Hypotheken-topic

quote:

Op donderdag 13 augustus 2009 23:52 schreef anboni het volgende:

[..]

Kan inderdaad goed zijn dat de JAzeker graag spaarpolissen verkoopt omdat ze daar lekker op kunnen verdienen, wat mogelijk minder is dan bij 'n bankspaar product. Er zitten overigens (in ieder geval volgens FIve_Horizons) wat nadelen aan banksparen, die vooral aan het licht komen in geval van overlijden (ik weet de details niet, ik denk dat je in voorgaande hypotheken topics nog wat wat kunt terugvinden). Ik moet wel zeggen dat ik bij de JAzeker heel erg het gevoel kreeg dat die adviseur vooral zijn eigen bottomline voor ogen had (tot drie keer toe met 'n spaarproduct aankomen terwijl ik al meerdere keren had aangegeven dat me dat niet interessant leek na de eerste berekening)

Een bankspaarproduct valt bij overlijden volledig in de boedel en is zodoende dus vol belast voor het successierrecht. Bij andere 'spaar-achtige' producten kun je het meestal zo regelen dat je de uitkering (bij een eventueel overlijden) kan laten toekomen aan je partner zonder dat daar successierecht over verschuldigd is. Het zogenaamd kruisliings afsluiten van een polis. Bij banksparen is dit kruislings afsluiten dus niet mogelijk en dus onvoordelig bij overlijden van een der partners.

Overigens ben ik ook onlangs bij de Jazeker geweest. Hij kwam in zijn voorstel (spaarhypo, dat product van het jaar geval) aan met een OVR van +/- 55 EU per maand. Als ik gewoon even heel snel een independer testje invul kom ik voor hetzelfde verzekerde bedrag (namelijk mijn gewenste hypotheek) uit op een 15 EU per maand. Dat scheelt me nogal een jas denk ik dan... Mis ik hier iets of is de Jazeker hier vooral zijn eigen bottom line aan het spekken?

quote:

Op donderdag 13 augustus 2009 23:52 schreef anboni het volgende:

[..]

Kan inderdaad goed zijn dat de JAzeker graag spaarpolissen verkoopt omdat ze daar lekker op kunnen verdienen, wat mogelijk minder is dan bij 'n bankspaar product. Er zitten overigens (in ieder geval volgens FIve_Horizons) wat nadelen aan banksparen, die vooral aan het licht komen in geval van overlijden (ik weet de details niet, ik denk dat je in voorgaande hypotheken topics nog wat wat kunt terugvinden). Ik moet wel zeggen dat ik bij de JAzeker heel erg het gevoel kreeg dat die adviseur vooral zijn eigen bottomline voor ogen had (tot drie keer toe met 'n spaarproduct aankomen terwijl ik al meerdere keren had aangegeven dat me dat niet interessant leek na de eerste berekening)

Dat laatste is erg herkenbaar, toen wij vertelden voor een oplossing van een andere hypotheekverstrekker te gaan, ging die Jazeker adviseurj ineens miepen. "ja daar was ik al bang voor, en we moesten toch vooral de kleine lettertjes lezen, die er bij hen uiteraard niet waren, en of we toch niet even nog een keer langs konden komen met die offerte, want dan wilde hij er wel even naar kijken, hij wilde ons toch wel behoeden voor een keuze waar we later spijt van kregen ". Op mijn opmerking dat zijn collega mij 5 jaar geleden fluitend een woekerpolis rectaal naar binnen schoof, en nu na 5 jaar daar nog steeds commissie voor krijgt van Delta Lloyd, terwijl ze het niet de moeite vonden mij hier van op de hoogte te stellen werd hij wel even stil, helemaal toen ik vertelde dat die andere tussenpersoon me spontaan hulp aanbood met het opstellen van een stuitingsbrief, dit nog voordat we daar uiteindelijk we zaken mee zijn gaan doen..

quote:

Op vrijdag 14 augustus 2009 18:06 schreef IbeBen het volgende:
Overigens ben ik ook onlangs bij de Jazeker geweest. Hij kwam in zijn voorstel (spaarhypo, dat product van het jaar geval) aan met een OVR van +/- 55 EU per maand. Als ik gewoon even heel snel een independer testje invul kom ik voor hetzelfde verzekerde bedrag (namelijk mijn gewenste hypotheek) uit op een 15 EU per maand. Dat scheelt me nogal een jas denk ik dan... Mis ik hier iets of is de Jazeker hier vooral zijn eigen bottom line aan het spekken?

Dat laatste, bij ons was de ING ook 2x zo duur met de eigen ORV, en toen we dat zeiden, is hij fluitend verder gaan rekenen met die goedkope ORV icm hun eigen hypotheek. De hypotheek en de ORV hoeven zeker niet bij dezelfde partij afgesloten te worden, en de ORV premie blijft de hele looptijd hetzelfde, de maandelijkse aflossing kan na afloop van de rentevaste periode nog wel eens goedkoper worden, dus het loont wel de moeite om die zo laag mogelijk te doe zijn. Er zijn dan wel weer verschillende vormen, als jij eentje wilt die meteen na het eerste jaar 100% uitkeert betaal je meer dan eentje die dit geleidelijk opbouwt naarmate je ouder wordt, en het risico op overlijden toeneemt. die materie kan net zo complex zijn als de hypotheek zelf, let op dat je geen appels met peren vergelijkt.

quote:

Op vrijdag 14 augustus 2009 07:40 schreef sas_andrea het volgende:

[..]

ja, zo ongeveer. maar dan met name de kosten van de notaris enzo. je hebt altijd een aantal kosten die je met je hypotheek meeneemt, maar dan via de belasting weer terugkrijgt. en dat kan een aardig bedrag zijn. ik bedoel dus niet bruto-netto hypotheek verschil (hra).

Je kan ook wel meer hypotheekrente opgeven bij het aanvragen van voorlopige teruggaaf, dus zeg de werkelijke rente + de notariskosten, wat je ook invult, aan het eind van het jaar bij de definitieve aanslag wordt alles pas definitief verrekend.

quote:

Op vrijdag 14 augustus 2009 18:20 schreef fruityloop het volgende:

[..]

Dat laatste, bij ons was de ING ook 2x zo duur met de eigen ORV, en toen we dat zeiden, is hij fluitend verder gaan rekenen met die goedkope ORV icm hun eigen hypotheek. De hypotheek en de ORV hoeven zeker niet bij dezelfde partij afgesloten te worden, en de ORV premie blijft de hele looptijd hetzelfde, de maandelijkse aflossing kan na afloop van de rentevaste periode nog wel eens goedkoper worden, dus het loont wel de moeite om die zo laag mogelijk te doe zijn. Er zijn dan wel weer verschillende vormen, als jij eentje wilt die meteen na het eerste jaar 100% uitkeert betaal je meer dan eentje die dit geleidelijk opbouwt naarmate je ouder wordt, en het risico op overlijden toeneemt. die materie kan net zo complex zijn als de hypotheek zelf, let op dat je geen appels met peren vergelijkt.

Het staat mij zelfs bij dat ze niet eens bij dezelfde maatschappij mogen zitten (koppelverkoop...). Maar ik heb aanstaande donderdag weer een date met de Jazeker. Zal het eens tegen hem zeggen dat er toch wel goedkopere ORV's zijn. Nu weet ik niet wat voor een vorm dit was, maar het meest logisch lijkt mij dat de ORV uitkeert op basis van de som afgesloten spaarhypotheek -/- reeds opgebouwd spaartegoed. Oftewel dat je met opgebouwde som + uitkering ORV precies op het hypobedrag uitkomt.

Wellicht was de Jazeker polis een gegarandeerde uitkering en die zal ongetwijfeld aan de prijs zijn, want het risico dat ik de dag na afsluiten onder de trein terecht kom is natuurlijk aanwezig..

quote:

Op vrijdag 14 augustus 2009 18:24 schreef fruityloop het volgende:

[..]

Je kan ook wel meer hypotheekrente opgeven bij het aanvragen van voorlopige teruggaaf, dus zeg de werkelijke rente + de notariskosten, wat je ook invult, aan het eind van het jaar bij de definitieve aanslag wordt alles pas definitief verrekend.

Wel ff opletten dat je dan na het eerste jaar (waarin de aftrekbare kk vallen) de voorlopige teruggaaf aanpast. Deze gaat namelijk ieder jaar door met de aanname dat het rentebedrag hetzelfde blijft. Als je dus niet aanpast zit je in jaar 2 met een terugbetaling van belasting waarover je ook nog eens minstens een half jaar heffingsrente aan het betalen bent.

quote:

Op vrijdag 14 augustus 2009 18:47 schreef IbeBen het volgende:

[..]

Wel ff opletten dat je dan na het eerste jaar (waarin de aftrekbare kk vallen) de voorlopige teruggaaf aanpast. Deze gaat namelijk ieder jaar door met de aanname dat het rentebedrag hetzelfde blijft. Als je dus niet aanpast zit je in jaar 2 met een terugbetaling van belasting waarover je ook nog eens minstens een half jaar heffingsrente aan het betalen bent.

Idd, maar dat moet je toch sowieso wel als je ergens halverwege het jaar een huis koopt?

quote:

Op maandag 17 augustus 2009 12:05 schreef fruityloop het volgende:

[..]

Idd, maar dat moet je toch sowieso wel als je ergens halverwege het jaar een huis koopt?

Uiteraard Maar als je net over de jaargrens heen een huis koopt ben je dr wellicht toch net wat minder scherp op.

Ik ben vandaag bij mijn 'huisbank' geweest, rentepercentage viel niet mee, maar is pas een indicatie. Maximale hypotheek viel niet tegen.

Wel me wel opviel is dat gesteld werd dat banksparen in verreweg de meeste gevallen het beste is, maar dat er een maximum van 147k aan zit. De rest zou dan dus box 3 worden of buiten de hypotheek te regelen zijn. En de 1/7-1/10 is natuurlijk lastig.

Maareh mijn vraag: heeft iemand een overzicht van voor- en nadelen van banksparen en wat de aandachtspunten zijn?

quote:

Op donderdag 13 augustus 2009 18:38 schreef Miss_Virgo het volgende:
Vraagje; de hypotheker waar ik laatst een gesprek had is er heilig van overtuigd dat het zogenaamde banksparen totaal niet voordelig is en dat een traditionele spaarhypotheek veel goedkoper is. Uiteraard had hij hierbij een mooie berekening om dit aan te tonen.

Een collega van me heeft hetzelfde riedeltje gehoord bij een hypotheker in de naastgelegen stad. Hij is echter ook bij een bank geweest, waar de offerte van het banksparen helemaal niet zo duur bleek te zijn (eigenlijk net zoals ook bv de consumentenbond stelt).

Wat zou de reden kunnen zijn dat de hypotheker zo 'anti-banksparen' is? Lage provisie?
Of heeft de hypotheker toch ergens gelijk?

Banksparen hoeft ook helemaal niet per definitie goedkoper te zijn dan de traditionele spaarhypotheek? Waar haal je dat idee uberhaupt vandaan?

Er zijn verschillende bankspaarconstructies, maar een v/d cruciale verschillen is dat je bij de spaarhypotheek te maken hebt met een kapitaalverzekering terwijl je bij de bankspaarhypotheek te maken hebt met een spaarrekening. Bij de spaarhypotheek is overlijdensrisico dekking in feite dus een vereiste en bij de bankspaarhypotheek niet.

Voor iemand die sowieso een overlijdensrisicoverzekering wil of moet, kan de spaarhypotheek dus voordeliger zijn dan een bankspaarhypotheek + losse overlijdenrisicoverzekering (afhankelijk v/d kosten v/d losse verzekering uiteraard).

Voor iemand die geen overlijdensrisicoverzekering wil/moet, kan de bankspaarhypotheek voordeliger zijn. En met voordelig doel ik nu dus puur op de maandlasten.

Uiteraard kleven er los v/d maandlasten ook andere voor- en nadelen aan de bankspaarhypotheek.

quote:

Op vrijdag 14 augustus 2009 18:44 schreef IbeBen het volgende:

[..]

Het staat mij zelfs bij dat ze niet eens bij dezelfde maatschappij mogen zitten (koppelverkoop...).

Dit is dus absoluut niet waar.

Het verbod op koppelverkoop houdt in dat een bank jou niet mag verplichten om de ORV bij een specifieke verstrekker af te sluiten.

quote:

Op vrijdag 14 augustus 2009 18:20 schreef fruityloop het volgende:

[..]

let op dat je geen appels met peren vergelijkt.

Inderdaad. En daarnaast kan de premie ook omhoog gaan door bepaalde gezondheidsrisico's.

IbeBen geeft aan dat hij op een snel independer testje op een bedrag van ¤ 15 uitkwam ipv de ¤ 55. Vraag is, gaat het hier om een 100% identitieke ORV en gaat het independer testje wel in op de persoonlijke gezondheidssituatie. Ik weet uiteraard ook niet of de betreffende adviseur dat al had gedaan. Had je al wel/geen gezondheidsverklaring e.d. ingevuld?

quote:

Op vrijdag 14 augustus 2009 18:06 schreef IbeBen het volgende:
Overigens ben ik ook onlangs bij de Jazeker geweest. Hij kwam in zijn voorstel (spaarhypo, dat product van het jaar geval) aan met een OVR van +/- 55 EU per maand. Als ik gewoon even heel snel een independer testje invul kom ik voor hetzelfde verzekerde bedrag (namelijk mijn gewenste hypotheek) uit op een 15 EU per maand. Dat scheelt me nogal een jas denk ik dan... Mis ik hier iets of is de Jazeker hier vooral zijn eigen bottom line aan het spekken?

quote:

Op dinsdag 18 augustus 2009 11:47 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Inderdaad. En daarnaast kan de premie ook omhoog gaan door bepaalde gezondheidsrisico's.

IbeBen geeft aan dat hij op een snel independer testje op een bedrag van ¤ 15 uitkwam ipv de ¤ 55. Vraag is, gaat het hier om een 100% identitieke ORV en gaat het independer testje wel in op de persoonlijke gezondheidssituatie. Ik weet uiteraard ook niet of de betreffende adviseur dat al had gedaan. Had je al wel/geen gezondheidsverklaring e.d. ingevuld?
[..]

Wij zouden beiden een risico moeten zijn, ik met mijn hartoperatie op mijn 3e levensjaar, en mijn vriendin met haar (inmiddels grotendeels genezen) dystrofie, maar behalve een gezondheidsverklaring van 16 pagina's elk invullen en 2 weken langer wachten op de ok maakte dat uiteindelijk geen verschil.. Geen extra voorwaarden of premie. De prijsverschillen kwamen bij ons dus door de opbouw van de verschillende verzekeringen etc, dus dat zal hier ook zo zijn gok ik. Volgens mij zit er niet zo heel veel onderling verschil tussen de acceptatie criteria van de grote verzekeraars?

quote:

Op dinsdag 18 augustus 2009 12:29 schreef fruityloop het volgende:

[..]

Volgens mij zit er niet zo heel veel onderling verschil tussen de acceptatie criteria van de grote verzekeraars?

Dat weet ik niet, aangezien ik niet bij een tussenpersoon maar bij een bank werk . En zelfs daar weet ik niet hoe groot de exacte invloed van gezondheidsrisico's is op de premie, dit aangezien de beoordeling wordt gedaan door de medische afdeling. Wel zie ik bij sommige van mijn klanten dat de premie bij nagenoeg identiek produkt toch wat hoger uitvalt dan bij andere. Hier zijn de klanten zich zelf dan ook van bewust en zelf geven zij dan ook aan dat dit vanwege hun gezondheid is...

Uiteraard heb ik af en toe wel eens klanten die hun verzekering bij een andere maatschappij afsluiten, maar dat gaat dan dus al helemaal niet via mij.

[ Bericht 11% gewijzigd door KreKkeR op 18-08-2009 14:44:03 ]

quote:

Op dinsdag 18 augustus 2009 11:47 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Inderdaad. En daarnaast kan de premie ook omhoog gaan door bepaalde gezondheidsrisico's.

IbeBen geeft aan dat hij op een snel independer testje op een bedrag van ¤ 15 uitkwam ipv de ¤ 55. Vraag is, gaat het hier om een 100% identitieke ORV en gaat het independer testje wel in op de persoonlijke gezondheidssituatie. Ik weet uiteraard ook niet of de betreffende adviseur dat al had gedaan. Had je al wel/geen gezondheidsverklaring e.d. ingevuld?
[..]

Nee, er is of zijn geen tests uitgevoerd op mijn gezondheid, noch heb ik een gezondheidsverklaring ingevuld. De test hoeft ook niet op basis van het hypotheekbedrag dat ik nodig heb. Zou het wel moeten, vermoed ik niet dat er iets schokkends uitkomt (even afkloppen..).

Uiteraard weet ik niet of de ORV exact identiek is, maar ik wil gewoon aan de minimumeisen voldoen en verder zal het allemaal wel. Heb gewoon het idee dat de Jazeker hier vooral weer aan zijn eigen bottomline denkt en niet die van mij Maar das vast mijn negatieve instelling jegens dergelijke provisieboeren.

Daarnaast vind ik 40 EU x 12 maand x 30 een behoorlijk bedrag om me eventjes een uurtje of wat druk over te maken.

Ons tussenpersoon liet ons een overzicht zien van alle premie's van (alle) ORV's die voor dat bedrag en voor niet-rokers golden. Wij hebben toen zelf de keuze gekregen en namen degene zonder aanvullende criteria.

Wij moesten wel de gezondheidsverklaring invullen en ondanks allerlei (kleine/oude) aandoeningen geen premieverhoging gehad.

Ok, vraagje.

Ik ga een huis kopen, en een spaar hypotheek afsluiten van ¤ 160.000.

Nou kan ik gedurende de looptijd van 30 jaar maximaal gaan sparen.
Dan heb ik over 30 jaar ¤ 160.000 gespaard, en los ik dan m'n hele hypotheek af.
Maandelijke heb ik zo een redelijke forse maandlast vergeleken met mijn huidige loon.

Of ik doe een gedeelte aflossingsvrij, zodat ik over 30 jaar zeg maar ¤ 90.000 gespaard heb, en met een restschuld blijf zitten.
Voordeel is dat mijn maandlast met een dikke 100 euro daalt.

Verder is van belang dat ik pas 2 jaar aan het werk ben, mijn inkomen normaal gesproken zeker nog gaat stijgen, en als ik het een beetje inschat dan woon ik zeker wel 8 jaar in die woning.

Wat is wijsheid?

Maximaal sparen, of een gedeelte aflossingsvrij doen?

Ik zou een gedeelte aflossingsvrij doen. Daarmee druk je dus je maandlasten, en die 70k restschuld is (waarschijnlijk) tegen die tijd misschien net een modaal jaarsalaris. En als je toch over 'n jaar of 8 gaat verhuizen, is de situatie toch alweer dusdanig anders dat je de boel dan helemaal opnieuw moet bekijken.

quote:

Op zaterdag 22 augustus 2009 13:50 schreef anboni het volgende:
Ik zou een gedeelte aflossingsvrij doen. Daarmee druk je dus je maandlasten, en die 70k restschuld is (waarschijnlijk) tegen die tijd misschien net een modaal jaarsalaris. En als je toch over 'n jaar of 8 gaat verhuizen, is de situatie toch alweer dusdanig anders dat je de boel dan helemaal opnieuw moet bekijken.

Eens. Waarom maximaal sparen als je al vrij zeker weet dat je de 30-jaar niet gaat 'uitzitten' in deze woning? Het meenemen van de hypotheek naar een nieuwe woning moet je toch eerst bekijken als verhuist, en dat hoeft echt niet heel gunstig te zijn. \

Daarnaast, als je wil kun je en als je het te zijner tijd kan betalen, het aflossingsvrije deel omzetten in een spaardeel of gewoon aflossen met de overtollige middelen.. Overigens is dat aflossen niet altijd heel gunstig gezien de bijleenregeling, maar das een andere discussie.

Ff een vraag. Ik los elke maand af.
Nu wil ik mijn huis verkopen en een andere weer kopen. Kan ik dan simpel gezegd de 4 jaar aflossing van mijn huidige hypotheek aftrekken? Dat is dan mijn restschuld?

quote:

Op zondag 23 augustus 2009 16:44 schreef nelisb het volgende:
Ff een vraag. Ik los elke maand af.
Nu wil ik mijn huis verkopen en een andere weer kopen. Kan ik dan simpel gezegd de 4 jaar aflossing van mijn huidige hypotheek aftrekken? Dat is dan mijn restschuld?

Je restschuld is de schuld die overblijft na verrekening van eventuele overwaarde (of tekort) na de verkoop. Als je in je huidige hypotheek echt hebt afgelost, dan haal je dat er inderdaad ook van af. Maar heb je wel afgelost? Volgens mij is het overgrote deel van de hypotheken van de afgelopen 10-15 jaar aflossingsvrij met een deel spaar of beleggingspolis eraan vast. Als je dan gaat verhuizen, is het waarschijnlijk fiscaal aantrekkelijker om die polis 'mee te nemen' naar je nieuwe hypotheek.

Zou een kleine restschuld hebben.
Begin te twijfelen over wat je zegt. Maar heb toen duidelijk gezegd dat ik wilde aflossen en ook een aflossingsbedrag per maand afgesproken.

Oja 67% levenhypotheek en de rest beleggingshypotheek.

[ Bericht 15% gewijzigd door nelisb op 24-08-2009 08:26:57 ]

quote:

Op zondag 23 augustus 2009 17:04 schreef nelisb het volgende:
Zou een kleine restschuld hebben.
Begin te twijfelen over wat je zegt. Maar heb toen duidelijk gezegd dat ik wilde aflossen en ook een aflossingsbedrag per maand afgesproken.

Oja 67% levenhypotheek en de rest beleggingshypotheek.

Adviseurs (en klanten) verwarren 'sparen' vaker met 'aflossen'. Met jouw constructie wordt niets afgelost (overigens: een levenhypotheek is feitelijk ook een beleggingshypotheek, maar dan beleggen in een polis (tenzij het een traditionele levensverzekering is, maar de winsten dáárin zijn grotendeels afhankelijk van beleggingen).

quote:

Op zondag 23 augustus 2009 16:57 schreef anboni het volgende: Als je dan gaat verhuizen, is het waarschijnlijk fiscaal aantrekkelijker om die polis 'mee te nemen' naar je nieuwe hypotheek.

Maar fiscaal geruisloos doorschuiven is soms ook mogelijk. (en misschien heb je een adviseur gehad die niet klakkeloos 'KEW' in de polis heeft laten aantekenen, zodat je dat fiscale geneuzel ook niet hebt)