Huizenmarkt #12 Stevige fundering of door en door rot?

quote:

Op zondag 15 maart 2009 11:30 schreef Igen het volgende:

[..]

Wauw! Leningen waarbij je niks hoeft te betalen als je het niet kan. Zelfs geen rente niet - die wordt telkens bij het geleende bedrag opgeteld. En dat geeft niet want het huis als onderpand stijgt toch wel in waarde.

Dat moest wel een keer fout gaan ja.

sterker nog, die meneer ging een huis kopen met een subprime lening, zodat hij het jaar erop bij een refinance geld zou overhouden om een eigen zaak te starten

quote:

Op zondag 15 maart 2009 12:50 schreef RvLaak het volgende:

[..]


En banken trapten daar nog in ook....

maakte US banken niets uit, die verpakten de hypotheken en verkochten ze met een waardeloze garantie aan de bonusjagers van ING

quote:

Op zondag 15 maart 2009 12:55 schreef henkway het volgende:

[..]

maakte US banken niets uit, die verpakten de hypotheken en verkochten ze met een waardeloze garantie aan de bonusjagers van ING

En inmiddels aan de Nederlandse staat...

quote:

Op zondag 15 maart 2009 12:59 schreef capricia het volgende:

[..]

En inmiddels aan de Nederlandse staat...

aan jouw en mij dus

quote:

Op zondag 15 maart 2009 13:17 schreef henkway het volgende:

[..]

aan jouw en mij dus

PWNED!

Maar dat valt wel mee hoor! ING had geen subprime, en daar hebben we het nu over.

Overigens las ik onlangs in de krant nog een verhaal over een vadsige babyboomer die ageerde tegen de aftrek boven de miljoen. Hij had een hypotheek van maar liefst 2 miljoen.

De verslaggever was goed geinformeerd, en wist dat de koopprijs van de woning onder het miljoen gelegen had. Wat had die kerel nu gedaan? Hij had in 2000 zijn hypotheek opgehoogd van 800.000 euro naar 2.000.000 euro, en vervolgens 1,200,000 op de bank gezet. Met de rente daarvan kon hij de hele netto (incl HRA) hypotheek van 2.000.000 betalen! Hij woonde dus voor niks. In ieder geval gewoon op kosten van de staat.

Maar het argument van de man was dat hij toch extra gepaald werd. Want omdat hij nu bijna niks betaalde, ging hij er relatief bijzonder zwaar op achteruit als de HRA boven het miljoen zou vervallen.

Wat is het probleem van die man dan als de HRA stopt bij bedragen boven het miljoen? Dat is op hem helemaal niet van toepassing, toch? Je mag alleen hypotheekrente van de belasting aftrekken als je dat hebt besteed voor de aankoop en/of verbetering van de woning? De hypotheekrente van die 1,2M is volgens mij dus sowieso niet aftrekbaar, omdat het op de bank rente staat te trekken...

quote:

Op zondag 15 maart 2009 14:02 schreef DolleMina het volgende:
Wat is het probleem van die man dan als de HRA stopt bij bedragen boven het miljoen? Dat is op hem helemaal niet van toepassing, toch? Je mag sowieso toch alleen hypotheekrente van de belasting aftrekken als je dat hebt besteed voor de aankoop en/of verbetering van de woning? De hypotheekrente van die 1,2M is volgens mij niet aftrekbaar, omdat het op de bank rente staat te trekken...

Nou, voor 2001 mocht je gewoon je hypotheek verhogen en aftrekken, terwijl je dat geld op de bank zette. Bizar maar waar.

Bij een hypotheek van 6% op 2 miljoen krijgt die man dus tegen 52% ongeveer 60.000 euro aan HRA. Hij ontvangt ook nog eens 5% van 1,2M aan rente, = 60.000 euro.
Zijn hypotheekkosten zijn 120.000 euro, dus dat middelt precies uit.
Het enige wat hij moet betalen is 1,2% vermogensbelasting over die 1,2 miljoen (als hij dat niet slim in een bv-tje ofzo heeft ondergebracht), en OZB natuurlijk. Maar die wordt wel afgetopt op een miljoen, en daar klaagt niemand over.
Zijn maandlasten zijn dus nihil.
Zijn vermogensopbouw is gelijk aan de inflatie over zijn schuld, dus 2,5% van 2 miljoen, plus eventueel nog de waardestijging van het huis (al zal dat de afgelopen jaren niet veel geweest zijn).

Kortom: het wordt bijna allemaal 100% gesubsidieerd met belastinggeld van de rest van Nederland. Ik snap dat deze mensen dit systeem graag in stand willen houden, maar we zijn idioot dat we dit zolang getolereerd hebben.

quote:

Op zondag 15 maart 2009 14:09 schreef LXIV het volgende:

Kortom: het wordt bijna allemaal 100% gesubsidieerd met belastinggeld van de rest van Nederland. Ik snap dat deze mensen dit systeem graag in stand willen houden, maar we zijn idioot dat we dit zolang getolereerd hebben.

Precies, zoiets moet niet getolereerd worden. Dat het uberhaupt al mogelijk was Kon je tot 2000 nog gewoon je overwaarde opnemen en daar HRA over doen? Fraaie boel zeg

Afgelopen zaterdag voor de tweede keer een huis bekeken en we vinden het toch wel een erg mooi huis, overwegen om een bod te gaan doen. (we moeten sowieso deze zomer een huis hebben, huur is geen optie en wachten dus ook niet)

Het huis heeft een vraagprijs van 195k, is nog niet in vraagprijs gedaald en staat nu ongeveer 3 maanden te huren. Hoe zouden jullie het aanpakken rekening houdend met alle omstandigheden?

quote:

Op zondag 15 maart 2009 14:24 schreef Devz het volgende:
Afgelopen zaterdag voor de tweede keer een huis bekeken en we vinden het toch wel een erg mooi huis, overwegen om een bod te gaan doen. (we moeten sowieso deze zomer een huis hebben, huur is geen optie en wachten dus ook niet)

Het huis heeft een vraagprijs van 195k, is nog niet in vraagprijs gedaald en staat nu ongeveer 3 maanden te huren. Hoe zouden jullie het aanpakken rekening houdend met alle omstandigheden?

Ik zou toch geduld hebben. Zelf wil ik ook kopen, alhoewel ik nu goed en voordelig woon, maar het tempo waarin de markt verslechtert laat me toch afwachten. Ik kijk altijd via Funda naar het totale aantal woningen dat er te koop is in het dorp waar ik wil gaan wonen, en dat loopt nog steeds rap op. Van heel lang rond de 180, naar 240, naar 300, naar 448 nu. En dat worden er iedere week weer een paar meer.

Pas als het aantal woningen dat te koop staat vanaf het hoogtepunt weer met een goede 100 woningen gedaald is, staat de markt prijstechnisch op een laag punt. Tot die tijd verbeteren mijn kansen als koper alleen maar. En om nu 50K per jaar "weg te gooien" om iets eerder te verhuizen vind ik te dol.

Los daarvan heb ik veel geld in aandelen zitten, en die wil ik op dit moment ook niet cash maken. Dus ik wacht nog even af en raad eenieder aan hetzelfde te doen. Er zijn genoeg alternatieven voor kopen. Nu woon je toch ook ergens?

Een illustratie van de staat van de nederlandse huizenmarkt.

http://www.eerste-koophuis.nl/nieuws/wat-koop-je-voor-200000-in

Klopt, maar ik val binnen de startersgroep en woon nu nog thuis. Mijn vriendin huurt in een stad aan de andere kant van Nederland en is deze zomer klaar met haar studie. We gaan dus sowieso deze zomer samenwonen en ik ben echt niet van plan om dat in mijn ouderlijk huis te gaan doen Bij haar gaan wonen is ook geen optie, omdat ik met mijn baan zit.

Afwachten behoort dus niet echt tot de opties, hooguit nog enkele maanden al lopen we dan wel het risico dat het huis dat we echt graag willen eerder verkocht raakt, en dat risico nemen we liever niet.

Het gaat dus echt om een tactiek om in deze tijden het huis voor een zo gunstig mogelijke prijs in handen te krijgen. (de vraagprijs kan ik sowieso niet bieden, ik denk dat ik tot 185-190 max kan gaan, maar liever nog een stuk minder natuurlijk)

quote:

Op zondag 15 maart 2009 14:36 schreef antonwachter het volgende:
Een illustratie van de staat van de nederlandse huizenmarkt.

http://www.eerste-koophuis.nl/nieuws/wat-koop-je-voor-200000-in

Briljant! Maar die huizenprijzen in de VS, Ierland, UK en Spanje zijn nog voor de credietcrisis! Want tegenwoordig koop je dat soort landhuizen daar voor nog geen 130.000 euro.

quote:

Op zondag 15 maart 2009 14:37 schreef Devz het volgende:
Klopt, maar ik val binnen de startersgroep en woon nu nog thuis. Mijn vriendin huurt in een stad aan de andere kant van Nederland en is deze zomer klaar met haar studie. We gaan dus sowieso deze zomer samenwonen en ik ben echt niet van plan om dat in mijn ouderlijk huis te gaan doen Bij haar gaan wonen is ook geen optie, omdat ik met mijn baan zit.

Afwachten behoort dus niet echt tot de opties, hooguit nog enkele maanden al lopen we dan wel het risico dat het huis dat we echt graag willen eerder verkocht raakt, en dat risico nemen we liever niet.

Het gaat dus echt om een tactiek om in deze tijden het huis voor een zo gunstig mogelijke prijs in handen te krijgen. (de vraagprijs kan ik sowieso niet bieden, ik denk dat ik tot 185-190 max kan gaan, maar liever nog een stuk minder natuurlijk)

Sowieso denk ik dat je als je begint met samenwonen je het beter eerst eens kunt proberen in een huurhuis. Want samenwonen is toch heel iets anders dan gewoon een weekeindrelatie.

Worst-case scenario is dat jullie gaan samenwonen, na een jaar er achter komen dat het niet werkt, en dat je vervolgens het huis (dat dus ong. 220 incl. KK e.d. kost) nog voor geen 160.000 euro kwijtraken. Dan heb je allebei al 25.000 euro schuld op je naam staan. Lekker als je daarna weer een hypo wil krijgen.

Waar woon je dat bijv. huren zo'n onmogelijkheid is?

quote:

Op zondag 15 maart 2009 14:13 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Precies, zoiets moet niet getolereerd worden. Dat het uberhaupt al mogelijk was Kon je tot 2000 nog gewoon je overwaarde opnemen en daar HRA over doen? Fraaie boel zeg

en dat zijn ook de mensen die commentaar hebben op de huursubsidie van een gescheiden moeder

quote:

Op zondag 15 maart 2009 14:42 schreef LXIV het volgende:

[..]

Sowieso denk ik dat je als je begint met samenwonen je het beter eerst eens kunt proberen in een huurhuis. Want samenwonen is toch heel iets anders dan gewoon een weekeindrelatie.

Worst-case scenario is dat jullie gaan samenwonen, na een jaar er achter komen dat het niet werkt, en dat je vervolgens het huis (dat dus ong. 220 incl. KK e.d. kost) nog voor geen 160.000 euro kwijtraken. Dan heb je allebei al 25.000 euro schuld op je naam staan. Lekker als je daarna weer een hypo wil krijgen.

Waar woon je dat bijv. huren zo'n onmogelijkheid is?

Bedankt voor het meedenken, maar het huis komt alleen op mijn naam te staan, ik kan de lasten in mijn eentje dragen en over mijn relatie maak ik me geen enkele zorgen. Bovendien hebben we al enkele maanden min of meer samengewoond, dus het ligt iets genuanceerder dan een gewone 'weekend-relatie'.

Wat betreft huren; er is hier een wachtlijst van een jaar of 4 en ik sta niet ingeschreven, vrije sector valt niet te betalen en de huren daarvoor liggen vér boven de hypotheeklasten.

Ik begrijp dat het goed bedoeld is, maar ik heb liever dat er inhoudelijk op mijn vraag wordt ingegaan, over de rest heb ik geen advies nodig.

Dus stel je moet toch nu kopen en wachten is geen optie, hoe zou je het dan aanpakken?

Nou goed dan. De mensen wier huis jij op het oog hebt zullen nog lang niet wanhopig zijn, hooguit wat bezorgd door alle berichten in de krant. Ik zou met 175 - 180 openen, afwachten wat zij doen en op die manier tussen de 185 en 190 eindigen. Op die paar duizend euro komt het tenslotte ook niet aan, dat is later in je carriere totale peanuts (als je het huis echt graag wil hebben).
Gezien de omstandigheden mag een eindbod van 185 toch als redelijk gelden bij een vraagprijs van 195. Ze zijn gek als ze het niet doen. (maar heel veel verkopers houden toch stug vast)

Het is mij inderdaad ook opgevallen dat de huizenprijzen tot nu toe (nog?) nauwelijks zijn gedaald. Ook worden er in de omgeving waar wij zoeken nog maar heel weinig nieuwe huizen aangeboden sinds begin dit jaar. Deze huizen staan wel flink langer te koop.

Ik weet van deze mensen dat ze vanaf augustus iets anders hebben, dus tegen die tijd zullen ze misschien iets meer concessies willen doen. Maar ja, over 2 weken is er weer open huis en we zouden flink balen als het huis aan iemand anders wordt verkocht, dat blijft toch het grote risico.

quote:

Op zondag 15 maart 2009 14:09 schreef LXIV het volgende:

[..]

Nou, voor 2001 mocht je gewoon je hypotheek verhogen en aftrekken, terwijl je dat geld op de bank zette. Bizar maar waar.

Bij een hypotheek van 6% op 2 miljoen krijgt die man dus tegen 52% ongeveer 60.000 euro aan HRA. Hij ontvangt ook nog eens 5% van 1,2M aan rente, = 60.000 euro.
Zijn hypotheekkosten zijn 120.000 euro, dus dat middelt precies uit.
Het enige wat hij moet betalen is 1,2% vermogensbelasting over die 1,2 miljoen (als hij dat niet slim in een bv-tje ofzo heeft ondergebracht), en OZB natuurlijk. Maar die wordt wel afgetopt op een miljoen, en daar klaagt niemand over.
Zijn maandlasten zijn dus nihil.
Zijn vermogensopbouw is gelijk aan de inflatie over zijn schuld, dus 2,5% van 2 miljoen, plus eventueel nog de waardestijging van het huis (al zal dat de afgelopen jaren niet veel geweest zijn).

Kortom: het wordt bijna allemaal 100% gesubsidieerd met belastinggeld van de rest van Nederland. Ik snap dat deze mensen dit systeem graag in stand willen houden, maar we zijn idioot dat we dit zolang getolereerd hebben.

een paar kanttekeningen:
- de spread tussen te betalen rente en te ontvangen rente zal meer zijn dan 1%;
- als hij dat 'slim' in een bv'tje heeft ondergebracht betaalt de man veel meer dan 1,2%. Hij heeft dan mogelijkerwijs wel een leuke claim op z'n belastingadviseur
- zijn vermogensopbouw is de inflatie op zijn huis. Niet over zijn schuld + huis. Het is geen winstverdubbelaar van legiolease.

Heeft hij z'n centen in aandelen ING gestopt, is ie nou wel zwaar de lul trouwens. Ik ken mensen die zich met deze constructie aaridg in de voeten geschoten hebben. Beheersing is ook een kunst

Verder klopt het helemaal. Maar er zijn slimmere methoden om dat op te lossen dan het aftoppen van hypotheek (trouwens voor 1 mln hypotheek moet je een min. inkomen van 200.000 euro hebben: over hoeveel gevallen hebben we het?).

Pas een thin cap regeling toe.
Iemand heeft 1 mln eigen vermogen.
Koopt een huis van 1 mln.
Neemt daarvoor een hypotheek van 1 mln, en houdt 1 mln op de bank.

Een thin cap regeling zou dan kunnen zeggen:
totaal vermogen 2 mln (1 mln huis, 1 mln bank). totaal schuld 1 mln. 50% van het totale vermogen dus.
maximale hypotheekaftrek is over 50% x 1 mln is 500.000

Dat voorkomt dat mensen hun huis met maximale hypotheek belasten, terwijl ze genoeg eigen geld hebben

quote:

Op zondag 15 maart 2009 15:28 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

een paar kanttekeningen:
- de spread tussen te betalen rente en te ontvangen rente zal meer zijn dan 1%;
- als hij dat 'slim' in een bv'tje heeft ondergebracht betaalt de man veel meer dan 1,2%. Hij heeft dan mogelijkerwijs wel een leuke claim op z'n belastingadviseur
- zijn vermogensopbouw is de inflatie op zijn huis. Niet over zijn schuld + huis. Het is geen winstverdubbelaar van legiolease.

Heeft hij z'n centen in aandelen ING gestopt, is ie nou wel zwaar de lul trouwens. Ik ken mensen die zich met deze constructie aaridg in de voeten geschoten hebben. Beheersing is ook een kunst

Verder klopt het helemaal. Maar er zijn slimmere methoden om dat op te lossen dan het aftoppen van hypotheek (trouwens voor 1 mln hypotheek moet je een min. inkomen van 200.000 euro hebben: over hoeveel gevallen hebben we het?).

Pas een thin cap regeling toe.
Iemand heeft 1 mln eigen vermogen.
Koopt een huis van 1 mln.
Neemt daarvoor een hypotheek van 1 mln, en houdt 1 mln op de bank.

Een thin cap regeling zou dan kunnen zeggen:
totaal vermogen 2 mln (1 mln huis, 1 mln bank). totaal schuld 1 mln. 50% van het totale vermogen dus.
maximale hypotheekaftrek is over 50% x 1 mln is 500.000

Dat voorkomt dat mensen hun huis met maximale hypotheek belasten, terwijl ze genoeg eigen geld hebben

en al dat rondpompen van belastinggeld is volstrekt zinloos

quote:

Op zondag 15 maart 2009 15:28 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

een paar kanttekeningen:
- de spread tussen te betalen rente en te ontvangen rente zal meer zijn dan 1%;
- als hij dat 'slim' in een bv'tje heeft ondergebracht betaalt de man veel meer dan 1,2%. Hij heeft dan mogelijkerwijs wel een leuke claim op z'n belastingadviseur
- zijn vermogensopbouw is de inflatie op zijn huis. Niet over zijn schuld + huis. Het is geen winstverdubbelaar van legiolease.

Heeft hij z'n centen in aandelen ING gestopt, is ie nou wel zwaar de lul trouwens. Ik ken mensen die zich met deze constructie aaridg in de voeten geschoten hebben. Beheersing is ook een kunst

Verder klopt het helemaal. Maar er zijn slimmere methoden om dat op te lossen dan het aftoppen van hypotheek (trouwens voor 1 mln hypotheek moet je een min. inkomen van 200.000 euro hebben: over hoeveel gevallen hebben we het?).

Pas een thin cap regeling toe.
Iemand heeft 1 mln eigen vermogen.
Koopt een huis van 1 mln.
Neemt daarvoor een hypotheek van 1 mln, en houdt 1 mln op de bank.

Een thin cap regeling zou dan kunnen zeggen:
totaal vermogen 2 mln (1 mln huis, 1 mln bank). totaal schuld 1 mln. 50% van het totale vermogen dus.
maximale hypotheekaftrek is over 50% x 1 mln is 500.000

Dat voorkomt dat mensen hun huis met maximale hypotheek belasten, terwijl ze genoeg eigen geld hebben

Klopt, klopt. Ik heb het simpel gehouden. Met thin cap bedoel je dat het EV afgetrokken wordt van de hypotheek voordat er HRA toegepast wordt? Dat zou sowieso een goede regeling zijn.

Wat die vermogensopbouw betreft: zo had ik het nog niet bekeken, maar dat is natuurlijk wel correcter als het dubbel tellen!

Maar kort en goed: een beetje (rijke) slimmerik betaalt effectief bijna niks terwijl zijn vermogen aangroeit. Dat neem ik hem ook niet kwalijk. Maar als de begroting dan toch op orde gesteld moet worden, zou ik daar het eerst naar kijken. In plaats van geld van ontwikkelingssamenwerking of de gezondheidszorg weg te sluizen. Het is en blijft een bizarre constructie.

quote:

Op zondag 15 maart 2009 15:32 schreef henkway het volgende:

[..]

en al dat rondpompen van belastinggeld is volstrekt zinloos

eens, maar dat denkt de politiek haar legitimiteit aan te verdienen, dus ik denk dat een niet te vermijden kwaad is....