerd, natuurlijk samen met het bedrijf. eindresultaat; 1 prijs waarvoor alles gedaan werd, plus een aantal dingen afgetimmerd qua overlast.

zij hadden 2 dagen geschat, het werd 3 dagen. zonder meerkosten voor mij uiteindelijk.

eindresultaat was 9K inclusief offertetraject. viel mee dus.

Netjes!

quote:

Op dinsdag 22 september 2009 18:39 schreef Psycho_dad het volgende:
Op zich is fundering herstellen alleen een kostbare zaak als je het pand al bezit voordat de problemen bekend zijn. Bij aankoop van een pand met bekend funderingsprobleem zitten de herstelkosten natuurlijk gewoon verrekend in de vraagprijs van het pand. Ook iets om over na te denken: het is (soms?) mogelijk om (tegen meerprijs natuurlijk) met het herstellen van de fundering ook de kruipruimte verder uit te diepen tot stahoogte. Je wint hiermee een extra woonverdieping van al snel 50 m^2!!

Dat klopt natuurlijk. De huizen die ik op het oog heb waarbij de fundering nog gedaan moet worden zijn ook een stuk goedkoper (gemiddeld 60k is mijn ruwe schatting, niet alles is vergelijkbaar) dan degene die al wel vervangen zijn.
Ik zag ook al dat een grotere kelder vaak mogelijk is. Als echte woonverdieping gebruiken wordt natuurlijk vaak lastig, zonder ramen ed, maar een goede klusruimte, wijnkelder, opslagruimte of thuisbios is er natuurlijk wel van te maken. Ideeën genoeg zeg maar Maar ook hierbij weet ik niet wat de meerkosten zijn en of het mogelijk is in alle gevallen. Misschien kun je zoiets niet creëren ivm de reeds gestegen grondwaterstand oid.

Ik denk dat ik maar gewoon eens wat bedrijven ga benaderen en vragen naar de mogelijkheden voor verschillende soorten panden. Of hebben de verkoopmakelaars van de panden al offertes (met korrel zout nemen uiteraard).

Omdat het in de stad waar ik naar kijk een bekend probleem is, staat er vrijwel altijd bij hoe het met de fundering van oudere panden gesteld is, bv over 25 jaar vervangen, over 15-25 jaar vervangen, fundering moet vervangen worden ed. En als het al gedaan is, staat dat uiteraard ook trots vermeld op Funda.

HW Dank voor je reactie. ik ben inderdaad aan het kijken naar Dordt. Dat is wel iets belangrijks om uit te zoeken, of het nu echt per straat gaat of niet. Maar dat is een klus om dat per huis uit te gaan zoeken..... pffft. Misschien hebben ze daar informatie over bij de gemeente of aankoopmakelaar.

De site van de gemeente heeft in ieder geval een grote sectie over het probleem, maar de informatie per specifiek huis is hier niet zomaar terug te vinden uiteraard. Nou ja, het is me duidelijk dat als ik hiier meer van wil weten dat ik verder moet vragen naar de specifieke panden, de onderzoeken die daar al zijn gedaan, hoe de rest van de buren er tegenover staan ed.

Dat je huis lang in de steigers komt te staan vind ik niet zo'n probleem als dit enigszins gelijk op kan gaan met klussen binnenin de woning....