De Huizenmarkt #21 Over sukkels en fundimentalisten

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 22:05 schreef capricia het volgende:

[..]


(doe je nu expres zo onwetend?)

de enige marktwaarde is de verkoopwaarde en die ligt momenteel fors onder de vraagprijs

Ik begin steeds minder te snappen van die hele huizenmarkt. Lokaal in ieder geval:
Er stonden twee vergelijkbare tussenwoningen te koop in mijn wijk. De duurste had de ongunstigste plek en die was binnen zes weken verkocht. De ander (goedkopere/minder dure) staat nog steeds te koop ondanks een prijsverlaging.

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 22:38 schreef Prutzenberg het volgende:
Ik begin steeds minder te snappen van die hele huizenmarkt. Lokaal in ieder geval:
Er stonden twee vergelijkbare tussenwoningen te koop in mijn wijk. De duurste had de ongunstigste plek en die was binnen zes weken verkocht. De ander (goedkopere/minder dure) staat nog steeds te koop ondanks een prijsverlaging.

Misschien wel een hogere vraagprijs maar waarvoor is de woning uiteindelijk verkocht?

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 22:54 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Misschien wel een hogere vraagprijs maar waarvoor is de woning uiteindelijk verkocht?

Geen flauw idee. Ik ben zelf niet binnen wezen kijken dus misschien ligt het daaraan.
Toch vind ik het een vreemd verschil. Met name omdat het verkochte huis over het slechtste uitzicht van het dorp beschikt.

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 22:10 schreef xenobinol het volgende:
de incompetentie van beleidsmakers

Tegen de tijd dat die aan maatregelen zijn toegekomen is het ergste waarschijnlijk alweer achter de rug.

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 22:00 schreef Fastmatti het volgende:
Grapjas, volgens jouw redenatie kan het taxatierapport niet gelijk zijn aan de marktwaarde aangezien de marktwaarde 0 is omdat je niet verkoopt. Heeft niks te maken met de peildatum.

Je redenaties worden steeds creatiever

Ik zag eergisteren weer de tv-makelaar.

Stond een huis te koop in utrecht nu al 10 maanden lang.
Presentator vraagt aan de makelaar: ligt het misschien aan de prijs?
makelaar: nee hoor dat is het probleem niet, mensen zijn gewoon niet bewust genoeg hoe mooi dit huis is.

LOL, vraagprijs was echt absurd, hoezo het ligt niet aan de vraagprijs.
Was iets van 4000 euro per m2. Het is geen 2007 meer.

Ik checkte laatst weer de prijzen op funda in Amsterdam. Veel aanbod en toch ook lagere vraagprijzen.
Het gaat de goede kant op.

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 22:13 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Helemaal mee eens, maar dat staaft nog steeds niet de uitspraken die Fastmatti nu doet.

Er valt niks te staven als jullie beweren dat de waarde alleen de verkoopprijs kan zijn. De meeste huizen hebben dan tenslotte geen waarde.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:14 schreef Fastmatti het volgende:

[..]

Er valt niks te staven als jullie beweren dat de waarde alleen de verkoopprijs kan zijn. De meeste huizen hebben dan tenslotte geen waarde.

Volgens mij begrijp jij het gewoon niet helemaal.
Wat kan de waarde dan nog meer zijn behalve de verkoopprijs???


De waarde is het bedrag waar aanbod en vraag elkaar treffen. Niet alleen aanbod dus, en ook zeker niet alleen vraag.
Bij dat treffen komt er een prjis tot stand, en dat is de waarde waarover we het hier hebben...namelijk de verkoopprijs.
Zolang vraag en aanbod niet bij elkaar komen, dan blijft de oude waarde staan (de oude verkoopprijs) en is er gewoon geen handel.

Basis economie van de brugklas.

Wat begrijp jij hier niet aan?

[ Bericht 2% gewijzigd door capricia op 04-06-2009 17:27:18 ]

Wat begrijp jij er niet aan dat er helemaal geen koop nodig is om een voorwerp een bepaalde waarde te laten hebben.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:28 schreef Fastmatti het volgende:
Wat begrijp jij er niet aan dat er helemaal geen koop nodig is om een voorwerp een bepaalde waarde te laten hebben.

Hoe bepaal je die waarde dan?

Dit wordt zo een beetje een oeverloze discussie.

De "oude verkoopprijs" is niet de waarde. De waarde is slechts dat bedrag dat tot stand komt als vraag en aanbod elkaar vinden op de markt. Als dat laatste niet lukt, dan kun je dus ook niet weten wat de werkelijke waarde is.

Maar je kunt wel een inschatting maken van wat de waarde zou zijn als vraag en aanbod elkaar wèl zouden vinden. Die is in dit geval en op dit moment dus stukken lager. Ik denk dat dat is wat Fastmatti bedoelt.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:33 schreef JamesWarrenJones het volgende:
Dit wordt zo een beetje een oeverloze discussie.

De "oude verkoopprijs" is niet de waarde. De waarde is slechts dat bedrag dat tot stand komt als vraag en aanbod elkaar vinden op de markt. Als dat laatste niet lukt, dan kun je dus ook niet weten wat de werkelijke waarde is.

Maar je kunt wel een inschatting maken van wat de waarde zou zijn als vraag en aanbod elkaar wèl zouden vinden. Die is in dit geval en op dit moment dus stukken lager. Ik denk dat dat is wat Fastmatti bedoelt.

En hoe bereken je die waarde dan?
Leg dat dan eens uit...want ik blijf het heel erg vaag vinden wat jullie schrijven.

Als vraag en aanbod NIET bij elkaar komen, is er geen handel en blijft de oude prijs staan. Je bent er namelijk helemaal niet zeker van dat mensen uberhaupt nog willen verkopen voor die 'lagere' prijs die jullie kennelijk zelf 'berekenen'....

En aangezien mensen niet voor die zgn. lagere prijs gaan verkopen, is die prijs dus onzin. En dus heb je niets aan die zgn schatting waar jij het over hebt.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:37 schreef capricia het volgende:

[..]

En hoe bereken je die waarde dan?
Leg dat dan eens uit...want ik blijf het heel erg vaag vinden wat jullie schrijven.

Nou, dat is toch niet zo moeilijk? Stel de verkoper wil niet lager gaan dan 300k en de koper wil niet meer bieden dan 250k. De waarde zal dan wel ergens in het midden liggen.

Uiteraard blijft het een schatting, omdat er geen daadwerkelijke koop is geweest.

quote:

Als vraag en aanbod NIET bij elkaar komen, is er geen handel en blijft de oude prijs staan. Je bent er namelijk helemaal niet zeker van dat mensen uberhaupt nog willen verkopen voor die 'lagere' prijs die jullie kennelijk zelf 'berekenen'....

Nee, een goed dat niet verkoopbaar is, is als handelsobject effectief waardeloos. Al zou het wel heel erg dom zijn om een goed waardeloos te laten worden, omdat je eigenwijs bent en weigert je vraagprijs te verlagen. Zeker als je er uiteindelijk toch echt vanaf wilt.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:33 schreef JamesWarrenJones het volgende:
Dit wordt zo een beetje een oeverloze discussie.

De "oude verkoopprijs" is niet de waarde. De waarde is slechts dat bedrag dat tot stand komt als vraag en aanbod elkaar vinden op de markt. Als dat laatste niet lukt, dan kun je dus ook niet weten wat de werkelijke waarde is.

Maar je kunt wel een inschatting maken van wat de waarde zou zijn als vraag en aanbod elkaar wèl zouden vinden. Die is in dit geval en op dit moment dus stukken lager. Ik denk dat dat is wat Fastmatti bedoelt.

Daar ben ik het niet mee eens. De zogenaamde "spread" is nu gewoon hoog. De prijs die de kopers willen betalen ligt onder de prijs die de verkopers willen hebben, dus ligt de markt stil. Als vraag en aanbod elkaar vinden kan dat doordat ofwel de kopers, ofwel de verkopers water bij de wijn doen. Maar waarom zou dat van de verkopers eerder verwacht worden.

Het uithoudingsvermogen van de kopers, inclusief de algemene marktverwachting, is natuurlijk wel veel groter. Iemand kan makkelijker nog een jaartje in zijn huurhuis blijven wonen of bij zijn ouders dan dubbele lasten betalen. En al moet maar 10% vanwege financiele omstandigheden zakken met de prijs, dan is het die 10% die de markt bepaalt en niet die 90% die stug blijft zitten.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:42 schreef JamesWarrenJones het volgende:

[..]

Nou, dat is toch niet zo moeilijk? Stel de verkoper wil niet lager gaan dan 300k en de koper wil niet meer bieden dan 250k. De waarde zal dan wel ergens in het midden liggen.

Uiteraard blijft het een schatting, omdat er geen daadwerkelijke koop is geweest.
[..]

Nee, een goed dat niet verkoopbaar is, is als handelsobject effectief waardeloos. Al zou het wel heel erg dom zijn om een goed waardeloos te laten worden, omdat je eigenwijs bent en weigert je vraagprijs te verlagen. Zeker als je er uiteindelijk toch echt vanaf wilt.

Dat is maar de vraag! Dat kun namelijk helemaal niet van te voren weten waarom iemand zijn huis voor een bepaald bedrag te koop zet.
Ik kan mijn huis ook wel voor 5 ton te koop zetten (of een miljoen of zo..). Mocht iemand het er voor geven, ben ik blij en wil ik het echt wel verkopen!
Maar voor minder hoef ik het echt niet kwijt...
En stel dat er iemand een bod van 100.000 euro op mijn huis doet...dat zou een belachelijk bod zijn...en ik zou daarom lachen. Wat is de reeele waarde dan van mijn huis? Niet ergens in het midden, want dat is te makkelijk...

Stel dat 80% van de aanbieders geen haast heeft of zijn huis te verkopen...dan is er voor de verkoper toch niets aan de hand?
Het is dan aan de koper of ie zelf wel haast heeft of niet...
Uiteindelijk hangt het af van het uithoudingsvermogen van zowel de koper als de verkoper.

En er is gewoon pas een prijs als er een transactie gedaan is. Basta!

Snap je nou echt niet wat Fastmatti bedoelt? Of houd je je gewoon dom omdat je per se de illusie in stand wil houden dat het niet kunnen verkopen van een huis voor een bepaald exorbitant hoog bedrag helemááááál niet betekent dat de vraagprijs belachelijk hoog is en dat de werkelijke waarde van dat huis (d.w.z. de waarde die tot stand zou komen als er wel een transactie plaats zou vinden) gewoon een stuk lager ligt?

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:46 schreef LXIV het volgende:

[..]

Daar ben ik het niet mee eens. De zogenaamde "spread" is nu gewoon hoog. De prijs die de kopers willen betalen ligt onder de prijs die de verkopers willen hebben, dus ligt de markt stil. Als vraag en aanbod elkaar vinden kan dat doordat ofwel de kopers, ofwel de verkopers water bij de wijn doen. Maar waarom zou dat van de verkopers eerder verwacht worden.

Het uithoudingsvermogen van de kopers, inclusief de algemene marktverwachting, is natuurlijk wel veel groter. Iemand kan makkelijker nog een jaartje in zijn huurhuis blijven wonen of bij zijn ouders dan dubbele lasten betalen. En al moet maar 10% vanwege financiele omstandigheden zakken met de prijs, dan is het die 10% die de markt bepaalt en niet die 90% die stug blijft zitten.

Volgens mij zijn we het wel eens hoor.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:47 schreef capricia het volgende:

[..]

Stel dat 80% van de aanbieders geen haast heeft of zijn huis te verkopen...dan is er voor de verkoper toch niets aan de hand?
Het is dan aan de koper of ie zelf wel haast heeft of niet...
Uiteindelijk hangt het af van het uithoudingsvermogen van zowel de koper als de verkoper.

Markttechnisch is er dan dus wel iets aan de hand. De hele val van het aandeel ING is gedaan met maar een heel beperkt deel van de aandelen. Die werden telkens verhandeld, vastgehouden en weer verhandeld. Het gros is gedurende die hele periode niet van eigenaar veranderd. Toch daalde de marktprijs enorm. Het gros wat niet verhandeld werd deed helemaal niet mee in de markt.

Precies zo met de huizenmarkt. Die 80% die buy&hold doet staat letterlijk langs de kant. Als 20% bereid is om 5% onder de prijs van de vorige maand te verhandelen, dan zakt de markt dus met 5%. ALs de maand daarop weer een aantal huizen 5% lager wordt aangeboden dan zakt de markt weer. Koppig volhouden aan jouw ideale vraagprijs maakt de kans op verkoop voortdurend kleiner. Veel meer dan de marktprijs vragen is net zo zinloos als veel minder dan de marktprijs bieden. Je doet gewoon niet mee.

Er is inderdaad pas een prijs bij een transactie. En die transacties vinden plaats aan de onderkant van de bandbreedte van de markt. Dit is altijd zo bij een lage omzet. Want het is een kopersmarkt, en deze kiezen dan de woningen in de markt die relatief (ten opzichte van de kwaliteit) het gunstigst geprijsd zijn.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:54 schreef JamesWarrenJones het volgende:
Snap je nou echt niet wat Fastmatti bedoelt? Of houd je je gewoon dom omdat je per se de illusie in stand wil houden dat het niet kunnen verkopen van een huis voor een bepaald exorbitant hoog bedrag helemááááál niet betekent dat de vraagprijs belachelijk hoog is en dat de werkelijke waarde van dat huis (d.w.z. de waarde die tot stand zou komen als er wel een transactie plaats zou vinden), gewoon een stuk lager ligt?

Jij snapt het echt niet, he...
Een markt gaat helemaal niet alleen om de vraagprijs. Maar evengoed om de biedprijs.
Als die 2 elkaar niet treffen, is er geen markt en dus geen prijs.
En dat ligt echt niet voor de volle 100% aan de vraagprijs hoor.

In het land der blinden... zucht!

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:57 schreef LXIV het volgende:

[..]

Markttechnisch is er dan dus wel iets aan de hand. De hele val van het aandeel ING is gedaan met maar een heel beperkt deel van de aandelen. Die werden telkens verhandeld, vastgehouden en weer verhandeld. Het gros is gedurende die hele periode niet van eigenaar veranderd. Toch daalde de marktprijs enorm. Het gros wat niet verhandeld werd deed helemaal niet mee in de markt.

Precies zo met de huizenmarkt. Die 80% die buy&hold doet staat letterlijk langs de kant. Als 20% bereid is om 5% onder de prijs van de vorige maand te verhandelen, dan zakt de markt dus met 5%. ALs de maand daarop weer een aantal huizen 5% lager wordt aangeboden dan zakt de markt weer. Koppig volhouden aan jouw ideale vraagprijs maakt de kans op verkoop voortdurend kleiner. Veel meer dan de marktprijs vragen is net zo zinloos als veel minder dan de marktprijs bieden. Je doet gewoon niet mee.

Er is inderdaad pas een prijs bij een transactie. En die transacties vinden plaats aan de onderkant van de bandbreedte van de markt. Dit is altijd zo bij een lage omzet. Want het is een kopersmarkt, en deze kiezen dan de woningen in de markt die relatief (ten opzichte van de kwaliteit) het gunstigst geprijsd zijn.

Eens. En de mensen die tot nu toe hebben willen kopen en verkopen hebben gezorgd voor een daling van de transactiewaarde van 2,1% in 1 jaar tijd. En dat is de markt die gemaakt is (dat zijn dan waarschijnlijk die 10% waar jij het in je vorige post over had).
En niet iets anders, of iets er tussenin of iets zelf berekends...

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:58 schreef capricia het volgende:

[..]

Jij snapt het echt niet, he...
Een markt gaat helemaal niet alleen om de vraagprijs. Maar evengoed om de biedprijs.
Als die 2 elkaar niet treffen, is er geen markt en dus geen prijs.
En dat ligt echt niet voor de volle 100% aan de vraagprijs hoor.

In het land der blinden... zucht!

Ik snap het wel hoor. Jij zit gewoon moeilijk te doen over iets dat eigenlijk heel erg simpel en heel erg logisch is, namelijk: iets dat voor een bepaalde vraagprijs niet te verkopen is, is die vraagprijs simpelweg niet waard.

Wat het dan wel waard is weet je niet, daar kun je slechts een inschatting van maken, maar het is in elk geval niet het bedrag dat men er 20 jaar geleden voor heeft betaald.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 18:02 schreef JamesWarrenJones het volgende:

[..]

Ik snap het wel hoor. Jij zit gewoon moeilijk te doen over iets dat eigenlijk heel erg simpel en heel erg logisch is, namelijk: iets dat voor een bepaalde vraagprijs niet te verkopen is, is die vraagprijs simpelweg niet waard.

Wat het dan wel waard is weet je niet, daar kun je slechts een inschatting van maken, maar het is in elk geval niet het bedrag dat men er 20 jaar geleden voor heeft betaald.

Je geeft in deze post duidelijk aan het niet te snappen...

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 17:58 schreef capricia het volgende:

Een markt gaat helemaal niet alleen om de vraagprijs. Maar evengoed om de biedprijs.
Als die 2 elkaar niet treffen, is er geen markt en dus geen prijs.
En dat ligt echt niet voor de volle 100% aan de vraagprijs hoor.

Stel er staan 10 identieke huizen op een rijtje. Die zijn ooit door 10 mensen gekocht voor 500k. Op een gegeven moment hebben 9 mensen hun huis te koop gezet, de ene voor 550k, de ander voor 450k, weer een ander voor 470k, en nog een ander voor 380k etc. Maar uiteindelijk zijn alle 9 te koop staande huizen voor 400k van eigenaar gewisseld.

Van het laatste overgebleven huis, dat niet te koop stond, en niet verkocht is, is dus geen verkoopprijs bekend. Maar op basis van de 9 andere verkoopprijzen kan je verwachten dat de martkwaarde van uis nr 10 400k is.

Volgens mij is dat wat Fastmatti bedoeld.

Het punt is echter, dat er alleen maar statistieken zijn van verkoopprijzen. Dus over een bepaalde berekende marktwaarde valt volgens mij geen fluit te zeggen.

quote:

Op donderdag 4 juni 2009 18:03 schreef capricia het volgende:

[..]

Je geeft in deze post duidelijk aan het niet te snappen...

Right

En nu nog even de onderbouwing.