Huizenmarkt #10 waar nog steeds een stijging waarneembaar is

quote:

Op vrijdag 20 februari 2009 22:06 schreef capricia het volgende:

Ik begrijp niet hoe jij erbij komt dat mensen met een aflossingsvrije hypotheek hun schuld niet zouden afbetalen.
1. Ze betalen op zijn minst tijdens de looptijd evenveel af als mensen met een spaarhypotheek.
2. Na de looptijd van zeg 30 jaar, MOET de schuld ingelost worden.

Welk gedeelte snap je niet?

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 11:35 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Het woord 'aflossingsvrij' begrijp ik dan niet. Een aflossingsvrije hypotheek is immers een levenslange hypotheek waarbij je alleen de rente betaalt, aflossen doe je alleen bij de verkoop van de woning. M.a.w. als je je huis weer verkoopt en met dat geld je hypotheeksom Bij overwaarde hou je geld over, bij een dalende prijs een restschuld.

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 11:16 schreef Dulk het volgende:

[..]

dit is ook ¤2200 /mnd dat scheelt wel een stuk
ook te koop voor slechts 649.000KK maar permanente bewoning is niet toegestaan

http://www.funda.nl/WoningAanbod/Huur/Detail/Kenmerken/?id=fde762e3-e151-4b03-8a61-96275b4d6c70&objecttype=DetailHuurObject

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 11:35 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Het woord 'aflossingsvrij' begrijp ik dan niet. Een aflossingsvrije hypotheek is immers een levenslange hypotheek waarbij je alleen de rente betaalt, aflossen doe je alleen bij de verkoop van de woning. M.a.w. als je je huis weer verkoopt en met dat geld je hypotheeksom Bij overwaarde hou je geld over, bij een dalende prijs een restschuld.

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 11:37 schreef Halcon het volgende:

[..]

Toevoeging: na het verstrijken van de looptijd van je lening moet je aflossen of verlengen. Dat wordt natuurlijk lastig als de prijs is gedaald.

Dan heb je i.p.v. je pensioen met een huis met weinig tot geen lasten, je pensioen met een flinke restschuld nadat je huis is geveild.

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 11:40 schreef capricia het volgende:

[..]
Hypotheek is toch niet levenslang? Meestal ga je die voor 30 jaar aan.

Even over de aflossingsvrij hyp:
Aflossen doe je wanneer het je uitkomt. In ieder geval na de looptijd van je hyp, maar ook tussentijds is mogelijk! En de hoeveelheid die je tussentijds mag aflossen is bij een aflossingsvrije hyp. veel ruimer dan bij een andere hyp.
Aflossen doe je in ieder geval als je de hypotheek beeindigd. Dat kan zijn na de looptijd of bij verkoop van je woning (tenzij je de hyp meeneemt naar je volgende woning).

Dit verschilt niet zoveel van bijv. een spaarhypotheek. Want daar los je tussentijds helemaal niets af.

De aflossingsvrije hyp is gewoon een hyp die heel flexibel is wat betreft het aflossen. Het kan tussentijds, het kan na 30 jaar...het kan als je een jaar een meevaller hebt...

En ja: Ik heb zelf een aflossingsvrije hypotheek. In 5 jaar tijd hebben we 60% afgelost...

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 11:46 schreef Lemmeb het volgende:
Soms moet je bij een aflossingsvrije hypotheek wel boete betalen als je teveel in één keer aflost.

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 11:46 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Aah... jij speelt vals, stiekum aflossen hè

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 12:08 schreef capricia het volgende:
Hoe langer ik erover nadenk hoe meer ik tot de overtuiging kom dat juist starters met een tophypotheek (wat bijna iedere starter is) in de vorm van een spaarhypotheek juist goed de lul is als de huizenprijzen over de hele linie flink gaan kelderen.
Die spaarhypotheek zorgt ervoor dat je helemaal niets, nada, noppes aflost gedurende de looptijd. Je schuld blijft altijd even hoog...
En in de eerste paar jaar bouw je nog niet echt een groot spaardeel op.
Als je huis dan opeens 20% minder waard is, heb je echt een probleem....
"Wil u even bijstorten?"

quote:

Terwijl ieder dubbeltje wat je aflost, toch maar mooi afgelost is...

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 12:14 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Nee, dat is tegen die tijd echt geen probleem. Dat kun je dan gewoon incalculeren, dan moet je maar een beetje harder gaan werken of minder uitgeven en extra sparen.

De enigen die echt de lul zijn zijn mensen die de laatste drie-vier jaar nog een huis gekocht hebben en nu om wat voor reden dan ook moeten verkopen. Ongeacht het soort hypotheek, dat maakt dan ook niks meer uit. Maar dat zijn nogal wat mensen hoor.

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 12:17 schreef capricia het volgende:

[..]

Maar het blijft natuurlijk wel zo dat ieder dubbeltje wat je afgelost hebt, minder schuld is. En dat je daar geen rente meer over hoeft te betalen. En dus dat het ook makkeijker sparen wordt dan....
Mensen die dan een constructie aangaan waarin ze afspreken 30 jaar NIETS tussentijds af te lossen lopen gewoon meer risico.

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 12:18 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Vandaar mijn aanvulling op voorgaande post. Het maakt weinig uit, sparen op een spaarrekening of aflossen, zolang je je maar kunt bedwingen en het niet opmaakt aan iets anders.

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 12:19 schreef capricia het volgende:

[..]

Het is helaas zo met een spaarhypotheek dat je niet aan je spaardeel kunt komen. En daarbij heb je afgesproken dat je NIET inlost de komende 30 jaar...want zo zit die contructie in elkaar.

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 12:18 schreef BloodhoundFromHell het volgende:
de prijzen gaan zeker nog zakken, deze crisis is niet zomaar voorbij, ook Nederland zal niet ontkomen aan een gezonde prijscorrectie. Een normale huizenrijs kun je afmeten aan de gemiddelde prijs tov het gemiddelde inkomen. een goede balans is ongeveer 3.5x, dus dit zou betekenen dat de gemiddelde huizenprijs in NL niet meer zou mogen zijn dan pakweg 100.000 euro . Je kan zelf uitrekenen hoeveel % de prijs dan naar beneden zou kunnen gaan. Ik zou voorlopig niet instappen in ieder geval.

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 12:20 schreef capricia het volgende:

[..]

Hoe kom jij erbij dat 3.5X een goede balans is? Geef eens een onderbouwing?

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 12:20 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Wie zegt dat je een spaarhypotheek moet hebben om te sparen?

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 12:20 schreef capricia het volgende:

[..]

Hoe kom jij erbij dat 3.5X een goede balans is? Geef eens een onderbouwing?

quote:

De huizenmarkt in Nederland

Vele jaren van kredietexpansie heeft in vele landen (VS, Engeland, Spanje maar ook Nederland) geleid tot een fors hogere huizenprijs in de laatste 10 jaar. De banken voelde zich door de lange duur van prijsstijgingen ook op geen enkele manier gehinderd door enige voorzichtigheid of pessimistisch denken en bleven graag voldoen aan de vraag naar krediet om de steeds duurder wordende huizen mee te betalen.

In de VS liep de machine lange tijd gesmeerd, vooral door de lage rente, echter in het najaar van 2005 begon de motor te sputteren maar zelfs toen ontstond er geen angst bij de banken of beleggers, sterker nog het jaar 2006 was het beste rommel-hypotheken-jaar ooit. Beleggers kochten deze hypotheken alsof er geen morgen meer zou komen en de banken produceerde hypotheken om aan de vraag van beleggers te voldoen. Ja u leest het goed de beleggerwereld was eigenlijk op zoek naar schulden om deze te kopen in plaats van ze zelf op te nemen.

Maar wij hebben het nu over de Amerikaanse huizenmarkt terwijl dit artikel toch echt over de Nederlandse huizenmarkt moet gaan. Toch kunnen we niet om de feiten heen die we tot nu toe gezien hebben in de Amerikaanse huizenmarkt en dus zullen we ze moeten gebruiken.

De eerste tekenen van een afkoelende huizenmarkt ontstaan op het moment dat de periode waarin huizen te koop staan zich oprekt. Dat deed eind 2005 en begin 2006 zich voor het eerst voor in de VS en ook op dit moment is er in Nederland duidelijk sprake van het langer te koop staan van huizen. De goedkoopste huizen die beschikbaar zijn voor de instappers gaan overigens nog steeds redelijk snel naar de nieuwe eigenaar maar alles boven de ¤250.000 is moeilijk geworden en boven de ¤500.000 staat de huizenmarkt in Nederland eigenlijk stil. De eerste Nederlandse makelaars moeten stoppen met hun activiteiten, ja zelfs zeer grote kantoren gaan al failliet of geven te kennen snel te stoppen met het bemiddelen tijdens een huizenkoop of verkoop. Maar is onze markt ook zo “opgeblazen” als de Amerikaanse markt? We proberen voor u het antwoord te vinden op deze vraag.

De huizenprijs ten opzichte van het inkomen.

In 1987 werd er door de gemiddelde Nederlander Hfl.42.000 verdiend zo’n ¤19.000 en op dat moment was de prijs van een gemiddeld huis Hfl 145.000 (¤65.000). De som laat zich eenvoudig uitreken en we zien dus dat er 20 jaar terug ongeveer 3.5 keer het gemiddelde salaris werd betaald voor een huis. In 2007 is dat gemiddelde inkomen opgelopen tot ongeveer ¤30.000. Met een vermenigvuldiging van 3.5 die we in 1987 normaal vonden komen we dan net boven de ¤100.000 uit echter in 1987 werden de meeste hypotheken afgesloten op 1 inkomen en tegenwoordig is het vaak zo dat er 2 inkomens zijn. Laten we dus voor de veiligheid 3.5 & 3.5*50% (het tweede inkomen voor de helft meenemen) aanhouden als iets dat een reële prijs is voor een huis. Met die rekensom komen we uit op een gemiddelde prijs van een kleine ¤160.000. Toch is door de stijging van de huizenprijs in de laatste 10 jaar de prijs van een gemiddeld huis al ongeveer ¤260.000 geworden en zitten we dus ver boven de “normale” ¤160.000. Dat is dus geen 3.5 keer het inkomen maar 9 maal. Als we dan onze aanname er bij pakken dan zien we dus dat 6 keer het hoofdinkomen wordt betaald en dat daarbij nog 3 maal 50% van het tweede inkomen wordt betaald. De gemiddelde huizenprijs lijkt op basis van onze aanname dus veel te duur te zijn, misschien zelfs wel 40%!

Zojuist berekende we dus dat wel heel veel wordt betaald voor een gemiddeld huis in Nederland en het probleem is dat de koopsom van de huizen volledig wordt gefinancierd.

Volledig gefinancierd? Ja sterker nog ergens in 2001 werd het punt bereikt waarop de financiering van het aangekochte woonhuis de verkoopprijs oversteeg.

Wij Nederlanders lenen dus al jaren meer dan de koopprijs van onze huizen en dat is natuurlijk levensgevaarlijk. Gevaarlijk is deze manier van financieren omdat bij een eventuele daling van de huizenprijs er dus een aanzienlijk negatief vermogen zou kunnen gaan ontstaan indien er geen spaarcenten op de bank zijn blijven staan.

Dat negatieve vermogen is dus eigenlijk direct na de aankoop van het huis al aanwezig omdat de financiering groter is dan de kostprijs van het huis echter door de stijging van de huizenprijs hebben veel huizeneigenaren deze achterstand snel weten in te halen. Nu de prijs van de huizen echter niet meer stijgen hebben we een probleem. De laatste instappers blijven dus met een negatief vermogen zitten. De daling van de huizenprijs in Nederland is nog niet echt begonnen maar er beginnen aanwijzigen te komen die zeer sterk lijken op eerste tekenen van de verzwakking die we al eerder zagen in de Amerikaanse en Engelse huizenmarkt.

Een zeer duidelijke indicatie van de moeilijke huizenmarkt in Nederland zien we als we de kopers tegenover de verkopers van huizen zetten. Op dit moment zijn er 11.24 maal meer huizenverkopers geregistreerd dan dat er belangstellende kopers staan geregistreerd bij makelaars. Een cijfer waar wij van schrikken. We hebben ook eerder momenten gehad van een totaal overspannen huizenmarkt. In maart 1998 bleek dat er tegen elke koper maar 1.8 verkoper beschikbaar was in de huizenmarkt. In 1998 stegen de huizen met ongeveer 20% in waarde maar wat kan en gaat er van de waarde van een huis af als er tegen elke koper ruim 11 verkopers staan. Precies een jaar terug was deze stand overigens 7.

Financiering

Om de steeds verder oplopende prijs van huizen te kunnen blijven financieren hebben de banken alle registers opengetrokken. Zowel in de VS als in Nederland kende de banken tot en met 2006 geen enkele schroom in de kredietverstrekking en kon bijna iedereen krijgen wat hij of zij hebben wilde.

In het onderstaande overzicht ziet u hoe de huizen werden gefinancierd in 2006 en opnieuw schrikken wij. De banken hebben, om de financiering mogelijk te maken, driekwart van de hypotheken voorzien van een niet-aflosbaar gedeelte en zelfs 44% lost helemaal niets meer af van de in 2006 afgesloten hypotheken. Banken zijn de financieringen op gaan rekken tot een punt waar het echt niet meer kan, zeker niet als het onderpand niet meer in waarde stijgt. Banken lopen immers een enorm risico met het verstrekken van kredieten die de waarde van het onderpand overstijgen.

Omvang van de schuldenberg

Nederland is een ongekend vriendelijk land als het gaat om de fiscale behandeling van de hypotheek. Om eigenwoning bezit te bevorderen heeft de regering vele jaren terug besloten de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar te maken waardoor de betaalde rente wordt verrekend zodat we netto veel voordeliger uit zijn. We kunnen door deze regeling dus veel meer lenen voordat we aan het netto-aanvaardbare bedrag zijn dat we kunnen lenen ten opzichte van ons inkomen.

In de laatste 10 jaren heeft de hypotheekschuld een enorme vlucht genomen en zijn wij nu het enige land ter wereld (!!!) dat een wezenlijk grotere hypotheekschuld heeft dan het bruto nationaal product. In absolute bedragen gaat het om een hypotheekschuld van ¤160mrd in 1996 terwijl dat aan het einde van 2007 was opgelopen tot ¤572mrd. Een land als Frankrijk scoort zo ongeveer 30% van zijn BNP als hypotheekschuld.

Waarom is die huizenmarkt toch zo belangrijk?

Huizen geven mensen niet alleen een dak boven hun hoofd maar ook is het huis vaak een spaarpot. Vele huizen die wel gefinancierd zijn maar boven de financieringssom zijn uitgestegen zijn een soort van spaarpot. Soms maken mensen deze spaarpot leeg (door de hypotheek op te trekken) maar in ieder geval geeft het mensen een behaaglijk gevoel dat ze vermogen bezitten.

Onze Westerse economieën worden door de consumerende particulier gedragen, een kleine 70% van ons BNP wordt door particulieren bij elkaar geconsumeerd. De consument is dus in de kapitalistische wereld de spil waarom alles economisch draait, natuurlijk zijn er overheden die geld uit geven maar per saldo iets niets zo bepalend als de consument.

Door de zwakke huizenmarkt in de VS hebben we gezien wat dat allemaal kan veroorzaken want niet alleen de personen die de hypotheek die ze hebben niet meer kunnen opbrengen zijn geraakt, nee de hele economie heeft een pak ellende over zich heen gekregen nu die huizenprijs zo hard is teruggevallen (ongeveer 20% in 1 jaar!). Amerikanen voelen zich verarmd en stoppen met consumeren en de economie komt stil te liggen en krimpt daardoor met alle gevolgen voor het bedrijfsleven.

Deze vicieuze cirkel lijkt ook in Nederland op gang te zijn gekomen. De huizenprijzen stijgen niet meer, het aanbod wordt steeds groter en potentiële kopers zien de bui hangen en wachten met toeslaan. In de periode tussen 15 oktober en 15 november van dit jaar zakte het aantal hypotheekaanvragen met ruim 30%. De Rabobank bevestigde recent dat zij ook inderdaad 30% minder hypotheken hebben verkocht in november. De Rabobank geloofde overigens afgelopen zomer nog in een kleine prijsstijging van de huizen in 2009 maar onofficieel gaat men nu uit van een flinke daling van de huizenprijs in 2009. Het in november uitgekomen Wegwijs Magazine rekende zijn lezers voor dat de huizen in Nederland op dit moment ruim 30% te duur zijn. Nu hebben wij recent ook artikelen gelezen waarin de schrijvers beweren dat er zo maar 60% van de huizenprijs afkan. Hoe zij hier op komen is heel simpel want men gaat uit van 3.5 maal het inkomen aan het einde van de jaren tachtig als gemiddelde huizenprijs en laten dat nu weer los op de huizenprijs zonder rekening te houden met een tweede inkomen. Maar kan 60% lager dan niet? Ja hoor, dat is zeker niet onmogelijk. Als we nou eens kijken naar voor en na de Grote Depressie dan zien we dat in 1926 de huizenmarkt in de VS (Florida) in elkaar klapte en er bleef 20% van de oude topprijzen over bleef. Kijken we naar het zeer recente verleden in Japan dan weten we dat daar 13% overbleef van de topprijzen nadat de huizenprijzen in 1993 hard begonnen te dalen en in 2000 hun bodem vonden. Dus een daling van 10 tot 20% zou een milde daling zijn na alle stijging in de achter ons liggende periode. In de jaren tachtig daalde de huizenprijs zeer fors nadat de rente fors opliep en leverde de huizenprijs meer dan 30% in.

De zorg die wij willen uitspreken is dat er heel veel tekenen zijn die wijzen op een forse ophanden zijnde daling van de huizenprijs en dat er een nauwe link ligt tussen huizenprijs en bestedingen door particulieren.

De Nederlandse Bank schreef in haar rapportage in het tweede kwartaal van 2007 dat vertrouwen aan de basis ligt van bestedingen. DNB constateerde ook dat het consumentenvertrouwen in Nederland 6 maanden vooruit loopt op consumptieve uitgaven.

Het CBS peilt het consumentenvertrouwen en dat cijfer belandde op een dieptepunt in februari 2003 en stond toen op -34. In maart 2003 bereikte de AEX een dieptepunt omdat veel mensen zeer negatief waren over de economie. In 2003 constateerde het CBS dat vooral de aandelenkoersen zorgden voor de -34 want alleen al door de aandelenkoersen daalde dit cijfer al tot -20. De huizenmarkt zorgde toen voor -1 op het cijfer en had dus eigenlijk geen effect op het cijfer.

Als we nu kijken naar oktober 1982 dan zien we een cijfer van -42 voor het algemeen consumentenvertrouwen waarbij vooral de schade werd opgelopen door de arbeidsmarkt (-22) en de huizenmarkt (-17) terwijl aandelen geen rol speelde.

Nu met de dreiging van oplopende werkloosheid, slechte beursomstandigheden en een huizenmarkt die in zwaar weer dreigt te raken lijkt het slechts een korte tijd te vragen voordat we het record van oktober 1982 zullen verbreken.

In juli van dit jaar bereikte we het (voorlopige ?) dieptepunt toen het vertrouwen in 1 maand daalde van -19 naar -31

Als we nu kijken naar de rapportage van DNB waarin zij stellen dat de bestedingen met 6 maanden vertraging achter het vertrouwen aanlopen dan blijken ze geen maand gelogen te hebben want de daling die zich in april en mei inzette heeft zich nu ten volle uit laten werken op de economie en heeft eigenlijk de economie compleet verlamd. Met het slechte cijfer van november lijken we tot zeker in de komende zomer niets te mogen verwachten van de consument. De gevaarlijk hoge huizenprijzen zouden misschien zelfs wel eens voor extra ellende kun gaan zorgen en dan hebben we het ook nog niet gehad over de oplopende werkloosheid.

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 10:28 schreef capricia het volgende:
Toch vind ik "geklapt" een veel te zwaar woord. Ik zou zeggen "staat onder druk". Want believe me...het kan nog veel en veel erger!

quote:

Nogmaals: Bij een spaarhyp mag je boetevrij gewoon weinig aflossen.
Daarnaast soupeert het spaardeel ook nogal wat van je budget (zeker bij starters, die zitten vaak op hun max)...dus minder ruimte om te sparen.

quote:

Op zaterdag 21 februari 2009 12:46 schreef Goverman het volgende:

[..]

Veel starters hebben geen behoefte aan de mogelijkheid om tot wel 20% per jaar af te lossen: zij gebruiken de max. hypotheek (al dan niet met NHG-normen) om uberhaupt een huis te kunnen kopen. En laten we wel wezen: 10% aflossen per jaar is nok atuurlijk ook al heel fors, bij een beetje hypotheek is dat rond de 20.000 euro per jaar. Ik weet niet waar jij dat vandaan haalt, maar ik vind het veel eigenlijk...

Maar de strijd tussen: aflossingsvrij = beter vs. hypotheek met aflossing = beter kun je natuurlijk ook als volgt beslechten: je doet een deel met aflossing (spaar/lineair/annuïteit, wat je wilt) en een deel aflossingsvrij. De NHG heeft hiervoor als norm: max. 50% aflossingsvrij. Wanneer je dat aanhoudt dan ben je wel aardig verantwoord bezig en houd je niet een restschuld over bij dalende huizenprijzen (tenzij je erg snel moet verkopen door omstandigheden, maar dan ben je altijd de sjaak, zeker nu).