WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Klopt.. op dit moment trek ik de volgende conclusies:
1. Het huis is, kijkend naar de prijs waarvoo hij het wil verkopen (die is dus al minder dan de vraagprijs), in mijn ogen, niet overpriced in vergelijking met de buurt, en de opknapkosten. Dat is dus ook de reden waarom ik twijfel. Ik denk dat het geen slechte deal is, ook al ga ik omhoog.
2. Aangezien >30% van de totale kosten uit verbouwingskosten zullen bestaan, is het risiko vrij groot (je weet nooit of het allemaal volgens plan zal gaan, ook al heb je veiligheidsmarges in je schattingen)
3. Achteraf gezien heb ik te opportunistisch geboden (te laag)
Het huidige dilemma is tweeledig:
-Als ik (veel) verder omhoog zou gaan, krijg ik weinig van de verkoopprijs af (dat is dus de prijs die hij ervoor wil hebben). Niet goed voor eer/geweten (en ja, dat is een irrationeel argument).
-Als de verbouwingskosten tegenvallen, wordt het wel overpriced, en zou het kunnen zijn dat ik het over enkele jaren met verlies moet verkopen.
Ik moet nu mijn strategie overdenken, en wellicht wel inbinden en significant richting de verkoopprijs gaan (die ligt dus al lager dan de verlaagde vraagprijs). De andere optie is dat ik inderdaad afwacht en verder zoek naar alternatieven.
1. Het huis is, kijkend naar de prijs waarvoo hij het wil verkopen (die is dus al minder dan de vraagprijs), in mijn ogen, niet overpriced in vergelijking met de buurt, en de opknapkosten. Dat is dus ook de reden waarom ik twijfel. Ik denk dat het geen slechte deal is, ook al ga ik omhoog.
2. Aangezien >30% van de totale kosten uit verbouwingskosten zullen bestaan, is het risiko vrij groot (je weet nooit of het allemaal volgens plan zal gaan, ook al heb je veiligheidsmarges in je schattingen)
3. Achteraf gezien heb ik te opportunistisch geboden (te laag)
Het huidige dilemma is tweeledig:
-Als ik (veel) verder omhoog zou gaan, krijg ik weinig van de verkoopprijs af (dat is dus de prijs die hij ervoor wil hebben). Niet goed voor eer/geweten (en ja, dat is een irrationeel argument).
-Als de verbouwingskosten tegenvallen, wordt het wel overpriced, en zou het kunnen zijn dat ik het over enkele jaren met verlies moet verkopen.
Ik moet nu mijn strategie overdenken, en wellicht wel inbinden en significant richting de verkoopprijs gaan (die ligt dus al lager dan de verlaagde vraagprijs). De andere optie is dat ik inderdaad afwacht en verder zoek naar alternatieven.
Hier ga je gewoon de mist in. Je zegt zelf al dat het huis redelijk geprijst is ondanks het achterstallig onderhoud. Je kunt dan niet verwachten dat de verkoper jouw verbouwingskosten ook nog eens gaat financieren door een veel lagere verkoopprijs te accepterenquote:Op woensdag 31 december 2008 12:42 schreef studiostevus het volgende:
2. Aangezien >30% van de totale kosten uit verbouwingskosten zullen bestaan, is het risiko vrij groot (je weet nooit of het allemaal volgens plan zal gaan, ook al heb je veiligheidsmarges in je schattingen)
Luistert... proberen kan altijd. Alleen moet hij wel accepteren dat de makelaar niet reageert op zijn biedingen.quote:Op woensdag 31 december 2008 12:54 schreef Blik het volgende:
[..]
Hier ga je gewoon de mist in. Je zegt zelf al dat het huis redelijk geprijst is ondanks het achterstallig onderhoud. Je kunt dan niet verwachten dat de verkoper jouw verbouwingskosten ook nog eens gaat financieren door een veel lagere verkoopprijs te accepteren
Laatste overigens wat TS moet doen is nu telkens de makelaar bellen met een iets hoger bod. Dan gooi je ontzettend je eigen ramen in. TS kan beter nu zich ff een aantal weken terugtrekken uit de onderhandelingen en stilletjes hopen dat het niet ondertussen verkocht wordt.
Dit is mijn uitspraak en daar zult u het mee moeten doen.
***Levi was here***
***Levi was here***
Precies. Ik heb het geprobeerd, en helaas geen resultaat. Misschien zou ik het de volgende keer anders doen, maar dat is achteraf praten.quote:Op woensdag 31 december 2008 13:04 schreef Levitation het volgende:
[..]
Luistert... proberen kan altijd. Alleen moet hij wel accepteren dat de makelaar niet reageert op zijn biedingen.
Laatste overigens wat TS moet doen is nu telkens de makelaar bellen met een iets hoger bod. Dan gooi je ontzettend je eigen ramen in.
Wellicht neem ik half januari weer contact op (laatste contact was rond 15 dec).quote:TS kan beter nu zich ff een aantal weken terugtrekken uit de onderhandelingen en stilletjes hopen dat het niet ondertussen verkocht wordt.
Ik denk overigens dat de enige uitweg is om een zeer realistisch bod te doen. Op het moment dat ik er nog steeds ver vanaf blijf, zal hij mij a) minder serieus nemen b) verwachten dat er nog meer in het vat zit.
En dan nog zal hij denken dat ik niks anders kan vinden, en wellicht daar zijn voordeel uit willen halen. Zoals eerder opgemerkt is dat overigens een strategie die past bij "ik wil het heel graag hebben, en het hoeft niet voor een dubbeltje op de eerste rang".
Binnen hoeveel jaar wil je - even gerekend uitgaande van de rustige situatie van een jaar terug - je verbouwing en kk eruit hebben?
Welkom bij de V&D der webfora.
Onafhankelijk van de situatie op de markt, denk ik dat wij over 5 jaar verhuizen (ivm cariere, buitenland, etc)
Ah, okee. Ik bedoelde dan ook meer wat lijkt je een redelijke termijn waarop je de kk en verbouwing terug verdiend denkt te hebben. Niet wat je graag wil. Mijn fout. Daar zit vaak veel verschil in. Kosten koper alleen al zal vaak al vijf jaar duren...
Welkom bij de V&D der webfora.
Nou ja... de bedoeling is dat de kosten van de verbouwing de waarde van het pand direct verhogen. Mijn berekening is nu gebaseerd op:
1. Wat kosten huizen in de buurt, die een goede/zeer goede staat gerenoveerd zijn
2. Wat zijn de kosten voor verbouwing
3. Koopprijs nu
In feite is 3 de meest zekere factor, en zou je kunnen zeggen dat in 1 en 2 een veel grotere factor is. Stel je bijvoorbeeld voor dat ik nu 10k naar beneden onderhandel. Dan is dat mooi, maar als er tijdens de bouw een tegenvaller van 10% is, dan is die 10k al tenietgendaan.
Het kan dus mee en tegenvallen met de verbouwing...
De kosten koper zal door de 'marktprijzen' terugverdient moeten worden in 5 jaar.
1. Wat kosten huizen in de buurt, die een goede/zeer goede staat gerenoveerd zijn
2. Wat zijn de kosten voor verbouwing
3. Koopprijs nu
In feite is 3 de meest zekere factor, en zou je kunnen zeggen dat in 1 en 2 een veel grotere factor is. Stel je bijvoorbeeld voor dat ik nu 10k naar beneden onderhandel. Dan is dat mooi, maar als er tijdens de bouw een tegenvaller van 10% is, dan is die 10k al tenietgendaan.
Het kan dus mee en tegenvallen met de verbouwing...
De kosten koper zal door de 'marktprijzen' terugverdient moeten worden in 5 jaar.
Maar denk je echt 100% van de verbouwingskosten terug te verdienen? 
Een nieuwe keuken alleen levert maar gemiddeld 50% meerwaarde op... En dan heb je nog mazzel dat de koper precies die keuken wil.
Een nieuwe keuken alleen levert maar gemiddeld 50% meerwaarde op... En dan heb je nog mazzel dat de koper precies die keuken wil.
Welkom bij de V&D der webfora.
Nou, ten eerste verdien je een hoop verbouwingskosten nooit terug. Een hoop smaak gevoelige dingen willen nieuwe bewoners toch weer anders. Dus als je een dure badkamer/keuken inbouwt, leuk voor jou, maar dat is het eerste wat nieuwe bewoners eruit slopen (althans dit was pre-kredietcrisis de norm, misschien dat mensen nu tevreden zijn met wat erin zit).quote:Op woensdag 31 december 2008 16:54 schreef studiostevus het volgende:
Nou ja... de bedoeling is dat de kosten van de verbouwing de waarde van het pand direct verhogen.
De type verbouwing waar je het meeste voor terug ziet zijn structurele bouwtechnische verbeteringen, b.v. nieuw constructievloer (en dan praat ik niet over laminaat, of parket, maar over b.v. betonvloer of nieuwe vloerbalken), isolatie, gevels, daken. Dus dingen die niet echt aan smaak onderhevig zijn. Er zijn b.v. maar weinig mensen die zwarte dakpannen gaan vervangen door rode omdat ze die mooier vinden.
Ten tweede valt verbouwen qua kosten altijd tegen. Doe maar gerust de verwachte kosten maal 2 + 10%. Als je het zelf gaat doen zul je verbaasd staan wat vooral al dat kleine spul bij elkaar kost (ja grote zaken had je wel rekening gehouden maar niet met al die schroeven, hoekankers, folies, lijm, etc. etc. Je hebt er altijd meer van nodig dan gedacht en het wordt altijd duurder). Als je dingen uitbesteed zijn de offertes altijd duurder dan gedacht want (1) ze offereren altijd een minimum van 1 werkdag , (2) ze rekenen een flinke risico opslag en (3) goede vakmensen hebben (hadden?) het razend druk, dus voor jou 10 anderen, en jij denkt dat jouw verbouwingsklus van 10.000 heel wat is, maar dit blaas je er met 2 vakmensen in amper 2 weken doorheen en dan alleen aan arbeidsloon.
Klopt helemaal, als je kijkt naar een pand waarin je bijv. een nieuwe keuken zet. 80% van de kopers zet ondanks een prima keuken, er een nieuwe in. Stel je hebt een pand van 300k, en je doet daar een nieuwe keuken in voor 20k in, dan is het pand geen 320k waard.quote:Nou, ten eerste verdien je een hoop verbouwingskosten nooit terug.
De staat waarin het pand nu is, is meegerekend in de verkoopprijs. Misschien redeneer ik verkeerd (en correct me if I'm wrong) maar ik heb gekeken naar courant huizen in de markt, en er is 100k nodig om het pand in een dergelijke staat te brengen. De koopsom die ik zou willen betalen mag dus maximaal zijn
[waarde courant pand] - 100k
Dit lijkt een koopsom op te leveren die redelijk in de buurt ligt van de vraagprijs.
Ik denk dat het huidige geval is van bouwtechnische verbetering en afwerking. Bijv volledige electra, CV aanleggen, muren verplaatsen (grotere kamers creeren, open keuken). Maar ook stucwerk, keuken en badkamer.quote:De type verbouwing waar je het meeste voor terug ziet zijn structurele bouwtechnische verbeteringen
Hallo,
Ook ik heb een vraag mbt onderhandelen bij het kopen van een huis. Het wordt ons eerste huis, vandaar dat we naar huizen kijken wat bij ons budget past.
Het huis wat we op het oog hebben is een tussenwoning in een woonwijk met ong 103m2. De vraagprijs is ¤128.000. Wat is een reeele bod om te beginnen? Het is wordt verkocht door een woningbouw en is hiervoor altijd verhuurd.
Ook ik heb een vraag mbt onderhandelen bij het kopen van een huis. Het wordt ons eerste huis, vandaar dat we naar huizen kijken wat bij ons budget past.
Het huis wat we op het oog hebben is een tussenwoning in een woonwijk met ong 103m2. De vraagprijs is ¤128.000. Wat is een reeele bod om te beginnen? Het is wordt verkocht door een woningbouw en is hiervoor altijd verhuurd.
Inderdaad... 103m2 gaat hier weg voor zo'n 350k, dus we moeten wel wat meer weten over locatie, staat, etc etc.
Da gao nie nou!
Begin met 1 en kijk hoever je komt met *kuch* zelf om je heen kijken *kuch* steeds een euro er boven op.quote:Op zaterdag 9 oktober 2010 00:48 schreef bella87 het volgende:
Hallo,
Ook ik heb een vraag mbt onderhandelen bij het kopen van een huis. Het wordt ons eerste huis, vandaar dat we naar huizen kijken wat bij ons budget past.
Het huis wat we op het oog hebben is een tussenwoning in een woonwijk met ong 103m2. De vraagprijs is ¤128.000. Wat is een reeele bod om te beginnen? Het is wordt verkocht door een woningbouw en is hiervoor altijd verhuurd.
Even a broken clock is right twice a day.
Woningbouwcorporaties zetten woningen vaak (mijn ervaring) voor een zeer scherpe prijs in de markt, er moet vaak nog flink aan verbouwd worden om het naar je smaak te krijgen.
Gezien de zeer scherpe vraagprijs is onderhandelen vaak zeer lastig bij woningen aangeboden door woningcorporaties, het is vaak take it or leave it. Woningbouwcorporaties hebben vaak ook geen haast met het verkopen.
Gezien de zeer scherpe vraagprijs is onderhandelen vaak zeer lastig bij woningen aangeboden door woningcorporaties, het is vaak take it or leave it. Woningbouwcorporaties hebben vaak ook geen haast met het verkopen.
Deze woning staat nu al een paar maanden in de verkoop. Het is een tussenwoning van 1978 die zich in een woonwijk bevindt. Verder moet er inderdaad veel aan gedaan worden, er is totaal niet geinvesteerd en verbouwd of iets dergelijks. Wij willen er sowieso een nieuwe keuken in laten zetten, de wc en de badkamer renoveren. Plus de vloeren moeten nog gelegd worden. Het huis heeft 3 slaapkamers, ruime zolder en een tuin van 65 m2. Dus eigenlijk een qua uiterlijk een gewone eengezinswoning. De ligging is wel erg mooi, vlak achter het huis bevindt zich een groene omgeving.
Wat heb je er voor over? Dat is de belangrijkste vraag. Het is ook geen schande als je niet voor elke vijfhonderd euro wilt onderhandelen. Wat wel wijsheid is om genoeg huizen in dezelfde omgeving te bekijken, puur als referentie.
Zonder het huis, de buurt en de stad te kennen kunnen wij je niet helpen.
De schattingsmethode die eerder gepost is, is wel okee...
- kijk naar aantal m2
- wat kosten vergelijkbare huizen in de buurt
- hoe goed is de locatie vergeleken met andere panden in de stad voor zo'n bedrag
- hoeveel kosten en uren werk zul je moeten maken om het op niveau te brengen van je 'comparables'
Bovenstaande in Excel onder elkaar zetten kan heel verhelderend zijn.
En verder persoonlijke overwegingen:
- hoeveel haast heb je, huizen gaan nu niet snel, als je niet op hete kolen zit dan kun je rustig wachten tot wat beters langs komt; velen verwachten dat de huizenmarkt niet opeens keihard gaat knallen
- ben je er 'verliefd' op, zou je serieus balen als het aan je neus voorbij gaat, en kan je het betalen, dan moet je misschien maar gewoon met de billen bloot en een bod gaan doen, begin dan maar op 90% van de vraagprijs, dan komt het altijd wel goed
De schattingsmethode die eerder gepost is, is wel okee...
- kijk naar aantal m2
- wat kosten vergelijkbare huizen in de buurt
- hoe goed is de locatie vergeleken met andere panden in de stad voor zo'n bedrag
- hoeveel kosten en uren werk zul je moeten maken om het op niveau te brengen van je 'comparables'
Bovenstaande in Excel onder elkaar zetten kan heel verhelderend zijn.
En verder persoonlijke overwegingen:
- hoeveel haast heb je, huizen gaan nu niet snel, als je niet op hete kolen zit dan kun je rustig wachten tot wat beters langs komt; velen verwachten dat de huizenmarkt niet opeens keihard gaat knallen
- ben je er 'verliefd' op, zou je serieus balen als het aan je neus voorbij gaat, en kan je het betalen, dan moet je misschien maar gewoon met de billen bloot en een bod gaan doen, begin dan maar op 90% van de vraagprijs, dan komt het altijd wel goed
Ik in een aantal worden omschreven: Ondernemend | Moedig | Stout | Lief | Positief | Intuïtief | Communicatief | Humor | Creatief | Spontaan | Open | Sociaal | Vrolijk | Organisator | Pro-actief | Meedenkend | Levensgenieter | Spiritueel
Dat heb ik al gedaan.... heb ook al gegevens van het Kadaster opgevraagd, prijzen zijn erg verschillend, maar dat heeft er natuurlijk ook mee te maken omdat er al geinvesteerd is in de woning op het gebied van renovatie en verbouwen ed. Dan zitten er meestal al kunstof kozijnen enz in, maar op het huis wat wij op het oog hebben moeten eigenlijk de kozijnen ook veranderd worden...
Kun je daar niet beter een apart topic voor openen.quote:Op zaterdag 9 oktober 2010 00:48 schreef bella87 het volgende:
Hallo,
Ook ik heb een vraag mbt onderhandelen bij het kopen van een huis. Het wordt ons eerste huis, vandaar dat we naar huizen kijken wat bij ons budget past.
Het huis wat we op het oog hebben is een tussenwoning in een woonwijk met ong 103m2. De vraagprijs is ¤128.000. Wat is een reeele bod om te beginnen? Het is wordt verkocht door een woningbouw en is hiervoor altijd verhuurd.
Dat kan ik inderdaad ook doen. Ik dacht dit topic gaat ook mdt grote lonen over het kopen van een huis dus misschien kan ik mijn vraag wel hier stellen, maar bedankt voor de tip.quote:Op zaterdag 9 oktober 2010 16:46 schreef Sessy het volgende:
[..]
Kun je daar niet beter een apart topic voor openen.
|
|
