De Huizenmarkt #21 Over sukkels en fundimentalisten

quote:

Op vrijdag 22 mei 2009 15:56 schreef sitting_elfling het volgende:
Overigens werd gemeld dat de daling in huizenprijzen in NL erg meeviel. Nou volgens mij is het hier in de UK een stuk zwaarder. Dacht zo rond de 15%

Zijn de huizenprijzen in het VK ook niet veel harder gestegen in de gekte?

quote:

Op zaterdag 23 mei 2009 15:17 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Mijn schatting voor 2009 is overigens 5-7% daling

Wat betekent dat nou eigenlijk, 5% daling?

Betekent dat dat de gemiddelde prijs van verkochte woningen met 5% is gedaald in 2009 t.o.v. 2008?
Of betekent het dat een woning die in 2008 is gekocht voor 200.000,- in 2009 wordt verkocht voor 190.000,-?

quote:

Op zondag 24 mei 2009 13:06 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

is dat niet hetzelfde?

Volgens mij niet.

1. De gemiddelde prijs van verkochte woningen is met 5% is gedaald in 2009 t.o.v. 2008:
In 2008 zijn deze woningen verkocht:
Huis A: 200.000,-
Huis B: 250.000,-
Huis C: 300.000,-
Huis D: 350.000,-
Huis E: 400.000,-
Huis F: 450.000,-

De gemiddelde prijs is in dit geval 325.000,-

Maar in 2009 is de woningmarkt ingestort, waardoor de duurste woningen niet meer verkocht worden, in dit geval dus huis F. De rest van de woningen wordt nog wel verkocht, en elk voor 10.000,- meer dan in 2008. In 2009 ziet het lijstje er dan als volgt uit:

Huis A: 210.000,-
Huis B: 260.000,-
Huis C: 310.000,-
Huis D: 360.000,-
Huis E: 410.000,-

De gemiddelde prijs is in 2009 nog maar 310.000,- oftewel ruim 5% lager dan in 2008. Terwijl de prijzen van de verkochte woningen zelf nog zijn gestegen.


2. Een woning die in 2008 is gekocht voor 200.000,- wordt in 2009 verkocht voor 190.000,-
Dit spreekt voor zich denk ik.


Volgens mij is het verschil wel duidelijk. Alleen wordt mij nergens uit de verhalen echt helder in welke situatie we nu in Nederland zitten. Volgens mij maken we momenteel de eerste situatie mee, waarin voornamelijk de duurdere woningen veel minder verkocht worden, maar waarbij er nog steeds wel sprake is van stijging van prijzen van individuele woningen. Met andere woorden, er is bijna geen enkele woningen die in 2009 wordt verkocht voor een lagere prijs dan waarvoor deze bijvoorbeeld in 2006 is aangekocht.

quote:

Op zondag 24 mei 2009 13:44 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

juist duurdere exclusieve panden worden overigens niet echt onder de prijs verkocht (dan bedoel ik trouwens > 800k)

Waar kan ik meer over die cijfers vinden?

Overigens een kleine zoektocht op funda naar huizen van 800k - 1000k levert 7 prijsverlagingen op, op 12 woningen die 3 maanden over langer te koop staan. Verlagingen varieren tussen de 3% en 7%.

quote:

Ik heb wel het idee dat panden die nieuw op de markt komen iets behoudender geprijsd worden.

Dat idee heb ik ook.

quote:

Juist in de categorie tussen 450k en 600k zit de meest kwestbare groep, lijkt me. En dan vooral in nieuwbouwwijken, waar veel van hetzelfde is. Weliswaar is de vraag daarnaar wellicht ook groter, maar er zijn vergelijkbare alternatieven, kortom: geen schaarste, en dus wordt daar op prijs geconcureerd.

Klinkt aannemelijk.

Het lastige van 'de woningmarkt' is dat het een klein naampje is, voor een veelomvattend fenomeen. Het gaat om appartementen, eensgezinswoningen en hele villa's met zwembad en tennisbaan. Maar het gaat ook om woningen uit 1900 t/m nieuw op te leveren huizen. Het gaat om woningen in de randstad, tot woningen op de meest verlaten plekken van Nederland. Met andere woorden, de woningmarkt bevat zoveel diversiteit, dat het helemaal geen zin heeft om 1 enkel statement te maken over alle woningen tegelijk, zoals gebeurt met de zin "de prijzen op de woningmarkt dalen".

Mijn gevoel is overigens dat de vraagprijs van woningen niet of nauwelijks is gedaald, maar wel dat er meer onderhandelingsruimte is. Waar je in de hoogtijdagen soms binnen een dag moest beslissen omdat er anders drie anderen stonden te springen om te overbieden, is er nu meer dan voldoende tijd om een weloverwogen beslissing te nemen.

Omdat er momenteel meer onderhandelingsruimte is, komt het denk ik ook voor dat een type woning die in 2008 voor X bedrag werd verkocht, op dit moment voor datzelfde bedrag of misschien iets minder wordt verkocht. Daarmee bedoel ik dus niet dat een woning die in 2008 is gekocht in 2009 met verlies wordt verkocht.. Wat ik wel bedoel is dat in een straat A een woning nr 8 verkocht wordt in 2009 voor dezelfde prijs (of misschien iets minder) als woning nr 10 in diezelfde straat (waarbij woning 10 qua indeling en opp. gelijk is aan woning 8). Alhoewel ik hier dus geen cijfers over heb of heb gezien is dit mijn gevoel.

Ik neem even het bericht wat henkway eerder plaatste:

quote:

Op zaterdag 23 mei 2009 08:49 schreef henkway het volgende:

Koophuis wordt steeds goedkoper
Van onze economische redactie

DEN HAAG, VRIJDAG - Huizen gaan steeds goedkoper van de hand. De prijzen van verkochte bestaande woningen waren in april 2009 gemiddeld 2,2 procent lager dan in april 2008, de gemiddelde prijs komt daarmee op 238.000 euro.
Het is de derde maand op rij dat de prijzen dalen. Volgens CBS-econoom Michiel Vergeer is dit een heel vervelend teken, het kan ertoe bijdragen dat mensen de aankoop van een woning nog langer uitstellen.

Dit is een goed voorbeeld van een bericht dat niet zoveel zegt. De gemiddelde verkoopprijs is gedaald, maar dat is gemeten over de volledige set aan verkochte woningen van dit jaar t.o.v. die van vorig jaar.

Veel interessanter is het om dit op te splitsen naar locatie (op wijkniveau) en type woning plus bouwjaar. En zelfs dan nog is het lastig vergelijken.

Maar goed, dan hebben we in ieder geval meer inzicht. Dan kan je zien van de eensgezinswoningen uit de jaren '60 in de wijk bezuidenhout in Den Haag met een woonoppervlak van 120m2 - 140m2 wat hun verkoopprijs in 2008 en 2009 was.

quote:

Op vrijdag 22 mei 2009 16:00 schreef pberends het volgende:

[..]

Hier maar 3-4 procent vanaf het hoogtepunt.

We've a long way to go.

Ik heb het idee dat de statistieken niet kloppen. Hier in de omgeving zijn rijtjeshuizen sinds eind 2007 toch zeker een ton goedkoper. Voor mijn gevoel zit het dus voor sommige delen van de huizenmarkt boven de 20%.

Al die statistieken zeggen inderdaad helemaal niets. Want de huizenprijzen kunnen zakken terwijl de gemiddelde verkoopprijs omhoog gaat en vice versa. Een betere maat zou zijn de prijs per vierkante meter, maar dat zegt ook nog niet alles.

quote:

Op zondag 24 mei 2009 16:20 schreef Fastmatti het volgende:

[..]

Ik heb het idee dat de statistieken niet kloppen. Hier in de omgeving zijn rijtjeshuizen sinds eind 2007 toch zeker een ton goedkoper. Voor mijn gevoel zit het dus voor sommige delen van de huizenmarkt boven de 20%.

Waar is hier?

quote:

Op zondag 24 mei 2009 16:25 schreef LXIV het volgende:
Al die statistieken zeggen inderdaad helemaal niets. Want de huizenprijzen kunnen zakken terwijl de gemiddelde verkoopprijs omhoog gaat en vice versa. Een betere maat zou zijn de prijs per vierkante meter, maar dat zegt ook nog niet alles.

Punt is dat de verkoopprijs juist niks zegt. Het probleem zit hem tenslotte in de huizen die niet verkocht worden dus die doen niet mee in dit soort cijfers.

quote:

Op zondag 24 mei 2009 16:28 schreef Fastmatti het volgende:

[..]

Punt is dat de verkoopprijs juist niks zegt. Het probleem zit hem tenslotte in de huizen die niet verkocht worden dus die doen niet mee in dit soort cijfers.

We bedoelen hetzelfde hoor!

quote:

Op zondag 24 mei 2009 16:25 schreef LXIV het volgende:

[..]

Waar is hier?

In een (gewild) dorp in de buurt van een grote stad met een vinex-wijk in de buurt. Dat laatste is dus ook een beetje het probleem, want veel mensen uit het dorp zijn naar die nieuwe wijk verhuisd dus staan er heel veel rijtjeshuizen te koop.

Welke regio of welk dorp bedoel ik.

quote:

Op zondag 24 mei 2009 16:31 schreef LXIV het volgende:
Welke regio of welk dorp bedoel ik.

Regio Rotterdam

Dat is ook wel een van de meest gedaalde regio's van Nederland. Zeker Rotterdam zelf. Daar zijn de huizen nog goedkoper dan buiten de Randstad. Het mist net het charisma van Amsterdam, de centrale ligging van Utrecht, de ambassade's en de overheid als werkgever als in Den Haag, maar alle grote-steden problematiek komt er dubbel terug. Dan willen niet veel mensen er wonen.

quote:

Op zondag 24 mei 2009 16:36 schreef LXIV het volgende:
Dat is ook wel een van de meest gedaalde regio's van Nederland. Zeker Rotterdam zelf. Daar zijn de huizen nog goedkoper dan buiten de Randstad. Het mist net het charisma van Amsterdam, de centrale ligging van Utrecht, de ambassade's en de overheid als werkgever als in Den Haag, maar alle grote-steden problematiek komt er dubbel terug. Dan willen niet veel mensen er wonen.

Klopt, maar het dorp waar ik oorspronkelijk vandaan kom was 'redelijk' duur hoor. Een starter kan daar nog steeds onmogelijk een huis vinden.

quote:

Op zondag 24 mei 2009 16:42 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

ik vraag nogal eens de prijs na van woningen die verkocht zijn, nadat ze bij kadaster de verkoop hebben geregristeerd

Waar vraag je dat na? Is dat publiekelijk beschikbare info, of ben je bevriend met een makelaar?

quote:

Op zondag 24 mei 2009 16:50 schreef FinancialBubble het volgende:

[..]

Waar vraag je dat na? Is dat publiekelijk beschikbare info, of ben je bevriend met een makelaar?

Goh, waar zou je informatie die door het kadaster wordt beheerd nu moeten opvragen...

quote:

Op zondag 24 mei 2009 16:42 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Kun je niet vinden, ik vraag nogal eens de prijs na van woningen die verkocht zijn, nadat ze bij kadaster de verkoop hebben geregristeerd. Verder denk ik dat ik elk pand in de regio Eindhoven in het buitengebied van de afgelopen 5 jaar ken met vraagprijs historie en evt. verkoopprijzen. De meeste recente verkopen zijn verkopen onder voorbehoud, en ik denk dus onder voorbehoud van verkoop van de eigen woning. Er is gewoon weinig handel, maar ook weinig beweging in de vraagprijzen. Vraagprijzen die verlaagd zijn, zijn vaak panden die al >3 jaar te koop staan, die worden niet verkocht om een andere reden dan de krisis

Dit is een mooi voorbeeld van creatieve pricing in de hoge categorie:
http://www.funda.nl/koop/steensel/huis-5180734-stevert-1/

Jaren geleden begonnen op 1695k, toen gezakt naar 1395k.
Een paar weken geleden naar 1195k, dus zou je zeggen flinke verlaging..... maar eerst met 1,5 hectare meer grond.... Die mag je er voor 200k vast bijkopen.
Sailiant detail: verkoper is een van de bekendste o.g. handelaren van regio Eindhoven. Vandaar dat elke inruil bespreekbaar is. En vandaar ook de ruime prijsstelling

Dat huis is dus in vraagprijs verlaagd..... maar niet heus. Is alleen windowdressing.
De heersende opinie is dat in deze categorie ook geen handel kan worden geforceerd door verlaging van de vraagprijs, al zal geen makelaar de kans laten lopen om z'n klant onder druk te zetten.

Toppunt vind ik trouwens deze:
http://www.funda.nl/koop/bladel/huis-246382-groot-terkooijen-4/
Vraagprijs ijskoud met ruim 400k verhoogd
Typische Van Santvoort actie

Als het te goedkoop is dan kopen mensen het niet omdat ze denken dat het niets is. Zie je met heel veel producten die je in de winkels ook, bepaalde merken moeten altijd duurder blijven dan de rest anders worden ze niet meer verkocht.

quote:

Op zondag 24 mei 2009 16:52 schreef Fastmatti het volgende:
Goh, waar zou je informatie die door het kadaster wordt beheerd nu moeten opvragen...

Ik weet dat je bij het Kadaster de prijzen kan opvragen. Maar ik begreep dat Dinosaur_Sr regelmatig die info opvraagt, en dat wordt toch een duur geintje op een gegeven moment. Kost iets van 2,50 per keer dat je zo'n overzicht opvraagt.

quote:

Op zondag 24 mei 2009 17:11 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

1 euro zoveel via SMS geloof ik. Een goede investering volgens mij, verdient zich uiteindelijk wel terug lijkt me, gezien de hoogte van de belangen
Ik bedoel: mensen betalen zonder blikken of blozen een aankoopmakelaar, maar met een fractie van investering weet je ook wat (echt) er in de markt gebeurt.

Wat wil je dan, Dinosaur? Gezien je interesse in de woningmarkt. Ben je van plan om te verhuizen, te cashen of om groter te gaan wonen. In laatstgenoemd geval lijkt me het deels inzakken van de woningmarkt juist gunstig voor je.