Kopen vs Huren

tvp

De echte grote voor-, en nadelen som je zelf al aardig op.

De reden waarom mijn vriendin en ik heb voor koop hebben gekozen is puur om het feit dat huren in Amsterdam geen optie is. Om in een fatsoenlijke wijk te wonen en niet al te klein moet je minstens 8 jaar op de wachtlijst staan, en dan wordt bijna alles alsnog weggekaapt door voorrangs-mensen.

Je zegt dat verhuizen in de toekomst makkelijker is, zit je daar niet met lange wachttijden dan?
De huur zal tussentijds ook wel verhoogd worden, maar je hypotheek minder snel. Tenminste als je je rente lange tijd vast zet.

Ook met het oog op 'later' (ben 24 ) vond ik koop een betere optie. Tegen de tijd dat ik niet meer de trap op en af kan verkoop ik de toko en heb ik hopelijk ook meteen een leuke oudedagsvoorziening.

Het allergrootste nadeel van koop vind ik wel dat er bovenop je hypotheek nog een aantal zaken komen, met name een aantal verzekeringen.

Bij twijfel zou ik kopen, dan bouw je altijd nog vermogen op!

Ik zit min of meer in dezelfde situatie. Eigenlijk zou ik wel graag willen kopen, vooral omdat ik dan kan investeren in mijn huis (dakkapel, betere isolatie) zonder mijn geld weg te gooien. Maar het verschil in maandlasten tussen huren (560 nu, wordt 380 dankzij de huurcommissie) en kopen (zelfde woning, zelfde buurt, grotere tuin voor 350K plus KK) is zo groot dat ik het toch maar niet doe. Het is een irreeel verschil.

Wat zijn je totale maandlasten (bij een normale hypotheek) bji kopen precies?
Dat je met huren geld over de balk gooit klopt niet. Want je krijgt er immers woongenot voor terug. En ook van de rentebetalingen op je koopwoning zie je natuurlijk niks terug. Je bouwt alleen iets op als je aflost. Dat geld dat je bij een koopwoning voor aflossing gebruikt zou je als je huurt natuurlijk ook op een spaarrekening kunnen zetten.

Ik blijf in ieder geval lekker nog een paar jaartjes huren. Goed sparen en de huizenprijzen gestaag naar beneden zien gaan. Zo loop ik ook weinig risico dat ik met een huis kom te zitten waarvan de hypotheek hoger is dan de executiewaarde en mocht ik mijn baan kwijtraken is er ook geen stress. Als de huizenprijzen dan weer reeel worden ten opzichte van de huurprijzen stap ik over. Gebeurt dat niet, dan blijf ik lekker huren.

Uiteindelijk bezit je alles toch maar tijdelijk. Want na 60 jaar ben je dood en of je nu gehuurd hebt of gekocht, dat huis ben je kwijt. Als je een leuker (meer bestedingsruimte) leven kunt hebben met huren zou ik het daarom doen.

tvp. Zelfde probleem hier.

quote:

Op dinsdag 21 april 2009 11:20 schreef snakelady het volgende:
Maandlasten zouden bij kopen op ¤ 1.135,83 euro uitkomen exclusief de levensverzekering, die zit geloof ik voor 2 personen rond de 250 euro ( kan er langs zitten hoor)
En dat is toch wel een enorm groot verschil!!!

En wat je schrijft LXIV klopt wel, eigenlijk koop je een huis voor de nabestaanden, zelf kan je er namenlijk toch nooit lang van genieten als het eenmaal is afbetaald en is het afbetaald dan komt de fiscus nog eens langs.

Dat verschil is zo groot dat ik het wel zou weten. Bovendien, als je goed woont en niet hoeft te verhuizen dan kun je natuurlijk best wel wat investeren in het huis. Je rechten als huurder zijn bijna gelijk aan die van een koper, ze kunnen je er nooit uit zetten. Wanneer je een nieuwe badkamer zou willen en je weet dat je er 15 jaar blijft wonen kun je dat gerust doen. Want ook in een koophuis schrijft een badkamer in 15 jaar af.

Ik zou maximaal 50% meer maandlasten willen dragen voor een koophuis. Bovendien heb ik nog het nadeel dat van me verwacht wordt dat ik vrij regelmatig verhuis (3 tot 6 jaar) en met de overdrachtsbelasting is kopen dan al helemaal een dure grap.

Hoe je het ook bekijkt, kopen is, de enige, investering in de toekomst. Tuurlijk krijgt je bij huren ook het "woongenot" er voor terug maar dat is ook het enige.
Als je nu koop, is er een goede kans dat het over 10 jaar meer waard zal zijn of in iedergeval het zelfde. bij huren heb je over 10 jaar nog steeds niks en ben je financieel een stuk lichter.

Het verschil in maandlasten is wel enorm, dat zou zeker een rede zijn om te blijven huren.. Het verbouwen van je koophuis kan, financieel en operationeel, een stuk makkelijker doordat je, je hypotheek kan verhogen. Uiteraard komt dit bovenop je maandlasten. Bij huur zit toch altijd aan de voorschriften van de eigenaar vast.

lastige keuze..

quote:

Op dinsdag 21 april 2009 11:20 schreef snakelady het volgende:
Maandlasten zouden bij kopen op ¤ 1.135,83 euro uitkomen exclusief de levensverzekering, die zit geloof ik voor 2 personen rond de 250 euro ( kan er langs zitten hoor)
En dat is toch wel een enorm groot verschil!!!

En wat je schrijft LXIV klopt wel, eigenlijk koop je een huis voor de nabestaanden, zelf kan je er namenlijk toch nooit lang van genieten als het eenmaal is afbetaald en is het afbetaald dan komt de fiscus nog eens langs.

Wat bouw je op aan eigendom met een huurwonen? 0,0.. Koop is uiteindelijk voordeliger. Daarnaast betaal je een hypotheek in ongeveer 30 jaar af..? Dan kan je echt nog wel van je geld genieten.

Bij mij is het 100% zeker koop.

_{heb dan wel het geluk dat mijn ouders financiële steun bieden}

Dat je met huren niets op zou kunnen bouwen is natuurlijk onzin. Alles wat je aan rente betaalt aan de bank ben je net zo goed kwijt als hetgeen je aan huur aan de verhuurder betaalt. Alleen hetgeen je aflost is in werkelijkheid van jou. Als je 800 euro aan hypotheekrente betaalt en 300 euro aan aflossing bouw je dus maar 300 euro per maand op. Wanneer je huurt voor 500 euro kun je ook 300 euro sparen. Dat loopt net zo goed op als de aflossing van je woning.
Bovendien is het helemaal niet zeker dat woningen over 10 jaar duurder zullen zijn dan nu.

Anders berekend: het verschil tussen koop en huur is 1.135,83 - 627,94 = 507 euro per maand.

Laten we nu gemakshalve rekenen dat de totale onderhoudskosten van het koophuis de huurstijgingen compenseren. Je kunt dan met dezelfde maandlasten ongeveer 6000 euro per jaar sparen als je huurt.

Over 30 jaar is dat uitgegroeid (met rente over rente etc.) tot ongeveer vier ton:

JAAR TOTAAL RENTE

1 6000 6300

2 12300 12915

3 18915 19861

4 25861 27154

5 33154 34811

6 40811 42852

7 48852 51295

8 57295 60159

9 66159 69467

10 75467 79241

11 85241 89503

12 95503 100278

13 106278 111592

14 117592 123471

15 129471 135945

16 141945 149042

17 155042 162794

18 168794 177234

19 183234 192396

20 198396 208316

21 214316 225031

22 231031 242583

23 248583 261012

24 267012 280363

25 286363 300681

26 306681 322015

27 328015 344415

28 350415 367936

29 373936 392633

30 398633 418565

Bij een aflossingsvrije hypotheek moet je dat dus als overwaarde hebben om net zoveel gespaard te hebben. Dat kan wel als de huizenprijzen de komende jaren net zo hard stijgen als ze de afgelopen 20 jaar gedaan hebben, maar het hoeft helemaal niet. In ieder geval: met beduidend lagere maandlasten kan er met huren net zo goed vermogen opgebouwd worden.

Ik zou het overigens nooit zo doen. Ik heb in de situatie van een jong gezin etc. liever nu geld dan dat ik straks op mijn 65-ste een hele berg heb. En ik behoud graag de vrijheid om minder te kunnen gaan werken e.d.

quote:

Op dinsdag 21 april 2009 12:43 schreef LXIV het volgende:
...
Bovendien is het helemaal niet zeker dat woningen over 10 jaar duurder zullen zijn dan nu.

Nee, dat is zo. Zo is het ook helemaal niet zeker dat de spaarrente niet naar 0% gaat, of dat niet alle banken er tegelijkertijd met je geld vandoor gaan.. Niemand kan in de toekomst kijken, dus zullen we het moeten doen met voorspellingen gebaseerd op het verleden. En dan kan je rustig zeggen dat een huis over een langere periode meer waard wordt. Al zou de waarde van het huis slechts de inflatie volgen, dan nóg win je ermee. Je hypotheekschuld blijft immers hetzelfde.

quote:

Op dinsdag 21 april 2009 13:13 schreef DonJames het volgende:

[..]

Nee, dat is zo. Zo is het ook helemaal niet zeker dat de spaarrente niet naar 0% gaat, of dat niet alle banken er tegelijkertijd met je geld vandoor gaan.. Niemand kan in de toekomst kijken, dus zullen we het moeten doen met voorspellingen gebaseerd op het verleden. En dan kan je rustig zeggen dat een huis over een langere periode meer waard wordt. Al zou de waarde van het huis slechts de inflatie volgen, dan nóg win je ermee. Je hypotheekschuld blijft immers hetzelfde.

Over een periode van 30 jaar ben ik dat zeker met je eens. Maar 10 jaar is relatief kort hoor. Als de huizenprijzen nu met 30% zakken, moeten ze daarna alweer met 50% stijgen om terug op het oude niveau te zijn. Gezien vanaf de top in 1982 duurde het ook 15 jaar voordat de prijzen absoluut weer op het oude niveau waren. En dat in een periode van economische voorspoed (vanaf 88)

quote:

Op dinsdag 21 april 2009 13:16 schreef LXIV het volgende:

[..]

Over een periode van 30 jaar ben ik dat zeker met je eens. Maar 10 jaar is relatief kort hoor. Als de huizenprijzen nu met 30% zakken, moeten ze daarna alweer met 50% stijgen om terug op het oude niveau te zijn. Gezien vanaf de top in 1982 duurde het ook 15 jaar voordat de prijzen absoluut weer op het oude niveau waren. En dat in een periode van economische voorspoed (vanaf 88)

Daar heb je gelijk in, maar in the long run is het over het algemeen voordeliger om een huis te kopen. Dat jij daar bewust niet voor kiest (omdat je nu meer te besteden wil), en ik er juist bewust wel voor kies (omdat o.a. huren geen optie is in Amsterdam), dat zijn allemaal dingen die de doorslag geven. Maar als je alleen naar de het bedrag onder aan de streep kijkt..

We zijn het waarschijnlijk met elkaar eens dat je niet zomaar kan zeggen "huren is beter" of "kopen is beter".

[ Bericht 83% gewijzigd door DonJames op 21-04-2009 13:24:23 ]

quote:

Op dinsdag 21 april 2009 13:18 schreef DonJames het volgende:

[..]

Daar heb je gelijk in, maar in the long run is het over het algemeen voordeliger om een huis te kopen. Dat jij daar bewust niet voor kiest (omdat je nu meer te besteden wil), en ik er juist bewust wel voor kies (omdat o.a. huren geen optie is in Amsterdam), dat zijn allemaal dingen die de doorslag geven. Maar als je alleen naar de het bedrag onder aan de streep kijkt..

We zijn het waarschijnlijk met elkaar eens dat je niet zomaar kan zeggen "huren is beter" of "kopen is beter".

Het hangt inderdaad van de persoonlijke en lokale omstandigheden af. Als je nagaat dat je in Amsterdam gewoon 400 euro betaalt voor een simpel 3-kamer appartementje! Man, daar heb je hier gewoon een eengezinswoning in een nette buurt voor. Logisch dat je dan gaat kijken naar een koopwoning. En het hangt er ook vanaf hoeveel de persoon verdient (HRA vs huursubsidie), hoevaak hij moet verhuizen enzovoort.

Waar mijn post echter over ging was dat de uitspraak "huren is weggooien van geld" gewoon onzin is.

Ondanks alles zou ik toch voor kopen gaan omdat op den duur je altijd goedkoper uitbent zeker nu allerlei prijzen weer normaal worden.

Ik zou zeker gaan kopen. Dan bouw je iets op. Elke verflaag die je in je huurwoning steekt daar zie je niks van terug als je gaat verhuizen. Bij een koopwoning krijgt je huis meerwaarde. Een huis is over 30 jaar van jezelf.

Ik zou het gaan huren! De optie die je krijgt is in mijn ogen echt perfect. Nu huren (in deze onzekere tijd) en straks kunnen kopen (meestal met zo'n 10% korting).

quote:

Op dinsdag 21 april 2009 17:00 schreef dahei het volgende:
Ik zou het gaan huren! De optie die je krijgt is in mijn ogen echt perfect. Nu huren (in deze onzekere tijd) en straks kunnen kopen (meestal met zo'n 10% korting).

Mee eens; kopen is mi veeel beter dan huren, maar op dit moment is alles erg onzeker.
Huur het eerst, laat het opknappen door de woningbouw en koop het over een paar jaar, als alles weer een beetje rustig is

quote:

Op dinsdag 21 april 2009 12:24 schreef snakelady het volgende:

[..]

Mijn schoonouders hebben dat ook aangeboden, financieel steunen, maar dat willen wij niet, we willen niet bij het kopen van een huis financieel afhankelijk zijn van anderen.

Koop uiteindelijk voordeliger dat weet ik nog zo net niet, als je een huis koopt van 290.000 euro dan heb je in werkelijkheid na 30 jaar ongeveer 426.300,- afgelost. ( bij het vastzetten van rente 5 jaar of 10 jaar nog de vraag wat de rente na die periode doet, kan positief maar ook negatief uitvallen)

Bij een huurwoning van ongeveer 650,- euro heb je over 30 jaar uiteindelijk 234.000,- euro betaald aan je huis en als je huis is afbetaald heb je nog te maken met de fiscus.
uiteraard gaan de huurprijzen ieder jaar omhoog dus laat het uiteindelijk 300.000,- zijn.
Met enige verschil dat het niet je eigendom is.

Het is eigenlijk dus alleen voordelig als je je huis duurder kan verkopen en dan weer een ander pand kopen of voor de nabestaanden.
Over 30 jaar zijn wij 60 jaar, de kinderen zullen dan het huis uit zijn en een groot huis hebben we dan niet meer nodig, dus je gaat kleiner wonen en dan heb je dus een leuk pensioen als je de woning verkoopt of bij overlijden hebben de nabestaanden een leuke erfenis ( waar ze ook weer successierechten over moeten betalen)

Dus eigenlijk wordt de belastingdienst nog het meest gelukkig van dit alles.

Wat je vergeet in dit verhaal is de inflatie, die word in een huurwoning meestal wel gecompenseerd door de huur omhoog te gooien maar met koop niet... zet het ff in een voorbeeldje waarin de maandlasten ongeveer gelijk zijn:

Koophuis van 290.000
Rente per jaar: 7250 (5% rente, afbetaald in 30 jaar)
Totaal rente: 217500
Totale maandlasten: 1400 (rente en aflos)
Kapitaal opbouw: 290.000
Totaal uitgegeven: 507500
Totaal "weg": 217500

Huurhuis a 650 per maand
Kosten na 30 jaar totaal: 383356 (3% stijging vd huur per jaar)

Oftwel van de 1400 betaal je 600 euro rente en de rest is opbouw, bij huur betaal je nu 650 en na 30 jaar 1200 euro per maand wat je allemaal weggooit. Conclusie: als je het kan missen is het een mooie spaarpot die niet word aangetast door de inflatie, terwijl als je huurt en de rest spaart is het wel aantastbaar door de inflatie... Nadeel is dat je niet weet of de woningprijzen blijven stijgen...