Hypotheken... Deel 8.

Hallo, eerste post van mij hier.

Ik (en mijn vriend) hebben nog geen huis gekocht, maar zitten niet ver van een bod doen en de daaruit voortkomende onderhandelingen af. We zijn starters, en als de meeste starters zijn we langs enige 'adviseurs' geweest, en wel de geijkte Eigen Huis hypotheekadviseur en de Hypotheker. Vooral bij die laatste heb ik gewoon geen goed gevoel, aangezien hij alles uit de kast trekt om ons een volledige spaarhypotheek aan te smeren. De laatste keer dat ie belde riep hij zelfs uit dat de Hypotheker spaarhypotheek weer tot het hypotheekproduct van het jaar was gekozen, om ons er extra vertrouwen in te geven uiteraard. Maar dit werkt nogal averechts, ik wil me dit niet klakkeloos aan laten smeren en eerlijk gezegd wil ik niet met de Hypotheker in zee.

Maar goed, wat het er niet beter op maakt, ik ben dus een beetje verdwaald in het woud van de hypotheken. Hoe meer ik lees, hoe meer ik in de war raak. Denk ik op een goed pad te zitten, lees ik daarna weer iets wat me weer op een ander pad brengt enzovoorts.

Laten we even wat dingen uitsluiten, het zal gaan spannen tussen een spaarhypotheek of een aflossingsvrije, of een combinatie daarvan. Wat ik hier lees over een compleet aflossingsvrije hypotheek, die je tussentijds telkens met een bedrag van, bijvoorbeeld, 10.000 euro aflost, elk jaar of zo. Dat lijkt me voordelig, omdat je zo vermijdt dat je een groot kapitaal opbouwt waar je in 1 keer de boel mee wil aflossen, en dat lijkt me belastingtechnisch dus een goede oplossing. Ook gaan je maandlasten omlaag, wat weer compenseert voor het feit dat je niet 'optimaal' profiteert van de HRA. Sowieso wil ik dingen niet gaan laten afhangen van de HRA, je weet maar nooit wat daarmee gaat gebeuren in the not so distant future. Je zult hiervoor echter wel een hypotheekverstrekker moeten vinden die je onbeperkt boetevrij laat aflossen, correct? Laten we kort door de bocht genomen ervanuitgaan dat ik naar deze optie neig, maar wat zijn dan de adders onder het gras? Discipline in het sparen snap ik, maar dat moet gaan lukken. Ik krijg de indruk dat je zo erg veel kosten uitsluit die je bij een spaarhypotheek wel zou hebben, in ieder geval, het geeft me een minder afhankelijk gevoel.

Het lijkt me toch slim om niet alleen de hypotheekverstekkerszee te gaan bevaren, en nou las ik hier iets over een financial planner, hoe werkt dat dan? En hoe vind ik een goede?

Dank!

Als je gebruik wilt maken van de NHG dan kun je niet zomaar een hypotheek van 100% aflossingsvrij nemen. Ligt helemaal aan de waarde van de woning en de benodigde hypotheek.
Kun je daar wat meer over vertellen?

Ah, dat is snel, thanks.

De NHG is een goed punt, die willen we inderdaad wel graag. De koopsom van die woning gaat tussen de 180.000 en 185.000 liggen, enfin, dat is het maximale wat we willen betalen(Amsterdam, leuke woning, verkoop per registratie). Hier komen nog kosten koper bovenop.

Hoeveel hypotheek wil je nemen dan?

Dat zal net iets over de 200.000 worden.

Je wil dus een hypotheek van meer dan 100% van het aankoopbedrag van de woning.
Sterker nog: een hyp van 2 ton op een woning van 180K is 125%. Een tophypotheek dus.

Ga er maar vanuit dat je die niet aflossingsvrij kunt krijgen (tenzij jullie een inkomen hebben van 4X modaal of zo).
Ga er ook maar vanuit dat je een renteopslag gaat betalen, omdat je een tophypotheek hebt.

Waarom sparen jullie niet eerst een 20K of zo bij elkaar voordat je gaat kopen?

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 12:08 schreef godigita het volgende:
heel verhaal

Ik kan je verzekeren dat de Verening Eigen Huis ook niet helemaal objectief is. Die deden er ongeveer alles aan om mij een (eigen) FBTO hypotheek aan te smeren. Ik ben juist erg goed geholpen bij de Hypotheker. Maar dat verschilt natuurlijk per adviseur

Had trouwens iets "moois" afgelopen woensdag, een dag voor de overdracht van mijn nieuwe woning. We waren bij de notaris voor een samenlevingscontract. En we liepen ook nog even de hypotheekakte door. Alles goed totdat hij bij de rentepercentage en looptijd kwam. We hebben 5.8% voor 10 jaar vast gedaan. Maar in de hypotheekakte stond opeens 6.4% 1 maand vast. Wij natuurlijk in de stress, met de Hypotheker gebeld en die wisten het zo ook 1-2-3 niet, want in onze gegevens stond duidelijk 5.8%, 10 jaar vast.
Na een belletje met Delta Lloyd werd alles duidelijk. omdat onze rente nog kon dalen (offerterente) zet Delta Lloyd daar standaard een administratieve rente neer. Zodra er getekend wordt, wordt de definitieve rente vastgesteld. Alleen een beetje jammer dat ze dat ons dan niet even laten weten zodat het ons een hoop stress scheelt een dag voordat de overdracht is

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 12:32 schreef capricia het volgende:
Waarom sparen jullie niet eerst een 20K of zo bij elkaar voordat je gaat kopen?

Dat is voor starters natuurlijk vaak erg moeilijk. Vaak werken ze pas net een jaartje en hebben nauwelijks tijd gehad om te sparen. Ook hebben ze vaak een studieschuld die er voor zorgt dat de maandelijkse lasten hoger worden, waardoor er minder over blijft. tevens wonen starters vaak nog op een studentenkamer, en willen daar snel weg zodra ze werken. Echter is er op de huurmarkt vaak geen plaats voor deze starters.

Als je het over hogere aankoopbedragen hebt wordt het helemaal lastig, dan zit je al snel richting de 40k a 50k spaargeld die je opgebouwd moet hebben, wil je onder de 100% grens zitten

Nou eff deels on en off topic; onze adviseur begint vervelend te worden..hij belt inmiddels gewoonweg naar ons werk (goh ik hoef nu helemaal niet meer na te denken of we hem nog een kans gunnen).
Laten wachten van adviseurs helpt dus wel; zakt ineens 0,2 (op een hypo die we overigens niet meer willen ivm de voorwaarden).

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 05:52 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

In je uppie kopen, waarom in godsnaam??? Het is crisis, woon je nu niet goed genoeg?

Ik woon in en wil graag een woning voor mezelf. Maar als ik een woning zou huren, zou ik op bijna dezelfde kosten komen (of zelfs hoger). Daarom vond ik kopen (bij een bepaalde prijs) ook een goede optie.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 07:41 schreef Five_Horizons het volgende:


[..]

Waarom banksparen en wat is er met 'het box-3-verhaal' (een adviseursterm, trouwens)?

Het is inderdaad ook een beetje wat ik mezelf had aan laten praten op dat moment. Wat ik eruit haalde was dat van de twee (spaar- bankspaarhypotheek) de bankspaarhypotheek iets minder flexibel is als je bijvoorbeeld zou willen verhuizen. Maar na wat lezen, ben ik erachter gekomen dat hetzelfde eigenlijk ook geldt voor een spaarhypotheek.
Op dit gebied moet ik echt nog veel meer informatie zoeken. Ik heb de klok horen luiden, maar weet niet waar de klepel hangt, zeg maar.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 09:41 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Dat je volgende maand je baan verliest en dusdanig in inkomen achteruit gaat dat je je huis meteen weer moet verkopen. Waarna je erachter komt dat er geen hond op je huis zit te wachten en dat je flink verlies gaat maken (al is het alleen maar door de k.k.).

Ik heb 2 banen en mijn streven is dat ik het met 1 baan helemaal kan redden, zowel hypotheek als boodschappen, alle kosten die denkbaar zijn. Op die manier heb ik nog een buffer. Ontslagen worden kan iedereen op dit moment. Alhoewel ik in de zorg en in het onderwijs werk en dat beide sectoren zijn waar nog steeds een tekort is.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 10:38 schreef capricia het volgende:

[..]

Je hypotheek is meer dan 150% van je EW.
Als je al een hypotheek wil nemen, dan zul je er een krijgen met ongunstige voorwaarden. Hoger rentetarief e.d.
Wil je dat wel?

Dus met andere woorden is het gewoon niet handig om die kosten voor de verbouwing mee te laten financieren, maar zelf te betalen, snap ik dat goed?
Dat is wel een punt om goed over na te denken, want ik twijfel enorm over de verbouwing en of ik dat niet beter kan uitstellen tot ik zelf gewoon het geld heb (wat ik bijna bijelkaar gespaard heb, dus dan kan ik i.p.v nu verbouwen over een jaar/anderhalf jaar)

Ik ga de woning wel laten taxeren (is ook verplicht) maar ik vraag me af wat de kwaliteit van de taxatie is.

In ieder geval bedankt voor de reacties tot nu toe. Als leek kan ik alle info en tips gebruiken!

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 12:34 schreef Scorpie het volgende:
Oei, een tophypotheek in deze tijden...

Kunnen jullie eigen geld meenemen?

Nee, helaas niet. Maar hoe worden gebruikelijk de kosten koper gefinancierd dan?

@Reena

Oké, duidelijk. Knap dat je het volhoudt, twee banen, en dan ook nog eens in de zorg en het onderwijs. Maar ontslag zit er voor jou waarschijnlijk niet in.

Veel succes dus met kopen, klinkt in elk geval alsof het wel goed gaat komen.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:00 schreef godigita het volgende:

[..]

Nee, helaas niet. Maar hoe worden gebruikelijk de kosten koper gefinancierd dan?

Eigen geld of een tophypotheek

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:00 schreef godigita het volgende:

[..]

Nee, helaas niet. Maar hoe worden gebruikelijk de kosten koper gefinancierd dan?

Tot nu toe verwachtte iedereen dat de huizenprijzen bleven stijgen. En dus was het meefinancieren van de KK niet zo'n probleem.
Die situatie is echter veranderd nu het wel duidelijk is dat de woningmarkt niet meer gaat stijgen. Er zijn zelfs mensen hier die spreken van een daling van 30 tot 50 of meer %.
Banken zullen dus voorzichtiger zijn met het verstrekken van zo'n lening. Het geeft ze meer risico.
Dit risico wordt vertaald in een hogere hypotheekrente. Een zgn risico opslag. En die gaan jullie nu waarschijnlijk betalen.

Nou dan gaat het niet anders dan een tophypotheek worden. In Amsterdam is dit geen gek bedrag overigens, we doen het nog netjes. Ik denk dat ik maar eens moet beginnen met een betere adviseur te vinden.

Oke, dan weet ik dat in ieder geval. 5 jaar wachten is geen optie, we hebben niet zo'n fijne woonsituatie op het moment, maar mogen voor Amsterdamse begrippen nog onze handjes dichtknijpen. Dus daar nog 5 jaar blijven gaat hem niet worden.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:12 schreef Echo99 het volgende:

[..]

Ga er nmaar vanuit dat je een hypotheek met NHG tot 125% e.w. per definitie niet aflossingsvrij gaat krijgen. Daarnaast zijn de tijden van aflossingsvrije top hypotheken echt wel voorbij hoor (als de tijden er ooit geweest zijn. Het is hier geen Amerika.)
[..]

Wat mij betreft worden die tophypotheken helemaal niet meer verstrekt. En ik zal het dus ook iedereen afraden.
Ga eerst maar eens sparen.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:15 schreef capricia het volgende:

[..]

Wat mij betreft worden die tophypotheken helemaal niet meer verstrekt. En ik zal het dus ook iedereen afraden.
Ga eerst maar eens sparen.

Nou, er heeft tot nu toe nog niemand van opgekeken, dus ik ben eerlijk gezegd verbaasd dat jullie er van schrikken.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:15 schreef Echo99 het volgende:

[..]

Dat. Ga naar een grootbank. Of zoek op:

http://www.hypothecairplanner.nl/

of op:

http://www.typischeenvraagvoor.nl/0/

Thanks

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:14 schreef godigita het volgende:
Oke, dan weet ik dat in ieder geval. 5 jaar wachten is geen optie, we hebben niet zo'n fijne woonsituatie op het moment, maar mogen voor Amsterdamse begrippen nog onze handjes dichtknijpen. Dus daar nog 5 jaar blijven gaat hem niet worden.

Begrijp dan wel dat je de hoofdprijs gaat betalen aan hypotheeklasten. Begrijp dat je woning over twee jaar nog maar de helft waard kan zijn. En daar kun jij nooit tegenop aflossen of sparen.
Je zult niet kunnen verhuizen omdat je met een gigantische restschuld zit.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:16 schreef godigita het volgende:

[..]

Nou, er heeft tot nu toe nog niemand van opgekeken, dus ik ben eerlijk gezegd verbaasd dat jullie er van schrikken.

Toen daalden de huizenprijzen nog niet...(zo hard). Ook schrik ik steeds meer van de beurs.
Wat ga je doen als je een huis koopt voor 180K een hyp hebt van 200K en je woning over twee jaar nog maar 90K waard is???

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:16 schreef capricia het volgende:

[..]

Begrijp dan wel dat je de hoofdprijs gaat betalen aan hypotheeklasten. Begrijp dat je woning over twee jaar nog maar de helft waard kan zijn. En daar kun jij nooit tegenop aflossen of sparen.
Je zult niet kunnen verhuizen omdat je met een gigantische restschuld zit.

Dat zou kunnen, maar in het geval van zo'n radicale daling van de prijzen zit heel Amsterdam met een probleem. Of heel Nederland.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:18 schreef godigita het volgende:

[..]

Dat zou kunnen, maar in het geval van zo'n radicale daling van de prijzen zit heel Amsterdam met een probleem. Of heel Nederland.

En jij dus ook. Ik zou daar niet blij van worden.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:18 schreef godigita het volgende:

[..]

Dat zou kunnen, maar in het geval van zo'n radicale daling van de prijzen zit heel Amsterdam met een probleem. Of heel Nederland.

Niet per se, want in A'dam kelderen ze het hardst.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:18 schreef capricia het volgende:

[..]

En jij dus ook. Ik zou daar niet blij van worden.

Dus dan moet niemand maar meer kopen? Of alleen mensen die contant kunnen afrekenen?

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:04 schreef capricia het volgende:
...
Die situatie is echter veranderd nu het wel duidelijk is dat de woningmarkt niet meer gaat stijgen.
....

!
Of heb je soms een kristallen bol? Discussies over of "de woningmarkt" _{whatever that may be} is gestegen of gedaald, prima. Discussies over de nabije toekomst: tot daar aan toe. Keihard stellen dat "de woningmarkt" niet meer gaat stijgen: ronduit dom. Ik zeg niet dat je dom bent, maar die stelling is het wel.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:20 schreef godigita het volgende:

[..]

Dus dan moet niemand maar meer kopen? Of alleen mensen die contact kunnen afrekenen?

Nee. Je moet je risico's gewoon goed inschatten.
Niet iedereen heeft een tophypotheek. Als de huizen 20% dalen, zit niet iedereen in de problemen. Jij wel.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:19 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Niet per se, want in A'dam kelderen ze het hardst.

Dan zou ik jou eens aanraden om de huizenmarkt in Amsterdam in de gaten te houden, want binnen de ring daalt dus helemaal niets. In ieder geval niet in de prijsklasse waarin wij zoeken. We zijn al zo vaak afgebeld voor een bezichtiging, omdat het huis al verkocht was, het gaat nog steeds heel hard.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:20 schreef godigita het volgende:

[..]

Dus dan moet niemand maar meer kopen? Of alleen mensen die contact kunnen afrekenen?

Iedereen moet kopen. Iedereen behalve jij.

Afijn, doe lekker waar je je lekker bij voelt. Ik zou er nu niet aan beginnen, zeker niet in A'dam, maar wie ben ik nu helemaal.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:21 schreef godigita het volgende:

[..]

Dan zou ik jou eens aanraden om de huizenmarkt in Amsterdam in de gaten te houden, want binnen de ring daalt dus helemaal niets.

Komt nog wel. Het is al begonnen bij de dure panden, honderdduizenden euro's tegelijk vliegen eraf.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:20 schreef DonJames het volgende:

[..]

!
Of heb je soms een kristallen bol? Discussies over of "de woningmarkt" _{whatever that may be} is gestegen of gedaald, prima. Discussies over de nabije toekomst: tot daar aan toe. Keihard stellen dat "de woningmarkt" niet meer gaat stijgen: ronduit dom. Ik zeg niet dat je dom bent, maar die stelling is het wel.

Vind jij de economische vooruitzichten zo rooskleurig dan?
Nogmaals: het is een inschatting van risico's. Ik schat de kans dat de woning nog gaat stijgen in Amsterdam kleiner in dan dat ie in prijs gaat dalen. En dan zit je daar met je tophypotheek.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:23 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Komt nog wel. Het is al begonnen bij de dure panden, honderdduizenden euro's tegelijk vliegen eraf.

Oke

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:23 schreef Echo99 het volgende:

[..]

Als mijn woning 20% in waarde daalt zit ik op iets van 170% e.w. ofzo... Heb ik dan een probleem? Nee, pas als ik ga verhuizen wordt het vervelend

Of als de bank vraagt om even bij te storten...
Of als je rentevaste periode afloopt en je opnieuw een rentetarief af wilt spreken...hoeveel risicoopslag denk jij dat banken zullen eisen voor een hyp van 170% EW?

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:23 schreef capricia het volgende:
En dan zit je daar met je tophypotheek.

Al hadden we geen 'tophypotheek', dan zaten we nog steeds met een schuld die we in ieder geval niet kunnen aflossen door verkoop van de woning. Nog steeds een probleem dus.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:25 schreef godigita het volgende:

[..]

Al hadden we geen 'tophypotheek', dan zaten we nog steeds met een schuld die we in ieder geval niet kunnen aflossen door verkoop van de woning. Nog steeds een probleem dus.

Maar wel een kleiner probleem.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:25 schreef Echo99 het volgende:

[..]

Dus das 2 of 3% ofzo?

Goochelen met cijfers

Neehoor, sommige panden zijn al 20-30% gedaald. Als mensen er vanaf moeten, dan hebben ze geen keus.

quote:

Op woensdag 4 maart 2009 13:19 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Niet per se, want in A'dam kelderen ze het hardst.

Redelijke bullshit. In de starters prijsklasse (tot pak em beet 300.000) blijft de vraag gewoon ontzettend hoog naar woonruimte en zullen de woningprijzen niet tot nauwelijks dalen.

Ja, een statig herenhuis aan de Prinsengracht voor 4.5 miljoen zal waarschijnlijk wel wat dalen omdat dat gewoon overpriced is.


Maar dit is het hypotheektopic, discussie over de huizenmarkt itself graag verder in AEX

Ik denk gewoon dat met de huidige ecnomische vooruitzichten het niet verstandig is om een tophypotheek te nemen. Je bent gewoon goed de lul als het wel mis gaat...en die kans is wel degelijk aanwezig.