De Huizenmarkt #21 Over sukkels en fundimentalisten

Maar goed.

Ik heb hier een fiets staan, die ik 10 jaar geleden voor 400 euro nieuw heb gekocht. Nu wil ik hem weer verkopen voor 400 euro, maar dat lukt maar niet. Uiteraard blijf ik al maanden stug volhouden dat de fiets toch echt 400 euro waard is, maar de kopers lijken daar geen enkele boodschap aan te hebben. Die bieden maar hooguit 4 euro, wat ik ook probeer.

Ik wil zolangzamerhand erg graag van mijn fiets af, want hij staat in de weg. Wat moet ik doen om mijn fiets toch te verkopen? En wat is nu eigenlijk de werkelijke marktwaarde van mijn fiets?

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:37 schreef capricia het volgende:

[..]

En hoe bereken je die waarde dan?
Leg dat dan eens uit...want ik blijf het heel erg vaag vinden wat jullie schrijven.

Als vraag en aanbod NIET bij elkaar komen, is er geen handel en blijft de oude prijs staan. Je bent er namelijk helemaal niet zeker van dat mensen uberhaupt nog willen verkopen voor die 'lagere' prijs die jullie kennelijk zelf 'berekenen'....

En aangezien mensen niet voor die zgn. lagere prijs gaan verkopen, is die prijs dus onzin. En dus heb je niets aan die zgn schatting waar jij het over hebt.

Een manier om de waarde te bepalen is te kijken naar producten die vergelijkbaar zijn met dat ene product dat blijkbaar niet verkocht wordt. In die zin is voor nu de beste schatting van de waarde de waarde van de wel verkochte huizen. Daarbij kan je rekening houden met factoren van de wel verkochte producten (bij een huis: zaken als locatie, oppervlak, type en kwaliteit). Dan kan je zo zien wat het wel verkochte product doet dat het meest lijkt op jou product.

Als er een daling van het aantal verkochte producten is, dan kan dat liggen aan de prijs. Aan die causaliteit is wel het een en ander af te dingen. Zo kan het ook de beschikbaarheid van financieringsmogelijkheden liggen. Als ik maar een euro te besteden heb kan ik wel zeggen dat het dus aan de prijs ligt omdat ik het niet kan betalen, maar dat betekent niet dat de waarde van alles dus 1 euro is omdat ik voor die prijs zaken pas kan kopen.

Het is bij een daling van het aantal verkochte producten aannemelijk dat de geschatte waarde door wel verkochte vergelijkbare producten te bekijken een overschatting zou kunnen zijn van de werkelijke waarde, als je aanneemt dat het niet ligt aan het beschikbare vermogen, of andere factoren, maar aan de prijs. Hoeveel dat een overschatting is, is echter niet te bepalen. Je kan het dus zeker niet als feit presenteren dat de overschatting zodanig is dat -2,1% eigenlijk -20% betekent. Die 20% op zich is volledig uit de lucht gegrepen en puur een " geloofsgetal" en geen feit.

Ik ben trouwens benieuwd of nu ook gesteld wordt dat de waarde van een nieuwe auto ook met -20% gedaald is nu de verkoop met 1/3e gedaald is.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:46 schreef LXIV het volgende:

[..]
Het uithoudingsvermogen van de kopers, inclusief de algemene marktverwachting, is natuurlijk wel veel groter. Iemand kan makkelijker nog een jaartje in zijn huurhuis blijven wonen of bij zijn ouders dan dubbele lasten betalen. En al moet maar 10% vanwege financiele omstandigheden zakken met de prijs, dan is het die 10% die de markt bepaalt en niet die 90% die stug blijft zitten.

Die 90% die blijft zitten is dat is de 90% die wil ugraden en naast verkoper ook potentieel koper is. Die hebben ook baat bij een dalende markt en die hebben dus ook baat bij langer wachten. Die zullen dus niet snel de prijs laten zakken omdat ze eigenlijk NU nog niet willen verkopen - komt er echter iemand langs die wel de hoofdprijs wil dokken is dat echter mooi meegenomen.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 18:02 schreef JamesWarrenJones het volgende:

[..]

Ik snap het wel hoor. Jij zit gewoon moeilijk te doen over iets dat eigenlijk heel erg simpel en heel erg logisch is, namelijk: iets dat voor een bepaalde vraagprijs niet te verkopen is, is die vraagprijs simpelweg niet waard.

Dat is niet de enige reden. Ook gebrek aan kapitaal kan een reden zijn. Je kan ook stellen dat de prijs van diamanten te hoog is omdat er niet dagelijks evenveel diamanten verkocht worden als broden.

[ Bericht 25% gewijzigd door Doc op 04-06-2009 19:28:06 ]

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:57 schreef LXIV het volgende:

[..]

Markttechnisch is er dan dus wel iets aan de hand. De hele val van het aandeel ING is gedaan met maar een heel beperkt deel van de aandelen. Die werden telkens verhandeld, vastgehouden en weer verhandeld. Het gros is gedurende die hele periode niet van eigenaar veranderd. Toch daalde de marktprijs enorm. Het gros wat niet verhandeld werd deed helemaal niet mee in de markt.

Precies zo met de huizenmarkt. Die 80% die buy&hold doet staat letterlijk langs de kant. Als 20% bereid is om 5% onder de prijs van de vorige maand te verhandelen, dan zakt de markt dus met 5%. ALs de maand daarop weer een aantal huizen 5% lager wordt aangeboden dan zakt de markt weer. Koppig volhouden aan jouw ideale vraagprijs maakt de kans op verkoop voortdurend kleiner. Veel meer dan de marktprijs vragen is net zo zinloos als veel minder dan de marktprijs bieden. Je doet gewoon niet mee.

Er is inderdaad pas een prijs bij een transactie. En die transacties vinden plaats aan de onderkant van de bandbreedte van de markt. Dit is altijd zo bij een lage omzet. Want het is een kopersmarkt, en deze kiezen dan de woningen in de markt die relatief (ten opzichte van de kwaliteit) het gunstigst geprijsd zijn.

Jouw betoog is alleen maar een bevestiging van capricia's verhaal dat je alleen maar naar de daling van de verkochte prodcuten moet kijken. Dat gebeurt met de aandelen van ING en dat gebeurt de daling in huizen. Als je jouw betoog volgt dan is de enige daling die je serieus als feit mag geven die van -2,1% (Kadaster/CBS) en niet die van -20% (fastmatti).

[ Bericht 10% gewijzigd door Doc op 04-06-2009 19:36:49 ]

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 18:06 schreef FinancialBubble het volgende:

[..]

Stel er staan 10 identieke huizen op een rijtje. Die zijn ooit door 10 mensen gekocht voor 500k. Op een gegeven moment hebben 9 mensen hun huis te koop gezet, de ene voor 550k, de ander voor 450k, weer een ander voor 470k, en nog een ander voor 380k etc. Maar uiteindelijk zijn alle 9 te koop staande huizen voor 400k van eigenaar gewisseld.

Van het laatste overgebleven huis, dat niet te koop stond, en niet verkocht is, is dus geen verkoopprijs bekend. Maar op basis van de 9 andere verkoopprijzen kan je verwachten dat de martkwaarde van uis nr 10 400k is.

Volgens mij is dat wat Fastmatti bedoeld.

Het punt is echter, dat er alleen maar statistieken zijn van verkoopprijzen. Dus over een bepaalde berekende marktwaarde valt volgens mij geen fluit te zeggen.

Jij maakt in je betoog ook alleen maar gebruik van feitelijke verkoop prijzen en dat is niet wat fastmatti doet of bedoeld. Wat hij doet is het volgende. Hij neemt de zelfde tien huizen waar er 9 van te koop zijn. Een ware er vorig jaar 3 verkocht voor 500K. Nu een jaar later zijn er maar 2 verkocht en wel voor 490K. Dat is een daling van verkoopprijs van 2%, maar het aantal verkochte huizen is met 33% gedaald.

Fasmatti zegt nu: de daling is nu niet 2% maar 20% omdat er minder huizen verkocht zijn. Die 2% daling is een vaststaand feit, de -20% is een inschatting puur gebaseerd op de aanname dat het alleen aan de prijs kan liggen dat er minder huizen zijn verkocht. Dat dat DUS van -2% nu -20% maakt is getalsmatig puur koffiedikkijken en hand net zo goed -10% of -30% kunnen zijn.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 19:23 schreef Doc het volgende:

[..]

Jouw betoog is alleen maar een bevestiging van capricia's verhaal dat je alleen maar naar de daling van de verkochte prodcuten moet kijken. Dat gebeurt met de aandelen van ING en dat gebeurt de daling in huizen. Als je jouw betoog volgt dan is de enige daling die je serieus als feit mag geven die van -2,1% (Kadaster/CBS) en niet die van -20% (fastmatti).

Niet waar. De aandelen van ING zijn namelijk allemaal hetzelfde, je kunt niet een beter aandeel ING uitkiezen. Wel een beter huis, dus is het logisch dat de beste huizen nog volgens redelijke prijzen weggaan. De huizen die nu al een jaar te koop staan daarentegen.... vandaar ook dat er een flinke correctie op die 2.1% moet worden toegepast.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 18:18 schreef JamesWarrenJones het volgende:
Maar goed.

Ik heb hier een fiets staan, die ik 10 jaar geleden voor 400 euro nieuw heb gekocht. Nu wil ik hem weer verkopen voor 400 euro, maar dat lukt maar niet. Uiteraard blijf ik al maanden stug volhouden dat de fiets toch echt 400 euro waard is, maar de kopers lijken daar geen enkele boodschap aan te hebben. Die bieden maar hooguit 4 euro, wat ik ook probeer.

Ik wil zolangzamerhand erg graag van mijn fiets af, want hij staat in de weg. Wat moet ik doen om mijn fiets toch te verkopen? En wat is nu eigenlijk de werkelijke marktwaarde van mijn fiets?

Ja zo ken ik er ook wel een paar.

Wat is bijvoorbeeld de levensduur van een TV. Die weet je ook pas als het ding stuk is volgens jou redenering....

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 19:55 schreef Fastmatti het volgende:

[..]

Niet waar. De aandelen van ING zijn namelijk allemaal hetzelfde, je kunt niet een beter aandeel ING uitkiezen. Wel een beter huis, dus is het logisch dat de beste huizen nog volgens redelijke prijzen weggaan. De huizen die nu al een jaar te koop staan daarentegen.... vandaar ook dat er een flinke correctie op die 2.1% moet worden toegepast.

Het was LXIV die de vergelijking huizen en aandelen ING gaf. Dat was om aan te geven dat slechts een deel van potentiele de handel de prijs bepaalt. Dat huizen verschillen is duidelijk en daar ga ik in een eerdere post dan ook ook op in.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 19:09 schreef Doc het volgende:

[..]
Een manier om de waarde te bepalen is te kijken naar producten die vergelijkbaar zijn met dat ene product dat blijkbaar niet verkocht wordt. In die zin is voor nu de beste schatting van de waarde de waarde van de wel verkochte huizen. Daarbij kan je rekening houden met factoren van de wel verkochte producten (bij een huis: zaken als locatie, oppervlak, type en kwaliteit). Dan kan je zo zien wat het wel verkochte product doet dat het meest lijkt op jou product.

Je kan dus huizen vergelijken die wel zeer sterk op elkaar lijken op een groot aantal relevante parameters en daar de prijsdaling van analyseren. Dat gebeurt dan ook door CBS bij de cijfers van het Kadaster.

Jij bent van mening dat dat een onderschatting is van daling doordat er minder huizen verkocht worden. Dat mag - het is een goed te onderbouwen mening, maar daarmee nog geen feit. Het "moeten" bijstellen is dus ook geen feit. Er zijn namelijk ook nog andere reden dan alleen de prijs die leiden tot een daling van het aantal verkochte huizen (bijvoordeeld de eerder door mij aangehaalde beperktere financiele ruimte om geld uit te kunnen geven, die niet zozeer iets met de waarde van producten samenhangt). Al met al kan zodoende ook gesteld worden dat -20% ook echt een mening is en zeker geen feit - het is in ieder geval geen hard getal dat onderbouwd kan worden. Zie ook deze post De Huizenmarkt #21 Over sukkels en fundimentalisten .

En wat te denken van de waarde van autoos nu de verkopen dalen? Ook eigenlijk een waardedaling?

[ Bericht 2% gewijzigd door Doc op 04-06-2009 22:06:49 ]

Laat je huis totaal affikken en dan zullen we zien wat de verzekeringsmaatschappij uitkeert. Ik denk de echte waarde. Of zal het 0 zijn, omdat het huis niet verkocht is...

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 20:28 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Ja zo ken ik er ook wel een paar.

Wat is bijvoorbeeld de levensduur van een TV. Die weet je ook pas als het ding stuk is volgens jou redenering....

Blijkbaar ken je er zo toch niet een paar, want je tegenvoorbeeld slaat als een tang op een varken.

Heb je je huis eigenlijk al verkocht?

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 18:18 schreef JamesWarrenJones het volgende:
Maar goed.

Ik heb hier een fiets staan, die ik 10 jaar geleden voor 400 euro nieuw heb gekocht. Nu wil ik hem weer verkopen voor 400 euro, maar dat lukt maar niet. Uiteraard blijf ik al maanden stug volhouden dat de fiets toch echt 400 euro waard is, maar de kopers lijken daar geen enkele boodschap aan te hebben. Die bieden maar hooguit 4 euro, wat ik ook probeer.

Ik wil zolangzamerhand erg graag van mijn fiets af, want hij staat in de weg. Wat moet ik doen om mijn fiets toch te verkopen? En wat is nu eigenlijk de werkelijke marktwaarde van mijn fiets?

Stem CDA. ZIj zullen een quotum invoeren waardoor er onvoldoende fietsen zijn en de mensen die een fiets willen hebben die van jou zullen moeten kopen. Als ze onvoldoende geld hebben zal de staat dit met 50% subsidieren.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 23:02 schreef LXIV het volgende:

[..]

Stem CDA. ZIj zullen een quotum invoeren waardoor er onvoldoende fietsen zijn en de mensen die een fiets willen hebben die van jou zullen moeten kopen. Als ze onvoldoende geld hebben zal de staat dit met 50% subsidieren.

LOL

Goede oplossing!

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 20:51 schreef JamesWarrenJones het volgende:

[..]

Blijkbaar ken je er zo toch niet een paar, want je tegenvoorbeeld slaat als een tang op een varken.

Heb je je huis eigenlijk al verkocht?

Dat voorbeeld bevat dezelfde basisredenatie die jij maakt.
Als het niet wordt verkocht is het niets waard. Als het nooit kapot gaat heeft het geen levensduur.

Punt is dat je altijd wel een bepaalde verwachting/taxatie van iest hebt.

Hoe denk je bijvoorbeeld over kunst?

Snap je wel wat je zelf zegt?

quote:

Op vrijdag 5 juni 2009 09:08 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Dat voorbeeld bevat dezelfde basisredenatie die jij maakt.
Als het niet wordt verkocht is het niets waard. Als het nooit kapot gaat heeft het geen levensduur.

Waar staat dat in die post waar jij op reageerde, "als het niet wordt verkocht is het niets waard"?

Volgens mij snap jij echt niks van wat ik bedoel. Geeft niks hoor, maar doe dan niet net of ikzelf mijn eigen post niet zou snappen.

quote:

Punt is dat je altijd wel een bepaalde verwachting/taxatie van iest hebt.

Hoe denk je bijvoorbeeld over kunst?

Snap je wel wat je zelf zegt?

Heb je je huis nou al verkocht?

quote:

Op vrijdag 5 juni 2009 09:20 schreef JamesWarrenJones het volgende:

[..]

Waar staat dat in die post waar jij op reageerde, "als het niet wordt verkocht is het niets waard"?

Volgens mij snap jij echt niks van wat ik bedoel. Geeft niks hoor, maar doe dan niet net of ikzelf mijn eigen post niet zou snappen.
[..]

Heb je je huis nou al verkocht?

Zo letterlijk stata het er niet maar je beweerd dat de waarde is bepaald wordt door de koper en dat is niet zo. Iets kan veel waard zijn maar als er geen koper voor te vinden is verliest het zijn/hara waarde niet.

Als ik nu 3000000000 kilo goud heb en die wil ik in 1 keer verkopen en niemand heeft interesse op het moment dan betekend dat niet per definitie dat mijn prijs hoger is dan de waarde. De prijs is dan te hoog om een snelle transactie te maken. Echter koppel jij waarde aan een transactie en dat klopt gewoon niet.

quote:

Op vrijdag 5 juni 2009 09:34 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Zo letterlijk stata het er niet maar je beweerd dat de waarde is bepaald wordt door de koper en dat is niet zo.

Dat zeg ik niet. Wel zeg ik dat het omgekeerde ook zeker niet waar is: de waarde wordt niet bepaald door de verkoper. Het gaat om de wisselwerking tussen koper en verkoper.

quote:

Iets kan veel waard zijn maar als er geen koper voor te vinden is verliest het zijn/hara waarde niet.

Toch wel hoor, in puur economische zin dan. Een goed waar niemand op de markt geld voor wil neerleggen, waar dus niemand interesse in heeft, is in het handelsverkeer gewoon waardeloos.

Natuurlijk moet je de markt wel de kans geven om z'n werk te doen en dat kan vooral bij kostbare goederen even duren. Daarom beweer ik ook niet dat huizen die niet meteen verkocht worden waardeloos zijn. Uiteindelijk zal er namelijk zeker een koper komen, desnoods na executie.

quote:

Als ik nu 3000000000 kilo goud heb en die wil ik in 1 keer verkopen en niemand heeft interesse op het moment dan betekend dat niet per definitie dat mijn prijs hoger is dan de waarde. De prijs is dan te hoog om een snelle transactie te maken. Echter koppel jij waarde aan een transactie en dat klopt gewoon niet.

Precies, je geeft het zelf al aan: een snelle transactie. Je moet als verkoper de markt z'n werk laten doen. Het zal dan waarschijnlijk ook een langzame transactie worden, of een transactie in delen. En je zult er niet de prijs voor krijgen die op de borden staat maar een lagere, omdat de verkoop van een dergelijke hoeveelheid goud de goudprijs zelf extreem beïnvloedt.

Het punt is dat de banken geen tijdelijke arbeidscontracten meer accepteren, dus gaat de payability zeer fors omlaag voor hele grote groepen jongeren /starters

quote:

Op vrijdag 5 juni 2009 09:56 schreef Scorpie het volgende:
Kortom, je kan nooit zeggen dat het alleen aan de prijs ligt dat een huis niet verkocht is.

Wat is nooit? Als een rijtjeshuis al 10 jaar te koop staat tegen een prijs die ver boven de prijs ligt waarvoor gedurende die tien jaar huizen uit hetzelfde rijtje worden verkocht, dan mag je gerust stellen dat iemand zich uit de markt prijst en de markt bewust geen kans geeft om z'n werk te doen. In feite staat dat huis gewoon buiten de markt en kan de marktwaarde niet direct worden vastgesteld.

Gelukkig kunnen we dan kijken naar de prijzen van de huizen er omheen, om toch een goed idee te krijgen van de marktwaarde die het huis zou hebben als het toch op de markt zou worden gebracht (m.a.w. als de verkoper toch de markt z'n werk zou laten doen en kopers tegemoet zou komen).

quote:

Op vrijdag 5 juni 2009 09:56 schreef Scorpie het volgende:
Kortom, je kan nooit zeggen dat het alleen aan de prijs ligt dat een huis niet verkocht is.

Het ligt altijd aan de prijs, alles heeft een juiste prijs op enig moment.
is de prijs te hoog dan wordt er niet gekocht of verkocht

quote:

Op vrijdag 5 juni 2009 10:52 schreef henkway het volgende:

[..]

Het ligt altijd aan de prijs, alles heeft een juiste prijs op enig moment.
is de prijs te hoog dan wordt er niet gekocht of verkocht

Of anders gezegd: als je niet geld hebt om te kunnen kopen dan wordt er niet gekocht of verkocht.

Het is niet alleen de prijs, maar ook de beschikbaarheid van het geld.

Uiteraard kan een verkoper onder de prijs zitten waarvan hij/zij denkt dat de waarde is gaan zitten om asnog een verkoop te realiseren omdat anders de de koper het niet kan kopen, maar als daar geen bittere noodzaak is, zal hij/zij dat niet doen.

quote:

Op vrijdag 5 juni 2009 23:14 schreef Doc het volgende:

[..]

Of anders gezegd: als je niet geld hebt om te kunnen kopen dan wordt er niet gekocht of verkocht.

Het is niet alleen de prijs, maar ook de beschikbaarheid van het geld.

Uiteraard kan een verkoper onder de prijs zitten waarvan hij/zij denkt dat de waarde is gaan zitten om alsnog een verkoop te realiseren omdat anders de de koper het niet kan kopen, maar als daar geen bittere noodzaak is, zal hij/zij dat niet doen.

inderdaad, ik verhuur een zolderverdieping en als het netto besteedbaar inkomen afneemt, zullen meer mensen dat doen en dus zal er daardoor meer woonruimte beschikbaar komen

quote:

Op vrijdag 5 juni 2009 23:27 schreef henkway het volgende:

[..]

inderdaad, ik verhuur een zolderverdieping en als het netto besteedbaar inkomen afneemt, zullen meer mensen dat doen en dus zal er daardoor meer woonruimte beschikbaar komen

Ach, voorlopig neemt het inwoneraantal in NL toch nog wel wat toe? Dus ook de noodzaak voor woningruimte, denk ik zo.
Een zolderruimte is leuk als je jong bent, maar tegen de tijd dat je wil samenwonen / gezin stichten, is een zolderkamer niet meer je van het...
Doet me denken aan... http://www.youtube.com/watch?gl=NL&hl=nl&v=8gGqJzqvjbI Oude tijden herleven!

quote:

Op zaterdag 6 juni 2009 03:26 schreef capricia het volgende:

[..]

Ach, voorlopig neemt het inwoneraantal in NL toch nog wel wat toe? Dus ook de noodzaak voor woningruimte, denk ik zo.

momenteel zakken de startsalarissen en gaan er vooral dure heren en dames uit
dus zoekt men naar alternatieven zoals opdelen van grote woningen

quote:

Op zaterdag 6 juni 2009 09:53 schreef henkway het volgende:

[..]

momenteel zakken de startsalarissen en gaan er vooral dure heren en dames uit
dus zoekt men naar alternatieven zoals opdelen van grote woningen

De grote woningen zijn al gesplitst en alles wat na WO2 is gebouwd is niet geschikt voor splitsing. Daarbij duurt het letterlijk jaren voordat je daarvoor een vergunning krijgt. Dan is de crisis al lang weer over.