De Huizenmarkt #23: Waar het er heet aan toe gaat

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:05 schreef en_door_slecht het volgende:

[..]

275.000 voor een fluthuis, in alle opzichten, dat is pas onzin. En makelaars die huizen in de markt zetten voor een prijs die 50.000 boven het enige bod ligt zijn ronduit slechte makelaars.

ben ik nou gek, of weet jij wat voor een huis het is? Mis ik nou een linkje?

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:08 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

ben ik nou gek, of weet jij wat voor een huis het is? Mis ik nou een linkje?

Geen enkel huis is 275k waard, misschien als er een gigantisch stuk grond bijzit

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:07 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Leg mij dan eens uit met inhoudelijke argumenten waarom het "onzin" is, doe b.v. eens een kostprijsberekening en haal daar een stuk afschrijving voor de 'tweedehands" woning overheen. Betaal jij ook extra veel voor een gebruikte auto? Waarom wel voor een huis dan? Kennelijk waren een hoop mensen zo gek genoeg om dit normaal te gaan vinden, misschien zet ik mijn 17 jaar oude Toyota starlet wel te koop voor 325k. Iedereen die minder dan 250k bied verklaar ik voor gek

zo naief ben jij niet om niet te begrijpen dat je behalve voor de stenen vooral voor de grond en de vergunning betaalt

waarom stijgen huren anders eigenlijk? Moeten die niet dalen dan bij gebruik van de woning.

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:08 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

ben ik nou gek, of weet jij wat voor een huis het is? Mis ik nou een linkje?

Kom, daar heb je geen linkje voor nodig. Er staat in heel Nederland geen huis voor 275.000 euro aangeboden die dat waard zou kunnen zijn anders dan om het feit dat we in dit land geen echte huizen kunnen bouwen. (Zoals b.v. in Duitsland of Polen wel gedaan wordt)
Als het dan economisch tegen zit, dan zijn er nog steeds mensen die in de waan leven dat 9 keer modaal een redelijke prijs is voor een postzegeltuin of drie hoog achter.

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:10 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

zo naief ben jij niet om niet te begrijpen dat je behalve voor de stenen vooral voor de grond en de vergunning betaalt

waarom stijgen huren anders eigenlijk? Moeten die niet dalen dan bij gebruik van de woning.

En ook ik snap dat best. Maar dat is wel allemaal kunstmatig gezeur. Er staan in de Eschmarke (Enschede) bergen fluthuizen voor 225.000 - 275.000 euro te koop. Letterlijk (maar dan ook echt letterlijk) op een steenworp afstand van de Duitse grens, waar de grond net zo (niet) schaars is als in dit deel van NL en toch kunnen de huizen in Duitsland wel betaalbaar zijn, ook als je rekening houdt met de HRA.

Ga je toch lekker naar Duitsland, of liever nog naar Polen, waar ze faaaaaaaaaaantastische huizen bouwen. Wat let je? Ik help je verhuizen.

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:10 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

zo naief ben jij niet om niet te begrijpen dat je behalve voor de stenen vooral voor de grond en de vergunning betaalt

waarom stijgen huren anders eigenlijk? Moeten die niet dalen dan bij gebruik van de woning.

Van mij hoeven de huren ook niet te stijgen, echter heeft iemand bedacht dat dit wel het geval moet zijn. Nu is het wel zo dat een corporatie personeel in dienst heeft en kosten moet maken voor onderhoud en renovatie. Kosten die een huiseigenaar natuurlijk ook heeft, mits deze het onderhoud uitvoert en niet zijn uitgeleefde woning voor een premium prijs probeert te verkopen aan een naief stelletje, als 'starterswoning'

Huurhuizen zijn dik kassa voor de woningcorporaties, helaas zitten ze te vaak op hun geld of investeren ze het in nevenactiviteiten die niets met het voorzien in woonruimte te maken hebben.

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:17 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Ga je toch lekker naar Duitsland, of liever nog naar Polen, waar ze faaaaaaaaaaantastische huizen bouwen. Wat let je? Ik help je verhuizen.

Nou.... laatst reed ik even door een stukje Duitsland net over de grens, maar een de nummerplaten op de opritten van de garage te zien woonden er eigenlijk alleen maar NL's.

Dus zo gek is het idee kennelijk niet, Polen is misschien iets te ver weg voor de vastgeroeste NL'er maar Duitsland lijk mij zo gek nog niet.

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:17 schreef xenobinol het volgende:

[..]


Huurhuizen zijn dik kassa voor de woningcorporaties, helaas zitten ze te vaak op hun geld of investeren ze het in nevenactiviteiten die niets met het voorzien in woonruimte te maken hebben.

Leuke hobbies van Pvda-politici.

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:21 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Nou.... laatst reed ik even door een stukje Duitsland net over de grens, maar een de nummerplaten op de opritten van de garage te zien woonden er eigenlijk alleen maar NL's.

Dus zo gek is het idee kennelijk niet, Polen is misschien iets te ver weg voor de vastgeroeste NL'er maar Duitsland lijk mij zo gek nog niet.

ook jou verhuis ik

je moet dan wel een auto met Duits kenteken nemen, want anders krijg je een probleem met de Zoll.

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:17 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Ga je toch lekker naar Duitsland, of liever nog naar Polen, waar ze faaaaaaaaaaantastische huizen bouwen. Wat let je? Ik help je verhuizen.

[hap]
Oh, ik vind Polen geen prettig land om te wonen, dus dat zal het w.s. niet worden. Maar ik zit niet vast aan NL en Duitsland een land dat me aanspreekt. Er wonen zou dus zomaar kunnen. Leuk dat ik alvast een sjouwer heb.
[/hap]
Waarom ben je nu zo dom aan het trollen?

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:22 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

ook jou verhuis ik

je moet dan wel een auto met Duits kenteken nemen, want anders krijg je een probleem met de Zoll.

Eeeh... dat zal ik onthouden als ik die kant op ga, als tegenprestatie trakteer IK op appeltaart als ik je huis kom bezichtigen

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:26 schreef en_door_slecht het volgende:

[..]

[hap]
Oh, ik vind Polen geen prettig land om te wonen, dus dat zal het w.s. niet worden. Maar ik zit niet vast aan NL en Duitsland een land dat me aanspreekt. Er wonen zou dus zomaar kunnen. Leuk dat ik alvast een sjouwer heb.
[/hap]
Waarom ben je nu zo dom aan het trollen?

goed voorbeeld doet goed volgen

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:28 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Eeeh... dat zal ik onthouden als ik die kant op ga, als tegenprestatie trakteer IK op appeltaart als ik je huis kom bezichtigen

alleen al daarom zou ik het te koop zetten of eigenlijk

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:43 schreef Zero2Nine het volgende:

[..]

Ze voorzien wel in woonruimte, maar niet in het soort woonruimte waar de meeste vraag naar is (goedkope huurwoningen) omdat dat niet lucratief genoeg is.

maar je zou toch zeggen dat daar juist woningcooperaties voor bedoeld zijn? Ze zijn toch juist in het leven geroepen voor huisvesting waarin 'echte' marktpartijen niet in zouden voorzien?

quote:

Op dinsdag 7 juli 2009 23:34 schreef henkway het volgende:

[..]

een collegaatje van me zou heel blij zijn met een bod van 20 % beneden de huidige vraagprijs (die ligt al 10.000 lager dan voorheen)

Je collega woont dan in een kut buurt, kut plaats of in een kuthuis.

Een twee onder een kap is gewoon nauwelijks in prijs gedaald als het in een beetje gewone gemeente ligt en op een normale plek. En omdat dat soort huizen nauwelijks te koop aangeboden worden en er wel veel vraag naar is, is er absoluut geen reden om een bod van 25% serieus te nemen

Dat soort huizen verkopen nu ook en de prijzen dalen nauwelijks

Is dat zo? Van Q3 naar Q4 is de prijs van een appartement in Amsterdam toch weer 5% gedaald. Misschien geen enorme verschuiving, maar de werkloosheid moet nog echt gaan toenemen. Nou ja, we zien wel.

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 01:01 schreef Drive-r het volgende:
Is dat zo? Van Q3 naar Q4 is de prijs van een appartement in Amsterdam toch weer 5% gedaald. Misschien geen enorme verschuiving, maar de werkloosheid moet nog echt gaan toenemen. Nou ja, we zien wel.

Een appartement is geen Twee-onder-een-kap. Vrijwel iedereen wil daar wel in wonen

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 00:07 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Leg mij dan eens uit met inhoudelijke argumenten waarom het "onzin" is, doe b.v. eens een kostprijsberekening en haal daar een stuk afschrijving voor de 'tweedehands" woning overheen. Betaal jij ook extra veel voor een gebruikte auto? Waarom wel voor een huis dan? Kennelijk waren een hoop mensen zo gek genoeg om dit normaal te gaan vinden, misschien zet ik mijn 17 jaar oude Toyota starlet wel te koop voor 325k. Iedereen die minder dan 250k bied verklaar ik voor gek

Dat is anders in bijvoorbeeld China. Daar willen mensen niet in een tweedehands huis wonen.
O.a. door het 'stimuleringspakket' aldaar is er nu een nieuwe bubble ontstaan in appartementen (want al dat geld dat de overheid rondstrooit moet toch ergens naartoe en niemand gaat nu natuurlijk in nuttige productiemiddelen investeren want er is een enorme overcapaciteit). Het leuke is dat die appartementen bijna allemaal leegstaan want als je ze verhuurt dan is het daarna 'tweedehands' en minder geld waard. Dus mensen laten appartementen bouwen die leegstaan in de verwachting dat de prijzen zullen stijgen . Ow, en de grond waarop het staat is 50 jaar lease, dus als over 50 jaar (of eerder) het appartement aan het einde van zijn levensduur zit dan is al je geld gewoon weg.
En de banken worden dus door de staat gedwongen om hier leningen voor te verstrekken.
Dit gaat echt zo hard crashen...

Iedereen denkt bij China aan een groot land, maar het GDP is maar 4x zo groot als dat van NL. Maar wel een $580 miljard stimuleringspakket. Krijg je dit

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 01:02 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Een appartement is geen Twee-onder-een-kap. Vrijwel iedereen wil daar wel in wonen

Goed punt, maar kan helaas geen data vinden op dat niveau van detail. Echter, als de markt lijdt, zullen ook die woningen het niet makkelijk hebben. Mensen hielden hier in Londen ook altijd maar vol dat uiteindelijk van over de hele wereld rijke mensen verhuizen naar Londen en de dure woningen in Kensington echt wel hun waarde zouden houden. Mooi niet.

Maar goed, wellicht heb je gelijk. Ik hoef er in ieder geen, dus niet mijn zorg. Van mij mogen ook enkel de appartementen dalen, de te beter

Eén van de belangrijkste factoren voor de huizenmarkt is de rente, omdat die direct de betaalbaarheid beinvloed. Die rente is sinds begin jaren '80 continue in een dalende lange termijn trend geweest en staat nu op een extreem laag niveau. Dit is samen met de lossere leen standaard (aantal keren je inkomen dat je kunt lenen) en de zeer goede werkgelegenheidssituatie (kopen op twee inkomens) de hoofdreden van de huizenbubble. En natuurlijk is dat zichzelf verder gaan voeden omdat die trend zo lang duurde en mensen gingen denken dat huizenstijgingen een vaststaand gegeven waren.

Misschien dat dat lage renteniveau nog eventjes blijft ten gevolge van de economische crisis, maar gezien de enorme overheidstekorten wereldwijd waardoor de markt overspoeld wordt met leningen en men met hogere rentes tegen elkaar op zal moeten bieden ligt het voor de hand dat die rente de komende jaren gaat stijgen.

Daar bovenop komt nog de afschaffing van de HRA, want bij stijgende rente wordt dat veel duurder en zal voor NOG grotere begrotingstekorten zorgen. Je moet dan wel erg naief zijn om te denken dat die HRA is stand blijft. Bij een rentestijging van een paar % is dat letterlijk niet meer te betalen. De HRA wordt niet dit jaar afgeschaft en ook niet volgend jaar, maar over 20 jaar zal het zeker niet meer bestaan. Dat betekent dat tussen nu en twintig jaar de huizenprijzen zich zullen aanpassen aan het niveau zonder HRA.

Voor iedereen die 'schaarste' als argument gebruikt: kijk eens naar Japan. Daar is bebouwbare grond veel schaarser maar huizen kosten minder dan de helft van wat ze 20 jaar geleden kostten. Taiwan is een vergelijkbaar verhaal: veel schaarsere grond dan in NL, maar huizen zitten al jarenlang in een downtrend.

Eens.

We zijn eens in Xining, China naar een nieuw opgelegd appartementencomplex wezen kijiken. God, wat een ellende. Scheuren, drama bouwtechnisch. En nog behoorlijk duur ook, omgerekend meen ik iets van 1300 euro per m2 (was drie jaar geleden, en zoek maar op: Xining ligt midden in China en is nauwelijks a-locatie te noemen). Kunnen we de huizen hier duur vinden, ik denk dat ze dan idd hier een betere investering zijn.

A propos: over 20 jaar. Of er wel of geen HRA bestaat, of de rente wel of niet stijgt: zeker is dat de huizen dan (gemiddeld en al dan niet relatief) veel goedkoper zullen zijn. Simpelweg op demografische gronden (speelt dat ook niet in Japan en Taiwan?). Baggerlocaties zullen n.m.m. gesloopt worden, top locaties worden wellicht nog opgeboden. Maar als de bevolking terugloopt, zal dat een veel grotere invloed hebben dan rente. Wellicht dat stijgende lonen als gevolg van een teruglopende (beroeps)bevolking een tegeneffect kunnen hebben, maar wie een huis koopt als belegging voor over 20, 30 jaar die komt bedrogen uit. De enige reden om een huis te kopen is om in te wonen, om een eigen plek te hebben.

Dat laatste is het altijd geweest