Gedagvaard bij de kantonrechter..

Naar aanleiding van een geschil met mijn verhuurder over lekkage wat veel te laat is gerepareerd (bijna 10 maanden later), kwam er een uitspraak van de huurcommissie.
Nu vecht de verhuurder deze beslissing aan bij de kantonrechter. Het is mij een raadsel waarom, het gaat om ca. 340 euro, maar goed wellicht een principe zaak.

Ik heb nu de dagvaarding binnen, met daarin hun verweer en wat 'bewijsstukken'.
Nu vraag ik mij af op welke wijze ik mij moet verweren?

- Moet ik ook bewijsstukken gaan insturen vóór de zitting (27 mei) of kan ik dat tijdens de zitting allemaal overleggen?

- Kan ik als ik verlies voor de kosten van het proces worden veroordeeld?

- is een zittingsdatum van 27 mei niet wat vroeg dag?

Tot zover even deze korte vragen, er gaan er vast nog vele volgen...

Rechtbijstand sinds eergisteren

Maar ik moet/kan dus mijn standpunten onderbouwd met stukken tijdens de zitting uitdragen. Daar is tijd genoeg voor?

En tot mijn schrik zie ik dat er verzocht wordt mij te veroordelen in de kosten van het proces. Dit is toch van de gekke?? Ik heb gelijk gekregen van de huurcommissie nota bene!

Bedankt voor de tips tot nu toe. Ik ga geen advocaat in de arm nemen, het is eigenlijk een hele simpele zaak, echter worden er veel punten aangebracht die ik dus moet gaan weerleggen. Daar ben ik nu mee bezig. Ik zal ze straks posten, wellicht kan iemand er wat zinnigs over zeggen

Ik heb inmiddels gebeld met het kanton en heb daar het adres etc. ontvangen om uitstel aan te vragen.

Hieronder een opsomming van de punten die aangehaald worden. Ik hoop op geduld en advies:

Punt 1: de huurcommissie heeft de huur verlaagd met 60% terwijl 40% het maximum is.
Reactie: de huur werd TOT 60% verlaagd, dus met 40%. Dit is verkeerd gelezen in de uitspraak van de huurcommissie, en als ze de sommetjes hadden gemaakt hadden ze dat gezien

Punt 2: Het gebrek behoort niet tot lijst C van de huurcommissie (de zwaarste categorie), daar er geen sprake is van ernstige schending woongenot noch van gevolgschade die aan de verhuurder te wijten is.
Reactie: de kamer in kwestie werd gebruikt als fitnessruimte en om de was te drogen. Door de schimmelvorming en het vocht was het niet verstandig deze bezigheden vol te houden ivm gezondheid. Zelfs de was drogen lukte op een gegeven moment niet meer. Dit moest vervolgens uit noodzaak in de woonkamer gebeuren, daar de was drogen in de hoofdslaapkamer ook tot een te vochtige (slaap)omgeving zou zorgen.

Punt 3: Tijdens het onderzoek van de huurcommissie blijkt er niet van stank en zijn de vochtplekken droog. Derhalve werd de bruikbaarheid van de slaapkamer niet ernstig aangetast.
Reactie: de vochtplekken waren inderdaad droog. Het onderzoek van de huurcommissie vond plaats 20 dagen NA reparatie van het dak. Op dat moment werden delen van de muur nog wel als 'zeer vochtig tot nat' gemeten (met apparatuur) en was er forse schimmelvorming aanwezig. Ik blijf bij het standpunt dat de bruikbaarheid van de kamer hierdoor ernstig was aangetast. In de maanden voor het onderzoek was het water tijdens regenbuien naar binnen komen lopen (op foto's zichtbaar) wat de onbruikbaarheid van de kamer verder aantoont.

Punt 4: Tijdens het onderzoek van de huurcommissie werd gesteld dat de schimmelsporen het gevolg van het lekkende dak waren (het eveul was inmiddels bekend en gerepareerd). Deze stelling kan niet in stand blijven zonder nadere onderbouwing. Tevens stelt verhuurder dat de uitspraak van de huurcommissie welke gegrond is op de bevindingen van de rapporteur, alleen al om deze reden niet in stand kan blijven.
Reactie: Wat de oorzaak ook was, vocht en schimmel waren aanwezig. Mij lijkt het logisch dat die zaken het gevolg waren van het lekkende dak. Ik weet niet goed wat ze met dit punt willen, en waarom ze zelfs het hele rapport ongegrond vinden om deze reden.

Punt 5: december 2007 aanvang huurovereenkomst. Er werden geen vocht- of schimmelplekken geconstateerd.
Reactie: Werd er specifiek gekeken naar vocht in de muren of schimmelplekken of werd het simpelweg niet gezien. Werden er vochtmetingen gedaan?

Punt 6: 21 januari 2008 ontvant verhuurder een melding van lekkage. Er wordt een opdrachtbon aangemaakt voor een aannemer. De hieropvolgende maand krijgt de aannemer geen reactie op voicemail bericht en 'niet-thuis-kaarten' gericht aan huurder. De opdrachtbon werd geannuleerd. De opdrachtbon wordt bijgevoegd als bewijs.
Reactie: Op de opdrachtbon wordt enkel gemeld 'geen reactie bewoner'. Er worden geen data en tijdstippen of omschrijving van de genomen actie vermeld. Derhalve is het door mij niet aantoonbaar te maken dat er geen contact geweest is, ik kan enkel ontkennen dat er voicemail berichten of kaarten zijn achtergelaten.

Punt 7: gedurende maanden maart-juni laat huurder niets van zich horen.
Reactie: door de verstreken tijd kan ik niet meer specificeren dat ik gebeld heb in die periode.
Ik kan enkel vermelden dat ik ook in die periode gebeld heb.

Punt 8: huurder neemt voor de 2e maal contact op met de verhuurder om de lekkage te melden. Er wordt een 2e opdrachtbon aangemaakt voor de aannemer. Werderom wordt er tervergeefs contact gezocht met de huurder middels voicemail berichten en 'niet thuis kaarten'. Eenmaal wordt de huurder thuis getroffen, echter geeft hij aan dat hij moet werken en dat hij dus geen toegang tot de woning wenst te verschaffen. Er wordt een afspraak gemaakt , echter op de afgesproken datum en tijd is er niemand thuis. De opdrachtbon wordt bijgevoegd als bewijs.
Reactie: Op de opdrachtbon staan wederom geen data en tijdstippen en te genomen actie vermeld. Ik kan dus met geen mogelijkheid aantoonbaar maken dat er geen contact is geweest zeker niet in persoon. De opdrachtbon maakt alleen melding van 'bewoner reageert niet op voicemail en niet thuis kaarten'. Er wordt niet gesproken over het persoonlijke contact en de gemiste afspraak. Ook wordt niet duidelijk hoe en waarom er toch nog huisbezoek is geweest nadat ik kennelijk niet reageerde op voicemail en 'niet-thuis-kaarten'.
Tot slot wil ik opmerken dat er tijdens het contact met de verhuurder er niet geproken werd over mijn vermeende slechte bereikbaarheid. Dit zou mij de eerste opmerking lijken te zijn toen ik het herhaalde verzoek deed.

Punt 9: op 24 juni werd een 'niet thuis kaart' door de bus gedaan.
Reactie: in het geheel nooit een niet-thuis-kaart ontvangen, dus ook op deze datum niet. Opvallend is dat alle data op de opdrachtbonnen ontbreken en het is dus vreemd dat wel wordt gesteld dat die datum een kaart door de bus is gedaan. Voor welke opdracht was dat?

Punt 10: 10 augustus doet huurder een 3e melding van lekkage. Wederom wordt een opdrachtbon aangemaakt. In eerste instantie wordt er niet gereageerd op voicemail/kaarten. Uiteindelijk is er contact en kan er een afspraak gemaakt worden op 8 september voor het opsporen van de lekkage.
Reactie: deze afspraak bevreemd mij en kan ik mij niet herinneren. Ik zie ook niet in waarom er een afspraak gemaakt zou moeten worden voor 1 maand later gezien de ernst van de situatie. Tevens werd door de verhuurder ook in dit '3e' contact niet gemeld dat ik niet bereikbaar was waardoor de vorige twee meldingen niet opgepakt waren.

Vervolgens volgen er nog wat data, welke trouwens op geen enkele opdrachtbon terugkomen, waarop contact is getracht te leggen. Deze data moet ik nog verder uitspitten.

Punt 11: op 27 augustus ontvangt de verhuurder een klacht van de bovenburen van huurder dat er lekkage is in de slaapkamer boven de slaapkamer van huurder. Diezelfde dag bezoekt de opzichter van de SCW deze woning, inspecteert de aannemer de woning. Vervolgens maakt verhuurder een opdrachtbon aan voor aannemer voor de reparatie van de hemelwaterafvoer. De opdrachtbon wordt als bewijs bijgevoegd.
Reactie: deze snelle gang van zaken bevreemd mij ten zeerste. Kennelijk is binnen 8 uur de melding verwerkt, de opzichter in kennis gesteld, de opzichter langsgeweest, de aannemer in kennis gesteld en het euvel onomstotelijk vastgesteld. Hierbij moet worden opgemaakt dat uit het voorgaande punt bleek dat een afspraak met huurder kennelijk 1 maand later pas mogelijk was, tegenstrijdig met het snelle optreden hiervoor genoemd. Ook merk ik op dat alle keren dat ik de lekkage meldde er nooit is gezegd dat de opzichter zou komen. Het bevreemd mij dan ook dat het in het geval van de buren meteen dezelfde dag gebeurde en bij mijn melding nooit ter sprake is gekomen.

Op 10 september wordt de hemelwaterafvoer gerepareerd waarmee er een einde komt aan de lekkage. Deze datum is 7 dagen na de 'einde-voor-datum' vermeld op de opdrachtbon die werd aangemaakt n.a.v. de klacht van de bovenburen. Wellicht kan ik hiermee deels traagheid van werken bewijzen?

Op 30 september doet de huurcommissie een onderzoek in mijn woning.

Punt 12: In oktober wordt diverse malen getracht een afspraak te maken met huurder. Uiteindelijk lukt het om in overleg met huurder een afspraak te maken voor 24 november. Op deze datum kunnen de afrondende werkzaamheden plaatsvinden.
Reactie: Omstreeks 1 december belde ik met de verhuurder. Ik verzocht reparatie van een kraan en om terugplaatsing van mijn radiator. Deze was verwijderd, ca. 2 weken daarvoor, om de stucwerzaamheden te kunnen voltooien. Nadien zou er met mij contact opgenomen worden voor het terugplaatsen van de radiator. Dit gebeurde dus niet, ook werd de kraan niet gerepareerd. Ik moest op 15 december zelf bellen (aantoonbaar dmv tel. specificatie). Dit was overigens ca. 4 weken na voltooing stucwerk. Enkele dagen daarna werd de kraan gerepareerd en werd de radiator teruggeplaats, wat de voltooiing betekende van de werkzaamheden. Het was dus niet op 24 november dat de werkzaamheden rond waren.

Punt 13: Verhuurder stelt dat huurder niet meer dan 3 keer gebeld heeft over de lekkage, dat huurder niet geschreven heeft en niet via de website van de SCW een reparatieverzoek deed.
Reactie: Het is mij niet mogelijk telefoon specificaties op te vragen langer dan een jaar geleden. Derhalve zijn er specificaties verloren gegaan. (mogelijk heb ik deze nog ergens, had ze namelijk wel uitgeprint). Uit de aanwezige specificaties blijkt dat ik in ieder geval nog 3 contacten met de verhuurder had, in november en december. De ontvangstbevestiging van de melding via de website heb ik niet meer (iemand ideën?).
De brief die ik stuurde was niet aangetekend, een kopie heb ik nog wel welke ook naar de huurcommissie is gestuurd. Ik heb nog wel een email in mijn bezit welke ik verzonden had waarin ik foto's van de situatie bijvoeg en de situatie beschrijf. Dit contact moment is ook niet aangehaald door de verhuurder.

Punt 14: de bereidheid bij de huurder ontbrak om de verhuurder in staat te stellen het gebrek te verhelpen.
Reactie: Ik heb geen enkel belang bij de verhindering van de reparatie. Ten eerste is een deel van de woning niet bruikbaar. Ten tweede leidden de gebreken tot gezondheidsproblemen. Dit werd ook aangegeven in de verstuurde email. Tevens zal ik dit trachten te onderbouwen middels medische documenten. Sinds ca. januari 2008 begon mijn bronchitus/astma weer ernstig op te spelen. Voor het eerst in vele, vele jaren moest ik hiervoor weer naar de huisarts en naar de longarts.

Mijn grote punten zijn ten eerste dat ik geen kaarten in de bus heb gekregen en dat ik geen voice-mail berichten heb ontvagen. Daar komt bij dat mij nimmer aangegeven is door verhuurder dat ik niet te bereiken ben, dit lijkt mij het eerste wat je doet als je merkt dat er niet gereageerd werd.
Ook het gezondheidsaspect is een groot punt. Ik heb bij de longarts bloed laten prikken. Daaruit bleek dat ik een zeer hoog aantal antistoffen in mijn bloed te hebben. Dit had de arts alleen bij tropische ziekten gezien (letterlijke tekst/vraag van de arts). Ik heb nieuwe medicatie gekregen die ik twee maal daags moest innemen, nu nog eenmaal daags. Dit heb ik bij de huurcommissie verder niet aangedragen, had voor de commissie denk ik weinig meerwaarde. Voor de rechter zal ik dit zeker gaan aankaarten.

Dat was het voor nu, later meer, en ik hoop op advies!! Mijn reacties zijn trouwens niet in officiële stijl

[ Bericht 0% gewijzigd door Phuturistixxx op 13-05-2009 17:54:30 ]

Goede punten Doctor B, die ga ik zeker aanpassen, zeker je opmerking over punt 3 en 4, alhoewel ik me afvraag of ik mijn eigen visie niet ook zal neerzetten naast de opmerking dat dat een zaak voor de huurcommissie is. Ze gaan namelijk in beroep tegen de beslissing van de huurcommissie, dus het is logisch dat ze dan de inhoud gaan betwisten. Als ik die betwisting niet weerleg zou de rechter dat voor mij moeten doen als ware...?

Ik heb zojuist bij mijn zorgverzekeraar een compleet overzicht van medische behandelingen opgevraagd vanaf december 2007 tot en met heden. Daar zou echt alles in moeten staan.
Daarnaast hoop ik zo'n zelfde overzicht van mijn apotheek te kunnen krijgen.

Ook heb ik bij het ziekenhuis mijn medisch dossier opgevraagd, de longarts kan namelijk beamen dat het bloedonderzoek wat plaatsvond redelijk verontrustende resultaten opleverde. En ook hoop ik dat daar in staat hoe lang het geleden was dat ik bij een longarts geweest was, pré december 2007.

@ Rewimo, ik heb mijn provider gebeld, echter meer dan een jaar terug gaat het niet. Ik ga eens goed zoeken of ik het niet ergens heb liggen...
YES ik had nog 1 specificatie als JPG opgeslagen, daaruit blijkt weer 1 telefoontje extra dan zij beweren, in totaal 4 telefoontjes meer dan zij beweren

Net de gegevens van de apotheek opgehaald. In heel 2007 werd geen medicijnen voorgeschreven voor ademhalingsproblemen, behalve op 05-12-2007. Ik ging op 01-12-2007 de nieuwe woning (met lekkage) in.

Vervolgens wordt vanaf dan tot maart 2009 7 keer medicijnen voorgeschreven, in totaal 840 dosissen (inhalaties). Als we deze 840 inhalaties verdelen over de 16 maanden (01-12-07 t/m 01-03-2009) komen we uit op gemiddeld 52 inhalaties per maand wat gemiddeld 1,5 keer per dag gebruik van medicatie oplevert.

Nu nog kijken of de gegevens van mijn zorgverzekeraar stroken met die van de apotheek. Denk dat ik wel kan bewijzen dat er vanaf december 2007 een ernstige verslechtering optrad in mijn bronchitis/astma.

Dank je Pool. Ik heb sowieso foto's genomen direct na een regenbui, waarop duidelijk te zien is dat er een plas water op de vensterbank ligt en dat het gordijn zeiknat is. Voor de volledigheid de fullsize foto, sorry voor de grote...



Voor wat betreft overige bewijzen... de zaken die zij beweren die simpelweg niet plaats vonden kan ik niet bewijzen... vandaar onderstaande vraag aan het Juridisch Loket.

De volgende vraag aan het Juridisch Loket, wellicht kunnen mensen hier mij al verder helpen:

quote:

Beste heer, mevrouw, op 20 maart 2009 werd mij de uitspraak van de huurcommissie toegezonden. In deze uitspraak werd ik in het gelijk gesteld en werd de verhuurder verplicht met terugwerkende kracht de huur te verlagen voor een periode van 6 maanden. Dit in verband met een gebrek vermeld op lijst C (nummer 8 en 9). Het gebrek betrof een forse lekkage op een slaapkamer met zeer vochtige muren tot gevolg en forse schimmelvorming. De verhuurder vecht dit aan middels een procedure bij de kantonrechter.

In het kort stelt de verhuurder dat:

- het gebrek niet thuishoort op lijst C onder nummer 8 en 9 omdat er geen sprake is van een gebrek wat het woongenot ernstig schaadt
- dat de gevolgschade niet aan de verhuurder te verwijten valt, dit omdat gesteld wordt dat ik, de huurder, het opsporen cq verhelpen van het gebrek bij voortduring heb gefrustreerd en ik daardoor in schuldverzuim verkee (6:58 en 6:59 BW)

Kort gezegd beweerd de verhuurder dat ik op geen enkele wijze heb gereageerd op telefoontjes of briefjes van aannemers.

Nu de volgende vragen:
- in hoeverre is het mijn taak te bewijzen dat de gebreken behoren op lijst C van de huurcommissie en op welke wijze zou ik dat moeten doen
- hoe kan ik mij verweren tegen beweringen dat ik niet reageer op telefoontjes/briefjes van een aannemer, alhoewel ik wel kan aantonen meerdere malen contact te hebben gezocht met de verhuurder, via telefoon als email

Tot slot stelt de verhuurder dat toen een aannemer mij thuis trof ik, omdat ik naar mijn werk moest, geen toegang wenste te verschaffen tot mijn woning. Dit wordt bovendien 'onbereidheid tot medewerking' genoemd. Daar deze situatie zich absoluut niet voor heeft gedaan vraag ik mij af of ik de persoon die mij zogezegd thuis trof kan oproepen te getuigen?
Ik hoop dat u mij verder kunt helpen, met vriendelijke groeten,